Іспанська іпотека для нерезидентів: гід 2026

Цей посібник призначений для міжнародних покупців, які хочуть отримати іпотеку на новобудову на Costa del Sol — чи то off-plan, чи готову до заселення новобудову — але живуть за кордоном. Ви дізнаєтеся, скільки можна позичити, які ставки діють у 2026 році, скільки готівки вам потрібно, як іпотека працює разом із поетапними платежами при купівлі off-plan, а також які кроки потрібно пройти. Для наочних розрахунків ми використовуємо житло вартістю 500.000 euros.

Коротко:a0Так, ви можете отримати іспанську іпотеку як нерезидент, але правила суворіші, ніж для місцевих. Зазвичай можна позичити 60%–70% від ціни, тож вам потрібен початковий внесок 30%–40%. Для житла вартістю 500.000 euros плануйте приблизно 216.000 euros готівкою (внесок плюс податки та збори), а решту профінансує банк. Після закону 2019 року банк сплачує більшість витрат на оформлення іпотеки; ви здебільшого оплачуєте лише оцінку. Один важливий момент щодо новобудов: якщо ви купуєте off-plan, поетапні платежі під час будівництва зазвичай сплачуються з ваших власних коштів, а банк видає іпотеку при завершенні будівництва під уже готове житло.

Ось ключові цифри для іпотеки нерезидента у 2026 році.

• 60-70%a0- ви можете позичити
• 2,8-3,5%a0- фіксовані ставки
• ~216.000 eurosa0- потрібно готівкою (70% LTV)
• 8-12 тижнівa0- від пропозиції до отримання ключів

Тривога через іпотеку — один із головних страхів покупців-нерезидентів. Нижче ми знімемо сумніви й покажемо реальні цифри. Ми починаємо з новобудови, адже саме це ми продаємо на Costa del Sol. Усі цифри наведені для 2026 року.

Чи може нерезидент отримати іспанську іпотеку?

Так. Іспанські банки кредитують іноземних покупців, незалежно від того, живете ви в Іспанії чи ні. Такі великі банки, як Santander, BBVA, CaixaBank і Sabadell, пропонують іпотеки для нерезидентів.

Банки дивляться на вашуa0податкову резидентність, а не на ваш паспорт. Є дві групи.

Резиденти

• Живуть і сплачують податки в Іспанії
• Можуть позичити до 80%
• Потрібно приблизно 20% початкового внеску

Нерезиденти

• Сплачують податки в іншій країні
• Можуть позичити приблизно 60%–70%
• Потрібно 30%–40% початкового внеску

Покупців з ЄС та UK вважають низькоризиковими, і для них шлях доволі простий. Покупцям зі US або Canada потрібно трохи більше документів, а деякі банки застосовують невеликий «haircut» до доходу в dollars.

Бонусна порада:a0Вам знадобиться NIE (ваш іспанський податковий ID для іноземців) і іспанський банківський рахунок, перш ніж ви зможете завершити оформлення іпотеки. Подбайте про це заздалегідь. Spain Developments може допомогти вам організувати і те, й інше, щоб ви були готові, коли знайдете відповідне житло.

Скільки можна позичити? (LTV)

Ключовий показник — цеa0LTV (loan-to-value, частка ціни, яку профінансує банк).

• Для нерезидентів більшість банків кредитуєa060%–70%a0від ціни.
• Найкращі ставки та найшвидші схвалення зазвичай доступні на нижньому рівні — близько 60%–65%.
• Це означає, що ви повинні внестиa030%–40%a0від ціни зі своїх заощаджень.

Приклад розрахунку для житла вартістю 500.000 euros при 70% LTV:

• 350.000 eurosa0- надає банк (500.000 euros x 70%)
• Ваш початковий внесок (30%): 150.000 euros

Приклад розрахунку для житла вартістю 500.000 euros при 60% LTV:

• 300.000 eurosa0- надає банк (500.000 euros x 60%)
• Ваш початковий внесок (40%): 200.000 euros

Попередження:a0Банк кредитує виходячи з меншої величини: ціни або власної банківської оцінки. Якщо ви домовилися про 500.000 euros, але банк оцінив житло у 480.000 euros, ваш кредит у 70% буде розрахований від 480.000 euros, а не від 500.000 euros. Тоді вам знадобиться більше готівки. Нижче ми пояснюємо оцінку.

Як працює іпотека з новобудовою off-plan

Саме ця частина дивує багатьох покупців, тож варто пояснити її чітко. Коли ви купуєте житло off-plan (те, що ще будується), ви не отримуєте іпотеку на старті. Часова схема працює так.

