Kupovina u izgradnji ili preprodaja u Španiji: Šta je pravo za vas

Ovaj vodič je za strane kupce koji biraju između kupovine u izgradnji i preprodaje na Costa del Sol. Saznaćete stvarne troškove, rizike i koja opcija odgovara vašim ciljevima. Do kraja ćete znati koji put je pravi za vas, uz iskrene prednosti i mane obe opcije.

Kratak sažetak: Kupovina u izgradnji znači kupovinu novog doma od investitora pre nego što bude izgrađen: niža početna cena, garancija od 10 godina i plan plaćanja koji uključuje rezervacionu naknadu plus rate u fazama (oko 20% do 40% pre završetka, često oko 30%) uz preostalih 60% do 80% pri primopredaji ključeva, sve zaštićeno obaveznom bankarskom garancijom - ali čekate. Preprodaja znači kupovinu doma koji je već imao vlasnika: plaćate oko 10% pri arras ugovoru i 90% po završetku, tačno vidite šta dobijate, možete se brzo useliti i često pregovarati, ali morate uraditi više provera. Za nekretninu od 500.000 euros, očekujte oko 12% do 14% dodatnih troškova za kupovinu u izgradnji i 9% do 12% za preprodaju.

Brojevi koji su važni:

• 12% do 14% dodatni troškovi, kupovina u izgradnji.
• 9% do 12% dodatni troškovi, preprodaja.
• 10 godina garancije na novogradnju.
• 4 do 12 nedelja brzina kupovine preprodaje.

Šta ćete naučiti

• Kupovina u izgradnji vs preprodaja: brza razlika
• Kupovina u izgradnji: prednosti, mane i kako plaćate
• Preprodaja: prednosti, mane i kako plaćate
• Stvarna razlika u troškovima (sa brojevima)
• Poređenje jedno pored drugog
• Koja opcija je prava za vas?
• Rizici i kako da ostanete bezbedni

Kupovina u izgradnji vs preprodaja: brza razlika

Izbor je jednostavno definisati:

Kupovina u izgradnji

Vrsta novogradnje. Kupujete od investitora pre nego što je dom završen. Kupujete prema planovima i čekate da bude izgrađen.

Novogradnja, spremna

Dom investitora je izgrađen, ali u njemu niko nikada nije živeo. Spreman za useljenje, od investitora.

Preprodaja

Dom je već imao najmanje jednog vlasnika. Kupujete ga na tržištu polovne nekretnine, od privatnog vlasnika.

Sve tri opcije su uobičajene na Costa del Sol. Kupovina u izgradnji i novogradnja dolaze od investitora. Preprodaja dolazi od privatnog vlasnika. Svaka ima jasne prednosti i mane.

Kupovina u izgradnji: prednosti, mane i kako plaćate

Kupovina u izgradnji odgovara kupcima koji žele moderan dom i mogu da čekaju. Često plaćate nižu „početnu” cenu, a vrednost doma može porasti pre nego što bude završen.

Prednosti:

• Niža početna cena. Rani kupci često plaćaju manje od konačne cene.
• Rast vrednosti. Cene mogu rasti tokom izgradnje, u dobrim područjima.
• Moderno i efikasno. Novi domovi ispunjavaju važeća pravila za izolaciju i energiju. Niži računi, veća udobnost.
• Možete birati završne obrade. Često birate pločice, kuhinje i rasporede.
• Spremno za useljenje kada bude gotovo. Bez renoviranja, sa bazenima, teretanama i vrtovima.
• Garancija od 10 godina. Po zakonu, investitor mora da pokrije strukturne nedostatke tokom 10 godina.

Mane:

• Čekate. Gradnja traje, a kašnjenja su moguća.
• Kupujete delimično neviđeno. Pogled i kvalitet procenjujete na osnovu planova i oglednog stana.
• Još nema prihoda od izdavanja. Dom ne donosi ništa dok ne bude završen.

Kako plaćate kupovinu u izgradnji. Plaćate u fazama, ne sve odjednom:

• Fiksna rezervaciona naknada za čuvanje doma, obično oko 6.000 do 10.000 euros.
• Rate u fazama tokom izgradnje. Ukupno one iznose oko 20% do 40% cene pre završetka (često oko 30%).
• Ostatak (oko 60% do 80%) po završetku, kada se izda Licence of First Occupation i dobijete ključeve.

Veliko pravilo bezbednosti: svaki euro koji platite pre završetka mora biti zaštićen bankarskom garancijom ili osiguranjem (Law 57/1968, Ley 20/2015). To je španski zakon. Ako investitor ne završi projekat, dobijate svoj novac nazad.

Stvaran primer. Kupujete stan u izgradnji za 500.000 euros. Tipičan plan plaćanja u fazama izgleda ovako, pri čemu je svaka uplata pre primopredaje ključeva pokrivena bankarskom garancijom:

• 8.000 euros - rezervaciona naknada (uračunava se u cenu)
• 150.000 euros - u fazama tokom izgradnje (oko 30%)
• 350.000 euros - ostatak po završetku (oko 70%)

Bez te garancije, vaš novac je ugrožen.

