İspanya'da Projeden Satış mı İkinci El mi: Hangisi Sizin İçin Doğru?

Bu rehber, Costa del Sol'da projeden ve ikinci el arasında seçim yapan yabancı alıcılar içindir. Gerçek maliyetleri, riskleri ve hangi seçeneğin hedeflerinize uyduğunu öğreneceksiniz. Sonunda, her iki seçenek için de dürüst artı ve eksilerle, hangi yolun sizin için doğru olduğunu bileceksiniz.

Hızlı özet:40;Projeden satın alma, bir geliştiriciden ev inşa edilmeden önce yeni bir ev satın almak demektir: daha düşük lansman fiyatı, 10 yıllık garanti ve rezervasyon ücreti artı kademeli taksitlerden oluşan bir ödeme planı (teslimden önce yaklaşık %20 ila %40, çoğu zaman yaklaşık %30) ve anahtar tesliminde %60 ila %80 bakiye; bunların hepsi zorunlu bir banka teminatı ile korunur - ama beklersiniz. İkinci el, daha önce bir sahibi olmuş bir evi satın almak demektir: arras aşamasında yaklaşık %10, tamamlamada %90 ödersiniz, ne aldığınızı tam olarak görürsünüz, hızlıca taşınabilir ve çoğu zaman pazarlık yapabilirsiniz, ama daha fazla kontrol yaparsınız. 500.000 euros değerinde bir evde, projeden alım için yaklaşık %12 ila %14, ikinci el için %9 ila %12 ek masraf bekleyin.

Önemli rakamlar:

• %12 ila %1440;ek masraflar, projeden.
• %9 ila %1240;ek masraflar, ikinci el.
• 10 yıl40;yeni inşaat garantisi.
• 4 ila 12 hafta40;ikinci el satın alma hızı.

Neler öğreneceksiniz

• Projeden ve ikinci el: hızlı fark
• Projeden: artılar, eksiler ve nasıl ödeme yaparsınız
• İkinci el: artılar, eksiler ve nasıl ödeme yaparsınız
• Gerçek maliyet farkı (rakamlarla)
• Yan yana karşılaştırma
• Hangisi sizin için doğru?
• Riskler ve nasıl güvende kalınır

Projeden ve ikinci el: hızlı fark

Seçimi tanımlamak basit:

Projeden

Yeni inşaatın bir türü. Bir geliştiriciden satın alırsınız40;ev tamamlanmadan önce. Planlar üzerinden satın alırsınız ve inşa edilmesini beklersiniz.

Yeni inşaat, hazır

Geliştiricinin evi inşa edilmiştir ama hiç yaşanmamıştır. Taşınmaya hazırdır, geliştiriciden gelir.

İkinci el

Evin daha önce en az bir sahibi olmuştur. Onu ikinci el piyasasından, özel bir sahibinden satın alırsınız.

Costa del Sol'da bu üçü de yaygındır. Projeden ve yeni inşaat geliştiriciden gelir. İkinci el özel bir sahibinden gelir. Her birinin net artıları ve eksileri vardır.

Projeden: artılar, eksiler ve nasıl ödeme yaparsınız

Projeden satın alma, modern bir ev isteyen ve bekleyebilen alıcılara uygundur. Genellikle daha düşük bir "lansman" fiyatı ödersiniz ve ev tamamlanmadan önce değer kazanabilir.

Artılar:

• Daha düşük lansman fiyatı.40;Erken alıcılar çoğu zaman nihai fiyattan daha az öder.
• Değer artışı.40;İyi bölgelerde fiyatlar inşaat sırasında yükselebilir.
• Modern ve verimli.40;Yeni evler yalıtım ve enerji için güncel kurallara uyar. Daha düşük faturalar, daha fazla konfor.
• Kaplamaları seçebilirsiniz.40;Çoğu zaman fayansları, mutfakları ve planları siz seçersiniz.
• Bittiğinde taşınmaya hazır.40;Havuzlar, spor salonları ve bahçelerle birlikte tadilat gerekmez.
• 10 yıllık garanti.40;Kanunen, geliştirici yapısal kusurları 10 yıl boyunca karşılamak zorundadır.

Eksiler:

• Beklersiniz.40;İnşaat zaman alır ve gecikmeler olabilir.
• Kısmen görmeden satın alırsınız.40;Manzarayı ve kaliteyi planlar ve örnek daire üzerinden değerlendirirsiniz.
• Henüz kira geliri yok.40;Ev bitene kadar hiçbir gelir getirmez.

