List vlastníctva a nota simple v Španielsku vysvetlené

Ak kupujete novostavbu na Costa del Sol, dva dokumenty dokazujú, že dom je naozaj váš: list vlastníctva a nota simple. Tento sprievodca vysvetľuje, čo je každý z nich, ako sa líšia a prečo sú dôležité. Je napísaný pre zahraničných kupujúcich, ktorí chcú vedieť, že ich peniaze sú v bezpečí.

Rýchle zhrnutie

• Escritura je váš list vlastníctva, podpísaný u notára, ktorý z vás robí vlastníka.
• Nota simple je lacný výpis z registra, ktorý si prečítate pred kúpou.
• Prečítajte si nota simple, aby ste sa rozhodli, podpíšte escritura, aby ste kúpili.
• Vždy si vyžiadajte aktuálnu nota simple z registra, nikdy sa nespoliehajte len na kópiu predávajúceho.

Stručná verzia

The 0escritura 0je váš list vlastníctva. Je to dokument, podpísaný pred notárom, ktorý na vás prevádza vlastníctvo. The 0nota simple 0je krátky výpis z katastra nehnuteľností, ktorý ukazuje, kto nehnuteľnosť vlastní a či na nej viaznu nejaké dlhy. Jeden je vaším dôkazom vlastníctva. Druhý je vašou kontrolou pred kúpou.

Predstavte si to takto. Nota simple je správa, ktorú si prečítate pred podpisom. Escritura je to, čo podpisujete. Potom sa register aktualizuje a uvedie vaše meno.

Čo je escritura (list vlastníctva)?

Escritura (plný názov 0escritura pública de compraventa, verejná listina o kúpe a predaji) je oficiálny právny dokument, ktorým sa nehnuteľnosť prevádza z predávajúceho na vás. Podpisuje sa pred notárom (notario 0- neutrálny verejný činiteľ). Po podpise prechádza vlastníctvo na vás.

Keďže ju osvedčuje notár, escritura je verejná listina. Má silnú právnu váhu, omnoho väčšiu než súkromná zmluva. Je základným kameňom vlastníctva nehnuteľnosti v Španielsku.

Vaša escritura obsahuje:

• Celé mená a identifikačné čísla kupujúceho a predávajúceho (pri zahraničných kupujúcich vaše NIE).
• Podrobný opis nehnuteľnosti: adresa, veľkosť, hranice, garáž, sklad.
• Údaje z katastra nehnuteľností a katastrálny odkaz (referencia catastral).
• Cenu a spôsob jej úhrady.
• Akúkoľvek hypotéku alebo ťarchu na nehnuteľnosti.
• Splatné dane a kto ich platí, plus dátum, keď preberáte držbu.

Po podpise sa listina odošle do katastra nehnuteľností (Registro de la Propiedad 0- oficiálny záznam o vlastníctve nehnuteľnosti), aby vás zapísali ako nového vlastníka. Tento posledný krok je to, čo úplne chráni vaše vlastníctvo pred akýmkoľvek nárokom tretej strany.

Čo je nota simple?

Nota simple (plný názov 0nota simple registral 0- oficiálny výpis z katastra nehnuteľností) je oficiálny výpis z katastra nehnuteľností. Je to krátke, jednoduché zhrnutie právneho stavu nehnuteľnosti. Je lacná, rýchla a je to najdôležitejší dokument, ktorý si prečítate pred kúpou.

Nota simple vám povie štyri kľúčové veci.

• Kto ju vlastní. 0Meno zapísaného vlastníka a jeho podiel. To potvrdzuje, že predávajúci ju môže skutočne predať.
• Aké dlhy na nej viaznu. 0Hypotéky, embargá (právne zhabania) alebo iné ťarchy.
• Aké obmedzenia sa uplatňujú. 0Vecné bremená, užívacie práva alebo osobitné obmedzenia.
• Čo je v procese. 0Akékoľvek prebiehajúce zmeny, napríklad zápis novej hypotéky.

