非居民西班牙按揭：2026 指南

本指南適合居住在海外、想為 Costa del Sol 的新發展項目申請按揭的國際買家，不論是樓花還是現樓新盤。你會了解可借多少、2026 年利率、所需現金、按揭如何配合樓花分期付款，以及整個流程。我們會以一個 500.000 euros 的物業作為清晰示例。

快速概覽： 是的，非居民可以申請西班牙按揭，但規則比本地人更嚴格。你通常可以借到樓價的 60% 至 70%，所以需要 30% 至 40% 的首期。以一個 500.000 euros 的物業計，預計大約需要 216.000 euros 現金（首期加稅項及費用），其餘由銀行借出。自 2019 年法律實施後，大部分按揭成本由銀行支付；你主要支付估價費。對新發展項目有一個重點：如果你買樓花，建築期間的分期付款通常要由你自己的現金支付，而銀行會在物業落成時，按已完成的物業發放按揭。

以下是 2026 年非居民按揭的重點數字。

• 60-70% - 你可以借到
• 2,8-3,5% - 固定利率
• ~216.000 euros - 所需現金（70% LTV）
• 8-12 週 - 由出價到收樓

按揭問題是非居民買家最擔心的事情之一。以下我們會消除疑慮，並展示真實數字。我們會先講新發展項目，因為那正是我們在 Costa del Sol 銷售的物業。所有數字均以 2026 年為準。

非居民可以申請西班牙按揭嗎？

可以。西班牙銀行會向外國買家放款，不論你是否居住在西班牙。像 Santander、BBVA、CaixaBank 和 Sabadell 這些大型銀行都提供非居民按揭。

銀行會看你的 稅務居民身份，而不是你的護照。主要分為兩類。

居民

• 在西班牙居住及納稅
• 最多可借到 80%
• 需要約 20% 首期

非居民

• 在其他國家納稅
• 大約可借到 60% 至 70%
• 需要 30% 至 40% 首期

EU 和 UK 買家通常被視為低風險，申請流程也較容易。來自 US 或 Canada 的買家則需要多一點文件，而部分銀行會對美元收入作出小幅「折扣」計算。

額外貼士： 在完成按揭前，你需要先有 NIE（你的西班牙外國人稅號）和一個西班牙銀行戶口。最好及早處理。Spain Developments 可以協助你安排這兩項，讓你找到合適物業時已準備就緒。

你可以借多少？（LTV）

關鍵數字是 LTV（貸款成數，即銀行願意借出樓價的比例）.

• 對非居民來說，大多數銀行會借出 60% 至 70% 的樓價。
• 最好的利率和最快的批核通常出現在較低的區間，大約 60% 至 65%。
• 這表示你必須支付 30% 至 40% 樓價，來自你自己的儲蓄。

以一個 500.000 euros 物業、70% LTV 為例：

• 350.000 euros - 銀行貸款（金額為 500.000 euros x 70%）
• 你的首期（30%）：150.000 euros

以一個 500.000 euros 物業、60% LTV 為例：

• 300.000 euros - 銀行貸款（金額為 500.000 euros x 60%）
• 你的首期（40%）：200.000 euros

注意： 銀行會按樓價或銀行本身估價兩者中較低者批出貸款。如果你同意的價格是 500.000 euros，但銀行對物業的估值是 480.000 euros，那麼你的 70% 貸款是按 480.000 euros 計算，而不是 500.000 euros。這樣你就需要更多現金。我們會在下文解釋估價。

按揭如何配合樓花新發展項目

這一部分令很多買家感到意外，所以值得講清楚。當你購買樓花物業（即仍在興建中的物業）時，你不會在一開始提取按揭。時間安排通常是這樣。

• 建築期間，你要用自己的現金支付分期付款。 預留訂金，然後在建築進行期間分期支付的 20% 至 40%，通常都來自你的儲蓄，而不是銀行。西班牙按揭不會為這些分期付款提供資金。
• 銀行會在落成時發放按揭。 當物業完成並取得首次入伙許可後，銀行會為已落成的物業估價並發放貸款。該貸款會支付最後餘款，即落成時應付的 60% 至 80%。
• 所以在興建期間，等同首期規模的分期付款要由你自己出資。 到落成時，按揭才會支付餘下部分，最高到你的 LTV。

以一個 500.000 euros 樓花物業、70% LTV 為例：

• ~10.000 euros - 預留訂金，由你的現金支付
• 最多約 ~140.000 euros - 興建期間的分期付款（約 20% 至 30%），由你的現金支付
• 350.000 euros - 由銀行在落成時發放（按已完成物業的 70% LTV）

現樓新盤就簡單得多。物業已經存在，所以銀行現在就可以估價，並在正常的 8 至 12 週內完成。你用現金支付預留訂金及大約 10% 的合約付款，然後按揭會在成交時支付餘額。

注意： 在你承諾購買樓花物業前，先取得按揭預先批核，但要記住貸款只會在最後才發放。請規劃好你的現金，確保你可以用自有資金支付興建期間每一期款項。銀行是在落成時介入，而不是之前。

額外貼士： 很多樓花買家會在落成前幾個月安排按揭，當時建築已接近完成，估價就能反映最終物業。Spain Developments 可以為你介紹熟悉樓花時間表的非居民按揭專家。

收入測試：35% 規則

銀行不只會審查物業，也會檢查你是否負擔得起每月供款。主要測試是你的 債務收入比率.

