Privatni kupoprodajni ugovor u Španiji: vodič za novogradnju i arras

Ovaj vodič je za strane kupce koji potpisuju privatni kupoprodajni ugovor na Costa del Sol. Većina naših kupaca kupuje novogradnju, pa počinjemo s ugovorom za novogradnju i faznim plaćanjima, a zatim objašnjavamo preprodajua0contrato de arrasa0kao poređenje. Saznat ćete šta je svaki ugovor, koje klauzule štite vaš novac i zašto je bankarska garancija važna. Na kraju ćete znati šta provjeriti prije nego što potpišete.

Kratki sažetak:a0Za novogradnju, privatni kupoprodajni ugovor je ugovor investitora. Plaćate fiksnu rezervacijsku naknadu, zatim obročne uplate tokom gradnje - obično ukupno 20% do 40% cijene prije završetka (često oko 30%) - a preostalih 60% do 80% po završetku. Svaki euro koji platite prije preuzimanja ključeva mora biti zaštićen obaveznom bankarskom garancijom (Law 57/1968, Ley 20/2015). Preprodaja je drugačija: tu potpisujetea0contrato de arras, platite oko 10% i završite za nekoliko sedmica. U oba slučaja, insistirajte na pravoj vrsti ugovora i uvijek neka ga prvo pročita vaš vlastiti nezavisni advokat.

Brojevi koji su važni:

• 20% do 40%a0u ratama prije završetka za novogradnju u izgradnji (često oko 30%).
• 6.000 do 10.000 euraa0tipična rezervacijska naknada za novogradnju.
• 10%a0tipičan depozit za preprodaju (arras).
• 10-godišnjaa0konstrukcijska garancija za novogradnju.

Šta ćete naučiti

• Šta je privatni kupoprodajni ugovor
• Ugovor za novogradnju: fazna plaćanja i bankarska garancija
• Poređenje s preprodajom: 3 vrste arras
• Koliko plaćate i kada
• Šta ugovor mora sadržavati
• Rizici, zamke i kako ostati siguran
• Vaša kontrolna lista prije potpisivanja

Šta je privatni kupoprodajni ugovor

Privatni kupoprodajni ugovor je posao koji potpisujete prije nego što odete kod notara. Kako izgleda zavisi od toga šta kupujete.

Zaa0novogradnju, to je privatni kupoprodajni ugovor investitora (često se naziva PPC). Plaćate rezervacijsku naknadu da se jedinica skloni s tržišta, zatim obročne uplate tokom gradnje, a ostatak po završetku. Zaa0preprodajua0od privatnog vlasnika, to je običnoa0contrato de arrasa0(ugovor o depozitu): platite oko 10% i obje strane se dogovore o cijeni i datumu završetka.

Posmatrajte to kao stvarnu obavezu. Rezervacija drži nekretninu nekoliko dana. Puni ugovor zatim zaključava posao: utvrđuje cijenu, plan plaćanja, rok završetka i kaznu ako neko odustane.

Važno: ovaj ugovor je obavezujući. Jednom kada potpišete i platite, odustajanje obično znači gubitak onoga što ste platili. Zato su riječi u ovom ugovoru važnije nego gotovo bilo koji drugi korak. Nikada ne potpisujte ono što niste potpuno razumjeli.

Dodatni savjet:a0Uvijek neka vaš vlastiti nezavisni advokat pročita ugovor prije nego što potpišete. Nikada ne potpisujte za stolom investitora ili agenta za nekretnine istog dana. Oni rade za prodavca, ne za vas.

Ugovor za novogradnju: fazna plaćanja i bankarska garancija

Ako kupujete novogradnju od investitora, dokumentacija nije klasični arras. Potpisujete investitorova0privatni kupoprodajni ugovor. Ideja je ista - cijena, depozit, rok - ali način na koji plaćate je ključna razlika.