Nie je to list vlastníctva a nie je to právny dôkaz vlastníctva na súde. To dokáže len úplná 0certificación registral 0(certifikované potvrdenie z registra). Ale na preverenie nehnuteľnosti pred kúpou je nota simple presne to, čo potrebujete.

List vlastníctva vs nota simple: rozdiel

Tu sú tieto dva dokumenty vedľa seba.

Escritura (list vlastníctva)

• Čo to je: 0listina, ktorá prevádza vlastníctvo.
• Podpisuje ju: 0notár.
• Účel: 0dôkaz, že vlastníte dom.
• Kedy ju použijete: 0pri podpise a po ňom.
• Právna váha: 0plnohodnotný právny dôkaz.
• Cena: 0súčasť nákladov na dokončenie kúpy.

Nota simple

• Čo to je: 0súhrnný výpis z registra.
• Podpisuje ju: 0nikto; je to správa.
• Účel: 0preverenie nehnuteľnosti pred kúpou.
• Kedy ju použijete: 0predtým, než čokoľvek zaplatíte.
• Právna váha: 0len informatívna.
• Cena: 0niekoľko eur.

Jednou vetou: čítate nota simple, aby ste sa rozhodli, podpisujete escritura, aby ste kúpili, a register potom uvedie vaše meno.

Katastr nehnuteľností vs. kataster

Zahraniční kupujúci si tieto dva systémy často mýlia. Sú odlišné a potrebujete, aby sa oba zhodovali.

Katastr nehnuteľností (Registro de la Propiedad)

Eviduje právne vlastníctvo, dlhy a práva. Odtiaľto pochádza nota simple. Toto je právny záznam.

Kataster (Catastro)

Eviduje fyzickú nehnuteľnosť na daňové účely: výmeru, hranice, polohu a hodnotu. Odtiaľto pochádza katastrálna referencia.

Dobrý právnik skontroluje, že sa oba záznamy zhodujú navzájom aj so skutočnou nehnuteľnosťou. Ak kataster nehnuteľností uvádza jednu výmeru a kataster inú, je to problém, ktorý treba vyriešiť pred kúpou, nie po nej.

Ako získať nota simple (cena a čas)

Každý, kto má skutočný dôvod, môže požiadať o nota simple. Ako kupujúci na to máte nárok. Nemusíte byť vlastník.

Existujú dva oficiálne spôsoby. Vyhnite sa súkromným „rýchlym“ webom, ktoré si účtujú oveľa viac za ten istý dokument.

• Online (registradores.org):a0približnea09 eur 2B DPH. Zvyčajne do 2 hodín, maximálne 48 hodín.
• Osobne na miestnom registri:a0približnea03,64 eur 2B DPH. Ihneď alebo za niekoľko hodín.
• Súkromné stránky tretích strán:a020 až 30 eur alebo viac. Líši sa, často je to pomalšie. Vyhnite sa im.

Na podanie žiadosti uvediete aspoň jednu z týchto vecí: číslo registra (finca), presnú adresu, meno a ID vlastníka alebo katastrálnu referenciu.

Tip navyše:a0Získajte čerstvú nota simple dvakrát. Raz na začiatku, keď sa vám nehnuteľnosť prvýkrát zapáči. Potom ešte raz tesne pred podpisom listiny. Takto zachytíte akúkoľvek zmenu na poslednú chvíľu, napríklad novú hypotéku alebo ťarchu zapísanú v posledných týždňoch.

Čo nota simple odhaľuje o riziku

Tu nota simple chráni vaše peniaze. Odhaľuje presné problémy, ktoré zahraničných kupujúcich stoja veľa.

• Skryté dlhy.a0Hypotéka alebo embargo na nehnuteľnosti. V Španielsku niektoré dlhy prechádzajú s nehnuteľnosťou, nie s predávajúcim. Nota simple ich ukáže, aby ste ich nezdedili.
• Nesprávny predávajúci.a0Ak osoba, ktorá predáva, nie je zapísaným vlastníkom, zastavte sa. Nota simple potvrdzuje, kto môže legálne predávať.
• Ťarchy a obmedzenia.a0Vecné bremená prechodu alebo iné obmedzenia, ktoré ovplyvňujú, ako môžete domov využívať.
• Pri novostavbách.a0Keď sa výstavba dokončuje, developer zaregistruje každú jednotku. Váš právnik skontroluje, že nová jednotka je správne vytvorená a bez tiarch pred tým, než transakciu dokončíte.