Opasnost: Nikada ne plaćajte investitoru bez bankarske garancije. Ovo je najveći pojedinačni rizik kod kupovine u izgradnji. Ako investitor ne može da je pokaže, odustanite. Takođe proverite dosadašnje rezultate investitora - tražite da vidite domove koje je ranije završio.

Preprodaja: prednosti, mane i kako plaćate

Preprodaja odgovara kupcima koji žele sigurnost i brzinu. Možete stajati u domu, videti pogled i osetiti kraj pre nego što kupite.

Prednosti:

• Ono što vidite, to i dobijate. Pravi raspored, pravi pogled, pravo svetlo, prave komšije.
• Brže. Cela kupovina može trajati oko 4 do 12 nedelja.
• Prostor za pregovore. Cene preprodaje su često otvorene za ponudu. Popusti od 5% do 15% su uobičajeni na tržištu koje ide u korist kupca.
• Vrhunske lokacije. Na mnogim lokacijama uz plažu i u centrima gradova više nema zemljišta za novogradnju.
• Prihod odmah. Možete ga iznajmljivati ili se odmah useliti.
• Karakter. Neki kupci vole starije, tradicionalne domove.

Mane:

• Starije stanje. Možda će mu trebati nova kuhinja, krov ili instalacije.
• Niža energetska ocena. Stariji domovi mogu više koštati za grejanje i hlađenje.
• Nema garancije od 10 godina. Kupujete ga u stanju u kakvom jeste.
• Potrebno je više provera. Preuzimate istoriju doma, pa je detaljna provera još važnija.

Kako plaćate preprodaju. Struktura je jednostavnija:

• Oko 10% pri privatnom kupoprodajnom ugovoru (the contrato de arras, ugovor o depozitu).
• Preostalih 90% po završetku, kod notara.

Stvaran primer. Kupujete stan iz preprodaje oglašen za 500.000 euros. Нудите и договарате26nbsp;470.000 euros26nbsp;(уобичајена уштеда):

• 500.000 euros26nbsp;- оглашена цена
• 470.000 euros26nbsp;- договорено након преговора
• 47.000 euros26nbsp;- 10% при уговору
• 423.000 euros26nbsp;- остатак по завршетку

Могли бисте добити кључеве за око 4 до 8 недеља, много брже него да чекате изградњу куповине у фази плана.

Бонус савет:26nbsp;За сваку препродајну некретнину старију од око 20 година, платите независни технички преглед. Неколико стотина euros сада може открити влагу, старе инсталације или проблеме са кровом који би касније коштали хиљаде. Продавац не мора да вам каже баш све - преглед вас штити.

Stvarna razlika u troškovima (sa brojevima)

Овде се многи купци изненаде. Ове две опције се различито опорезују. На Costa del Sol (регион Andalucía) 2026. године:

• Куповина у фази плана / новоградња:26nbsp;10% IVA (VAT) плус око 1.2% AJD (такса на документе).
• Препродаја:26nbsp;7% ITP (порез на пренос). Нема VAT-а, нема AJD-а.

Затим се код обе додају трошкови нотара, Катастра непокретности и правни трошкови. Дакле, ваш укупан додатни трошак је око26nbsp;12% do 14%26nbsp;за куповину у фази плана или новоградњу, а око26nbsp;9% do 12%26nbsp;за препродају. Ево исте куће од 500.000 euros, на оба начина.

Куповина у фази плана / новоградња

• 50.000 euros26nbsp;- 10% IVA
• 6.000 euros26nbsp;- 1.2% AJD (такса на документе)
• Око 1.500 euros26nbsp;- нотар плус Катастар непокретности
• Око 6.050 euros26nbsp;- адвокат (1% плус VAT)
• Укупно додатно: око 64.000 euros

Preprodaja

• 35.000 euros26nbsp;- 7% ITP
• Ништа26nbsp;- такса на документе (AJD)
• Око 1.500 euros26nbsp;- нотар плус Катастар непокретности
• Око 6.050 euros26nbsp;- адвокат (1% плус VAT)
• Укупно додатно: око 43.000 euros

Дакле, само по порезу, препродаја је повољнија - око26nbsp;21.000 euros мање26nbsp;за кућу од 500.000 euros. Али запамтите: куповина у фази плана често почиње по нижој цени и може порасти у вредности пре завршетка. Дакле, нижи порез не значи увек и повољнији посао укупно.

Бонус савет:26nbsp;Шта год да изаберете, планирајте цео додатни трошак од самог почетка. Кућа од 500.000 euros је у стварности куповина од 543.000 до 564.000 euros када се урачунају порези и таксе. То је замка скривених трошкова која најчешће погађа стране купце.

Poređenje jedno pored drugog

Ево целе слике.

