Kontrata Private e Blerjes në Spanjë: Udhëzues për Ndërtimet e Reja dhe Arras

Ky udhëzues është për blerësit e huaj që nënshkruajnë një kontratë private blerjeje në Costa del Sol. Shumica e blerësve tanë po blejnë një zhvillim të ri, prandaj fillojmë me kontratën për ndërtim të ri dhe pagesat me këste, pastaj shpjegojmë resale contrato de arras si kontrastin. Do të mësoni çfarë është secila kontratë, klauzolat që mbrojnë paratë tuaja dhe pse garancia bankare ka rëndësi. Në fund, do të dini çfarë të kontrolloni para se të nënshkruani.

Përmbledhje e shpejtë: Për një zhvillim të ri, kontrata private e blerjes është kontrata e zhvilluesit. Ju paguani një tarifë fikse rezervimi, pastaj këste të shkallëzuara gjatë ndërtimit - zakonisht 20% deri në 40% të çmimit gjithsej para përfundimit (shpesh rreth 30%) - dhe balancën 60% deri në 80% në përfundim. Çdo euro që paguani para marrjes së çelësave duhet të mbrohet nga një garanci bankare e detyrueshme (Law 57/1968, Ley 20/2015). Një rishitje është ndryshe: aty nënshkruani një contrato de arras, paguani rreth 10% dhe e përfundoni brenda javësh. Për secilën situatë, këmbëngulni te lloji i duhur i kontratës dhe gjithmonë bëni që avokati juaj i pavarur ta lexojë i pari.

Shifrat që kanë rëndësi:

• 20% deri në 40% të shkallëzuara para përfundimit për një ndërtim të ri off-plan (shpesh rreth 30%).
• 6.000 deri në 10.000 euro tarifë tipike rezervimi për ndërtim të ri.
• 10% depozitë tipike për rishitje (arras).
• 10-vjeçare garanci strukturore për një ndërtim të ri.

Çfarë do të mësoni

• Çfarë është kontrata private e blerjes
• Kontrata për ndërtim të ri: pagesat me këste dhe garancia bankare
• Kontrasti i rishitjes: 3 llojet e arras
• Sa paguani dhe kur
• Çfarë duhet të përfshijë kontrata
• Rreziqet, kurthet dhe si të qëndroni të sigurt
• Lista juaj e kontrollit para nënshkrimit

Çfarë është kontrata private e blerjes

Kontrata private e blerjes është marrëveshja që nënshkruani para se të shkoni te noteri. Si duket ajo varet nga ajo që po blini.

Për një zhvillim të ri, ajo është kontrata private e blerjes e zhvilluesit (shpesh e quajtur PPC). Ju paguani një tarifë rezervimi për ta hequr njësinë nga tregu, pastaj pagesa me këste gjatë ndërtimit, me balancën në përfundim. Për një rishitje nga një pronar privat, zakonisht është një contrato de arras (një kontratë depozite): ju paguani rreth 10% dhe të dyja palët bien dakord për çmimin dhe datën e përfundimit.

Mendojeni si angazhimin e vërtetë. Rezervimi e mban pronën për disa ditë. Pastaj kontrata e plotë e fikson marrëveshjen: përcakton çmimin, planin e pagesës, afatin e përfundimit dhe penalitetin nëse dikush tërhiqet.

E rëndësishme: kjo kontratë është detyruese. Pasi nënshkruani dhe paguani, tërheqja zakonisht do të thotë të humbni atë që keni paguar. Prandaj fjalët në këtë kontratë kanë më shumë rëndësi se pothuajse çdo hap tjetër. Mos nënshkruani kurrë një kontratë që nuk e keni kuptuar plotësisht.

Këshillë bonus: Gjithmonë bëni që avokati juaj i pavarur ta lexojë kontratën para se të nënshkruani. Mos nënshkruani kurrë në tavolinën e zhvilluesit ose të agjentit imobiliar atë ditë. Ata punojnë për shitësin, jo për ju.

Kontrata për ndërtim të ri: pagesat me këste dhe garancia bankare

Nëse blini një zhvillim të ri nga një zhvillues, dokumentacioni nuk është një arras klasike. Ju nënshkruani kontratën private të blerjes të zhvilluesitkontratë private blerjeje. Ideja është e njëjtë - çmimi, depozita, afati - por mënyra si paguani është dallimi kryesor.

