Fastighetsskatter i Spanien för icke-residenta (2026)

Den här guiden är för internationella ägare som köper på Costa del Sol men bor utomlands. Du får lära dig vilka skatter du betalar varje år, hur mycket de kostar och när de ska betalas. Vi använder ett hem på 500.000 euros så att du kan se verkliga siffror.

I korthet:nbsp;Om du äger en bostad i Spanien men bor där mindre än 183 dagar per år, räknas du som icke-resident i skattehänseende. Du betalar skatt även om bostaden står tom. De viktigaste årliga skatterna är IBI (kommunal fastighetsskatt) och IRNR (en liten skatt på ägandet). För en bostad på Costa del Sol värd 500.000 euros ligger den rena skatten ungefär på 1.000 till 1.300 euros per år, eller cirka 2.400 euros när du lägger till sophämtning och samfällighetsavgifter.

Här är de viktigaste årliga siffrorna för en icke-resident ägare av en bostad på 500.000 euros.

• ~750 eurosnbsp;- IBI kommunal fastighetsskatt
• ~314 eurosnbsp;- IRNR, EU-ägare
• 19%nbsp;- kapitalvinstskatt om du säljer
• ~2.400 eurosnbsp;- total årlig kostnad

Nedan förklarar vi var och en med enkla ord. Alla siffror gäller för 2026.

Först: vad är en "icke-resident"?

Du är ennbsp;icke-residentnbsp;i Spanien om du vistasnbsp;mindre än 183 dagarnbsp;per år i landet. De flesta som äger semesterbostäder och fritidshus hamnar i den här gruppen.

Som icke-resident betalar du bara spansk skatt på spanska inkomster och spansk egendom. Din lön eller pension från hemlandet beskattas i hemlandet, inte i Spanien. Det är goda nyheter. Men du har fortfarande några spanska skatter att hantera, och många ägare känner inte till dem förrän en räkning kommer.

Varning:nbsp;Den spanska skattemyndigheten (som kallasnbsp;Hacienda) har blivit mycket strängare. Den jagar nu obetald skatt för icke-residenter upp till fyra år tillbaka. Om du ignorerar det kan du få böter på 5% till 20% av skatten, plus ränta. Anta aldrig att "ingen kontrollerar". Det gör de, särskilt när du säljer.

Du behöver också ettnbsp;NIE (ditt spanska skatte-ID-nummer för utlänningar)nbsp;för att kunna betala någon skatt alls. Du får detta när du köper. Utan det kan du inte deklarera eller betala.

Taxeringsvärdet: siffran bakom din skatt

Innan skatterna måste du förstå ett ord:nbsp;taxeringsvärde (valor catastralnbsp;på spanska).

Detta är ett officiellt värde som staten ger din bostad. Det ärnbsp;intenbsp;marknadspriset. Det är nästan alltid mycket lägre, ofta 40% till 70% av vad du betalade. Du hittar det på din IBI-räkning.

Varför spelar detta roll? Därför att två av dina viktigaste skatter (IBI och IRNR) baseras på taxeringsvärdet,nbsp;intenbsp;inte på de 500.000 euros du betalade. Det är därför de verkliga skatterna är lägre än folk befarar.

Marknadspris jämfört med taxeringsvärde:

• Du betalade: 500.000 euros
• Taxeringsvärde: cirka 150.000 euros

Exempel:nbsp;Du köper för 500.000 euros. Taxeringsvärdet kan sättas till till exempel 150.000 euros. Din IBI och IRNR räknas ut på dessa 150.000 euros, inte på 500.000 euros.

Bonustips:nbsp;Be alltid om den senaste IBI-räkningen innan du köper. Den visar taxeringsvärdet, så att du kan räkna ut de exakta årliga skatterna i förväg. En bra köparmäklare tar fram detta åt dig innan du binder dig.

IBI: den kommunala fastighetsskatten

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)nbsp;är den lokala fastighetsskatten. Den liknar council tax i Storbritannien ellernbsp;onroerendezaakbelastingnbsp;i Nederländerna. Du betalar den en gång om året till stadshuset.

• Satsen bestäms av varje kommun. Den ligger på ungefärnbsp;0,4% till 1,1%nbsp;av taxeringsvärdet.
• På Costa del Sol betalar de flesta bostäder ungefärnbsp;400 till 900 euros per år.

Uträknat exempel för en bostad på 500.000 eurosnbsp;(taxeringsvärde cirka 150.000 euros, kommunal skattesats 0,5%):

• 150.000 euros x 0,5% = 750 euros per år

Den exakta siffran beror på kommunen och taxeringsvärdet, så kontrollera alltid den senaste räkningen.

Bonustips:nbsp;Lägg upp autogiro från ditt spanska bankkonto för IBI. Sista betalningsdag varierar från kommun till kommun, och en missad betalning ger böter. Autogiro gör att du aldrig glömmer.

IRNR: skatt även om du inte hyr ut

Detta är den som överraskar nästan varje utländsk ägare.nbsp;IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)nbsp;är inkomstskatten för icke-residenter.