Kupovina u izgradnji

• Уселите се:26nbsp;након изградње
• Брзина:26nbsp;месеци до година
• Како плаћате:26nbsp;резервациона накнада, затим 20% до 40% у ратама током изградње, па 60% до 80% по завршетку
• Преговарање:26nbsp;ограничено (одређује инвеститор)
• Главни порез (Andalucía):26nbsp;10% IVA плус 1.2% AJD
• Укупно додатно:26nbsp;око 12% до 14%
• Енергетска ефикасност:26nbsp;висока (модерно)
• Гаранција:26nbsp;10-годишња конструктивна
• Видите пре куповине:26nbsp;не (само планови)
• Заштита депозита:26nbsp;банкарска гаранција (по закону)
• Приход од издавања:26nbsp;тек након завршетка

Preprodaja

• Уселите се:26nbsp;одмах
• Брзина:26nbsp;око 4 до 8 недеља
• Како плаћате:26nbsp;око 10% при arras уговору, затим 90% по завршетку
• Преговарање:26nbsp;често 5% до 15% ниже
• Главни порез (Andalucía):26nbsp;7% ITP
• Укупно додатно:26nbsp;око 9% до 12%
• Енергетска ефикасност:26nbsp;често нижа (старије)
• Гаранција:26nbsp;нема
• Видите пре куповине:26nbsp;да
• Заштита депозита:26nbsp;стандардни arras депозит
• Приход од издавања:26nbsp;могуће одмах

Koja opcija je prava za vas?

Обе могу бити паметан избор. Зависи од вашег циља.

Изаберите куповину у фази плана ако

Желите модеран дом са мало одржавања, можете да чекате и привлачи вас могућност раста вредности пре завршетка. Добро за купце усмерене на потпуно нов дом или дугорочну добит.

Изаберите препродају ако

Желите да видите тачно ту некретнину, да се брзо уселите или издајете, купите на врхунској локацији или преговарате о цени. Добро за купце који цене сигурност и локацију.

Не постоји једно „боље“. Постоји само оно што одговара вашем року, буџету и плановима.

У Spain Developments, фокусирамо се на новоградњу и некретнине у фази плана на Costa del Sol, и радимо само са инвеститорима који дају исправну банкарску гаранцију. Ми смо независни агент купца - инвеститор плаћа нашу провизију, тако да ви не плаћате накнаду купца. За вас проверавамо дозволе, гаранцију и уговор. Слободно нам се јавите да упоредимо стварне опције једну поред друге.

Rizici i kako da ostanete bezbedni

Будите искрени у вези са ризицима сваког пута:

• Куповина у фази плана: нема банкарске гаранције.26nbsp;Највећи ризик. Никада не плаћајте без ње.
• Куповина у фази плана: слаб инвеститор.26nbsp;Проверите њихове завршене пројекте и репутацију.
• Куповина у фази плана: кашњења.26nbsp;Оставите резерву у својим плановима и прочитајте рок испоруке у уговору.
• Препродаја: скривени дугови.26nbsp;Неплаћени порези или трошкови заједнице могу прећи на вас. Ваш адвокат проверава26nbsp;nota simple26nbsp;(извод из Катастра непокретности).
• Препродаја: скривени недостаци.26nbsp;Урадите технички преглед за старије некретнине.
• Обе: нелегална градња.26nbsp;Потврдите дозволу и, за новоградњу, дозволу за прво усељење.
• Обе: непоштени агенти.26nbsp;Тражите пуну цену и све трошкове у писаној форми.
• Обе: валутни ризик.26nbsp;Ако плаћате у фунтама, крунама или злотовима, закључајте курс код брокера како се трошак не би мењао.
• Обе: okupas (сквотери).26nbsp;Стварни страх за стране власнике. Затворени комплекси, аларми и надгледана кућа су најбоља одбрана.

Упозорење:26nbsp;Увек користите свог независног адвоката, никада продавчевог или инвеститоровог. Овај један корак вас штити од скоро сваке горе наведене замке, и код куповине у фази плана и код препродаје.

Још увек нисте сигурни шта вам више одговара? Помажемо вам да упоредите безбедне опције куповине у фази плана и новоградње једну поред друге, са провереним дозволама, гаранцијама и уговорима, и без накнаде за купца. Слободно разговарајте са Spain Developments.

Закључак

Куповина у фази плана и препродаја су оба добра начина за куповину на Costa del Sol - прави избор зависи од вас. Куповина у фази плана даје модеран дом, плаћање у фазама и могућ могући раст, али чекате и морате имати банкарску гаранцију. Препродаја даје сигурност, брзину и могућност преговора, али захтева пажљиве провере. За кућу од 500.000 euros, очекујте око 12% до 14% додатно за куповину у фази плана и 9% до 12% за препродају. У Spain Developments, помажемо вам да упоредите безбедне опције без накнаде за купца. Када будете спремни, слободно нам се јавите.