Ja rruga off-plan, skenari kryesor në Costa del Sol:

• Tarifa e rezervimit. Një shumë fikse, zakonisht 6.000 deri në 10.000 euro, për ta hequr njësinë nga tregu.
• Pagesa me këste gjatë ndërtimit. Ju paguani këste ndërsa ndërtesa ngrihet. Në total këto arrijnë në rreth 20% deri në 40% të çmimit para përfundimit (shpesh rreth 30%). Për një shtëpi me vlerë 500.000 euro, kjo është afërsisht 100.000 deri në 200.000 euro gjatë ndërtimit (30% = 150.000 euro).
• Garancia bankare. Çdo euro që paguani para marrjes së çelësave duhet të mbrohet nga një garanci bankare ose sigurim i detyrueshëm (Law 57/1968, Ley 20/2015). Nëse zhvilluesi nuk arrin ta përfundojë, ju i merrni paratë mbrapsht. Mos i paguani kurrë një zhvilluesi as edhe një euro pa të.
• Balanca në përfundim. Kur jepet Licence of First Occupation, ju paguani pjesën e mbetur 60% deri në 80% te noteri mbi escritura - afërsisht 300.000 deri në 400.000 euro (70% = 350.000 euro).

Një ndërtim i ri vjen gjithashtu me një garanci strukturore 10-vjeçare me ligj, dhe me një inspektim snagging para përfundimit në mënyrë që zhvilluesi të rregullojë defektet e përfundimit.

Ndërtimi i ri key-ready është më i lehtë. Nëse shtëpia është një ndërtim i ri i përfunduar, ju paguani rezervimin, pastaj rreth 10% në kontratën private, pastaj balancën në përfundim brenda javësh - të njëjtat taksa për ndërtim të ri (10% IVA plus rreth 1.2% AJD) dhe e njëjta garanci 10-vjeçare.

Shembull real. Për një zhvillim të ri off-plan me vlerë 500.000 euro, një plan me këste mund të duket kështu. Çdo euro para marrjes së çelësave mbulohet nga një garanci bankare:

• 8.000 euro - tarifë rezervimi (llogaritet në çmim)
• 150.000 euro - pagesa me këste gjatë ndërtimit (rreth 30%, me garanci bankare)
• 350.000 euro - balanca në përfundim (rreth 70%), e paguar te noteri

Pa një garanci për ato pagesa me këste, paratë tuaja janë në rrezik.

Te Spain Developments, ne punojmë vetëm me zhvillues që japin një garanci bankare të duhur, dhe avokatët tanë e kontrollojnë për ju. Ne jemi një agjent i pavarur i blerësit, zhvilluesi paguan tarifën tonë dhe ju nuk paguani asnjë tarifë blerësi. Mos hezitoni të na kontaktoni nëse doni që kjo të kontrollohet siç duhet.

Rrezik: Për një ndërtim të ri, rreziku më i madh i vetëm është t’i paguani një zhvilluesi pa garanci bankare. Pa garanci, pa pagesë. Kontrolloni gjithashtu historikun e zhvilluesit - kërkoni të shihni shtëpitë që ai ka përfunduar më parë.

Kontrasti i rishitjes: 3 llojet e arras

Nëse blini një rishitje nga një pronar privat në vend të një zhvillimi të ri, kontrata është një contrato de arras. Ligji spanjoll ka tre lloje. Duken të ngjashme, por rregullat janë shumë të ndryshme. Kontrata duhet të thotë se cili lloj është.

Penitenciales (më e mira për blerësit)

• Mund të tërhiqeni
• Nëse tërhiqeni: humbni depozitën tuaj
• Nëse shitësi tërhiqet: ju paguan dyfishin

Penales (ende detyruese)

• Nuk ka dalje të pastër
• Nëse tërhiqeni: paguani një penalitet dhe mund të detyroheni ende të blini
• Nëse shitësi tërhiqet: paguan një penalitet dhe mund të detyrohet të shesë

Confirmatorias (më e keqja për ju)

• Nuk ka dalje të pastër
• Pala tjetër mund t’ju padisë për shkelje dhe dëmshpërblim
• Ju mund ta padisni shitësin për shkelje dhe dëmshpërblim

Lloji më i zakonshëm për shtëpitë është arras penitenciales (i përcaktuar në Nenin 1454 të Kodit Civil Spanjoll). Është më i drejti për një blerës. Nëse duhet të tërhiqeni, humbja juaj është e fiksuar: vetëm depozita. Nëse shitësi tërhiqet, ju paguan dyfishin.

Kurthi i madh: nëse kontrata nuk e përmend llojin me emër, ligji e trajton si confirmatorias. Ky është opsioni më i keq për ju. Sipas confirmatorias, pala tjetër mund t’ju padisë për shumë më tepër se depozita. Prandaj kontrolloni gjithmonë që lloji të jetë shkruar qartë.

