Završetak kupovine nekretnine u Spain: Escritura

Ovaj vodič je za strane kupce koji dolaze do završnog koraka kupovine na Costa del Solu. Saznat ćete šta se dešava na dan završetka, šta radi notar i kako dobijate ključeve. Na kraju ćete tačno znati kako sigurno završiti kupovinu, čak i iz inostranstva.

Kratki sažetak:nbsp;Završetak je dan kada potpisujetenbsp;escrituranbsp;(vlasnički list) kod notara, plaćate ostatak iznosa i preuzimate ključeve. Za novu gradnju, završetak se dešava kada se izda Licence of First Occupation, a vi plaćate preostalih 60% do 80% iznosa (oko 350.000 eura za nekretninu od 500.000 eura) nakon vaših faznih uplata za gradnju, osiguranih bankarskom garancijom. Kod preprodaje plaćate oko 90% na taj dan. Notar je neutralan, tako da vam i dalje treba vlastiti nezavisni advokat. Ne morate letjeti u Španiju: uz punomoć vaš advokat može potpisati umjesto vas. Pazite na lažne e-poruke s novim bankovnim podacima tokom sedmice završetka.

Brojevi koji su važni:

• 60% do 80%nbsp;iznosa koji dospijeva pri završetku kupovine novogradnje (oko 350.000 eura od 500.000).
• Manje od 1 satanbsp;za samo potpisivanje.
• 30 dananbsp;za plaćanje poreza na kupovinu.
• 0 putovanjanbsp;potrebno uz punomoć.

Šta ćete naučiti

• Šta je dan završetka
• Šta notar radi (a šta ne radi)
• Šta se dešava tog dana, korak po korak
• Kako plaćate preostali iznos
• Završetak kupovine novogradnje je drugačiji
• Predaja ključeva: šta preuzeti
• Šta uraditi u prvih 30 dana
• Rizici i kako ostati siguran

Šta je dan završetka

Završetak je posljednji korak. Potpisujetenbsp;escrituranbsp;(javni vlasnički list) pred notarom, plaćate ostatak cijene i dobijate ključeve. Od tog trenutka, nekretnina je pravno vaša.

Zanbsp;novu gradnju, završetak se pokreće kada općina izdanbsp;Licence of First Occupationnbsp;na kraju gradnje. Do tada ste već platili svoje fazne rate osigurane bankarskom garancijom (oko 20% do 40% cijene, često oko 30%), pa na taj dan plaćate preostalih 60% do 80%. Kodnbsp;preprodaje, završetak se obično dešavanbsp;oko 4 do 8 sedmicanbsp;nakon što potpišetenbsp;contrato de arras, i plaćate preostalih 90%. U oba slučaja, taj razmak daje vašem advokatu vremena da završi provjere, a vašoj banci vremena da pripremi sredstva.

Vinbsp;nenbsp;morate biti u Španiji zbog ovoga. Ako ne možete putovati, vaš advokat potpisuje za vas uz punomoć (dokument koji omogućava vašem advokatu da djeluje u vaše ime). Mnogi strani kupci ovako završavaju kupovinu iz svog doma.

Escritura je najvažniji dokument u cijeloj kupovini. Ona dokazuje da ste vlasnik nekretnine. Čuvajte je na sigurnom mjestu.

Šta notar radi (a šta ne radi)

Ovaj dio zbunjuje mnoge kupce. Notar (notario) je javni službenik, plaćen od države. Notar jenbsp;neutralan. Ne radi za vas, niti radi za prodavca.

Šta notar radi

• Naglas čita ispravu i provjerava identitet obje strane
• Potvrđuje da se nekretnina može legalno prodati
• Potvrđuje da je novac osiguran i da je isprava ispravna
• Ovjerava ispravu pečatom i šalje obavijest Zemljišnim knjigama

Šta notar ne radi

• Ne štiti vaše interese - to je posao vašeg advokata
• Ne provjerava za vas skrivene dugove ili urbanističke probleme - to vaš advokat radi prije tog dana

Zato vam i dalje treba vlastiti nezavisni advokat. Notar čini čin službenim. Vaš advokat osigurava da je posao siguran za vas.