Projeden nasıl ödeme yaparsınız.40;Ödemeyi40;aşamalar halinde yaparsınız, hepsini bir anda değil:

• Evi ayırtmak için sabit bir rezervasyon ücreti, genellikle yaklaşık 6.000 ila 10.000 euros.
• İnşaat sırasında kademeli taksitler. Toplamda bunlar yaklaşık40;teslimden önce fiyatın %20 ila %40'ına40;ulaşır (çoğu zaman yaklaşık %30).
• Kalanı (yaklaşık40;%60 ila %80) tamamlamada, İskan Ruhsatı verildiğinde ve anahtarları aldığınızda ödenir.

Büyük güvenlik kuralı: tamamlamadan önce ödediğiniz her euro40;bir banka teminatı veya sigorta ile korunmalıdır40;(Law 57/1968, Ley 20/2015). Bu İspanyol yasasıdır. Geliştirici tamamlayamazsa paranızı geri alırsınız.

Gerçek örnek.40;500.000 euros değerinde projeden bir daire satın alırsınız40;500.000 euros. Tipik bir kademeli plan şöyle görünür; anahtarlar teslim edilmeden önceki her ödeme banka teminatı ile kapsanır:

• 8.000 euros40;- rezervasyon ücreti (fiyata sayılır)
• 150.000 euros40;- inşaat sırasında kademeli olarak (yaklaşık %30)
• 350.000 euros40;- tamamlamada bakiye (yaklaşık %70)

Bu teminat olmadan paranız risk altındadır.

Tehlike:40;Banka teminatı olmadan asla bir geliştiriciye ödeme yapmayın. Bu, projeden alımda en büyük tek risktir. Bir geliştirici bunu gösteremiyorsa, uzak durun. Ayrıca geliştiricinin geçmiş performansını da kontrol edin - daha önce tamamladıkları evleri göstermelerini isteyin.

İkinci el: artılar, eksiler ve nasıl ödeme yaparsınız

İkinci el, kesinlik ve hız isteyen alıcılara uygundur. Satın almadan önce evin içinde durabilir, manzarayı görebilir ve bölgeyi hissedebilirsiniz.

Artılar:

• Gördüğünüz şey aldığınız şeydir.40;Gerçek plan, gerçek manzara, gerçek ışık, gerçek komşular.
• Daha hızlı.40;Tüm satın alma süreci yaklaşık 4 ila 12 hafta sürebilir.
• Pazarlık payı.40;İkinci el fiyatları çoğu zaman teklife açıktır. Alıcı piyasasında %5 ila %15 indirim yaygındır.
• Birinci sınıf konumlar.40;Deniz kenarı ve şehir merkezi noktalarının çoğunda artık yeni inşaat için arsa kalmamıştır.
• Hemen gelir.40;Hemen kiraya verebilir ya da taşınabilirsiniz.
• Karakter.40;Bazı alıcılar eski, geleneksel evleri sever.

Eksiler:

• Daha eski durum.40;Yeni bir mutfak, çatı veya elektrik tesisatı gerekebilir.
• Daha düşük enerji sınıfı.40;Eski evlerin ısıtma ve soğutma maliyeti daha yüksek olabilir.
• 10 yıllık garanti yok.40;Onu olduğu gibi satın alırsınız.
• Daha fazla kontrol gerekir.40;Evin geçmişini de devralırsınız, bu yüzden durum tespiti daha önemlidir.

İkinci elde nasıl ödeme yaparsınız.40;Yapı daha hafiftir:

• Özel satın alma sözleşmesinde yaklaşık %10 (the40;contrato de arras, kapora sözleşmesi).
• Kalan %90 tamamlamada, noterde.

Gerçek örnek.40;Listede yer alan bir ikinci el daireyi satın alırsınız40;500.000 euros. Teklif veriyor ve kabul ediyorsunuz6nbsp;470.000 euros6nbsp;(yaygın bir tasarruf):

• 500.000 euros6nbsp;- ilan fiyatı
• 470.000 euros6nbsp;- müzakere sonrası anlaşılan fiyat
• 47.000 euros6nbsp;- sözleşmede %10
• 423.000 euros6nbsp;- devir tamamlandığında kalan bakiye

Anahtarları yaklaşık 4 ila 8 hafta içinde alabilirsiniz; bu, projeden satış bir yapıyı beklemekten çok daha hızlıdır.