Evo puta kupovine u izgradnji, glavnog scenarija na Costa del Sol:

• Rezervacijska naknada.a0Fiksni iznos, obično 6.000 do 10.000 eura, da se jedinica skloni s tržišta.
• Fazna plaćanja tokom gradnje.a0Plaćate rate kako zgrada napreduje. Ukupno to iznosi okoa020% do 40% cijene prije završetkaa0(često oko 30%). Za dom od 500.000 eura to je otprilike 100.000 do 200.000 eura tokom gradnje (30% = 150.000 eura).
• Bankarska garancija.a0Svaki euro koji platite prije preuzimanja ključevaa0mora biti zaštićen obaveznom bankarskom garancijom ili osiguranjema0(Law 57/1968, Ley 20/2015). Ako investitor ne završi gradnju, dobijate svoj novac nazad. Nikada ne plaćajte investitoru ni jedan jedini euro bez toga.
• Ostatak pri završetku.a0Kada se izda Licence of First Occupation, plaćate preostaliha060% do 80%a0kod notara naa0escrituraa0- otprilike 300.000 do 400.000 eura (70% = 350.000 eura).

Novogradnja također dolazi saa010-godišnjom konstrukcijskom garancijoma0po zakonu, kao i pregledom nedostataka prije završetka kako bi investitor ispravio završne greške.

Gotova novogradnja je jednostavnija.a0Ako je dom završena novogradnja, plaćate rezervaciju, zatim oko 10% na privatni ugovor, pa ostatak pri završetku u roku od nekoliko sedmica - isti porezi za novogradnju (10% IVA plus oko 1.2% AJD) i ista 10-godišnja garancija.

Stvarni primjer.a0Za novogradnju u izgradnji od 500.000 eura, fazni plan može izgledati ovako. Svaki euro prije preuzimanja ključeva pokriven je bankarskom garancijom:

• 8.000 euraa0- rezervacijska naknada (uračunava se u cijenu)
• 150.000 euraa0- fazna plaćanja tokom gradnje (oko 30%, pokriveno bankarskom garancijom)
• 350.000 euraa0- ostatak pri završetku (oko 70%), plaća se kod notara

Bez garancije za ta fazna plaćanja, vaš novac je u riziku.

U Spain Developments, radimo samo s investitorima koji daju ispravnu bankarsku garanciju, a naši advokati to provjeravaju za vas. Mi smo nezavisni agent kupca, investitor plaća našu naknadu, a vi ne plaćate naknadu za kupca. Slobodno nas kontaktirajte ako želite da se ovo ispravno provjeri.

Opasnost:a0Za novogradnju, najveći pojedinačni rizik je plaćanje investitoru bez bankarske garancije. Nema garancije, nema plaćanja. Također provjerite dosadašnje rezultate investitora - tražite da vidite domove koje su ranije završili.

Poređenje s preprodajom: 3 vrste arras

Ako umjesto novogradnje kupujete preprodaju od privatnog vlasnika, ugovor jea0contrato de arras. Špansko pravo ima tri vrste. Izgledaju slično, ali su pravila veoma različita. U ugovoru mora pisati o kojoj se vrsti radi.

Penitenciales (najbolje za kupce)

• Možete odustati
• Ako vi odustanete: gubite svoj depozit
• Ako prodavac odustane: isplaćuje vam duplo

Penales (i dalje obavezujuće)

• Nema čistog izlaza
• Ako vi odustanete: plaćate kaznu i još uvijek možete biti prisiljeni kupiti
• Ako prodavac odustane: plaća kaznu i može biti prisiljen prodati

Confirmatorias (najgore za vas)

• Nema čistog izlaza
• Druga strana vas može tužiti za povredu ugovora i štetu
• Vi možete tužiti prodavca za povredu ugovora i štetu

Najčešća vrsta za stanove i kuće jea0arras penitencialesa0(utvrđeno u članu 1454 Španskog građanskog zakonika). To je najpoštenije za kupca. Ako morate odustati, vaš gubitak je fiksan: samo depozit. Ako prodavac odustane, isplaćuje vam duplo.

Velika zamka:a0ako ugovor ne navodi vrstu, zakon ga tretira kao confirmatorias.a0To je najgora opcija za vas. Kod confirmatorias, druga strana vas može tužiti za mnogo više od depozita. Zato uvijek provjerite da je vrsta jasno napisana.