Om din bostad står tom eller bara används av dig själv, beskattar Spanien dig ändå. Tanken är att du får en "förmån" av att äga en bostad, så de beskattar den tänkta förmånen. Det kallas oftanbsp;schablonintäktsskattnbsp;ellernbsp;skatt på uppskattad inkomst.

Så räknas den ut:

1. Ta taxeringsvärdet.
2. "Inkomsten" ärnbsp;1,1%nbsp;av det (om värdet har uppdaterats under de senaste 10 åren), ellernbsp;2%nbsp;om inte. De flesta ligger på 1,1%.
3. Tillämpa skattesatsen:nbsp;19%nbsp;om du bor i EU, Norge eller Island.nbsp;24%nbsp;om du bor utanför (detta inkluderar Storbritannien efter Brexit).

Uträknat exempel för en bostad på 500.000 eurosnbsp;(taxeringsvärde 150.000 euros):

• 1.650 eurosnbsp;- schablonintäkt (150.000 euros x 1,1%)
• 313,50 euros per årnbsp;- EU-ägare: skatt på 19%
• 396 euros per årnbsp;- ägare utanför EU: skatt på 24%

Så de flesta ägare betalar mellannbsp;300 och 600 euros per årnbsp;för IRNR. Du deklarerar den en gång om året med blankettennbsp;Modelo 210.

Varning:nbsp;Om två personer äger bostaden tillsammans måste var och en lämna in sin egen Modelo 210 för sin andel. Ett par som äger 50/50 lämnar in två deklarationer, var och en för halva beloppet.

Skatt om du hyr ut bostaden

Om du hyr ut bostaden (till exempel som semesteruthyrning) ändras reglerna. För de dagar den är uthyrd betalar du skatt på den faktiska hyran, inte på schablonintäkten.

• Ägare inom EU och EES:nbsp;betalarnbsp;19%nbsp;på dennbsp;nettonbsp;hyran. Du kan dra av kostnader: bolåneränta, IBI, samfällighetsavgifter, försäkring, reparationer, mäklararvoden, verktyg du betalar.
• Ägare utanför EU (inklusive Storbritannien):nbsp;betalarnbsp;24%nbsp;på dennbsp;bruttonbsp;hyra, mednbsp;inga avdragnbsp;tillåtna enligt nuvarande regler.

Det här gapet är stort. Här är en månad med 1.000 euros i hyra, med 400 euros i kostnader.

EU-ägare (19% på netto)

• Hyra: 1.000 euros
• Minus kostnader: 400 euros
• Beskattas på: 600 euros
• Skatt: 114 euros

Icke-EU-ägare (24% på brutto)

• Hyra: 1.000 euros
• Minus kostnader: inte tillåtet
• Beskattas på: 1.000 euros
• Skatt: 240 euros

Så EU-ägaren betalar mindre än hälften. Detta är en verklig effekt av Brexit för brittiska ägare.

Bonustips:a0Skatt på hyresintäkter för icke-EU-ägare ifrågasätts i de spanska domstolarna och kan komma att ändras. Om du planerar att hyra ut, skaffa aktuell rådgivning innan du deklarerar. Spain Developments kan hänvisa dig till betrodda skattespecialister som hanterar deklarationer för icke-residenta.

Sopskatt och samfällighetsavgifter

Två ytterligare årliga kostnader som inte är bbinkomstskattab men ändå hamnar på din räkning:

• Sopskatt (basura):a0en liten kommunal avgift, vanligtvisa050 to 200 euros per year.
• Samfällighetsavgifter (gastos de comunidad):a0om ditt hem ligger i ett komplex med pool, trädgårdar eller hiss betalar du en andel av underhållet. Detta ära0inte en skatta0men det är en verklig årlig kostnad, oftaa0600 to 1.800 euros per year, mer för lyxresorter.

Räkneexempel för en lägenhet på 500.000 euros:

• 120 eurosa0- sopskatt
• 1.200 eurosa0- samfällighetsavgifter
• Totalt: 1.320 euros per år

Vi går igenom detta mer i detalj i vår guide om den årliga kostnaden för att äga ett hem i Spanien.

Förmögenhetsskatt: behöver du oroa dig?

Förmögenhetsskatt (Impuesto sobre el Patrimonio)a0är en skatt på värdet av dina spanska tillgångar. För de flesta köpare är svaret enkelt: du kommer inte att betala den.

• Den börjar först övera0700.000 eurosa0i netto spanska tillgångar,a0per person.
• Ett par som äger ett hem 50/50 får vardera ett avdrag på 700.000 euros, så tillsammans täcks de upp till cirka 1,4 miljoner euros.
• Ett bolån minskar nettovärdet, vilket sänker siffran ytterligare.

Goda nyheter för Costa del Sol:a0Andalucía ger för närvarande 100% rabatt på förmögenhetsskatten. Så även om du passerar gränsen kan den regionala skatten bli noll.

