Податки на нерухомість в Іспанії для нерезидентів (2026)

Цей посібник призначений для міжнародних власників, які купують на Costa del Sol, але живуть за кордоном. Ви дізнаєтеся про кожен податок, який сплачуєте щороку, скільки це коштує і коли його потрібно сплатити. Ми беремо будинок за 500.000 euros, щоб ви бачили реальні цифри.

Коротко:a0Якщо ви володієте житлом в Іспанії, але живете там менше 183 днів на рік, для цілей оподаткування ви є нерезидентом. Ви сплачуєте податок, навіть якщо житло стоїть порожнє. Основні щорічні податки — це IBI (місцевий муніципальний податок) і IRNR (невеликий податок за володіння). Для будинку на Costa del Sol вартістю 500.000 euros чиста сума податків становить приблизно 1.000–1.300 euros на рік, або близько 2.400 euros, якщо додати вивезення сміття та внески спільноти.

Ось основні щорічні цифри для власника-нерезидента будинку за 500.000 euros.

• ~750 eurosa0- муніципальний податок IBI
• ~314 eurosa0- IRNR, власник з ЄС
• 19%a0- податок на приріст капіталу при продажу
• ~2.400 eurosa0- загальна річна вартість

Нижче ми пояснюємо кожен із них простими словами. Усі цифри наведені для 2026 року.

Спочатку: хто такий «нерезидент»?

Ви єa0нерезидентомa0в Іспанії, якщо проводитеa0менше 183 днівa0на рік у країні. Більшість власників житла для відпочинку та другого дому належать до цієї групи.

Як нерезидент, ви сплачуєте іспанський податок лише з іспанського доходу та іспанської нерухомості. Ваша зарплата або пенсія з батьківщини оподатковується вдома, а не в Іспанії. Це хороша новина. Але вам усе одно потрібно розібратися з кількома іспанськими податками, і багато власників не знають про них, доки не приходить рахунок.

Небезпека:a0Податкова служба Іспанії (яка називаєтьсяa0Hacienda) стала значно суворішою. Тепер вона переслідує несплачені податки нерезидентів за останні чотири роки. Якщо це ігнорувати, можна отримати штраф від 5% до 20% суми податку, плюс відсотки. Ніколи не думайте, що «ніхто не перевіряє». Перевіряють, особливо коли ви продаєте.

Вам також потрібенa0NIE (ваш іспанський податковий номер для іноземців)a0щоб сплачувати будь-який податок. Ви отримуєте його під час купівлі. Без нього ви не можете подати декларацію або сплатити податок.

Кадастрова вартість: число, що лежить в основі вашого податку

Перш ніж говорити про податки, потрібно зрозуміти одне слово:a0кадастрова вартість (valor catastrala0іспанською).

Це офіційна вартість, яку держава присвоює вашому житлу. Цеa0неa0ринкова ціна. Вона майже завжди значно нижча, часто 40%–70% від того, що ви заплатили. Її можна знайти у вашому рахунку IBI.

Чому це важливо? Тому що два ваших основних податки (IBI та IRNR) розраховуються на основі кадастрової вартості,a0неa0а не від 500.000 euros, які ви заплатили. Саме тому реальні податкові рахунки менші, ніж люди бояться.

Ринкова ціна проти кадастрової вартості:

• Ви заплатили: 500.000 euros
• Кадастрова вартість: близько 150.000 euros

Приклад:a0Ви купуєте за 500.000 euros. Кадастрову вартість можуть встановити, скажімо, на рівні 150.000 euros. Ваші IBI та IRNR розраховуються від цих 150.000 euros, а не від 500.000 euros.

Корисна порада:a0Завжди просіть останній рахунок IBI перед купівлею. У ньому вказана кадастрова вартість, тож ви можете заздалегідь точно розрахувати щорічні податки. Хороший агент покупця дістане це для вас ще до того, як ви візьмете на себе зобов’язання.

IBI: місцевий муніципальний податок

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)a0— це місцевий податок на нерухомість. Він схожий на council tax у UK абоa0onroerendezaakbelastinga0у Нідерландах. Ви сплачуєте його раз на рік до мерії.

• Ставку встановлює кожне місто. Вона становить приблизно відa00,4% до 1,1%a0від кадастрової вартості.
• На Costa del Sol більшість житла сплачує приблизноa0400–900 euros на рік.

Розрахований приклад для будинку за 500.000 eurosa0(кадастрова вартість близько 150.000 euros, ставка міста 0,5%):

• 150.000 euros x 0,5% = 750 euros на рік

Точна сума залежить від міста та кадастрової вартості, тому завжди перевіряйте останній рахунок.

Корисна порада:a0Налаштуйте пряме списання з вашого іспанського банківського рахунку для IBI. Кінцеві строки відрізняються залежно від міста, а прострочений платіж тягне за собою штраф. Пряме списання означає, що ви ніколи не забудете.