規則是：你的 每月總債務 （新的西班牙按揭，加上你本國的按揭、車貸和信用卡債務）不得超過 你每月淨收入的 35%.

例子：

• 6.000 euros - 每月淨收入
• 2.100 euros - 所有債務的 35% 上限
• 減 1.200 euros - 現有按揭
• 減 300 euros - 車貸
• 可用於西班牙按揭的空間：每月 600 euros

銀行也喜歡看到最低收入。粗略來說，很多銀行要求約 每月 2.500 euros 淨收入 （單人申請），或 4.000 euros （夫妻共同申請）。

額外貼士： 在申請前先清還信用卡或小額貸款。現有債務越少，你的西班牙按揭可用空間就越大。這個小步驟可以提高你的可借金額。

2026 年利率：固定、浮動、混合

西班牙按揭有三種類型。以下是 2026 年非居民按揭利率。

固定利率：2,8% 至 3,5%

• 整個貸款期利率相同
• 最適合追求安心
• 適合退休金收入或固定薪金人士

浮動利率：Euribor + 1,2-2,0%

• 與 Euribor（歐洲基準利率）掛鈎，目前接近 2,2%
• 初期較便宜
• 每月供款可升可跌

混合利率：由 2,5% 起

• 首 3 至 10 年固定，其後浮動
• 2026 年最受歡迎的選擇
• 固定年期內約由 2,5% 至 2,8%

還有幾條你需要知道的規則：

• 貸款年期最長可達nbsp;20 至 25 年nbsp;（適用於非居民）。
• 貸款通常必須在nbsp;歲前還清70 至 75。所以如果你 55 歲，貸款年期可能會限制在接近 20 年。

額外貼士：nbsp;記得一定要問 TAE（西班牙版 APR，即包括保險在內的實際年度總成本）。表面利率通常隱藏了銀行要求你附加的保險成本。TAE 才顯示真正成本，讓你可以公平比較不同報價。

買入 500.000 euros 物業，你實際需要多少現金

這才是最重要的問題。記住：銀行只會借出樓價的一部分，但它nbsp;不會nbsp;借錢給你支付稅項和各項費用。這些都要你自己掏腰包。

所以你需要的現金是：nbsp;首期加買樓成本再加按揭成本。

以一個 500.000 euros、70% LTV 的新樓花作例子：

• 150.000 eurosnbsp;- 首期（樓價的 30%）
• ~65.250 eurosnbsp;- 購買稅項及費用（約 13%）
• ~500 eurosnbsp;- 按揭估價及費用
• 所需現金總額：~216.000 euros

銀行會借出其餘的 350.000 euros。所以買一個 500.000 euros 的物業，你應預留大約nbsp;216.000 eurosnbsp;現金。如果銀行只提供 60% LTV，你就需要接近nbsp;266.000 euros，因為首期會增加至 200.000 euros。

如果是樓花新盤，這筆相當於首期的現金會在建築期間分階段支付（訂金，之後再分期支付 20% 至 40%），而銀行會在成交時為餘額提供貸款。如果是現樓新盤，你會在數星期內準備好現金，而銀行會在最後完成放款。無論哪種情況，你需要的總現金都是一樣。

注意：nbsp;很多買家忘記了，那 13% 的稅項和費用必須用現金支付，而且是在首期之上。首期加成本合共可以超過樓價的 40%。請為全數金額作準備，否則到成交日你可能會資金不足。

按揭成本：誰付甚麼

好消息。自 2019 年法律生效後，nbsp;銀行nbsp;會支付大部分按揭設立成本。這對你是一種保障。

現時由銀行支付

• 按揭契據公證費
• 按揭土地註冊費
• 按揭的 AJD（印花稅）
• 按揭的 gestoría（行政代辦）費用

買家即你需要支付

• 物業估價費（約 300 至 800 euros）
• 購買稅項（IVA 或 ITP）
• 買賣公證及註冊費
• 你的律師費

所以按揭真正額外增加的成本，其實只有估價費。相比舊規則，這已經改善很多。

注意：nbsp;有些銀行仍然會嘗試把這些費用轉嫁給你。它們不能這樣做。法律寫得很清楚。檢查你的報價，如果你見到按揭公證費或印花稅向你收取，就要提出異議。

估價：關鍵一步

在銀行放款之前，它會派專家為物業估值。這就是nbsp;tasación.