• Під час будівництва ви сплачуєте поетапні платежі з власних коштів.a0Бронювання, а потім 20%–40%, що сплачуються частинами в міру будівництва, зазвичай надходять із ваших заощаджень, а не від банку. Іспанська іпотека не фінансує поетапні платежі.
• Банк видає іпотеку при завершенні будівництва.a0Коли житло завершене та має licence of first occupation, банк оцінює готову нерухомість і виплачує кредит. Цей кредит покриває фінальний залишок — 60%–80%, що підлягають сплаті при завершенні.
• Отже, під час будівництва ви самі фінансуєте поетапні платежі розміру початкового внеску.a0При завершенні іпотека покриває решту — в межах вашого LTV.

Приклад для житла off-plan вартістю 500.000 euros при 70% LTV:

• ~10.000 eurosa0- бронювання, з ваших коштів
• до ~140.000 eurosa0- поетапні платежі під час будівництва (близько 20%–30%), з ваших коштів
• 350.000 eurosa0- видається банком при завершенні (70% LTV на готове житло)

Готова до заселення новобудова простіша. Житло вже існує, тож банк може оцінити його зараз і завершити процес у звичайні 8–12 тижнів. Ви сплачуєте бронювання і приблизно 10% за договором готівкою, а іпотека покриває залишок при завершенні.

Попередження:a0Отримайте попереднє схвалення іпотеки, перш ніж зобов’язуватися купувати житло off-plan, але пам’ятайте: кредит виплачується лише наприкінці. Плануйте свої кошти так, щоб ви могли покрити кожен поетапний платіж під час будівництва зі своїх власних грошей. Банк підключається при завершенні, а не раніше.

Бонусна порада:a0Багато покупців off-plan оформлюють іпотеку за кілька місяців до завершення, коли будівля майже готова, щоб оцінка відображала фінальний об’єкт. Spain Developments може познайомити вас зі спеціалістами з іпотеки для нерезидентів, які добре знають графік off-plan.

Перевірка доходу: правило 35%

Банки перевіряють не лише житло. Вони перевіряють, чи можете ви дозволити собі щомісячний платіж. Основний тест — це вашa0коефіцієнт боргу до доходу.

Правило: вашіa0загальні щомісячні боргиa0(нова іспанська іпотека, плюс будь-яка іпотека у вашій країні, автокредити та кредитні картки) не повинні перевищуватиa035% вашого чистого щомісячного доходу.

Приклад розрахунку:

• 6.000 eurosa0- чистий щомісячний дохід
• 2.100 eurosa0- ліміт 35% для всіх боргів
• мінус 1.200 eurosa0- чинна іпотека
• мінус 300 eurosa0- автокредит
• Залишається на іспанську іпотеку: 600 euros на місяць

Банки також люблять бачити мінімальний рівень доходу. Як грубий орієнтир, багато хто хоче бачити приблизноa02.500 euros чистими на місяцьa0для однієї особи абоa04.000 eurosa0для пари, яка подає заявку разом.

Бонусна порада:a0Погасіть кредитну картку або невеликий кредит перед поданням заявки. Менше наявних боргів означає більше місця для вашої іспанської іпотеки. Цей невеликий крок може збільшити суму, яку ви зможете позичити.

Відсоткові ставки у 2026 році: фіксована, змінна, змішана

В Іспанії є три типи іпотеки. Ось ставки для нерезидентів у 2026 році.

Фіксована ставка: 2,8% to 3,5%

• Одна й та сама ставка на весь термін кредиту
• Найкраще для спокою
• Підходить для пенсії або фіксованої зарплати

Змінна ставка: Euribor + 1,2-2,0%

• Прив’язана до Euribor (європейської базової ставки), зараз близько 2,2%
• Спочатку дешевша
• Платіж може зрости або зменшитися

Змішана ставка: від 2,5%

• Фіксована на перші 3–10 років, потім змінна
• Найпопулярніший вибір у 2026 році
• Приблизно від 2,5% до 2,8% у роки з фіксованою ставкою

Ось ще кілька правил, які варто знати:

• Термін кредиту становить доnbsp;20–25 роківnbsp;для нерезидентів.
• Кредит зазвичай потрібно погасити до вікуnbsp;70–75. Тож якщо вам 55, ваш термін можуть обмежити приблизно 20 роками.

Бонусна порада:nbsp;Завжди просіть TAE (іспанський аналог APR, реальна річна вартість з урахуванням страхування). Заявлена ставка приховує вартість страхування, яке банк просить вас додати. TAE показує реальну вартість, тож ви можете чесно порівнювати пропозиції.