IRNR: податок, навіть якщо ви не здаєте житло

Саме цей податок дивує майже кожного іноземного власника.a0IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)a0— це податок на доходи нерезидентів.

Якщо ваше житло порожнє або використовується лише вами, Іспанія все одно вас оподатковує. Ідея в тому, що ви отримуєте «вигоду» від володіння житлом, тож вони оподатковують цю уявну вигоду. Це часто називаютьa0податком на умовний дохідa0абоa0податком на передбачуваний дохід.

Як це розраховується:

1. Візьміть кадастрову вартість.
2. «Дохід» становитьa01,1%a0від неї (якщо вартість оновлювали за останні 10 років), абоa02%a0якщо ні. У більшості випадків беруть 1,1%.
3. Застосуйте податкову ставку:a019%a0якщо ви живете в ЄС, Норвегії або Ісландії.a024%a0якщо ви живете за межами них (це включає UK після Brexit).

Розрахований приклад для будинку за 500.000 eurosa0(кадастрова вартість 150.000 euros):

• 1.650 eurosa0- умовний дохід (150.000 euros x 1,1%)
• 313,50 euros на рікa0- власник з ЄС: податок за ставкою 19%
• 396 euros на рікa0- власник не з ЄС: податок за ставкою 24%

Тож більшість власників сплачують приблизноa0300–600 euros на рікa0за IRNR. Ви подаєте його раз на рік, використовуючи формуa0Modelo 210.

Попередження:a0Якщо житло належить двом людям спільно, кожен повинен подавати свій власний Modelo 210 на свою частку. Пара, що володіє 50/50, подає дві декларації, кожна — на половину суми.

Податок, якщо ви здаєте житло в оренду

Якщо ви здаєте житло в оренду (наприклад, для відпочинку), правила змінюються. За дні, коли воно здається, ви сплачуєте податок з фактичної орендної плати, а не з умовного доходу.

• Власники з ЄС та ЄЕЗ:a0сплачуютьa019%a0зa0чистоїa0орендної плати. Ви можете віднімати витрати: відсотки за іпотекою, IBI, внески спільноти, страхування, ремонт, комісії агентів, комунальні послуги, які ви оплачуєте.
• Власники не з ЄС (включно з UK):a0сплачуютьa024%a0зa0валовоїa0орендної плати, безa0жодних відрахуваньa0за чинними правилами.

Ця різниця велика. Ось один місяць оренди 1.000 euros, із витратами 400 euros.

Власник з ЄС (19% від чистого доходу)

• Оренда: 1.000 euros
• Мінус витрати: 400 euros
• Оподатковується: 600 euros
• Податок: 114 euros

Власник не з ЄС (24% від валового доходу)

• Оренда: 1.000 euros
• Мінус витрати: не дозволено
• Оподатковується: 1.000 euros
• Податок: 240 euros

Тож власник з ЄС платить менше ніж половину. Це реальний наслідок Brexit для британських власників.

Корисна порада:aПодаток на оренду для власників не з ЄС оскаржується в іспанських судах і може змінитися. Якщо ви плануєте здавати житло, отримайте актуальну консультацію перед поданням декларації. Spain Developments може порекомендувати перевірених податкових фахівців, які займаються деклараціями для нерезидентів.

Податок на вивезення сміття та внески спільноти

Ще два щорічні витрати, які не є «податком на дохід», але все одно потрапляють у ваш рахунок:

• Податок на вивезення сміття (basura):aневеликий муніципальний збір, зазвичайa50 to 200 euros на рік.
• Внески спільноти (gastos de comunidad):aякщо ваш будинок у комплексі з басейном, садами або ліфтом, ви сплачуєте частку витрат на утримання. Цеaне податокaале це реальні щорічні витрати, частоa600 to 1.800 euros на рік, більше для люксових курортів.

Приклад розрахунку для квартири за 500.000 euros:

• 120 eurosa- податок на вивезення сміття
• 1.200 eurosa- внески спільноти
• Разом: 1.320 euros на рік

Ми детальніше розглядаємо це в нашому гіді про щорічну вартість володіння житлом в Іспанії.

Податок на багатство: чи варто хвилюватися?

Податок на багатство (Impuesto sobre el Patrimonio)aце податок на вартість ваших активів в Іспанії. Для більшості покупців відповідь проста: ви його не платитимете.

• Він починається лише понадa700.000 eurosaчистих активів в Іспанії,aна особу.
• Пара, яка володіє житлом у співвідношенні 50/50, кожен отримує ліміт 700.000 euros, тож разом вони покриті приблизно до 1,4 million euros.
• Іпотека зменшує чисту вартість, ще більше знижуючи цю суму.

Хороші новини для Costa del Sol:aAndalucía наразі надає 100% знижку на податок на багатство. Тож навіть якщо ви перевищите поріг, регіональний рахунок може бути нульовим.

