Приватний договір купівлі в Іспанії: посібник щодо новобудов і arras

Цей гід призначений для іноземних покупців, які підписують приватний договір купівлі на Costa del Sol. Більшість наших покупців купують новобудову, тому ми починаємо з договору на новобудову та поетапних платежів, а потім пояснюємо перепродаж contrato de arras як протилежний варіант. Ви дізнаєтеся, що являє собою кожен договір, які положення захищають ваші гроші і чому банківська гарантія має значення. Наприкінці ви знатимете, що перевірити перед підписанням.

Короткий підсумок: Для новобудови приватний договір купівлі — це договір забудовника. Ви сплачуєте фіксований резерваційний внесок, потім поетапні платежі під час будівництва — зазвичай загалом 20% to 40% ціни до завершення (часто близько 30%) — і залишок 60% to 80% при завершенні. Кожне євро, яке ви сплачуєте до отримання ключів, має бути захищене обов’язковою банківською гарантією (Law 57/1968, Ley 20/2015). Перепродаж відрізняється: там ви підписуєте contrato de arras, сплачуєте близько 10% і завершуєте угоду за кілька тижнів. В обох випадках наполягайте на правильному типі договору й завжди спочатку давайте його прочитати вашому власному незалежному юристу.

Цифри, які мають значення:

• 20% to 40% поетапно до завершення для новобудови off-plan (часто близько 30%).
• 6.000 to 10.000 euros типовий резерваційний внесок за новобудову.
• 10% типовий депозит за перепродаж (arras).
• 10-year структурна гарантія на новобудову.

Що ви дізнаєтеся

• Що таке приватний договір купівлі
• Договір на новобудову: поетапні платежі та банківська гарантія
• Перепродаж для порівняння: 3 типи arras
• Скільки ви платите і коли
• Що має містити договір
• Ризики, пастки і як залишатися в безпеці
• Ваш чекліст перед підписанням

Що таке приватний договір купівлі

Приватний договір купівлі — це угода, яку ви підписуєте до походу до нотаріуса. Як він виглядає, залежить від того, що саме ви купуєте.

Для новобудови, це приватний договір купівлі забудовника (часто його називають PPC). Ви сплачуєте резерваційний внесок, щоб зняти об’єкт з ринку, потім поетапні платежі під час будівництва, а залишок — при завершенні. Для перепродажу від приватного власника це зазвичай contrato de arras (договір завдатку): ви сплачуєте близько 10%, і обидві сторони погоджують ціну та дату завершення угоди.

Сприймайте це як справжнє зобов’язання. Резервація утримує нерухомість за вами на кілька днів. Потім повний договір фіксує угоду: визначає ціну, графік платежів, кінцевий строк завершення та штраф, якщо хтось відмовиться.

Важливо: цей договір є зобов’язуючим. Після підписання та оплати відмова зазвичай означає втрату того, що ви вже сплатили. Тому формулювання в цьому договорі важливіші, ніж майже на будь-якому іншому етапі. Ніколи не підписуйте те, чого ви повністю не зрозуміли.

Бонусна порада: Завжди просіть свого власного незалежного юриста прочитати договір перед підписанням. Ніколи не підписуйте його в офісі забудовника чи агента з нерухомості в той самий день. Вони працюють на продавця, а не на вас.

Договір на новобудову: поетапні платежі та банківська гарантія

Якщо ви купуєте новобудову у забудовника, документи — це не класичний arras. Ви підписуєте забудовницький приватний договір купівлі. Ідея та сама — ціна, депозит, строк — але спосіб оплати є ключовою відмінністю.

Ось шлях off-plan, головний сценарій на Costa del Sol:

• Резерваційний внесок. Фіксована сума, зазвичай 6.000 to 10.000 euros, щоб зняти об’єкт з ринку.
• Поетапні платежі під час будівництва. Ви сплачуєте внески в міру зведення будівлі. Загалом це становить близько 20% to 40% of the price before completion (часто близько 30%). Для житла за 500.000 euros це приблизно 100.000 to 200.000 euros протягом будівництва (30% = 150.000 euros).
• Банківська гарантія. Кожне євро, яке ви сплачуєте до отримання ключів, має бути захищене обов’язковою банківською гарантією або страхуванням (Law 57/1968, Ley 20/2015). Якщо забудовник не завершить будівництво, ви отримаєте свої гроші назад. Ніколи не платіть забудовнику жодного євро без цього.
• Залишок при завершенні. Коли видається Licence of First Occupation, ви сплачуєте решту 60% to 80% у нотаріуса при підписанні escritura — приблизно 300.000 to 400.000 euros (70% = 350.000 euros).

Нова будівля також має 10-year structural guarantee за законом, а також перевірку дефектів перед завершенням, щоб забудовник усунув недоліки оздоблення.

Готова до заселення новобудова — простіший варіант. Якщо житло — це завершена новобудова, ви сплачуєте резервацію, потім близько 10% за приватним договором, а далі залишок при завершенні протягом кількох тижнів — ті самі податки на новобудову (10% IVA плюс близько 1.2% AJD) і та сама 10-year гарантія.

Реальний приклад. Для off-plan новобудови за 500.000 euros поетапний план може виглядати так. Кожне євро до отримання ключів покривається банківською гарантією:

• 8.000 euros — резерваційний внесок (зараховується в ціну)
• 150.000 euros — поетапні платежі під час будівництва (близько 30%, під банківською гарантією)
• 350.000 euros — залишок при завершенні (близько 70%), сплачується у нотаріуса

Без гарантії на ці поетапні платежі ваші гроші під загрозою.

У Spain Developments ми працюємо лише із забудовниками, які надають належну банківську гарантію, а наші юристи перевіряють її для вас. Ми є незалежним агентом покупця, забудовник сплачує нашу комісію, а ви не платите комісію покупця. Звертайтеся до нас, якщо хочете, щоб це перевірили належним чином.

Небезпека: Для новобудови найбільший ризик — платити забудовнику без банківської гарантії. Немає гарантії — немає платежу. Також перевіряйте репутацію забудовника — попросіть показати житло, яке вони завершили раніше.

Перепродаж для порівняння: 3 типи arras

Якщо ви купуєте перепродаж у приватного власника замість новобудови, договір — це contrato de arras. Іспанське право передбачає три види. Вони виглядають схоже, але правила дуже різні. У договорі має бути зазначено, який саме це тип.

Penitenciales (найкраще для покупців)

• Ви можете відмовитися
• Якщо відмовляєтеся ви: ви втрачаєте депозит
• Якщо відмовляється продавець: він платить вам удвічі більше

Penales (ви все ще зобов’язані)

• Чистого виходу немає
• Якщо відмовляєтеся ви: ви сплачуєте штраф і вас усе одно можуть змусити купити
• Якщо відмовляється продавець: він сплачує штраф і його можуть змусити продати

Confirmatorias (найгірше для вас)

• Чистого виходу немає
• Інша сторона може подати на вас до суду за порушення договору та збитки
• Ви можете подати на продавця до суду за порушення договору та збитки

Найпоширеніший тип для житла — це arras penitenciales (викладено в Article 1454 of the Spanish Civil Code). Це найсправедливіший варіант для покупця. Якщо вам доведеться відмовитися, ваші втрати фіксовані: лише депозит. Якщо продавець відмовиться, він платить вам удвічі більше.

Головна пастка: якщо в договорі не названо тип, закон вважає його confirmatorias. Це найгірший варіант для вас. За confirmatorias інша сторона може подати на вас до суду на значно більшу суму, ніж депозит. Тому завжди перевіряйте, що тип чітко прописаний.

Небезпека: Не підписуйте договір, у якому не вказано тип arras. «Не вказано» означає confirmatorias за замовчуванням, а це відкриває можливість вимагати з вас всю ціну. Один пропущений рядок може коштувати вам тисячі.

Скільки ви платите і коли

Саме тут новобудова і перепродаж розходяться.

Для new development (off-plan), ви не сплачуєте один єдиний депозит 10%. Ви сплачуєте фіксований резерваційний внесок, а потім поетапні внески загальною сумою 20% to 40% before completionnbsp;(часто близько 30%), а потімnbsp;залишок 60% до 80%nbsp;у нотаріуса. Із 500.000 euros це приблизно 150.000 euros протягом будівництва і 350.000 euros при завершенні. Кожен поетапний euro захищений банківською гарантією.

Для перепродажу, зазвичай цеnbsp;10% від ціниnbsp;на етапі arras. Це не юридичне правило і це можна обговорювати, але 10% — це те, чого очікує більшість приватних продавців. Потім ви сплачуєте решту 90% у нотаріуса в день завершення.

Усе, що ви сплачуєте, не є додатковою витратою. Це зараховується в рахунок ціни.

Реальний приклад — новобудова.nbsp;Ви купуєте квартиру на стадії будівництва заnbsp;500.000 euros:

• 8.000 euros — резерваційний внесок (зараховується в ціну)
• 150.000 eurosnbsp;— поетапно під час будівництва (близько 30%, з банківською гарантією)
• 350.000 eurosnbsp;— залишок при завершенні (близько 70%), у нотаріуса

Реальний приклад — вторинний ринок.nbsp;Ви погоджуєтеся купити квартиру на вторинному ринку заnbsp;500.000 eurosnbsp;з arras penitenciales:

• 50.000 eurosnbsp;— завдаток при підписанні (10%)
• 450.000 eurosnbsp;— залишок у нотаріуса
• 50.000 eurosnbsp;— те, що ви втрачаєте, якщо відмовитеся
• 100.000 eurosnbsp;— те, що продавець платить вам, якщо відмовиться він

Тож у обох сторін є реальна причина довести угоду до завершення. У цьому й полягає сенс завдатку.

Бонусна порада:nbsp;Усе, що ви сплачуєте, входить до задекларованої ціни купівлі для податків. Дляnbsp;новобудовиnbsp;(головний випадок тут), податок становитьnbsp;10% IVAnbsp;(50.000 euros із 500.000) плюс близькоnbsp;1.2% AJDnbsp;(6.000 euros), а не ITP. Дляnbsp;перепродажуnbsp;в Andaluceda податок становитьnbsp;7% ITPnbsp;(35.000 euros), який сплачується після завершення. Плануйте це зараз, а не потім.

Що має містити договір

Хороший договір є детальним. Переконайтеся, що у вашому є все це:

• Сторони.nbsp;Повні імена, номери паспорта або NIE (ваш іспанський податковий номер).
• Нерухомість.nbsp;Повна адреса, nbsp;referencia catastralnbsp;(кадастровий номер, офіційний ідентифікатор нерухомості), і чіткий опис.
• Ціна.nbsp;Загальна погоджена ціна і спосіб її сплати.
• Графік платежів.nbsp;Для новобудови — плата за резервування і кожен поетапний платіж із його умовою настання та сумою. Для вторинного ринку — завдаток, який ви сплачуєте зараз.
• Банківська гарантія (новобудова).nbsp;Чітке зобов’язання, що кожен платіж до завершення покривається банківською гарантією або страхуванням (Law 57/1968, Ley 20/2015). Це найважливіший пункт у договорі на новобудову.
• Тип arras (вторинний ринок).nbsp;Має бути чітко зазначено — вам потрібні penitenciales.
• Умова та строк завершення.nbsp;Для новобудови завершення відбувається після Licence of First Occupation. Для вторинного ринку — фіксована дата, зазвичайnbsp;30 до 60 днів, іноді до 90.
• Обтяження.nbsp;Будь-яка іпотека, борг або обмеження щодо нерухомості. На момент завершення нічого з цього не повинно залишитися.
• Хто за що платить.nbsp;Нотаріус, Земельний реєстр і податкові витрати. За законом і звичаєм покупець сплачує більшість податків при купівлі.
• Положення про відмову.nbsp;Що відбувається, якщо будь-яка зі сторін відмовиться.
• Відкладальні умови.nbsp;Речі, які мають бути виконані до того, як ви будете зобов’язані купити — для новобудови це чинний дозвіл на будівництво і справжня банківська гарантія; для вторинного ринку — чистаnbsp;nota simplenbsp;(витяг із Земельного реєстру, що показує власника і будь-які борги) і відсутність містобудівних проблем.

Відкладальні умови — це ваша страховка. Вони дозволяють вам вийти з угоди і зберегти те, що ви вже сплатили, якщо юрист знайде серйозну проблему.

Бонусна порада:nbsp;Попросіть свого юриста додати пункт, який захищає те, що ви вже сплатили, якщо у нерухомості є приховані борги, немає ліцензії або є проблема з правом власності. Справедливий продавець або забудовник погодиться на це. Той, хто відмовляється, — тривожний знак.

Ризики, пастки і як залишатися в безпеці

Чесно оцінюйте ризики. Ось які найчастіше підводять іноземних покупців:

• Забудовник без банківської гарантії (новобудова).nbsp;Це найбільший окремий ризик у новому проєкті. Немає гарантії — немає платежу.
• Тип arras не зазначено (вторинний ринок).nbsp;За замовчуванням це confirmatorias, і це наражає вас на великий позов. Завжди вказуйте тип.
• Немає ліцензії або незаконне будівництво.nbsp;У деяких проєктів немає належного дозволу. Ваш юрист має підтвердити дозвіл на будівництво, а для новобудови — що завершення відбувається після Licence of First Occupation.
• Приховані борги на вторинному ринку.nbsp;Несплачені податки або внески до спільноти власників можуть перейти на вас. Ваш юрист перевіряєnbsp;nota simple.
• Надто короткий строк.nbsp;Якщо вам потрібна іпотека, переконайтеся, що строки завершення дають банку достатньо часу.
• Оплата на особистий рахунок.nbsp;Платіть лише на належний рахунок, зазначений у договорі, і ніколи не на приватний рахунок агента.
• Усні «домовленості».nbsp;Усну домовленість важко примусово виконати. Завжди оформлюйте все письмово.
• Валютний ризик.nbsp;Якщо ви платите у pounds, krona або zloty, курс може змінити вартість на тисячі під час поетапних платежів і завершення. Валютний брокер може зафіксувати курс.

Попередження:nbsp;Якщо продавець, забудовник або агент підганяє вас підписати «сьогодні», пригальмуйте. Реальна угода дає вашому юристу час перевірити проєкт і договір. Тиск — це класична ознака проблеми.

Ваш чекліст перед підписанням

Перед тим як підписати приватний договір купівлі-продажу, підтвердьте:

• Ваш незалежний юрист прочитав і схвалив його.
• Для новобудови банківська гарантія на кожен поетапний платіж є реальною, а завершення прив’язане до Licence of First Occupation.
• Для вторинного ринку тип arras зазначено (вам потрібні penitenciales).
• Ціна, графік платежів і строки завершення правильні.
• Дозвіл на будівництво чинний (а для вторинного ринкуnbsp;nota simplenbsp;є чистою, без неочікуваних боргів).
• Відкладальні умови захищають те, що ви вже сплатили.
• Ви платите лише на рахунок, зазначений у договорі.

Хочете, щоб ваш договір перевірили перед підписанням? Ми перевіряємо кожен договір, підтверджуємо банківську гарантію для новобудов і працюємо лише із забудовниками, які її надають, і все це без комісії для покупця. Звертайтеся до Spain Developments.

Висновок

Саме в приватному договорі купівлі ваша покупка стає реальною, тому тут важлива кожна деталь. Для новобудови договір визначає ваш резервний внесок, ваші поетапні платежі (приблизно 20% до 40% до завершення, часто близько 30%) і залишок 60% до 80% у нотаріуса — і кожне євро, сплачене до отримання ключів, має бути гарантоване банком. Для вторинного житла переконайтеся, що тип arras зазначений, а завдаток є справедливим. Для житла за 500.000 euros чіткий договір — це різниця між безпечними грошима та дорогою помилкою. У Spain Developments ми перевіряємо кожен договір і працюємо лише з девелоперами, які надають належну банківську гарантію, без комісії для покупця. Коли будете готові, звертайтеся до нас.