Hypoteční zprostředkování pro nerezidenty kupující nemovitost ve Španělsku

Tato stránka je určena pro zahraniční kupující, kteří chtějí španělskou hypotéku na novostavbu na Costa del Sol. Dozvíte se, kolik si můžete půjčit, jak to u novostavby funguje a jaké náklady se tiše posunuly ve váš prospěch. Upřímné odpovědi, srozumitelným jazykem.

Rychlé shrnutí:a0Většina nerezidentů si může půjčit přibližně 60 % až 70 % z ceny, takže potřebujete 30 % až 40 % v hotovosti plus náklady na koupi. Záleží na měně, ve které vyděláváte: polští kupující obvykle získají hypotéku bez větších potíží, zatímco příjem v českých korunách je složitější a může být omezen zhruba na 50 %. U novostavby sjednáváte hypotéku až blízko dokončení, ne roky předem, ale předběžné schválení můžete získat včas. Dobrá zpráva, kterou mnoho kupujících přehlédne: od roku 2019 platí banka většinu vlastních nákladů na sjednání hypotéky. Propojíme vás s hypotečním makléřem, kterému důvěřujeme a který to všechno vyřídí.

Kolik si můžete půjčit

Jako nerezident vám banky obvykle půjčí až 60 % až 70 % z ceny, podle toho, co je nižší ve srovnání s jejich odhadem hodnoty. Zbytek hradíte ze svých úspor, plus navíc náklady na koupi.

Výše částky závisí na vašem profilu, nemovitosti a měně, ve které vyděláváte. Nejde jen o to, zda vyděláváte v eurech. Španělské banky akceptují většinu měn, ale vedou si seznam těch, vůči kterým jsou opatrné, a česká koruna je na něm.

• Polští kupujícía0obvykle získají standardních 60 % až 70 %, i když zlotý není euro.
• Příjem v českých korunách je nejtěžší.a0Koruna je jednou z měn, které španělské banky nemají rády, takže maximum, které půjčí, může být kolem 50 %.
• Kupující z UKa0jsou po Brexitu stále způsobilí. Kritéria jsou jen o něco přísnější.

Zde je jednoduchý příklad. U novostavby za 500.000 euros činí hypotéka na 70 % 350.000 euros, takže potřebujete 150.000 euros vlastních prostředků plus náklady na koupi ve výši asi 12 % až 14 %. Pokud vyděláváte v měně, vůči které jsou banky opatrné, například v české koruně, a strop je 50 %, úvěr činí 250.000 euros, takže byste potřebovali 250.000 euros v hotovosti.

Sazby a podmínky

Většina nerezidentů volí fixní sazbu kvůli jistotě stejné měsíční splátky. V průběhu roku 2025 a do roku 2026 se fixní sazby pro nerezidenty pohybovaly přibližně od 3 % u silných profilů až po zhruba 5 %, podle banky a vaší finanční situace.

• Fixní sazba.a0Splátka zůstává po celou dobu stejná. Oblíbená mezi zahraničními kupujícími, kteří chtějí předvídatelný rozpočet.
• Variabilní sazba.a0Navázaná na Euribor (základní úvěrovou sazbu eurozóny), takže splátka může růst i klesat. Volí ji méně nerezidentů.
• Doba splácení a věk.a0Doba splácení bývá často omezena přibližně na 20 let, s věkovými limity, takže úvěr je obvykle splacen kolem 70 až 75 let věku.

Mezi španělské banky aktivní v oblasti nerezidentů patří Santander, BBVA a CaixaBank. Každá má jinou ochotu půjčovat a ta se v čase mění, což je přesně situace, kdy vám dobrý makléř ušetří dohady.

Jak funguje hypotéka u novostavby

Načasování u novostavby je jiné než u dalšího prodeje a mnoho kupujících to překvapí.

• Hypotéku sjednáváte blízko dokončení, ne roky předem.a0Během výstavby hradíte postupné platby z vlastních prostředků. Samotná hypotéka se nastavuje blízko dokončení, obvykle zhruba dva měsíce před podpisem kupní smlouvy.
• Důvodem je odhad hodnoty.a0Odhad banky (tasación) je platný jen asi šest měsíců, takže se musí udělat až ke konci. Tento poplatek za odhad platíte vy a je to jeden z mála hypotečních nákladů, které jdou za vámi.
• Přesto můžete plánovat dopředu.a0Makléř předem prověří váš profil a dá vám předběžné schválení, tedy upřímné posouzení toho, zda hypotéku získáte a přibližně v jaké výši, ještě než se k čemukoli zavážete.
• Banka půjčuje podle svého odhadu hodnoty. Poskytuje určité procento z nižší částky mezi kupní cenou a svým odhadem hodnoty. U novostavby se odhad obvykle shoduje s dohodnutou cenou, ale není to zaručené, takže dobrý makléř si pravděpodobnou hodnotu ověří včas. Díky tomu vás těsně před dokončením nic nepřekvapí.