Dodatni savjet:nbsp;U Španiji kupac obično može izabrati notara. Vaš advokat će organizovati dobrog. Notarske naknade su određene zakonom - planirajte okonbsp;0.5% do 1%nbsp;od cijene.

Šta se dešava tog dana, korak po korak

Dan završetka prati jasan obrazac. Evo šta možete očekivati:

1. Svi se sastaju.nbsp;U notarskom uredu: vi (ili vaš advokat), prodavac, oba advokata i često agent.
2. Notar čita escritura.nbsp;Naglas, objašnjavajući klauzule. Možete postavljati pitanja u bilo kojem trenutku.
3. Potvrđujete detalje.nbsp;Imena, opis nekretnine, cijenu i da na nekretnini nema preostalih dugova.
4. Plaćate preostali iznos.nbsp;Ostatak cijene, a prodavac predaje ono što je dužan.
5. Obje strane potpisuju.nbsp;Notar svjedoči i ovjerava ispravu pečatom.
6. Prodavac vam predaje ključeve.nbsp;Nekretnina je sada vaša.
7. Notar šalje obavijest.nbsp;Zemljišnim knjigama i daje vam ovjerenu kopiju isprave.

Cijelo potpisivanje obično traje manje od sat vremena. Teži dio posla je već ranije obavio vaš advokat.

Stvarni primjer.nbsp;Završavate kupovinu novogradnje od 500.000 eura. Vaš advokat je već provjerio dozvolu i dugove. Kod notara plaćate ostatak iznosa, potpisujete escritura i izlazite s ključevima. Ako ste koristili punomoć, vaš advokat sve to obavlja i šalje vam ključeve kurirskom službom.

Dodatni savjet:nbsp;Rezervišite svoj termin kod notara rano. Ljeti i krajem godine notarski rasporedi se brzo popune. Kasni termin može pomjeriti cijeli vaš završetak.

Kako plaćate preostali iznos

Ostatak cijene plaćate na taj dan, na siguran način. Koliki je taj ostatak zavisi od toga šta ste kupili. Zanbsp;novu gradnjunbsp;to jenbsp;preostalih 60% do 80%nbsp;nakon vaših faznih uplata za gradnju - oko 350.000 eura za nekretninu od 500.000 eura. Zanbsp;preprodajenbsp;to je okonbsp;90%nbsp;- oko 450.000 eura - jer ste platili samo 10% arras. Dvije uobičajene metode su iste za oba slučaja:

• A 0bankarska mjenica 0(garantovani ček iz španske banke). Prodavac ili investitor sigurno dobija novac, a vi zadržavate kontrolu dok ne potpišete.
• An 0trenutni bankovni transfer 0koji bude proknjižen istog dana.

Gotovina se ne koristi za cijenu. Španska pravila protiv pranja novca zahtijevaju plaćanje koje se može pratiti. Vaš advokat organizuje odgovarajući način.

Ako šaljete novac iz druge valute - funti, kruna, zlota ili bilo čega izvan eura - planirajte unaprijed. Kurs se može promijeniti između ugovora i završetka kupovine.

Upozorenje: 0Valutni rizik je stvaran. Kod kupovine od 500.000 eura, mala promjena kursa može promijeniti vaš trošak za hiljade. Devizni broker može zaključati kurs tako da cijena koju ste dogovorili bude cijena koju plaćate. Ne prepuštajte ovo slučaju u sedmici završetka kupovine.