Varning:a0Det finns en separat nationell bbsolidaritetsskatt på stora förmögenheterab för tillgångar av mycket högt värde. Rabatten i Andalucía stoppar inte den. Om dina spanska tillgångar ligger långt över en miljon euros, ta rådgivning. För ett hem på 500.000 euros har du inget att oroa dig för här.

Skatter när du säljer

Du betalar inte dessa varje år, men du bör känna till dem nu så att det inte kommer några överraskningar senare.

• Kapitalvinstskatt:a019%a0på din vinst (försäljningspriset minus priset du betalade och dina köpkostnader). Denna skattesats på 19% gäller alla icke-residenta under 2026, oavsett vilket land du bor i.
• Innehållandet på 3%:a0när en icke-resident säljer måste köparen hålla innea03%a0av försäljningspriset och betala det direkt till skattemyndigheten. Detta räknas av mot din kapitalvinstskatt. Om du har betalat för mycket begär du tillbaka mellanskillnaden.
• Plusvalía municipal:a0en lokal kommunal skatt på ökningen av markvärdet under din ägartid. Säljaren betalar den normalt.

Räkneexempel:a0Du köper ett hem för 500.000 euros och säljer det senare för 600.000 euros. Efter köp- och säljkostnader, säg att din vinst är 70.000 euros.

• 13.300 eurosa0- kapitalvinstskatt (70.000 euros x 19%)
• 18.000 eurosa0- köparen håller inne 3% av 600.000 euros
• Du begär tillbaka mellanskillnaden: 4.700 euros

Bonustips:a0Spara varje faktura från ditt köp, advokat, skatter och eventuella förbättringar. Dessa kostnader minskar din beskattningsbara vinst när du säljer, vilket sänker din kapitalvinstskatt.

Den fullständiga årliga skatteöversikten för 500.000 euros

Här är hela den årliga bilden för en icke-resident ägare av en lägenhet på Costa del Sol värd 500.000 euros (taxeringsvärde cirka 150.000 euros). Skatter vid försäljning visas separat, eftersom de är engångsposter.

Årliga kostnader, EU-ägare

• 750 eurosnbsp;- IBI kommunal fastighetsskatt
• 314 eurosa0- IRNR (ej uthyrd) på 19%
• 120 eurosa0- sopskatt
• 1.200 eurosa0- samfällighetsavgifter
• Årlig totalsumma (EU-ägare): ~2.384 euros

Årliga kostnader, icke-EU-ägare (såsom UK)

• 750 eurosnbsp;- IBI kommunal fastighetsskatt
• 396 eurosa0- IRNR (ej uthyrd) på 24%
• 120 eurosa0- sopskatt
• 1.200 eurosa0- samfällighetsavgifter
• Årlig totalsumma (icke-EU-ägare): ~2.466 euros

Engångsskatter när du säljer (exempel på 70.000 euros vinst)

• 13.300 eurosa0- kapitalvinstskatt (19% av vinsten)
• Plusvalía municipal (säljaren betalar): varierar beroende på kommun

Så om man bortser från samfällighetsavgifter (som inte är en skatt) är den rena skatten för en icke-resident på ett hem värt 500.000 euros ungefära01.000 to 1.300 euros per year. Med samfällighetsavgifter och sopskatt blir den totala årliga summan ungefära02.400 euros.

Tidsfrister och formulär

Håll dessa datum enkla:

• IBI:a0en gång per år, datum bestäms av kommunen. Använd autogiro.
• IRNR (ej uthyrd):a0lämnas ina0Modelo 210a0en gång per år. Sista datum ära031 Decembera0året efter skatteåret. Så skatten för 2025 ska vara inlämnad senast 31 December 2026.
• IRNR (uthyrd):a0lämnas nu in årligen, med egen tidsfrist i januari.
• Kapitalvinst (när du säljer):a0lämna in Modelo 210 inoma0four monthsa0från försäljningen.

En skattespecialist för icke-residenta kan hantera allt detta åt dig för en liten årlig avgift. Många ägare tycker att detta är enklare än att lära sig de spanska formulären.

På Spain Developments slutar vårt jobb inte när du får nycklarna. Vi är en oberoende köparagent som betalas av utvecklaren, så du betalar ingen avgift till oss. Vi ser till att du förstår dina årliga skatter innan du köper, och vi kopplar dig till betrodd skatterådgivning så att du aldrig missar en deadline.

Slutsats

Som icke-resident ägare på Costa del Sol är dina huvudsakliga årliga skatter IBI och IRNR, och båda baseras på det låga taxeringsvärdet, inte marknadspriset. För ett hem på 500.000 euros handlar det om ungefär 1.000 to 1.300 euros i skatt per år, eller cirka 2.400 euros när du lägger till sopskatt och samfällighetsavgifter. När du säljer kan du räkna med 19% kapitalvinstskatt på din vinst. Känn till dessa siffror nu så kommer inga överraskningar senare.

Vill du veta de exakta årliga skatterna för ett hem du gillar? Kontakta Spain Developments så räknar vi ut det åt dig, utan avgift och utan press.