Скільки готівки вам справді потрібно на 500.000 euros

Це найважливіше запитання. Пам’ятайте: банк кредитує частину ціни, але вінnbsp;неnbsp;позичає вам гроші на податки та збори. Це оплачується з вашої власної кишені.

Отже, ваша потреба в готівці така:nbsp;перший внесок плюс витрати на купівлю плюс витрати на іпотеку.

Приклад розрахунку для новобудови за 500.000 euros при 70% LTV:

• 150.000 eurosnbsp;- перший внесок (30% від ціни)
• ~65.250 eurosnbsp;- податки та збори при купівлі (приблизно 13%)
• ~500 eurosnbsp;- оцінка та збори за іпотекою
• Загальна потрібна сума готівкою: ~216.000 euros

Банк кредитує решту 350.000 euros. Тож для житла за 500.000 euros плануйте приблизноnbsp;216.000 eurosnbsp;готівкою. Якщо банк пропонує лише 60% LTV, вам знадобиться ближче доnbsp;266.000 euros, тому що перший внесок зростає до 200.000 euros.

У новобудові на етапі будівництва така сама сума, як розмір першого внеску, виплачується поетапно протягом будівництва (бронювання, потім внески від 20% до 40%), а банк потім фінансує решту під час завершення угоди. У готовій новобудові ви вносите готівку протягом кількох тижнів, а банк завершує фінансування наприкінці. У будь-якому разі загальна сума готівки, яка вам потрібна, однакова.

Попередження:nbsp;Багато покупців забувають, що 13% податків і зборів потрібно мати готівкою, понад перший внесок. Разом внесок і витрати можуть становити понад 40% ціни. Плануйте повну суму, інакше ризикуєте, що в день завершення угоди вам не вистачить коштів.

Витрати на іпотеку: хто за що платить

Хороші новини. Згідно із законом 2019 року,nbsp;банкnbsp;оплачує більшість витрат на оформлення іпотеки. Це захищає вас.

Тепер банк оплачує

• Нотаріальний збір за іпотечний акт
• Збір Земельного реєстру за іпотекою
• AJD (гербовий збір) на іпотеку
• Плату gestoría (адміністративний супровід) за іпотеку

Ви, покупець, сплачуєте

• Оцінку нерухомості (близько 300–800 euros)
• Податки на купівлю (IVA або ITP)
• Нотаріальні та реєстраційні збори за купівлю
• Вашого юриста

Отже, єдина справжня додаткова витрата, яку додає іпотека, — це оцінка. Це велике покращення порівняно зі старими правилами.

Небезпека:nbsp;Деякі банки все ще намагаються перекласти ці витрати на вас. Вони не можуть цього робити. Закон чіткий. Перевіряйте свою пропозицію й заперечуйте, якщо бачите, що з вас стягують нотаріальні витрати за іпотекою або гербовий збір.

Оцінка: ключовий етап

Перш ніж банк видасть кредит, він надсилає експерта для оцінки житла. Цеnbsp;tasación.

• Це коштує приблизно 300–800 euros і оплачується вами.
• Вона дійсна шість місяців.
• Банк кредитує, виходячи з меншої суми: ціни або цієї оцінки.

Цей крок захищає і вас, і банк. Якщо оцінка виявиться нижчою, ви можете попросити продавця знизити ціну або вам доведеться додати більше готівки.

Приклад розрахунку:nbsp;Ви домовилися про 500.000 euros. Оцінка показує 480.000 euros. При 70% LTV банк тепер кредитує 70% від 480.000 euros = 336.000 euros, а не 350.000 euros. Вам потрібно ще 14.000 euros готівкою або ви переглядаєте ціну.

Покроковий графік

Для готової новобудови плануйтеnbsp;8–12 тижнівnbsp;від пропозиції до отримання ключів. Для житла на етапі будівництва всі наведені нижче іпотечні етапи припадають на завершальну стадію, коли будівництво майже закінчено, тож часовий графік кредиту починається за кілька місяців до передачі, а не на етапі бронювання. Ось етапи.