Završetak novogradnje: Licenca za prvo useljenje

Završetak kupovine u novom projektu ima dva dodatna dokumenta koja preprodaja nema. Vaš advokat ih mora potvrditi prije nego što završite kupovinu:

• The 0certificado final de obra 0(certifikat o završetku gradnje). Ovo dokazuje da je zgrada završena prema planovima.
• The 0licencia de primera ocupación 0(Licenca za prvo useljenje, ili LFO). Izdaje je opština na kraju gradnje. Potvrđuje da je u domu legalno stanovati, ona pokreće vaš završetak kupovine i potrebna vam je za priključivanje vode i struje.

Ovo je važno: 0investitor vas ne može prisiliti da završite kupovinu bez Licence za prvo useljenje. 0Ako nedostaje, ne potpisujte.

Takođe provjerite bankarsku garanciju za novac koji ste uplatili tokom gradnje. Po zakonu (Law 57/1968, Ley 20/2015), vaše fazne uplate moraju biti zaštićene do završetka kupovine.

Stvarni primjer. 0Kod novogradnje kupljene u fazi projekta za 500.000 eura, već ste platili rezervacionu naknadu i rate tokom gradnje - ukupno oko 30%, otprilike 150.000 eura, pri čemu je svaki euro pokriven bankarskom garancijom. Kada se izda LFO, vaš advokat potvrđuje da su tri stvari na mjestu, a zatim plaćate preostalih 60% do 80% i preuzimate ključeve:

• Već plaćeno: 0oko 150.000 eura u ratama tokom gradnje (oko 30%, uz bankarsku garanciju)
• Dospijeva sada kod notara: 0oko 350.000 eura preostalog iznosa (oko 70%)
• Prvo je potrebno: 0da je LFO izdat, da je certifikat o završetku na mjestu i da su ranije uplate garantovane

Preprodaja je jednostavnija: nema LFO-a niti fazne gradnje, pa jednostavno plaćate preostalih 90% (oko 450.000 eura) kod notara.

U Spain Developments provjeravamo LFO, certifikat o završetku i bankarsku garanciju za svaku novogradnju, tako da nikada ne završite kupovinu doma koji nije legalan i spreman. Mi smo nezavisni agent kupca, investitor plaća našu naknadu, a vi ne plaćate naknadu kupca. Slobodno nas kontaktirajte ako želite da ovo provjerimo za vas.

Predaja ključeva: šta preuzeti

Ključevi se predaju odmah nakon potpisivanja. Ne žurite s ovim dijelom. Preuzmite sve i provjerite prema pisanoj listi:

• Svi ključevi glavnih vrata (svaka kopija).
• Daljinski za garažu ili parking.
• Ključ od ostave (trastero).
• Ključ od poštanskog sandučića.
• Ključevi i kodovi za zajedničke ulaze (kapija, bazen, teretana).
• Alarmni kodovi ili privjesci.
• Za novogradnju: garantni papiri i uputstva za grijanje, klima-uređaj i sve pametne sisteme.

Zamolite prodavca ili investitora da potpiše jednostavan popis onoga što ste primili. Za kuće iz preprodaje, pametno je promijeniti glavne brave nakon završetka kupovine. Ne možete znati koliko kopija postoji.

Dodatni savjet: 0Za novogradnju uradite pregled nedostataka. Imate vremena nakon primopredaje da prijavite greške koje pronađete - sitne završne nedostatke koje investitor treba popraviti. Zapišite ih i brzo ih pošaljite.

Šta uraditi u prvih 30 dana

Nekoliko zadataka mora se obaviti ubrzo nakon što dobijete ključeve. Vaš advokat ili 0gestor 0(administrativni zastupnik) može obaviti većinu njih:

• Platite porez na kupovinu u roku od 30 dana. 0Novogradnja: 10% IVA (PDV) plaća se investitoru pri završetku kupovine, plus oko 1.2% AJD (biljegovina). Preprodaja: 7% ITP (porez na prenos).
• Registrujte kupoprodajni akt 0u Zemljišnim knjigama, tako da vaše ime bude evidentirano kao vlasnik.
• Prebacite komunalije 0(voda, struja, internet) na svoje ime.
• Obavijestite zajednicu vlasnika 0da ste novi vlasnik.
• Ugovorite osiguranje doma 0od dana kada dobijete ključeve.
• Prijavite se u padrón 0u opštini, ako planirate tamo živjeti.