Opasnost:a0Ne potpisujte ugovor koji ne navodi vrstu arras. „Ne navodi“ znači confirmatorias po zadanim pravilima, a to vas izlaže zahtjevu za cjelokupnu cijenu. Jedna propuštena rečenica može vas koštati hiljade.

Koliko plaćate i kada

Ovdje se novogradnja i preprodaja razdvajaju.

Zaa0novogradnja (u izgradnji), ne plaćate jedan depozit od 10%. Plaćate fiksnu rezervacijsku naknadu, zatim obročne uplate koje ukupno iznosea020% do 40% prije završetka (često oko 30%), zatim se preostalih 60% do 80% plaća kod notara. Na 500.000 euros to je otprilike 150.000 euros tokom gradnje i 350.000 euros po završetku. Svaki euro plaćen u fazama pokriven je bankarskom garancijom.

Zaa0preprodaju, običaj je 10% cijene pri arrasu. Ovo nije zakonsko pravilo i o tome se može pregovarati, ali 10% je ono što većina privatnih prodavaca očekuje. Preostalih 90% zatim plaćate kod notara na dan završetka.

Šta god platite nije dodatni trošak. To se uračunava u cijenu.

Stvarni primjer - nova gradnja. Kupujete stan u izgradnji za 500.000 euros:

• 8.000 euraa0- rezervacijska naknada (uračunava se u cijenu)
• 150.000 eura - plaćanje u fazama tokom gradnje (oko 30%, uz bankarsku garanciju)
• 350.000 eura - ostatak po završetku (oko 70%), kod notara

Stvarni primjer - preprodaja. Dogovarate kupovinu stana iz preprodaje za 500.000 euros uz arras penitenciales:

• 50.000 euros - depozit pri potpisivanju (10%)
• 450.000 euros - ostatak kod notara
• 50.000 euros - ono što gubite ako odustanete
• 100.000 euros - ono što vam prodavac plaća ako on odustane

Tako obje strane imaju stvaran razlog da dovrše posao. To je svrha depozita.

Dodatni savjet: Šta god platite čini dio prijavljene kupoprodajne cijene za porez. Kod nove gradnje (glavni slučaj ovdje), porez je 10% IVA (50.000 euros na 500.000) plus oko 1.2% AJD (6.000 euros), a ne ITP. Kod preprodaju u Andalucíi, porez je 7% ITP (35.000 euros), koji dospijeva nakon završetka. Planirajte to sada, ne kasnije.

Šta ugovor mora sadržavati

Dobar ugovor je detaljan. Pobrinite se da vaš ima sve ovo:

• Strane u ugovoru. Puna imena, brojevi pasoša ili NIE (vaš španski porezni identifikacioni broj).
• Nekretnina. Puna adresa, the referencia catastral (katastarska referenca, službeni identifikator nekretnine), i jasan opis.
• Cijena. Ukupno dogovorena cijena i kako se plaća.
• Plan plaćanja. Za novu gradnju, rezervacijska naknada i svaka rata po fazama sa svojim uslovom aktiviranja i iznosom. Za preprodaju, depozit koji sada plaćate.
• Bankarska garancija (nova gradnja). Jasna obaveza da je svaka uplata prije završetka pokrivena bankarskom garancijom ili osiguranjem (Law 57/1968, Ley 20/2015). Ovo je najvažnija klauzula u ugovoru za novu gradnju.
• Vrsta arrasa (preprodaja). Jasno navedeno - želite penitenciales.
• Uslov za završetak i rok. Kod nove gradnje, završetak slijedi nakon Licence of First Occupation. Kod preprodaje, fiksni datum, obično 30 do 60 dana, ponekad do 90.
• Tereti. Bilo kakva hipoteka, dug ili ograničenje na nekretnini. Do završetka ne bi trebalo da ostane ništa.
• Ko šta plaća. Troškovi notara, zemljišnih knjiga i poreza. Po zakonu i običaju, kupac plaća većinu poreza na kupovinu.
• Klauzula o odustajanju. Šta se dešava ako bilo koja strana odustane.
• Prethodni uslovi. Stvari koje moraju biti ispunjene prije nego što morate kupiti - za novu gradnju, važeća građevinska dozvola i stvarna bankarska garancija; za preprodaju, čist nota simple (izvod iz zemljišnih knjiga koji pokazuje vlasnika i sve dugove) i bez urbanističkih problema.