Použime skutočný príklad. Dohodnete sa na kúpe novostavbového apartmánu zaa0500.000 eur. Nota simple ukazuje hypotéku vo výške 130.000 eur, ktorá je stále zapísaná na jednotke z developerského stavebného úveru. V tejto fáze je to normálne. Musí však byť zrušená alebo splatená pred dokončením kúpy, aby ste na seba neprevzali dlh. Váš právnik na to dohliadne. Bez nota simple by ste to nikdy nevideli.

Upozornenie:a0Nikdy sa nespoliehajte na nota simple, ktorú vám odovzdá predávajúci alebo maklér. Môže byť stará alebo upravená. Vždy nechajte svojho nezávislého právnika získať novú priamo z registra.

Deň podpisu listiny, krok za krokom

Takto vyzerá dokončenie kúpy, keď podpisujete escritura.

1. Záverečné kontroly.a0Váš právnik si vyžiada poslednú nota simple, aby potvrdil, že sa nič nezmenilo.
2. U notára.a0Kupujúci a predávajúci (alebo ich zástupcovia) sa zúčastnia. Ak nemôžete cestovať, váš právnik podpíše za vás s plnou mocou (poder notarial).
3. Čítanie a podpis.a0Notár prečíta kľúčové podmienky a potvrdí, že všetci rozumejú. Podpíšete escritura.
4. Platba a kľúče.a0Zaplatíte zvyšok. Dostanete kľúče a autorizovanú kópiu listiny (copia autorizada).
5. Dane a registrácia.a0Váš právnik zaplatí dane a podá listinu do katastra nehnuteľností. O niekoľko týždňov bude v registri uvedené, že ste vlastníkom.

Notár uchováva originál listiny navždy vo svojom archíve (thea0protocolo). Vy si ponecháte svoju autorizovanú kópiu. Register vedie oficiálny záznam o vašom vlastníctve.

Čo ak stratím svoj list vlastníctva?

Nepanikárte. Vaše vlastníctvo je v bezpečí, pretože je zaznamenané v katastri nehnuteľností. Vždy môžete získať novú kópiu.

• Požiadajte notára o novú kópiu.a0Požiadajte notára, ktorý podpísal originál, o novú autorizovanú kópiu (copia autorizada). Budete musieť preukázať totožnosť a zaplatiť poplatok.
• Požiadajte register o osvedčenie.a0Požiadajte kataster nehnuteľností oa0certificación registrala0na potvrdenie vášho vlastníctva a stavu nehnuteľnosti.

Váš právnik môže oboje vybaviť za vás, čo je užitočné, ak žijete v zahraničí.

Celý tento proces je jedným z dôvodov, prečo je tím hovoriaci vaším rodným jazykom taký dôležitý. V Spain Developments spolupracujeme s nezávislými španielskymi právnikmi, nikdy nie s právnikom developera, ktorí čítajú nota simple, kontrolujú register voči katastru a potvrdzujú, že listina je čistá predtým, než podpíšete. Ako kupujúceho agent platený developerom je našou úlohou zabezpečiť, aby domov, za ktorý platíte, bol právne a úplne váš.

Zhrnutie

Nota simple je vaša kontrola pred kúpou. Ukazuje, kto vlastní nehnuteľnosť a či na nej viaznu dlhy. Escritura je váš list vlastníctva, podpísaný u notára, ktorý z vás robí vlastníka. Spolu chránia vašu kúpu pred skrytými problémami.

Vždy si vyžiadajte novú nota simple z registra, nikdy sa nespoliehajte len na kópiu od predávajúceho, a nechajte ju skontrolovať nezávislým právnikom. Ak kupujete novostavbu na Costa del Sol, Spain Developments môže zariadiť presne toto, aby vaše vlastníctvo bolo čisté a bezpečné.