Rrezik: Mos nënshkruani një kontratë që hesht për llojin e arras. “Hesht” do të thotë confirmatorias si parazgjedhje, dhe kjo ju ekspozon ndaj një padie për të gjithë çmimin. Një rresht që mungon mund t’ju kushtojë mijëra.

Sa paguani dhe kur

Këtu ndërtimi i ri dhe rishitja ndahen qartë.

Për një zhvillim i ri (off-plan), ju nuk paguani një depozitë të vetme prej 10%. Ju paguani një tarifë fikse rezervimi, pastaj këste të shkallëzuara që arrijnë gjithsej në 20% deri në 40% para përfundimit (shpesh rreth 30%), pastaj balanca 60% deri në 80% te noteri. Për 500.000 euros kjo është afërsisht 150.000 euros gjatë ndërtimit dhe 350.000 euros në përfundim. Çdo euro e paguar me këste është e garantuar nga banka.

Për një rishitje, zakoni është 10% e çmimit në arras. Kjo nuk është një rregull ligjor dhe është e negociueshme, por 10% është ajo që presin shumica e shitësve privatë. Më pas paguani 90% e mbetur te noteri në ditën e përfundimit.

Çfarëdo që paguani nuk është një kosto shtesë. Ajo llogaritet si pjesë e çmimit.

Shembull real - ndërtim i ri. Ju blini një apartament off-plan për 500.000 euros:

• 8.000 euro - tarifë rezervimi (llogaritet në çmim)
• 150.000 euro - me këste gjatë ndërtimit (rreth 30%, e garantuar nga banka)
• 350.000 euro - balanca në përfundim (rreth 70%), te noteri

Shembull real - rishitje. Ju bini dakord të blini një apartament rishitjeje për 500.000 euros me arras penitenciales:

• 50.000 euros - depozita në nënshkrim (10%)
• 450.000 euros - balanca te noteri
• 50.000 euros - çfarë humbni nëse tërhiqeni
• 100.000 euros - çfarë ju paguan shitësi nëse ai tërhiqet

Pra, të dyja palët kanë një arsye reale për ta përfunduar. Ky është qëllimi i depozitës.

Këshillë bonus: Çfarëdo që paguani bën pjesë në çmimin e deklaruar të blerjes për taksa. Për një ndërtim të ri (rasti kryesor këtu), taksa është 10% IVA (50.000 euros mbi 500.000) plus rreth 1.2% AJD (6.000 euros), jo ITP. Për një rishitje në Andalucía, taksa është 7% ITP (35.000 euros), e pagueshme pas përfundimit. Planifikojeni tani, jo më vonë.

Çfarë duhet të përfshijë kontrata

Një kontratë e mirë është e detajuar. Sigurohuni që e juaja t’i ketë të gjitha këto:

• Palët. Emrat e plotë, numrat e pasaportës ose NIE (numri juaj spanjoll i identifikimit tatimor).
• Prona. Adresa e plotë, referencia catastral (referenca kadastrale, një ID zyrtare e pronës), dhe një përshkrim i qartë.
• Çmimi. Çmimi total i rënë dakord dhe si paguhet ai.
• Plani i pagesës. Për një ndërtim të ri, tarifa e rezervimit dhe çdo këst i fazuar me kushtin aktivizues dhe shumën e tij. Për një rishitje, depozita që paguani tani.
• Garancia bankare (ndërtim i ri). Një angazhim i qartë që çdo pagesë para përfundimit mbulohet nga një garanci bankare ose sigurim (Law 57/1968, Ley 20/2015). Kjo është klauzola më e rëndësishme në një kontratë për ndërtim të ri.
• Lloji i arras (rishitje). I shënuar qartë - ju doni penitenciales.
• Shkaku aktivizues dhe afati i përfundimit. Për një ndërtim të ri, përfundimi vjen pas Licence of First Occupation. Për një rishitje, një datë fikse, zakonisht 30 deri në 60 ditë, ndonjëherë deri në 90.
• Detyrimet. Çdo hipotekë, borxh ose kufizim mbi pronën. Nuk duhet të mbetet asgjë në përfundim.
• Kush paguan çfarë. Noteri, Regjistri i Tokës dhe kostot e taksave. Sipas ligjit dhe zakonit, blerësi paguan shumicën e taksave të blerjes.
• Klauzola e tërheqjes. Çfarë ndodh nëse njëra palë tërhiqet.
• Kushtet paraprake. Gjërat që duhet të jenë të vërteta para se të jeni të detyruar të blini - për një ndërtim të ri, një leje ndërtimi e vlefshme dhe një garanci bankare e vërtetë; për një rishitje, një nota simple e pastër (ekstrakti i Regjistrit të Tokës që tregon pronarin dhe çdo borxh) dhe pa probleme urbanistike.