Stvarni primjer. 0Ovo je glavni porez koji dospijeva ubrzo nakon završetka kupovine za nekretninu od 500.000 eura, zavisno od vrste. Držite ovaj novac spreman - to je dio dodatnih troškova od 12% do 14%, nije iznenađenje:

Novogradnja

1.2% AJD (biljegovina), dospijeva oko završetka kupovine: 06.000 eura.

Preprodaja

7% ITP (porez na prenos), dospijeva u roku od 30 dana: 035.000 eura.

Rizici i kako ostati siguran

Budite iskreni oko toga šta može poći po zlu i planirajte za to:

• Nema Licence za prvo useljenje (novogradnja). 0Nikada ne završavajte kupovinu novog projekta bez nje. Investitor vas ne može prisiliti, i ona pokreće uplatu vašeg preostalog iznosa.
• Bankarska garancija nije ispoštovana (novogradnja). 0Potvrdite da su rate koje ste platili tokom gradnje uračunate pri završetku kupovine. Vaš advokat to provjerava u odnosu na garanciju.
• Skriveni dugovi (preprodaja). 0Tražite potvrdu od zajednice vlasnika koja pokazuje nulti dug, plus dokaz da su IBI (lokalni porez na nekretninu) i komunalije plaćeni. Vaš advokat to provjerava.
• Novac poslan na pogrešan račun. 0Plaćajte samo na račun koji je potvrdio vaš advokat. Pazite na lažne emailove s "ažuriranim bankovnim podacima" - poznata prevara.
• Valutni gubitak. 0Zaključajte kurs s brokerom prije sedmice završetka kupovine.
• Nedostajući ključevi ili pristupni kodovi. 0Nabavite potpisan popis. Promijenite brave kod preprodaje.
• Nekretnina nije kao što je dogovoreno. 0Uradite završni obilazak (pregled nedostataka kod novogradnje) prije nego što potpišete. Ako nešto nije u redu, možete zadržati sredstva ili odbiti da završite kupovinu dok se to ne popravi.

Opasnost: 0Jedna česta prevara cilja sedmicu završetka kupovine. Neko vam emailom pošalje "nove" bankovne podatke za uplatu. Uvijek telefonom potvrdite račun sa svojim advokatom, koristeći broj kojem već vjerujete. Nikada ne postupajte samo na osnovu bankovnih podataka iz emaila.

Želite da se vaš završetak kupovine vodi od početka do kraja? Mi rješavamo notara, licence, provjere nultog duga i primopredaju ključeva, čak i kada ne možete letjeti, i sve to bez naknade za kupca. Slobodno razgovarajte sa Spain Developments.

Zaključak

Završetak kupovine je dan kada vaša kupovina postaje stvarna: potpisujete escritura, plaćate preostali iznos i preuzimate ključeve. Kod novogradnje, završetak slijedi nakon Licence of First Occupation, a vi plaćate preostalih 60% do 80% iznosa (oko 350.000 eura za dom od 500.000 eura) povrh vaših faznih, bankarskim garancijama osiguranih uplata tokom gradnje. Kod preprodaje plaćate oko 90% na taj dan. Koristite vlastitog nezavisnog advokata, potvrdite licence i bankarsku garanciju i plaćajte samo na račun koji ste provjerili. Kod doma od 500.000 eura, pažljiv završetak kupovine pretvara mjesece rada u siguran dom u vašem vlasništvu. U Spain Developments, upravljamo vašim završetkom kupovine od početka do kraja, čak i iz inostranstva, bez naknade za kupca. Kada budete spremni, slobodno nas kontaktirajte.