Porezi na nekretnine u Španiji za nerezidente (2026)

Ovaj vodič je za međunarodne vlasnike koji kupuju na Costa del Sol, ali žive u inostranstvu. Saznaćete koji porez plaćate svake godine, koliko to košta i kada dospeva na naplatu. Koristimo kuću od 500.000 euros kako biste videli stvarne brojke.

Na prvi pogled:a0Ako posedujete kuću u Španiji, ali tamo živite manje od 183 dana godišnje, za poreske svrhe ste nerezident. Plaćate porez čak i ako kuća stoji prazna. Glavni godišnji porezi su IBI (lokalni opštinski porez) i IRNR (mali porez na vlasništvo). Za kuću na Costa del Sol od 500.000 euros, čisti poreski račun iznosi otprilike 1.000 do 1.300 euros godišnje, ili oko 2.400 euros kada se dodaju odnošenje smeća i zajedničke naknade.

Evo glavnih godišnjih iznosa za nerezidentnog vlasnika kuće od 500.000 euros.

• ~750 eurosa0- IBI opštinski porez
• ~314 eurosa0- IRNR, vlasnik iz EU
• 19%a0- porez na kapitalnu dobit ako prodate
• ~2.400 eurosa0- ukupni godišnji trošak

U nastavku objašnjavamo svaki od njih jednostavnim rečima. Sve brojke su za 2026.

Prvo: šta je „nerezident“?

Vi stea0nerezidenta0u Španiji ako provedetea0manje od 183 danaa0godišnje u zemlji. Većina vlasnika kuća za odmor i drugih nekretnina spada u ovu grupu.

Kao nerezident, plaćate španski porez samo na španski prihod i špansku imovinu. Vaša plata ili penzija iz matične zemlje oporezuje se tamo, a ne u Španiji. To je dobra vest. Ali i dalje imate nekoliko španskih poreza o kojima morate voditi računa, a mnogi vlasnici za njih ne saznaju dok račun ne stigne.

Opasnost:a0Španska poreska uprava (zove sea0Hacienda) postala je mnogo stroža. Sada naplaćuje neplaćeni porez za nerezidente unazad četiri godine. Ako to ignorišete, možete se suočiti sa kaznama od 5% do 20% poreza, plus kamata. Nikada nemojte pretpostaviti da „niko ne proverava“. Proveravaju, naročito kada prodajete.

Takođe vam je potrebana0NIE (vaš španski poreski identifikacioni broj za strance)a0da biste platili bilo koji porez. Dobijate ga kada kupujete. Bez njega ne možete podneti prijavu niti platiti.

Katastarska vrednost: broj koji stoji iza vašeg poreza

Pre poreza morate razumeti jednu reč:a0katastarska vrednost (valor catastrala0na španskom).

To je zvanična vrednost koju država dodeljuje vašem domu. Toa0nijea0tržišna cena. Gotovo uvek je mnogo niža, često 40% do 70% od onoga što ste platili. Nalazi se na vašem IBI računu.

Zašto je ovo važno? Zato što se dva vaša glavna poreza (IBI i IRNR) zasnivaju na katastarskoj vrednosti,a0nijea0a ne na 500.000 euros koje ste platili. Zato su stvarni poreski računi manji nego što se ljudi plaše.

Tržišna cena naspram katastarske vrednosti:

• Platili ste: 500.000 euros
• Katastarska vrednost: oko 150.000 euros

Primer:a0Kupite za 500.000 euros. Katastarska vrednost može biti postavljena, recimo, na 150.000 euros. Vaš IBI i IRNR računaju se na tih 150.000 euros, a ne na 500.000 euros.

Dodatni savet:a0Uvek tražite poslednji IBI račun pre kupovine. On pokazuje katastarsku vrednost, pa unapred možete tačno izračunati godišnje poreze. Dobar agent kupca će vam to pribaviti pre nego što se obavežete.

IBI: lokalni opštinski porez

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)a0je lokalni porez na nekretnine. Sličan je council tax-u u UK ilia0onroerendezaakbelastinga0u Holandiji. Plaća se jednom godišnje gradskoj upravi.

• Stopu određuje svaki grad. Kreće se od okoa00,4% do 1,1%a0katastarske vrednosti.
• Na Costa del Sol, većina kuća plaća otprilikea0400 do 900 euros godišnje.

Obrađen primer za kuću od 500.000 eurosa0(katastarska vrednost oko 150.000 euros, gradska stopa 0,5%):

• 150.000 euros x 0,5% = 750 euros godišnje

Tačan iznos zavisi od grada i katastarske vrednosti, zato uvek proverite poslednji račun.

Dodatni savet:a0Podesite direktno zaduženje sa svog španskog bankovnog računa za IBI. Rokovi se razlikuju od grada do grada, a propušteno plaćanje donosi kaznu. Direktno zaduženje znači da nikada nećete zaboraviti.

IRNR: porez čak i ako ne iznajmljujete

Ovo je ono što iznenadi gotovo svakog stranog vlasnika.a0IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)a0je porez na dohodak nerezidenata.