Bonus ipucu:6nbsp;Yaklaşık 20 yıldan eski herhangi bir ikinci el ev için bağımsız bir ekspertiz yaptırın. Şimdi harcayacağınız birkaç yüz euros, ileride binlerce eurosya mal olabilecek rutubet, eski elektrik tesisatı veya çatı sorunlarını ortaya çıkarabilir. Satıcının size her şeyi söyleme zorunluluğu yoktur - ekspertiz sizi korur.

Gerçek maliyet farkı (rakamlarla)

Birçok alıcının şaşırdığı nokta burasıdır. İki seçenek farklı şekilde vergilendirilir. Costa del Sol'da (Andalucía bölgesi) 2026 yılında:

• Projeden satış / yeni inşaat:6nbsp;%10 IVA (KDV) artı yaklaşık %1,2 AJD (damga vergisi).
• İkinci el:6nbsp;%7 ITP (devir vergisi). KDV yok, AJD yok.

Ardından her iki seçenekte de noter, Tapu Sicili ve hukuki ücretler eklenir. Yani toplam ek maliyetiniz yaklaşık olarak6nbsp;%12 ila %146nbsp;projeden satış veya yeni inşaat için ve yaklaşık olarak6nbsp;%9 ila %126nbsp;ikinci el için. İşte aynı 500.000 euros değerindeki ev, iki farklı şekilde.

Projeden satış / yeni inşaat

• 50.000 euros6nbsp;- %10 IVA
• 6.000 euros6nbsp;- %1,2 AJD (damga vergisi)
• Yaklaşık 1.500 euros6nbsp;- noter artı Tapu Sicili
• Yaklaşık 6.050 euros6nbsp;- avukat (%1 artı KDV)
• Toplam ek maliyet: yaklaşık 64.000 euros

İkinci el

• 35.000 euros6nbsp;- %7 ITP
• Yok6nbsp;- damga vergisi (AJD)
• Yaklaşık 1.500 euros6nbsp;- noter artı Tapu Sicili
• Yaklaşık 6.050 euros6nbsp;- avukat (%1 artı KDV)
• Toplam ek maliyet: yaklaşık 43.000 euros

Yani sadece vergi açısından bakıldığında, ikinci el daha hafiftir - yaklaşık6nbsp;21.000 euros daha az6nbsp;500.000 euros değerindeki bir evde. Ama unutmayın: projeden satış genellikle daha düşük bir başlangıç fiyatına sahiptir ve devir tamamlanmadan önce değer kazanabilir. Bu yüzden daha düşük vergi, her zaman genel olarak daha ucuz anlaşma anlamına gelmez.

Bonus ipucu:6nbsp;Hangisini seçerseniz seçin, toplam ek maliyeti en baştan bütçenize koyun. Vergi ve ücretler eklendiğinde 500.000 euros değerindeki bir ev aslında 543.000 ila 564.000 eurosluk bir alım olur. Bu, yabancı alıcıların en sık düştüğü gizli maliyet tuzağıdır.

Yan yana karşılaştırma

İşte tam tablo.

Projeden

• Taşınma:6nbsp;inşaat bittikten sonra
• Hız:6nbsp;aylardan yıllara
• Nasıl ödeme yaparsınız:6nbsp;rezervasyon ücreti, ardından inşaat sırasında aşamalı olarak %20 ila %40, sonra teslimde %60 ila %80
• Pazarlık:6nbsp;sınırlı (geliştirici tarafından belirlenir)
• Ana vergi (Andalucía):6nbsp;%10 IVA artı %1,2 AJD
• Toplam ek maliyet:6nbsp;yaklaşık %12 ila %14
• Enerji:6nbsp;yüksek (modern)
• Garanti:6nbsp;10 yıllık yapısal
• Satın almadan önce görebilir misiniz:6nbsp;hayır (yalnızca planlar)
• Depozito koruması:6nbsp;banka garantisi (kanunen)
• Kira geliri:6nbsp;yalnızca teslimden sonra

İkinci el

• Taşınma:6nbsp;hemen
• Hız:6nbsp;yaklaşık 4 ila 8 hafta
• Nasıl ödeme yaparsınız:6nbsp;arras sırasında yaklaşık %10, ardından teslimde %90
• Pazarlık:6nbsp;çoğunlukla %5 ila %15 indirim
• Ana vergi (Andalucía):6nbsp;%7 ITP
• Toplam ek maliyet:6nbsp;yaklaşık %9 ila %12
• Enerji:6nbsp;genellikle daha düşük (eski)
• Garanti:6nbsp;yok
• Satın almadan önce görebilir misiniz:6nbsp;evet
• Depozito koruması:6nbsp;standart arras depozitosu
• Kira geliri:6nbsp;hemen mümkün

Hangisi sizin için doğru?

