Davki na nepremičnine v Španiji za nerezidente (2026)

Ta vodnik je za mednarodne lastnike, ki kupijo na Costa del Sol, vendar živijo v tujini. Izvedeli boste za vsak davek, ki ga plačate vsako leto, koliko stane in kdaj zapade v plačilo. Uporabljamo dom v vrednosti 500.000 euros, da lahko vidite resnične številke.

Na hitro:nbsp;Če imate dom v Spain, vendar tam živite manj kot 183 dni na leto, ste za davčne namene nerezident. Davek plačate tudi, če dom stoji prazen. Glavna letna davka sta IBI (občinski davek) in IRNR (majhen davek na lastništvo). Pri domu na Costa del Sol v vrednosti 500.000 euros je čisti davčni račun približno 1.000 do 1.300 euros na leto, oziroma okoli 2.400 euros, ko prištejete še smeti in stroške skupnosti.

Tukaj so glavne letne številke za nerezidentnega lastnika doma v vrednosti 500.000 euros.

• ~750 eurosnbsp;- občinski davek IBI
• ~314 eurosnbsp;- IRNR, lastnik iz EU
• 19%nbsp;- davek na kapitalski dobiček, če prodate
• ~2.400 eurosnbsp;- skupni letni strošek

Spodaj vsakega razložimo s preprostimi besedami. Vse številke veljajo za 2026.

Najprej: kaj je »nerezident«?

Stenbsp;nerezidentnbsp;v Spain, če v državi preživitenbsp;manj kot 183 dninbsp;na leto. Večina lastnikov počitniških domov in drugih domov spada v to skupino.

Kot nerezident v Spain plačujete davek le od španskega dohodka in španske nepremičnine. Vaša plača ali pokojnina od doma je obdavčena doma, ne v Spain. To je dobra novica. Vendar morate še vedno urediti nekaj španskih davkov in mnogi lastniki zanje ne vedo, dokler ne prispe račun.

Pozor:nbsp;Španski davčni urad (imenovannbsp;Hacienda) je postal veliko strožji. Zdaj izterjuje neplačan davek nerezidentov za nazaj do štiri leta. Če to ignorirate, vas lahko doletijo kazni od 5% do 20% davka, plus obresti. Nikoli ne predvidevajte, da »nihče ne preverja«. Preverjajo, še posebej ko prodajate.

Potrebujete tudinbsp;NIE (vaša španska davčna identifikacijska številka za tujce)nbsp;za plačilo katerega koli davka. To dobite ob nakupu. Brez tega ne morete oddati napovedi ali plačati.

Katastrska vrednost: številka za vašim davkom

Pred davki morate razumeti eno besedo:nbsp;katastrska vrednost (valor catastralnbsp;v španščini).

To je uradna vrednost, ki jo vlada dodeli vašemu domu. Tonbsp;ninbsp;tržna cena. Skoraj vedno je precej nižja, pogosto 40% do 70% tega, kar ste plačali. Najdete jo na računu za IBI.

Zakaj je to pomembno? Ker dva vaša glavna davka (IBI in IRNR) temeljita na katastrski vrednosti,nbsp;ninbsp;ne na 500.000 euros, ki ste jih plačali. Zato so resnični davčni računi manjši, kot se ljudje bojijo.

Tržna cena proti katastrski vrednosti:

• Plačali ste: 500.000 euros
• Katastrska vrednost: približno 150.000 euros

Primer:nbsp;Kupite za 500.000 euros. Katastrska vrednost je lahko določena na recimo 150.000 euros. Vaša IBI in IRNR se izračunata od teh 150.000 euros, ne od 500.000 euros.

Dodatni nasvet:nbsp;Pred nakupom vedno zahtevajte zadnji račun za IBI. Na njem je prikazana katastrska vrednost, tako da lahko vnaprej natančno izračunate letne davke. Dober agent kupca vam to priskrbi, preden se zavežete.

IBI: lokalni občinski davek

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)nbsp;je lokalni davek na nepremičnine. Podoben je občinskemu davku v UK alinbsp;onroerendezaakbelastingnbsp;na Netherlands. Plačate ga enkrat na leto mestni občini.

• Stopnjo določi vsako mesto posebej. Giblje se od približnonbsp;0,4% do 1,1%nbsp;katastrske vrednosti.
• Na Costa del Sol večina domov plača približnonbsp;400 do 900 euros na leto.

Izračunan primer za dom v vrednosti 500.000 eurosnbsp;(katastrska vrednost približno 150.000 euros, mestna stopnja 0,5%):

• 150.000 euros x 0,5% = 750 euros na leto

Natančen znesek je odvisen od mesta in katastrske vrednosti, zato vedno preverite zadnji račun.

Dodatni nasvet:nbsp;Za IBI nastavite direktno obremenitev z vašega španskega bančnega računa. Roki se razlikujejo od mesta do mesta in zamujeno plačilo prinese kazen. Direktna obremenitev pomeni, da nikoli ne pozabite.