Ako je vaš dom prazan ili ga koristite samo vi, Španija vas i dalje oporezuje. Ideja je da imate „korist“ od posedovanja doma, pa oporezuju tu zamišljenu korist. To se često nazivaa0porez na imputirani dohodaka0ilia0porez na pretpostavljeni dohodak.

Kako se obračunava:

1. Uzmite katastarsku vrednost.
2. „Prihod“ jea01,1%a0od nje (ako je vrednost ažurirana u poslednjih 10 godina), ilia02%a0ako nije. Većina je na 1,1%.
3. Primenite poresku stopu:a019%a0ako živite u EU, Norveškoj ili na Islandu.a024%a0ako živite van toga (ovo uključuje UK posle Brexit-a).

Obrađen primer za kuću od 500.000 eurosa0(katastarska vrednost 150.000 euros):

• 1.650 eurosa0- imputirani prihod (150.000 euros x 1,1%)
• 313,50 euros godišnjea0- vlasnik iz EU: porez po stopi od 19%
• 396 euros godišnjea0- vlasnik van EU: porez po stopi od 24%

Dakle, većina vlasnika plaća izmeđua0300 i 600 euros godišnjea0za IRNR. Prijavljuje se jednom godišnje koristeći obrazaca0Modelo 210.

Upozorenje:a0Ako dve osobe zajedno poseduju kuću, svaka mora podneti svoj Modelo 210 za svoj udeo. Par koji poseduje 50/50 podnosi dve prijave, svaku na polovinu iznosa.

Porez ako izdajete kuću

Ako izdajete kuću (na primer, za odmor), pravila se menjaju. Za dane kada je izdata, plaćate porez na stvarnu kiriju, a ne na imputirani prihod.

• Vlasnici iz EU i EEA:a0plaćajua019%a0naa0netoa0kiriju. Možete odbiti troškove: kamatu na hipoteku, IBI, zajedničke naknade, osiguranje, popravke, provizije agenta, komunalije koje vi plaćate.
• Vlasnici van EU (uključujući UK):a0plaćajua024%a0naa0brutoa0kiriju, beza0odbitakaa0dozvoljenih prema važećim pravilima.

Ova razlika je velika. Evo jednog meseca sa 1.000 eura kirije, uz 400 eura troškova.

Vlasnik iz EU (19% na neto iznos)

• Kirija: 1.000 eura
• Minus troškovi: 400 eura
• Oporezuje se: 600 eura
• Porez: 114 eura

Vlasnik van EU (24% na bruto iznos)

• Kirija: 1.000 eura
• Minus troškovi: nije dozvoljeno
• Oporezuje se: 1.000 eura
• Porez: 240 eura

Dakle, vlasnik iz EU plaća manje od polovine. Ovo je stvaran efekat Brexita za britanske vlasnike.

Dodatni savet:a0Porez na izdavanje za vlasnike van EU osporava se pred španskim sudovima i može se promeniti. Ako planirate da izdajete, potražite aktuelan savet pre nego što podnesete prijavu. Spain Developments vas može uputiti na proverene poreske stručnjake koji se bave prijavama za nerezidente.

Porez na odvoz smeća i naknade zajednici

Još dva godišnja troška koja nisu "porez na prihod", ali se ipak pojavljuju na vašem računu:

• Porez na odvoz smeća (basura):a0mala opštinska naknada, običnoa050 do 200 eura godišnje.
• Naknade zajednici (gastos de comunidad):a0ako je vaš dom u kompleksu sa bazenom, vrtovima ili liftom, plaćate svoj deo održavanja. Ovo nijea0poreza0ali jeste stvaran godišnji trošak, čestoa0600 do 1.800 eura godišnje, više za luksuzna odmarališta.

Primer obračuna za stan od 500.000 eura:

• 120 euraa0- porez na odvoz smeća
• 1.200 euraa0- naknade zajednici
• Ukupno: 1.320 eura godišnje

Ovo detaljnije obrađujemo u našem vodiču o godišnjim troškovima posedovanja kuće u Španiji.

Porez na bogatstvo: da li treba da brinete?

Porez na bogatstvo (Impuesto sobre el Patrimonio)a0je porez na vrednost vaše imovine u Španiji. Za većinu kupaca odgovor je jednostavan: nećete ga plaćati.

• Počinje tek iznada0700.000 euraa0neto imovine u Španiji,a0po osobi.
• Par koji poseduje nekretninu po 50/50 svako dobija olakšicu od 700.000 eura, pa su zajedno pokriveni do oko 1,4 miliona eura.
• Hipoteka smanjuje neto vrednost, pa dodatno spušta taj iznos.

Dobre vesti za Costa del Sol:a0Andalucía trenutno daje popust od 100% na porez na bogatstvo. Dakle, čak i ako pređete prag, regionalni račun može biti nula.

Upozorenje:a0Postoji poseban nacionalni "solidarni porez na velika bogatstva" za imovinu veoma visoke vrednosti. Popust u Andalucía ne zaustavlja taj porez. Ako je vaša imovina u Španiji znatno iznad milion eura, potražite savet. Za dom od 500.000 eura ovde nemate zbog čega da brinete.

