Vlasnički list i nota simple u Španiji objašnjeni

Ako kupujete novogradnju na Costa del Solu, dva dokumenta dokazuju da je dom zaista vaš: vlasnički list i nota simple. Ovaj vodič objašnjava šta je svaki od njih, po čemu se razlikuju i zašto su važni. Napisan je za strane kupce koji žele znati da je njihov novac siguran.

Kratki sažetak

• Escritura je vaš vlasnički list, potpisan kod notara, koji vas čini vlasnikom.
• Nota simple je jeftin izvod iz registra koji čitate prije kupovine.
• Pročitajte nota simple da odlučite, potpišite escritura da kupite.
• Uvijek pribavite svježu nota simple iz registra, nikada samo kopiju prodavača.

Kratka verzija

nbsp;escrituranbsp;je vaš vlasnički list. To je dokument, potpisan pred notarom, koji prenosi vlasništvo na vas. nbsp;nota simplenbsp;je kratak izvod iz Zemljišnog registra koji pokazuje ko posjeduje nekretninu i da li ima dugova. Jedno je vaš dokaz vlasništva. Drugo je vaša provjera prije kupovine.

Razmišljajte o tome ovako. Nota simple je izvještaj koji čitate prije potpisivanja. Escritura je ono što potpisujete. Zatim se registar ažurira da prikaže vaše ime.

Šta je escritura (vlasnički list)?

Escritura (puni nazivnbsp;escritura pública de compraventa, javna kupoprodajna isprava) je službeni pravni dokument koji prenosi nekretninu sa prodavača na vas. Potpisuje se pred notarom (notarionbsp;- neutralni javni službenik). Kada se potpiše, vlasništvo prelazi na vas.

Zato što je notar ovjerava, escritura je javna isprava. Ima veliku pravnu snagu, mnogo veću od privatnog ugovora. Ona je temelj posjedovanja nekretnine u Španiji.

Vaša escritura sadrži:

• Puna imena i identifikacione brojeve kupca i prodavača (vaš NIE za strane kupce).
• Detaljan opis nekretnine: adresa, površina, granice, garaža, ostava.
• Podatke iz Zemljišnog registra i katastarsku referencu (referencia catastral).
• Cijenu i način na koji je plaćena.
• Bilo koju hipoteku ili teret na nekretnini.
• Poreze koji dospijevaju i ko ih plaća, kao i datum kada stupate u posjed.

Nakon potpisivanja, isprava se šalje u Zemljišni registar (Registro de la Propiedadnbsp;- službenu evidenciju vlasništva nad nekretninama) da vas upiše kao novog vlasnika. Ovaj završni korak je ono što u potpunosti štiti vaše vlasništvo od bilo kakvog potraživanja treće strane.

Šta je nota simple?

Nota simple (puni nazivnbsp;nota simple registralnbsp;- službeni izvod iz zemljišnog registra) je službeni izvod iz Zemljišnog registra. To je kratak, jasan sažetak pravnog statusa nekretnine. Jeftin je, brz i najvažniji dokument koji pročitate prije kupovine.

Nota simple vam govori četiri ključne stvari.

• Ko je vlasnik.nbsp;Ime upisanog vlasnika i njegov udio. Ovo potvrđuje da prodavač zaista može prodati.
• Koje dugove ima.nbsp;Hipoteke, embarga (pravne zapljene) ili drugi tereti.
• Koja ograničenja se primjenjuju.nbsp;Prava prolaza, plodouživanja ili posebna ograničenja.
• Šta je u toku.nbsp;Sve promjene na čekanju, poput upisa nove hipoteke.

To nije vlasnički list i nije pravni dokaz vlasništva na sudu. Samo punanbsp;certificación registralnbsp;(ovjerena potvrda iz registra) to omogućava. Ali za provjeru nekretnine prije kupovine, nota simple je upravo ono što vam treba.

Vlasnički list naspram nota simple: razlika

Evo ta dva dokumenta jedan pored drugog.

Escritura (vlasnički list)

• Šta je to:nbsp;isprava koja prenosi vlasništvo.
• Potpisuje:nbsp;notar.
• Svrha:nbsp;dokaz da posjedujete dom.
• Kada je koristite:nbsp;prilikom i nakon potpisivanja.
• Pravna snaga:nbsp;puni pravni dokaz.
• Trošak:nbsp;dio troškova zaključenja kupovine.

Nota simple

• Šta je to:nbsp;sažeti izvod iz registra.
• Potpisuje:nbsp;niko; to je izvještaj.
• Svrha:nbsp;provjera nekretnine prije kupovine.
• Kada je koristite:nbsp;prije nego što bilo šta platite.
• Pravna snaga:nbsp;samo informativno.
• Trošak:nbsp;nekoliko eura.

U jednoj rečenici: čitate nota simple da odlučite, potpisujete escritura da kupite, a registar zatim prikazuje vaše ime.

Zemljišna knjiga naspram katastra

Strani kupci često brkaju ova dva sistema. Različiti su i potrebno je da se oba podudaraju.

Zemljišna knjiga (Registro de la Propiedad)

Evidentira pravno vlasništvo, dugove i prava. Nota simple dolazi odavde. Ovo je pravna evidencija.

Katastar (Catastro)

Evidentira fizičku nekretninu za porezne svrhe: veličinu, granice, lokaciju i vrijednost. Katastarska referenca dolazi odavde.

Dobar advokat provjerava da li se obje evidencije međusobno podudaraju i da li odgovaraju stvarnoj nekretnini. Ako registar navodi jednu veličinu, a katastar drugu, to je problem koji treba riješiti prije kupovine, a ne poslije.

Kako dobiti nota simple (cijena i vrijeme)

Svako ko ima stvaran razlog može zatražiti nota simple. Kao kupac, ispunjavate uslove. Ne morate biti vlasnik.