Попередження:aІснує окремий національний «податок солідарності на великі статки» для активів дуже великої вартості. Знижка Andalucía на нього не поширюється. Якщо ваші активи в Іспанії значно перевищують 1 million euros, зверніться за консультацією. Для житла за 500.000 euros тут вам хвилюватися нема про що.

Податки при продажу

Ви не сплачуєте їх щороку, але варто знати про них уже зараз, щоб потім не було шоку.

• Податок на приріст капіталу:a19%aна ваш прибуток (ціна продажу мінус ціна, яку ви заплатили, і ваші витрати на купівлю). Ставка 19% застосовується до всіх нерезидентів у 2026, незалежно від країни проживання.
• Утримання 3%:aколи нерезидент продає, покупець повинен утриматиa3%aвід ціни продажу і сплатити цю суму безпосередньо до податкової. Це зараховується в рахунок вашого податку на приріст капіталу. Якщо ви переплатили, ви повертаєте різницю.
• Plusvalía municipal:aмісцевий муніципальний податок на зростання вартості землі за час вашого володіння. Зазвичай його сплачує продавець.

Приклад розрахунку:aВи купуєте житло за 500.000 euros, а пізніше продаєте за 600.000 euros. Після витрат на купівлю та продаж, скажімо, ваш прибуток становить 70.000 euros.

• 13.300 eurosa- податок на приріст капіталу (70.000 euros x 19%)
• 18.000 eurosa- покупець утримує 3% від 600.000 euros
• Ви повертаєте різницю: 4.700 euros

Корисна порада:aЗберігайте кожен рахунок-фактуру за купівлю, послуги юриста, податки та будь-які поліпшення. Ці витрати зменшують ваш оподатковуваний прибуток при продажу, а отже й податок на приріст капіталу.

Повний щорічний розрахунок податків для 500.000 euros

Ось повна щорічна картина для власника-нерезидента квартири на Costa del Sol за 500.000 euros (кадастрова вартість близько 150.000 euros). Податки при продажу показані окремо, оскільки вони є одноразовими.

Щорічні витрати, власник з ЄС

• 750 eurosa0- муніципальний податок IBI
• 314 eurosa- IRNR (не здається в оренду) за ставкою 19%
• 120 eurosa- податок на вивезення сміття
• 1.200 eurosa- внески спільноти
• Щорічна сума (власник з ЄС): ~2.384 euros

Щорічні витрати, власник не з ЄС (наприклад, UK)

• 750 eurosa0- муніципальний податок IBI
• 396 eurosa- IRNR (не здається в оренду) за ставкою 24%
• 120 eurosa- податок на вивезення сміття
• 1.200 eurosa- внески спільноти
• Щорічна сума (власник не з ЄС): ~2.466 euros

Одноразові податки при продажу (приклад із прибутком 70.000 euros)

• 13.300 eurosa- податок на приріст капіталу (19% від прибутку)
• Plusvalía municipal (сплачує продавець): залежить від міста

Тож, якщо не враховувати внески спільноти (які не є податком), чистий податковий рахунок нерезидента за житло вартістю 500.000 euros становить приблизноa1.000 to 1.300 euros на рік. З урахуванням внесків спільноти та сміття загальна щорічна сума становить близькоa2.400 euros.

Строки та форми

Запам’ятайте ці дати просто:

• IBI:aраз на рік, дата встановлюється муніципалітетом. Використовуйте пряме списання.
• IRNR (не здається в оренду):aподайтеaModelo 210aраз на рік. Кінцевий строк —a31 Decemberaроку, що настає після податкового року. Тож податок за 2025 рік потрібно сплатити до 31 December 2026.
• IRNR (здається в оренду):aтепер подається щороку, з власним строком у січні.
• Податок на приріст капіталу (коли ви продаєте):aподайте Modelo 210 протягомafour monthsaпісля продажу.

Фахівець із податків для нерезидентів може впоратися з усім цим за вас за невелику щорічну плату. Багатьом власникам це здається простішим, ніж вивчати іспанські форми.

У Spain Developments наша робота не закінчується, коли ви отримуєте ключі. Ми є незалежним агентом покупця, якому платить забудовник, тож ви не платите нам комісію. Ми переконуємося, що ви розумієте свої щорічні податки ще до купівлі, і знайомимо вас із перевіреною податковою допомогою, щоб ви ніколи не пропустили строк.

Висновок

Як власник-нерезидент на Costa del Sol, ваші основні щорічні податки — це IBI та IRNR, і обидва базуються на низькій кадастровій вартості, а не на ринковій ціні. Для житла за 500.000 euros це приблизно 1.000 to 1.300 euros податку на рік, або близько 2.400 euros, якщо додати сміття та внески спільноти. Коли ви продаєте, очікуйте 19% податку на приріст капіталу від прибутку. Знайте ці цифри зараз — і потім не буде сюрпризів.

Хочете дізнатися точні щорічні податки на житло, яке вам сподобалося? Зверніться до Spain Developments, і ми все для вас розрахуємо — без комісії та без тиску.