Porezi kada prodajete

Ove poreze ne plaćate svake godine, ali treba da ih znate sada, da kasnije ne bude iznenađenja.

• Porez na kapitalnu dobit:a019%a0na vaš profit (prodajna cena minus cena koju ste platili i vaši troškovi kupovine). Ova stopa od 19% važi za sve nerezidente u 2026, bez obzira u kojoj zemlji živite.
• Zadržavanje od 3%:a0kada nerezident prodaje, kupac mora da zadržia03%a0od prodajne cene i uplati ga direktno poreskoj upravi. Ovo se računa u vaš porez na kapitalnu dobit. Ako ste preplatili, tražite povraćaj razlike.
• Plusvalía municipal:a0lokalni gradski porez na rast vrednosti zemljišta tokom vašeg vlasništva. Prodavac ga obično plaća.

Primer obračuna:a0Kupite dom za 500.000 eura, a kasnije prodate za 600.000 eura. Nakon troškova kupovine i prodaje, recimo da je vaš profit 70.000 eura.

• 13.300 euraa0- porez na kapitalnu dobit (70.000 eura x 19%)
• 18.000 euraa0- kupac zadržava 3% od 600.000 eura
• Tražite povraćaj razlike: 4.700 eura

Dodatni savet:a0Sačuvajte svaki račun od kupovine, advokata, poreza i svih poboljšanja. Ovi troškovi smanjuju vaš oporezivi profit kada prodajete, što smanjuje vaš porez na kapitalnu dobit.

Puni pregled godišnjih poreza za 500.000 eura

Evo pune godišnje slike za nerezidentnog vlasnika stana na Costa del Sol od 500.000 eura (katastarska vrednost oko 150.000 eura). Porezi pri prodaji prikazani su odvojeno, jer su jednokratni.

Godišnji troškovi, vlasnik iz EU

• 750 euraa0- IBI opštinski porez
• 314 euraa0- IRNR (ne iznajmljuje se) po 19%
• 120 euraa0- porez na odvoz smeća
• 1.200 euraa0- naknade zajednici
• Godišnji ukupno (vlasnik iz EU): ~2.384 eura

Godišnji troškovi, vlasnik van EU (kao što je UK)

• 750 euraa0- IBI opštinski porez
• 396 euraa0- IRNR (ne iznajmljuje se) po 24%
• 120 euraa0- porez na odvoz smeća
• 1.200 euraa0- naknade zajednici
• Godišnji ukupno (vlasnik van EU): ~2.466 eura

Jednokratni porezi kada prodajete (primer za profit od 70.000 eura)

• 13.300 euraa0- porez na kapitalnu dobit (19% od profita)
• Plusvalía municipal (plaća prodavac): razlikuje se od grada do grada

Dakle, ako ostavimo po strani naknade zajednici (koje nisu porez), čisti poreski račun nerezidenta za dom od 500.000 eura iznosi otprilikea01.000 do 1.300 eura godišnje. Sa naknadama zajednici i odvozom smeća, ukupna godišnja cifra je okoa02.400 eura.

Rokovi i obrasci

Zapamtite ove datume jednostavno:

• IBI:a0jednom godišnje, datum određuje opština. Koristite direktno zaduženje.
• IRNR (ne iznajmljuje se):a0podnosi sea0Modelo 210a0jednom godišnje. Rok jea031. decembara0godine nakon poreske godine. Dakle, porez za 2025. dospeva do 31. decembra 2026.
• IRNR (iznajmljuje se):a0sada se podnosi godišnje, sa sopstvenim rokom u januaru.
• Kapitalna dobit (kada prodajete):a0podnesite Modelo 210 u roku oda0četiri mesecaa0od prodaje.

Poreski stručnjak za nerezidente može sve ovo da obavi za vas uz malu godišnju naknadu. Mnogim vlasnicima je ovo lakše nego da uče španske obrasce.

U Spain Developments, naš posao se ne završava kada dobijete ključeve. Mi smo nezavisni zastupnik kupaca kojeg plaća investitor, tako da vi nama ne plaćate naknadu. Pobrinemo se da razumete svoje godišnje poreze pre kupovine i povezujemo vas sa proverenom poreskom pomoći kako nikada ne biste propustili rok.

Zaključak

Kao nerezidentni vlasnik na Costa del Sol, vaši glavni godišnji porezi su IBI i IRNR, i oba se zasnivaju na niskoj katastarskoj vrednosti, a ne na tržišnoj ceni. Za dom od 500.000 eura to je otprilike 1.000 do 1.300 eura poreza godišnje, ili oko 2.400 eura kada dodate odvoz smeća i naknade zajednici. Kada prodajete, očekujte 19% poreza na kapitalnu dobit na svoj profit. Znajte ove brojke sada i kasnije neće biti iznenađenja.

Želite da znate tačne godišnje poreze za dom koji vam se dopada? Razgovarajte sa Spain Developments i izračunaćemo ih za vas, bez naknade i bez pritiska.