Prethodni uslovi su vaša sigurnosna mreža. Omogućavaju vam da izađete iz posla i zadržite ono što ste platili ako advokat pronađe ozbiljan problem.

Dodatni savjet: Zamolite svog advokata da doda klauzulu koja štiti ono što ste platili ako nekretnina ima skrivene dugove, nema dozvolu ili postoji problem s vlasničkim listom. Pošten prodavac ili investitor će to prihvatiti. Onaj koji odbije je znak upozorenja.

Rizici, zamke i kako ostati siguran

Budite iskreni u vezi s rizicima. Ovo su oni koji najčešće uhvate strane kupce:

• Investitor bez bankarske garancije (nova gradnja). Ovo je pojedinačno najveći rizik kod nove gradnje. Nema garancije, nema plaćanja.
• Nije navedena vrsta arrasa (preprodaja). Podrazumijevano prelazi na confirmatorias i izlaže vas velikom potraživanju. Uvijek je navedite.
• Nema dozvole ili je gradnja nelegalna. Neki projekti nemaju odgovarajuću dozvolu. Vaš advokat mora potvrditi građevinsku dozvolu, a za novu gradnju i da završetak slijedi nakon Licence of First Occupation.
• Skriveni dugovi kod preprodaje. Neplaćeni porezi ili naknade zajednici mogu preći na vas. Vaš advokat provjerava the nota simple.
• Rok je prekratak. Ako vam treba hipoteka, pobrinite se da rok za završetak banci daje dovoljno vremena.
• Plaćanje na lični račun. Plaćajte samo na odgovarajući račun naveden u ugovoru, nikada na privatni račun agenta.
• Usmeni „dogovori.“ Usmeni dogovor je teško sprovesti. Uvijek ga dobijte napismeno.
• Valutni rizik. Ako plaćate u pounds, krona ili zloty, kurs može promijeniti trošak za hiljade tokom faznih uplata i završetka. Devizni broker može fiksirati kurs.

Upozorenje: Ako vas prodavac, investitor ili agent požuruje da potpišete „danas“, usporite. Pravi posao daje vašem advokatu vrijeme da provjeri projekat i ugovor. Pritisak je klasičan znak problema.

Vaša kontrolna lista prije potpisivanja

Prije nego što potpišete privatni kupoprodajni ugovor, potvrdite:

• Vaš nezavisni advokat ga je pročitao i odobrio.
• Za novu gradnju, bankarska garancija za svaku faznu uplatu je stvarna, a završetak je vezan za Licence of First Occupation.
• Za preprodaju, vrsta arrasa je navedena (želite penitenciales).
• Cijena, plan plaćanja i rok završetka su tačni.
• Građevinska dozvola je važeća (a za preprodaju, the nota simple je čist bez iznenadnih dugova).
• Prethodni uslovi štite ono što ste platili.
• Plaćate samo na račun naveden u ugovoru.

Želite da vam ugovor pregledamo prije potpisivanja? Pregledamo svaki ugovor, potvrđujemo bankarsku garanciju za novu gradnju i radimo samo s investitorima koji je daju, sve bez naknade za kupca. Slobodno razgovarajte sa Spain Developments.

Zaključak

Privatni kupoprodajni ugovor je mjesto gdje vaša kupovina postaje stvarna, zato su detalji sve. Za novogradnju, ugovor određuje vašu rezervacijsku naknadu, vaša obročna plaćanja (oko 20% do 40% prije završetka, često oko 30%) i preostalih 60% do 80% kod notara - a svaki euro prije preuzimanja ključeva mora biti osiguran bankarskom garancijom. Za preprodaju, pobrinite se da je vrsta arras jasno navedena i da je depozit pravičan. Kod nekretnine od 500.000 eura, jasan ugovor je razlika između sigurnog novca i skupe greške. U Spain Developments pregledamo svaki ugovor i radimo samo s developerima koji daju odgovarajuću bankarsku garanciju, bez naknade za kupca. Kada budete spremni, slobodno nas kontaktirajte.