• 費用約為 300 至 800 euros，由你支付。
• 有效期為六個月。
• 銀行會按樓價或估值兩者中較低者作為貸款基準。

這一步對你和銀行都有保障。如果估值偏低，你可以要求賣家減價，或者你就要準備更多現金。

例子：nbsp;假設你同意以 500.000 euros 購買。估價結果是 480.000 euros。按 70% LTV 計算，銀行現時只會借出 480.000 euros 的 70% = 336.000 euros，而不是 350.000 euros。你需要多準備 14.000 euros 現金，或者重新議價。

逐步時間表

如果是現樓新盤，整個流程由出價到收樓匙通常預留nbsp;8 至 12 星期nbsp;。如果是樓花物業，以下按揭步驟都會集中在成交尾段，即建築接近完成時，所以貸款流程會在交樓前幾個月才開始，而不是在預訂時開始。以下是各個階段。

1. 預先批核（1 至 2 星期）：nbsp;把你的收入文件交給銀行或按揭經紀。在預訂前先取得一個初步「可以」的答覆。先準備好你的 NIE。如果是樓花物業，你可以提早做這一步，但貸款只會在成交時發放。
2. 具約束力的報價（2 至 4 星期）：nbsp;在你預訂物業後（而樓花則是在接近完工時），銀行會發出 FEIN（官方具約束力的按揭報價）。
3. 冷靜期（10 天）：nbsp;根據法律，在收到 FEIN 後你必須等待 10 天才可簽署。這一步不能跳過。這是為了保障你。
4. 估價（1 星期）：nbsp;銀行會為物業估值。樓花物業則會按已完成的物業來做估價。
5. 成交（約 2 星期）：nbsp;你會在公證人面前簽署買賣契據及按揭契據。銀行會按最終尾數發放貸款，而你會取得鎖匙。

額外貼士：nbsp;最好及早開始按揭程序，甚至在你找到物業之前就開始。預先批核會令你成為更有實力的買家，也能加快之後的流程。作為由發展商支付報酬的獨立買家代理，Spain Developments 可以一步步指導你，並為你聯繫專做非居民按揭的專家。你無需向我們支付任何費用。

匯率風險：隱藏危機

如果你的收入是 pounds、krona 或 złoty，但按揭供款是以 euros 支付，匯率每個月都會有影響。

如果你的本國貨幣兌 euro 下跌，你每月供款換算回本國貨幣後就會變得更貴。20 年累積下來，差額可以很大。

有兩種方法可以管理這個風險：

• 使用nbsp;專業外匯經紀nbsp;處理你的分期付款及大額轉賬。他們提供的匯率通常比銀行好，可能替你節省數千。
• 有些買家會保留一筆 euro 緩衝金，足夠支付幾個月供款，這樣遇上差的月份也不會太受影響。

如果是樓花物業，這點更重要，因為你在建築期間要作出多次轉賬（訂金、每期付款，以及成交時的尾數），所以每次之間匯率都可能變動。我們在西班牙置業的貨幣轉賬指南中有完整講解。

額外貼士：nbsp;相比一般零售銀行，專業 FX（外匯）經紀通常每次轉賬可為你節省 2% 至 3%。以一個 500.000 euros 的樓花物業來說，單是訂金和分期付款加起來，已經可能為你節省數千。我們可以介紹值得信賴、服務 Costa del Sol 買家的 FX 公司給你。

完整按揭現金分解

以下是 500.000 euros、70% LTV 新盤的完整現金圖像。

• 500.000 eurosnbsp;- 物業價格
• 350.000 eurosnbsp;- 銀行貸款（70% LTV）
• 150.000 eurosnbsp;- 你的首期（30%）
• 65.250 eurosnbsp;- 購買稅項及費用（約 13%）
• 500 eurosnbsp;- 按揭估價（由買家支付）
• 按揭公證、註冊、印花稅：由銀行支付
• 你需要的現金總額：~215.750 euros

所以買一個 500.000 euros 的物業，銀行會提供 350.000 euros 貸款，而你需要準備約 216.000 euros 現金。若是 60% LTV，你的現金需求會上升至約 266.000 euros。若是樓花新盤，這筆現金會在建築期間分階段支付，而銀行會在成交時按已完成的物業發放貸款。

總結

作為非居民，你一般可借到 Costa del Sol 新發展項目約 60% 至 70% 的樓價，所以要預留 30% 至 40% 首期，再加約 13% 的各項成本。以一個 500.000 euros 的物業計算，即大約需要 216.000 euros 現金。記住，如果是樓花物業，你需要在建築期間先以自己的現金支付分期款項，而銀行會在成交時按已完工物業發放按揭。2026 年利率穩定，銀行會支付大部分按揭成本，而現樓流程約需 8 至 12 星期。及早處理好你的 NIE、銀行戶口，以及完善的外匯安排，其餘流程就會相對直接。

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