IRNR: davek tudi, če ne oddajate

To je tisto, kar preseneti skoraj vsakega tujega lastnika.nbsp;IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)nbsp;je davek na dohodek nerezidentov.

Če je vaš dom prazen ali samo za lastno uporabo, vas Spain še vedno obdavči. Ideja je, da imate od lastništva doma »korist«, zato obdavčijo to zamišljeno korist. Temu se pogosto rečenbsp;davek na pripisani dohodeknbsp;alinbsp;davek na domnevani dohodek.

Kako se izračuna:

1. Vzemite katastrsko vrednost.
2. »Dohodek« jenbsp;1,1%nbsp;od nje (če je bila vrednost posodobljena v zadnjih 10 letih), alinbsp;2%nbsp;če ni. Večina je pri 1,1%.
3. Uporabite davčno stopnjo:nbsp;19%nbsp;če živite v EU, Norway ali Iceland.nbsp;24%nbsp;če živite zunaj (to vključuje UK po Brexit).

Izračunan primer za dom v vrednosti 500.000 eurosnbsp;(katastrska vrednost 150.000 euros):

• 1.650 eurosnbsp;- pripisani dohodek (150.000 euros x 1,1%)
• 313,50 euros na letonbsp;- lastnik iz EU: davek po 19%
• 396 euros na letonbsp;- lastnik zunaj EU: davek po 24%

Tako večina lastnikov plača mednbsp;300 in 600 euros na letonbsp;za IRNR. Oddate ga enkrat na leto z obrazcemnbsp;Modelo 210.

Opozorilo:nbsp;Če sta lastnika doma dve osebi skupaj, mora vsak oddati svoj Modelo 210 za svoj delež. Par, ki ima v lasti 50/50, odda dve napovedi, vsako za polovico zneska.

Davek, če dom oddajate

Če dom oddajate (na primer za počitniški najem), se pravila spremenijo. Za dneve, ko je oddan, plačate davek od dejanske najemnine, ne od pripisanega dohodka.

• Lastniki iz EU in EGP:nbsp;plačajonbsp;19%nbsp;odnbsp;netonbsp;najemnine. Odbijete lahko stroške: obresti na hipoteko, IBI, stroške skupnosti, zavarovanje, popravila, provizije agentu, komunalne storitve, ki jih plačate vi.
• Lastniki zunaj EU (vključno z UK):nbsp;plačajonbsp;24%nbsp;odnbsp;brutonbsp;najemnine, breznbsp;brez odbitkovnbsp;po trenutnih pravilih.

Ta razlika je velika. Tukaj je en mesec najemnine v višini 1.000 euros, s 400 euros stroškov.

Lastnik iz EU (19% na neto znesek)

• Najemnina: 1.000 euros
• Manj stroški: 400 euros
• Obdavčeno na: 600 euros
• Davek: 114 euros

Lastnik zunaj EU (24% na bruto znesek)

• Najemnina: 1.000 euros
• Manj stroški: ni dovoljeno
• Obdavčeno na: 1.000 euros
• Davek: 240 euros

Tako lastnik iz EU plača manj kot polovico. To je resničen učinek Brexita za britanske lastnike.

Dodatni nasvet: Davek na oddajanje za lastnike zunaj EU se izpodbija na španskih sodiščih in se lahko spremeni. Če nameravate oddajati, pred oddajo napovedi pridobite aktualen nasvet. Spain Developments vas lahko poveže z zaupanja vrednimi davčnimi strokovnjaki, ki urejajo napovedi za nerezidente.

Davek na smeti in stroški skupnosti

Še dva letna stroška, ki nista "dohodnina", a vseeno pristaneta na vašem računu:

• Davek za odvoz smeti (basura): majhna občinska dajatev, običajno 50 to 200 euros na leto.
• Stroški skupnosti (gastos de comunidad): če je vaš dom v kompleksu z bazenom, vrtovi ali dvigalom, plačate delež vzdrževanja. To ni davek a je resničen letni strošek, pogosto 600 to 1.800 euros na leto, več pri luksuznih resortih.

Praktičen primer za stanovanje v vrednosti 500.000 euros:

• 120 euros - davek na smeti
• 1.200 euros - stroški skupnosti
• Skupaj: 1.320 euros na leto

To podrobneje obravnavamo v našem vodiču o letnih stroških lastništva doma v Španiji.

Davek na premoženje: vas mora skrbeti?

Davek na premoženje (Impuesto sobre el Patrimonio) je davek na vrednost vašega španskega premoženja. Za večino kupcev je odgovor preprost: ne boste ga plačali.

• Začne se šele nad 700.000 euros vašega neto španskega premoženja, na osebo.
• Par, ki je lastnik doma vsak do 50%, oba prejmeta olajšavo 700.000 euros, tako da sta skupaj krita do približno 1,4 milijona euros.
• Hipoteka zniža neto vrednost in tako številko še dodatno zmanjša.

Dobra novica za Costa del Sol: Andalucía trenutno omogoča 100% olajšavo pri davku na premoženje. Torej je lahko regionalni račun tudi, če presežete prag, enak nič.