Upozornění: Předběžné schválení není konečná záruka. Banka vaši situaci znovu prověřuje těsně před dokončením, takže si mezitím udržujte finance stabilní. Přijetí nového dluhu nebo změna zaměstnání mezi předběžným schválením a podpisem vlastnické listiny může nabídku změnit.

Příjemné překvapení: banka platí většinu nákladů na hypotéku

Tady je něco, co ví jen málo kupujících. Od španělského hypotečního zákona z roku 2019 (Ley 5/2019), platí většinu nákladů na samotné sjednání hypotéky banka, ne vy.

• Banka platí AJD (daň z kolků u hypoteční listiny), stejně jako notáře, katastr nemovitostí a poplatky gestoría za hypotéku.
• Vy hradíte hlavně odhad nemovitosti, který obvykle stojí několik set eur.

Jednu věc si držte v hlavě odděleně. Tohle se týká hypotéky. Koupě novostavby stále znamená 10% IVA plus asi 1,2% AJD ze samotné koupě, které platí každý kupující bez ohledu na to, zda hypotéku využije, nebo ne. Vlastní náklady na sjednání hypotéky ale nyní z velké části nese banka, což je skutečná úspora.

Dokumenty a jak dlouho to trvá

Španělské banky chtějí mít úplný přehled o vašich financích z vaší domovské země, takže právě s touto částí je dobré začít včas.

• Vaše daňová přiznání z domovské země za poslední dva nebo tři roky, plus nedávné výplatní pásky nebo firemní účetnictví.
• Výpisy z účtu, úvěrovou zprávu a vaše NIE (cizinecké identifikační číslo), které budete potřebovat před dokončením.
• Úřední překlady klíčových dokumentů do španělštiny a někdy také Haagskou apostilu, mezinárodní doložku, která potvrzuje, že je dokument v zahraničí pravý.

Od podání kompletní žádosti trvá schválení obvykle 4 až 8 týdnů. Chybějící nebo nepřeložené dokumenty jsou hlavní příčinou zdržení.

Jak pomáháme

Nepůjčujeme peníze a nejsme banka. Propojíme vás s hypotečním makléřem, kterému důvěřujeme, který každý den zajišťuje španělské úvěry pro zahraniční kupující a ví, které banky se hodí pro vaši národnost a příjem.

Aby bylo o nákladech úplně jasno: makléř je nezávislý specialista třetí strany, takže si účtuje vlastní poplatek, obvykle kolem 0,5 % až 1 % z výše úvěru plus DPH, odděleně od naší služby při koupi, která pro vás zůstává zdarma. Dobrý makléř si tento poplatek vydělá zpět tím, že vám zajistí lepší podmínky a zabrání tomu, abyste ztráceli týdny s bankou, která by stejně nikdy neřekla ano.

Tip navíc: Každá nemovitost na našem webu má zabudovanou hypoteční kalkulačku a kalkulačku nákladů. Ještě než si s kýmkoli promluvíte, můžete si na pár kliknutí odhadnout měsíční splátku i celkové náklady, takže máte svůj rozpočet jasno od samého začátku.

Protože je Spain Developments nezávislá společnost, upřímně vám také řekneme, když pro vás hypotéka nedává smysl. Pokud jsou čísla napjatá, řekneme to. Zůstáváte s jedním důvěryhodným poradcem, který srovná vaše finance dřív, než se zamilujete do domova, který si zatím nemůžete dovolit financovat.

Závěr

Španělská hypotéka pro nerezidenta je velmi reálná, jen se liší od toho, na co jste zvyklí doma. Obvykle si můžete půjčit 60 % až 70 %, méně pokud vyděláváte v měně, vůči které jsou banky opatrné, například v české koruně. U novostavby ji zařizujete blízko dokončení, s předběžným schválením už na začátku, abyste znali svůj rozpočet. A od roku 2019 banka hradí většinu vlastních nákladů hypotéky. Až budete připraveni, napište svému poradci ve Spain Developments a my vás spojíme s naším ověřeným brokerem, bez poplatku pro kupujícího za naši pomoc.