Her ikisi de akıllıca bir seçim olabilir. Bu, hedefinize bağlıdır.

Şu durumlarda projeden satışı seçin:

Modern, az bakım gerektiren bir ev istiyorsanız, bekleyebiliyorsanız ve teslimden önce değer artışı ihtimalini seviyorsanız. Yepyeni bir eve veya uzun vadeli kazanca odaklanan alıcılar için iyidir.

Şu durumlarda ikinci eli seçin:

Evin tam olarak hangisi olduğunu görmek, hızlıca taşınmak veya kiraya vermek, ayrıcalıklı bir konumdan almak ya da fiyat pazarlığı yapmak istiyorsanız. Kesinlik ve konuma değer veren alıcılar için iyidir.

Tek bir 2daha iyi2 yoktur. Yalnızca takviminize, bütçenize ve planlarınıza uyan seçenek vardır.

Spain Developments olarak Costa del Sol'da yeni inşaat ve projeden satış evlere odaklanıyoruz ve yalnızca uygun banka garantisi veren geliştiricilerle çalışıyoruz. Biz bağımsız bir alıcı temsilcisiyiz - ücretimizi geliştirici öder, yani siz alıcı komisyonu ödemezsiniz. Lisansları, garantiyi ve sözleşmeyi sizin için kontrol ediyoruz. Gerçek seçenekleri yan yana karşılaştırmak için bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin.

Riskler ve nasıl güvende kalınır

Her yolun riskleri konusunda dürüst olun:

• Projeden satış: banka garantisi yok.6nbsp;En büyük risk budur. Böyle bir garanti olmadan asla ödeme yapmayın.
• Projeden satış: zayıf geliştirici.6nbsp;Tamamlanmış projelerini ve itibarını kontrol edin.
• Projeden satış: gecikmeler.6nbsp;Planlarınıza bir tampon ekleyin ve sözleşmedeki teslim tarihini okuyun.
• İkinci el: gizli borçlar.6nbsp;Ödenmemiş vergiler veya site aidatları size geçebilir. Avukatınız6nbsp;nota simple6nbsp;(Tapu Sicili özeti) kontrol eder.
• İkinci el: gizli kusurlar.6nbsp;Eski evlerde ekspertiz yaptırın.
• Her ikisi de: kaçak yapılar.6nbsp;Ruhsatı ve yeni inşaat için ilk oturum ruhsatını doğrulayın.
• Her ikisi de: dürüst olmayan emlakçılar.6nbsp;Tam fiyatı ve tüm masrafları yazılı olarak isteyin.
• Her ikisi de: kur riski.6nbsp;Sterlin, krona veya zloty ile ödeme yapıyorsanız, maliyet değişmesin diye kuru bir broker aracılığıyla sabitleyin.
• Her ikisi de: okupas (işgalciler).6nbsp;Yabancı ev sahipleri için gerçek bir korku. Güvenlikli, alarmlı siteler ve gözetlenen bir ev en iyi savunmadır.

Uyarı:6nbsp;Her zaman kendi bağımsız avukatınızı kullanın; asla satıcının veya geliştiricinin avukatını kullanmayın. Bu tek adım, hem projeden satışta hem de ikinci elde yukarıdaki tuzakların neredeyse hepsine karşı sizi korur.

Hâlâ hangisinin size uygun olduğundan emin değil misiniz? Güvenli projeden satış ve yeni inşaat seçeneklerini sizin için ruhsatları, garantileri ve sözleşmeleri kontrol edilmiş şekilde yan yana karşılaştırmanıza yardımcı oluyoruz; üstelik alıcı komisyonu yok. Spain Developments ile konuşmaktan çekinmeyin.

Sonuç

Costa del Sol'da satın almak için hem projeden satış hem de ikinci el iyi yollardır - doğru seçim size bağlıdır. Projeden satış modern bir ev, aşamalı ödemeler ve olası değer artışı sunar; ancak beklersiniz ve banka garantiniz olmalıdır. İkinci el ise kesinlik, hız ve pazarlık şansı sunar; ancak dikkatli kontroller gerektirir. 500.000 euros değerindeki bir evde, projeden satış için yaklaşık %12 ila %14, ikinci el içinse %9 ila %12 ek maliyet bekleyin. Spain Developments olarak, alıcı komisyonu olmadan güvenli seçenekleri karşılaştırmanıza yardımcı oluyoruz. Hazır olduğunuzda bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin.