西班牙非居民房产税（2026）

本指南适用于在 Costa del Sol 买房但居住在国外的国际业主。你将了解每年需要缴纳的各项税费、费用大概多少，以及何时到期。我们以一套 500.000 euros 的房产为例，这样你可以看到真实数字。

快速概览：0如果你在 Spain 拥有住房，但每年在当地居住少于 183 天，那么从税务角度你属于非居民。即使房子空置，你也要纳税。主要的年度税费是 IBI（市政房产税）和 IRNR（针对持有房产征收的一项小额税）。对于 Costa del Sol 一套 500.000 euros 的住房，纯税费每年大约为 1.000 到 1.300 euros，如果再加上垃圾处理费和社区费，总额大约为 2.400 euros。

以下是非居民业主持有一套 500.000 euros 房产时，每年的主要费用数字。

• 约 750 euros0- IBI 市政房产税
• 约 314 euros0- IRNR，EU 业主
• 19%0- 若出售则需缴纳资本利得税
• 约 2.400 euros0- 全部年度总成本

下面我们会用简单易懂的话解释每一项。所有数字均适用于 2026 年。

首先：什么是“非居民”？

如果你在 Spain 属于0非居民0，是指你每年在该国停留0少于 183 天0。大多数度假屋和第二套住房业主都属于这一类。

作为非居民，你只需就 Spain 的收入和 Spain 的房产缴纳西班牙税。你在本国领取的工资或养老金在本国纳税，不在 Spain 纳税。这是个好消息。但你仍然需要处理几项西班牙税，很多业主直到收到账单才知道有这些税。

注意：0西班牙税务局（称为0Hacienda）现在严格得多了。它如今会追缴过去四年的未缴非居民税。如果你置之不理，可能会面临税额 5% 到 20% 的罚款，外加利息。千万别以为“没人查”。他们会查，尤其是在你出售房产时。

你还需要一个0NIE（西班牙给外国人的税号）0才能缴纳任何税款。你买房时就会办理这个号码。没有它，你就无法申报或缴税。

地籍价值：你税费背后的那个数字

在谈税之前，你必须先理解一个词：0地籍价值（valor catastral0在西班牙语中）.

这是政府给予你房产的一个官方估值。它0不是0市场价格。它几乎总是低得多，通常只有你购房价格的 40% 到 70%。你可以在 IBI 账单上看到它。

这为什么重要？因为你的两项主要税费（IBI 和 IRNR）都是按地籍价值计算的，0不是0而不是按你支付的 500.000 euros 计算。这就是为什么实际税单往往比人们担心的要低。

市场价 vs 地籍价值：

• 你支付了：500.000 euros
• 地籍价值：约 150.000 euros

示例：0你以 500.000 euros 购买。地籍价值可能会被定为比如 150.000 euros。你的 IBI 和 IRNR 都是按这 150.000 euros 计算，而不是按 500.000 euros 计算。

额外提示：0买房前一定要索取最近一期 IBI 账单。上面会显示地籍价值，这样你就能提前准确算出每年的税费。优秀的买方代理会在你作出承诺前帮你拿到这份文件。

IBI：地方市政房产税

IBI（Impuesto sobre Bienes Inmuebles)0是地方房产税。它类似于英国的 council tax，或 Netherlands 的0onroerendezaakbelasting0。你每年向市政府缴纳一次。

• 税率由各个城镇自行设定。大约在00,4% 到 1,1%0的地籍价值之间。
• 在 Costa del Sol，大多数住房每年大约缴纳0400 到 900 euros.

以一套 500.000 euros 的住房为例计算0（地籍价值约 150.000 euros，城镇税率 0,5%）：

• 150.000 euros x 0,5% = 每年 750 euros

确切金额取决于城镇和地籍价值，因此一定要查看最近一期账单。

额外提示：0为 IBI 设置西班牙银行账户自动扣款。各城镇截止日期不同，逾期付款会被罚款。自动扣款意味着你永远不会忘记。

IRNR：即使你不出租也要缴的税

这项税几乎会让每一位外国业主感到意外。0IRNR（Impuesto sobre la Renta de No Residentes)0是非居民所得税。

如果你的房子空置，或者仅供自己使用，Spain 仍然会对你征税。其逻辑是，你从拥有住房中获得了一种“利益”，所以他们会对这种假定的利益征税。这通常被称为0推定收入税0或0视同收入税.

计算方式：

1. 先取地籍价值。
2. 这个“收入”是其01,1%0（如果该价值在过去 10 年内更新过），或者02%0（如果没有）。大多数情况按 1,1% 计算。
3. 然后应用税率：019%0如果你居住在 EU、Norway 或 Iceland。024%0如果你居住在 EU 以外地区（这包括 Brexit 之后的 UK）。

以一套 500.000 euros 的住房为例计算0（地籍价值 150.000 euros）：

• 1.650 euros0- 推定收入（150.000 euros x 1,1%）
• 每年 313,50 euros0- EU 业主：按 19% 税率征税
• 每年 396 euros0- 非 EU 业主：按 24% 税率征税

因此，大多数业主每年支付的 IRNR 大约在0300 到 600 euros0之间。你每年使用表格0Modelo 210.

警告：0如果两个人共同拥有房产，那么每个人都必须就自己所占份额分别提交一份 Modelo 210。夫妻如果各持 50/50，则需要提交两份申报，每份按一半金额计算。

如果你把房屋出租，需要缴什么税

如果你出租房屋（例如度假短租），规则就会改变。对于出租的那些天，你需按实际租金纳税，而不是按推定收入纳税。

• EU 和 EEA 业主：0支付019%0按0净0租金计税。你可以扣除成本：按揭利息、IBI、社区费、保险、维修费、代理费，以及由你支付的水电等杂费。
• 非 EU 业主（包括 UK）：0支付024%0按0总0租金，且0不允许扣除任何费用0，依据现行规则。

这个差距很大。下面是一个月 1.000 euros 的租金收入，其中成本为 400 euros。

EU 业主（按净额征收 19%）

• 租金：1.000 euros
• 减去成本：400 euros
• 应税金额：600 euros
• 税额：114 euros

非 EU 业主（按总额征收 24%）

• 租金：1.000 euros
• 减去成本：不允许
• 应税金额：1.000 euros
• 税额：240 euros

所以，EU 业主缴纳的税不到一半。对于英国业主来说，这是 Brexit 带来的真实影响。

额外提示： 非 EU 业主的租赁税正在西班牙法院受到挑战，未来可能会改变。如果你计划出租，请在申报前获取最新建议。Spain Developments 可以为你介绍值得信赖、专门处理非居民报税的税务专家。

垃圾税和社区费用

还有另外两项年度费用，它们不是“所得税”，但仍然会出现在你的账单上：

• 垃圾收集税（basura): 通常是地方上的一项小额收费，金额一般为 每年 50 到 200 euros.
• 社区费用（gastos de comunidad): 如果你的房屋位于配有泳池、花园或电梯的小区内，你需要分担维护费用。这 不是税 但它确实是一项真实的年度开支，通常为 每年 600 到 1.800 euros，豪华度假社区会更高。

一套 500.000 euros 公寓的计算示例：

• 120 euros - 垃圾税
• 1.200 euros - 社区费用
• 合计：每年 1.320 euros

我们在关于西班牙房屋持有年度成本的指南中对这些费用有更详细的说明。

财富税：你需要担心吗？

财富税（Impuesto sobre el Patrimonio) 是针对你在西班牙资产价值征收的税。对于大多数买家来说，答案很简单：你不用缴纳。

• 只有在超过 700.000 euros 的西班牙净资产后，才开始征收， 按每人计算.
• 一对夫妻如果各持有房屋 50/50 的产权，双方都可享受 700.000 euros 的免税额，因此两人合计大约可覆盖到 1,4 million euros。
• 按揭贷款会降低净值，从而进一步压低这个数字。