Opozorilo: Obstaja ločen nacionalni "solidarnostni davek na veliko premoženje" za sredstva zelo visoke vrednosti. Olajšava v Andalucía tega ne prepreči. Če vaše špansko premoženje precej presega milijon euros, poiščite nasvet. Za dom v vrednosti 500.000 euros vas tukaj ne rabi skrbeti.

Davki ob prodaji

Tega ne plačujete vsako leto, vendar je dobro, da jih poznate že zdaj, da pozneje ne bo neprijetnih presenečenj.

• Davek na kapitalski dobiček: 19% od vašega dobička (prodajna cena minus cena, ki ste jo plačali, in vaši stroški nakupa). Ta 19% stopnja velja za vse nerezidente v 2026, ne glede na to, v kateri državi živite.
• 3% zadržanje: ko nerezident prodaja, mora kupec zadržati 3% prodajne cene in ga neposredno plačati davčnemu uradu. To se všteje v vaš davek na kapitalski dobiček. Če ste preplačali, zahtevate razliko nazaj.
• Občinska plusvalía: lokalni občinski davek na rast vrednosti zemljišča v času vašega lastništva. Običajno ga plača prodajalec.

Praktičen primer: Kupite dom za 500.000 euros in ga pozneje prodate za 600.000 euros. Po stroških nakupa in prodaje recimo, da je vaš dobiček 70.000 euros.

• 13.300 euros - davek na kapitalski dobiček (70.000 euros x 19%)
• 18.000 euros - kupec zadrži 3% od 600.000 euros
• Zahtevate vračilo razlike: 4.700 euros

Dodatni nasvet: Shranite vsak račun od nakupa, odvetnika, davkov in vseh izboljšav. Ti stroški znižajo vaš obdavčljivi dobiček ob prodaji, kar zniža tudi vaš davek na kapitalski dobiček.

Celotna letna razčlenitev davkov za 500.000 euros

Tukaj je celotna letna slika za nerezidentnega lastnika stanovanja na Costa del Sol v vrednosti 500.000 euros (katastrska vrednost približno 150.000 euros). Davki ob prodaji so prikazani ločeno, saj so enkratni.

Letni stroški, lastnik iz EU

• 750 eurosnbsp;- občinski davek IBI
• 314 euros - IRNR (ni oddano) pri 19%
• 120 euros - davek na smeti
• 1.200 euros - stroški skupnosti
• Letni skupaj (lastnik iz EU): ~2.384 euros

Letni stroški, lastnik zunaj EU (na primer UK)

• 750 eurosnbsp;- občinski davek IBI
• 396 euros - IRNR (ni oddano) pri 24%
• 120 euros - davek na smeti
• 1.200 euros - stroški skupnosti
• Letni skupaj (lastnik zunaj EU): ~2.466 euros

Enkratni davki ob prodaji (primer pri dobičku 70.000 euros)

• 13.300 euros - davek na kapitalski dobiček (19% dobička)
• Občinska plusvalía (plača prodajalec): razlikuje se glede na občino

Torej, če pustimo stroške skupnosti ob strani (ki niso davek), je čisti davčni račun nerezidenta za dom v vrednosti 500.000 euros približno 1.000 do 1.300 euros na leto. S stroški skupnosti in smetmi je skupni letni znesek približno 2.400 euros.

Roki in obrazci

Zapomnite si te datume preprosto:

• IBI: enkrat na leto, datum določi občina. Uporabite direktno obremenitev.
• IRNR (ni oddano): oddajte Modelo 210 enkrat na leto. Rok je 31 December leta po davčnem letu. Torej je davek za 2025 zapadel do 31 December 2026.
• IRNR (oddano): zdaj se oddaja letno, z lastnim rokom v januarju.
• Kapitalski dobiček (ob prodaji): oddajte Modelo 210 v štirih mesecih od prodaje.

Davčni specialist za nerezidente lahko vse to uredi za vas za majhno letno pristojbino. Številnim lastnikom se to zdi lažje kot učenje španskih obrazcev.

Pri Spain Developments se naše delo ne konča, ko dobite ključe. Smo neodvisni zastopnik kupca, ki ga plača razvijalec, zato nam vi ne plačate ničesar. Poskrbimo, da razumete svoje letne davke še pred nakupom, in vas povežemo z zaupanja vredno davčno pomočjo, da nikoli ne zamudite roka.

Zaključek

Kot nerezidentni lastnik na Costa del Sol sta vaša glavna letna davka IBI in IRNR, oba pa temeljita na nizki katastrski vrednosti, ne na tržni ceni. Pri domu v vrednosti 500.000 euros to znaša približno 1.000 do 1.300 euros davka na leto oziroma približno 2.400 euros, ko prištejete smeti in stroške skupnosti. Ko prodate, pričakujte 19% davek na kapitalski dobiček od vašega dobička. Poznajte te številke zdaj in pozneje ne bo presenečenj.

Želite izvedeti natančne letne davke za dom, ki vam je všeč? Obrnite se na Spain Developments in to bomo izračunali za vas, brez plačila in brez pritiska.