Postoje dva zvanična načina. Izbjegavajte privatne „brze“ stranice koje naplaćuju mnogo više za isti dokument.

• Online (registradores.org):26nbsp;oko26nbsp;9 eura 2B PDV. Obično u roku od 2 sata, najviše 48 sati.
• Lično u lokalnom registru:26nbsp;oko26nbsp;3,64 eura 2B PDV. Odmah ili za nekoliko sati.
• Privatne stranice trećih strana:26nbsp;20 do 30 eura ili više. Razlikuje se, često sporije. Izbjegavajte ih.

Da biste je zatražili, navedete barem jedno od ovoga: broj registra (finca), tačnu adresu, ime i ID vlasnika ili katastarsku referencu.

Dodatni savjet:26nbsp;Uzmite svježu nota simple dva puta. Jednom na početku, kada vam se nekretnina prvi put svidi. Zatim ponovo neposredno prije potpisivanja ugovora. Tako se uoče sve promjene u posljednjem trenutku, poput nove hipoteke ili tereta upisanog u posljednjim sedmicama.

Šta nota simple otkriva o riziku

Ovdje nota simple štiti vaš novac. Ona otkriva tačne probleme koji strane kupce mogu skupo koštati.

• Skriveni dugovi.26nbsp;Hipoteka ili embargo na nekretnini. U Španiji neki dugovi prate nekretninu, a ne prodavca. Nota simple ih pokazuje kako ih vi ne biste naslijedili.
• Pogrešan prodavac.26nbsp;Ako osoba koja prodaje nije upisani vlasnik, stanite. Nota simple potvrđuje ko može legalno prodati.
• Tereti i ograničenja.26nbsp;Prava prolaza ili druga ograničenja koja utiču na to kako možete koristiti dom.
• Za novogradnje.26nbsp;Kako se gradnja završava, investitor registruje svaku jedinicu. Vaš advokat provjerava da li je nova jedinica ispravno formirana i bez tereta prije nego što zaključite kupovinu.

Hajde da uzmemo stvaran primjer. Dogovarate kupovinu stana u novogradnji za26nbsp;500.000 eura. Nota simple pokazuje hipoteku od 130.000 eura koja je još uvijek upisana na toj jedinici iz građevinskog kredita investitora. To je normalno u ovoj fazi. Ali mora biti izbrisana ili otplaćena prije nego što zaključite kupovinu, kako ne biste preuzeli dug. Vaš advokat se pobrine za to. Bez nota simple to nikada ne biste vidjeli.

Upozorenje:26nbsp;Nikada se ne oslanjajte na nota simple koju vam da prodavac ili agent. Može biti stara ili izmijenjena. Uvijek tražite da vaš nezavisni advokat pribavi novu direktno iz registra.

Dan potpisivanja ugovora, korak po korak

Ovako izgleda zaključenje kupovine kada potpisujete escrituru.

1. Završne provjere.26nbsp;Vaš advokat pribavlja posljednju nota simple da potvrdi da se ništa nije promijenilo.
2. Kod notara.26nbsp;Kupac i prodavac (ili njihovi predstavnici) prisustvuju. Ako ne možete putovati, vaš advokat potpisuje umjesto vas uz punomoć (poder notarial).
3. Čitanje i potpisivanje.26nbsp;Notar čita ključne uslove i potvrđuje da svi razumiju. Potpisujete escrituru.
4. Plaćanje i ključevi.26nbsp;Plaćate preostali iznos. Dobijate ključeve i ovjerenu kopiju ugovora (copia autorizada).
5. Porezi i registracija.26nbsp;Vaš advokat plaća poreze i predaje ugovor Zemljišnoj knjizi. Nekoliko sedmica kasnije, registar vas prikazuje kao vlasnika.

Notar zauvijek čuva originalni ugovor u svojoj arhivi (the26nbsp;protocolo). Vi čuvate svoju ovjerenu kopiju. Registar vodi službenu evidenciju vašeg vlasništva.

Šta ako izgubim vlasnički list?

Ne paničite. Vaše vlasništvo je sigurno jer je evidentirano u Zemljišnoj knjizi. Uvijek možete dobiti novu kopiju.

• Zatražite novu kopiju od notara.26nbsp;Tražite od notara koji je potpisao original da vam izda novu ovjerenu kopiju (copia autorizada). Pokazat ćete lični dokument i platiti naknadu.
• Zatražite potvrdu iz registra.26nbsp;Zatražite od Zemljišne knjige26nbsp;certificación registral26nbsp;da potvrdi vaše vlasništvo i status nekretnine.

Vaš advokat može obaviti oboje za vas, što je korisno ako živite u inostranstvu.

Cijeli ovaj proces je jedan od razloga zašto je tim na maternjem jeziku toliko važan. U Spain Developments sarađujemo s nezavisnim španskim advokatima, nikada s advokatom investitora, koji čitaju nota simple, provjeravaju registar u odnosu na katastar i potvrđuju da je ugovor čist prije nego što potpišete. Kao kupčev agent kojeg plaća investitor, naš posao je da osiguramo da je dom koji plaćate pravno i u potpunosti vaš.

Suština

Nota simple je vaša provjera prije kupovine. Ona pokazuje ko je vlasnik nekretnine i da li nosi dugove. Escritura je vaš vlasnički list, potpisan kod notara, koji vas čini vlasnikom. Zajedno štite vašu kupovinu od skrivenih problema.

Uvijek uzmite novu nota simple iz registra, nikada samo kopiju prodavca, i neka je pregleda nezavisni advokat. Ako kupujete novogradnju na Costa del Sol, Spain Developments može organizovati upravo to, kako bi vaše vlasništvo bilo čisto i sigurno.