Costa del Sol 的好消息： Andalucía 目前对财富税提供 100% 的减免。所以即使你超过门槛，地区税单也可能是零。

警告： 另外还有一项独立的全国性“巨额财富团结税”，适用于价值非常高的资产。Andalucía 的减免并不能阻止那一项。如果你在西班牙的资产远超 1 million euros，请寻求专业建议。对于一套 500.000 euros 的房产来说，你在这方面无需担心。

出售时的税费

这些税你不需要每年缴纳，但你现在就应该了解，这样以后才不会措手不及。

• 资本利得税： 19% 按你的利润征税（售价减去你支付的买入价和购房成本）。2026 年，这个 19% 的税率适用于所有非居民，无论你居住在哪个国家。
• 3% 预扣： 当非居民出售房产时，买方必须预留 3% 的售价，并直接支付给税务局。这笔钱会计入你的资本利得税。如果你多缴了，就可以申请退回差额。
• Plusvalía municipal： 这是一项地方市政税，针对你持有期间土地价值的上涨征收。通常由卖方支付。

计算示例： 你以 500.000 euros 买入一套房产，之后以 600.000 euros 售出。扣除买卖成本后，假设你的利润为 70.000 euros。

• 13.300 euros - 资本利得税（70.000 euros x 19%）
• 18.000 euros - 买方预扣 600.000 euros 的 3%
• 你可以申请退回差额：4.700 euros

额外提示： 保留你购房、律师、税费以及任何改造支出的所有发票。这些成本会在你出售时降低你的应税利润，从而降低你的资本利得税。

500.000 euros 房产的完整年度税费明细

下面是 Costa del Sol 一套 500.000 euros 公寓的非居民业主完整年度支出情况（地籍价值约 150.000 euros）。出售税费单独列出，因为它们是一次性的。

年度费用，EU 业主

• 750 euros0- IBI 市政房产税
• 314 euros - IRNR（未出租）按 19% 计算
• 120 euros - 垃圾税
• 1.200 euros - 社区费用
• 年度总计（EU 业主）：约 2.384 euros

年度费用，非 EU 业主（如 UK）

• 750 euros0- IBI 市政房产税
• 396 euros - IRNR（未出租）按 24% 计算
• 120 euros - 垃圾税
• 1.200 euros - 社区费用
• 年度总计（非 EU 业主）：约 2.466 euros

出售时的一次性税费（以 70.000 euros 利润为例）

• 13.300 euros - 资本利得税（利润的 19%）
• Plusvalía municipal（由卖方支付）：因城市而异

所以，撇开社区费用不谈（因为那不是税），一套 500.000 euros 房产的纯非居民税单大约是 每年 1.000 到 1.300 euros。加上社区费用和垃圾税后，全年总额大约为 2.400 euros.

截止日期和表格

把这些日期记简单一点：

• IBI： 每年一次，日期由市政府设定。使用自动扣款。
• IRNR（未出租）： 申报 Modelo 210 每年一次。截止日期是 31 December ，即纳税年度后的次年。例如，2025 年的税款应在 31 December 2026 之前申报。
• IRNR（已出租）： 现在改为按年申报，且在 1 月有其自己的截止日期。
• 资本利得税（出售时）： 在出售后 内提交 Modelo 210four months 。

非居民税务专家可以每年收取一小笔费用，替你处理所有这些事。许多业主觉得这比自己学习西班牙的表格要轻松得多。

在 Spain Developments，我们的工作并不会在你拿到钥匙时结束。我们是独立买方代理，由开发商支付报酬，因此你无需向我们支付费用。我们会确保你在购买前了解自己的年度税费，并为你联系值得信赖的税务支持，让你绝不错过任何截止日期。

结论

作为 Costa del Sol 的非居民业主，你每年的主要税项是 IBI 和 IRNR，而且两者都是基于较低的地籍价值，而不是市场价格来计算。对于一套 500.000 euros 的房产来说，每年的税额大约为 1.000 到 1.300 euros；如果再加上垃圾税和社区费用，总额约为 2.400 euros。出售时，则预计要按利润缴纳 19% 的资本利得税。现在就了解这些数字，之后就不会有意外。

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