Kushtet paraprake janë rrjeta juaj e sigurisë. Ato ju lejojnë të dilni, dhe të mbani atë që keni paguar, nëse avokati gjen një problem serioz.

Këshillë bonus: Kërkojini avokatit tuaj të shtojë një klauzolë që mbron atë që keni paguar nëse prona ka borxhe të fshehura, nuk ka licencë, ose ka një problem me titullin e pronësisë. Një shitës ose zhvillues i drejtë do ta pranojë këtë. Ai që refuzon është një shenjë paralajmëruese.

Rreziqet, kurthet dhe si të qëndroni të sigurt

Jini të sinqertë për rreziqet. Këto janë ato që kapin blerësit e huaj:

• Zhvillues pa garanci bankare (ndërtim i ri). Ky është rreziku më i madh i vetëm në një zhvillim të ri. Pa garanci, pa pagesë.
• Asnjë lloj arras i emërtuar (rishitje). Kalohet automatikisht në confirmatorias dhe ju ekspozon ndaj një kërkese të madhe. Gjithmonë emërtojeni.
• Pa licencë ose ndërtim i paligjshëm. Disa projekte nuk kanë lejen e duhur. Avokati juaj duhet të konfirmojë lejen e ndërtimit, dhe për një ndërtim të ri që përfundimi vjen pas Licence of First Occupation.
• Borxhe të fshehura në një rishitje. Taksa ose tarifa komuniteti të papaguara mund t’ju kalojnë juve. Avokati juaj kontrollon nota simple.
• Afat shumë i shkurtër. Nëse ju duhet një hipotekë, sigurohuni që koha e përfundimit i jep bankës kohë.
• Pagesa në një llogari personale. Paguani vetëm në llogarinë e duhur të emërtuar në kontratë, kurrë në një llogari private të agjentit.
• “Marrëveshje” verbale. Një marrëveshje gojore është e vështirë të zbatohet. Gjithmonë merreni me shkrim.
• Rreziku i kursit të këmbimit. Nëse paguani në pounds, krona ose zloty, kursi mund ta ndryshojë koston me mijëra gjatë pagesave me këste dhe përfundimit. Një broker valutor mund ta fiksojë kursin.

Paralajmërim: Nëse shitësi, zhvilluesi ose agjenti ju nxiton të nënshkruani “sot”, ngadalësoni ritmin. Një marrëveshje e vërtetë i jep avokatit tuaj kohë për të kontrolluar projektin dhe kontratën. Presioni është një shenjë klasike e një problemi.

Lista juaj e kontrollit para nënshkrimit

Para se të nënshkruani kontratën private të blerjes, konfirmoni:

• Avokati juaj i pavarur e ka lexuar dhe miratuar atë.
• Për një ndërtim të ri, garancia bankare për çdo pagesë me këste është e vërtetë, dhe përfundimi është i lidhur me Licence of First Occupation.
• Për një rishitje, lloji i arras është i emërtuar (ju doni penitenciales).
• Çmimi, plani i pagesës dhe afati i përfundimit janë të sakta.
• Leja e ndërtimit është e vlefshme (dhe për një rishitje, nota simple është e pastër pa borxhe surprizë).
• Kushtet paraprake mbrojnë atë që keni paguar.
• Ju paguani vetëm në llogarinë e emërtuar në kontratë.

Doni që kontrata juaj të kontrollohet para se të nënshkruani? Ne shqyrtojmë çdo kontratë, konfirmojmë garancinë bankare për ndërtimet e reja, dhe punojmë vetëm me zhvillues që e japin një të tillë, të gjitha pa tarifë për blerësin. Mos ngurroni të flisni me Spain Developments.

Përfundim

Kontrata private e blerjes është pika ku blerja juaj bëhet reale, ndaj çdo detaj ka rëndësi. Për një zhvillim të ri, kontrata përcakton tarifën tuaj të rezervimit, pagesat tuaja me këste (rreth 20% deri në 40% para përfundimit, shpesh rreth 30%) dhe balancën 60% deri në 80% te noteri - dhe çdo euro para dorëzimit të çelësave duhet të jetë e garantuar nga banka. Për një rishitje, sigurohuni që lloji i arras të jetë i përcaktuar dhe që depozita të jetë e drejtë. Për një shtëpi prej 500.000 eurosh, një kontratë e qartë është ndryshimi midis parave të sigurta dhe një gabimi të kushtueshëm. Te Spain Developments, ne shqyrtojmë çdo kontratë dhe punojmë vetëm me zhvillues që ofrojnë një garanci të rregullt bankare, pa tarifë për blerësin. Kur të jeni gati, mos hezitoni të na kontaktoni.