1. Попереднє схвалення (1–2 тижні):nbsp;Надішліть документи про доходи до банку або брокера. Отримайте приблизне «так» ще до бронювання. Майте готовий NIE. Для житла на етапі будівництва це можна зробити рано, але кредит виплачується лише під час завершення угоди.
2. Зобов’язувальна пропозиція (2–4 тижні):nbsp;Після того як ви забронюєте житло (а для об’єкта на етапі будівництва — коли він наближається до завершення), банк видає FEIN (офіційну зобов’язувальну іпотечну пропозицію).
3. Період на роздуми (10 днів):nbsp;За законом ви повинні чекати 10 днів після FEIN, перш ніж підписувати. Це неможливо пропустити. Це існує, щоб захистити вас.
4. Оцінка (1 тиждень):nbsp;Банк оцінює житло. Для об’єкта на етапі будівництва це робиться вже щодо завершеної нерухомості.
5. Завершення угоди (приблизно 2 тижні):nbsp;Ви підписуєте договір купівлі-продажу та іпотечний акт у нотаріуса. Банк виплачує кредит під остаточний баланс, а ви отримуєте ключі.

Бонусна порада:nbsp;Починайте процес іпотеки завчасно, ще до того, як знайдете житло. Попереднє схвалення робить вас сильнішим покупцем і пришвидшує все інше. Як незалежний агент покупця, якому платить забудовник, Spain Developments може супроводжувати вас на кожному етапі та з’єднати з фахівцями з іпотеки для нерезидентів. Ви не платите нам жодної комісії.

Валютний ризик: прихована небезпека

Якщо ви заробляєте у pounds, krona або złoty, але платите іпотеку в euros, обмінний курс має значення щомісяця.

Якщо ваша домашня валюта падає відносно euro, ваш щомісячний платіж коштує вам дорожче вдома. За 20 років це накопичується.

Два способи керувати цим:

• Використовуйтеnbsp;спеціалізованого валютного брокераnbsp;для поетапних платежів і великих переказів. Вони пропонують кращий курс, ніж банк, і можуть заощадити тисячі.
• Деякі покупці тримають резерв у euros, щоб покрити кілька місяців платежів, тож невдалий місяць не вдарить боляче.

Для житла на етапі будівництва це ще важливіше, тому що ви робите кілька переказів протягом будівництва (бронювання, кожен поетапний платіж і залишок під час завершення угоди), тож курс може змінюватися між кожним із них. Ми детально розглядаємо це в нашому гіді з валютних переказів при купівлі в Spain.

Бонусна порада:nbsp;Спеціалізований FX (foreign exchange) брокер часто може заощадити вам 2%–3% порівняно зі звичайним банком на кожному переказі. Для бронювання та поетапних платежів за житло на етапі будівництва за 500.000 euros це складає тисячі зекономлених коштів. Ми можемо порадити надійні FX-компанії для покупців на Costa del Sol.

Повний розподіл готівки для іпотеки

Ось повна картина щодо готівки для новобудови за 500.000 euros при 70% LTV.

• 500.000 eurosnbsp;- ціна нерухомості
• 350.000 eurosnbsp;- банківський кредит (70% LTV)
• 150.000 eurosnbsp;- ваш перший внесок (30%)
• 65.250 eurosnbsp;- податки та збори при купівлі (приблизно 13%)
• 500 eurosnbsp;- оцінка іпотеки (оплачує покупець)
• Нотаріус, реєстр, гербовий збір за іпотекою: оплачує банк
• Загальна сума готівки, яка вам потрібна: ~215.750 euros

Отже, для житла за 500.000 euros банк фінансує 350.000 euros, а ви вносите близько 216.000 euros готівкою. При 60% LTV ваша потреба в готівці зростає приблизно до 266.000 euros. У новобудові на етапі будівництва ці кошти сплачуються поетапно протягом будівництва, а банк виплачує кредит під готовий об’єкт під час завершення угоди.

Висновок

Як нерезидент, ви можете позичити приблизно 60%–70% вартості новобудови на Costa del Sol, тож плануйте 30%–40% першого внеску плюс близько 13% витрат. Для житла за 500.000 euros це означає приблизно 216.000 euros готівкою. Пам’ятайте, що для житла на етапі будівництва ви фінансуєте поетапні платежі зі своїх власних коштів протягом будівництва, а банк видає іпотеку під час завершення угоди під готову нерухомість. Ставки у 2026 році стабільні, банк оплачує більшість витрат на іпотеку, а процес займає приблизно 8–12 тижнів для готового житла. Завчасно оформіть NIE, банківський рахунок і хороший валютний план, і далі все буде доволі просто.

Потрібна допомога з оформленням іпотеки для нерезидентів на житло, яке вам подобається? Зверніться до Spain Developments. Ми супроводжуємо вас на кожному етапі, з’єднуємо з потрібними фахівцями та не стягуємо жодної комісії.