De reelle omkostninger ved at købe bolig i Spanien (2026)

Denne guide er til internationale købere, der kigger på et nyt projekt på Costa del Sol, hvad enten det er off-plan eller et nøgleklart nybyggeri. Du får den reelle samlede pris, ikke kun skiltets pris. Vi viser hver skat, hvert gebyr og det præcise totalbeløb på en bolig til 500.000 euros.

Kort fortalt:0Prisen i opslaget er aldrig den pris, du betaler. På Costa del Sol koster et nyt projekt cirka 12-14% ekstra i skatter og gebyrer, mens et videresalg (en brugt bolig fra en privat ejer) ligger på cirka 10-12%. På et nybyggeri til 500.000 euros er det omtrent 60.000 til 70.000 euros oveni, så din reelle samlede pris er cirka 565.000 euros. Hvis du køber off-plan, betaler du også i etaper under byggeriet, ikke det hele på én gang. Hvis du bruger et boliglån, skal du have en kontant udbetaling på 30-40%.

Her er hovedtallene for et nyt projekt til 500.000 euros, betalt kontant.

• 50.000 euros0- IVA på 10%
• 6.000 euros0- AJD stempelafgift på 1,2%
• 6.050 euros0- advokat til 1% plus IVA
• ~565.000 euros0- reel samlet pris

Det hul mellem prisen i opslaget og den reelle pris er den største bekymring for de fleste købere. Nedenfor fjerner vi gætteriet. Alle tal er for 2026, og alle eksempler tager udgangspunkt i et nyt projekt, fordi det er det, vi sælger på Costa del Sol.

Hvorfor prisen i opslaget ikke er den reelle pris

Når du ser en bolig til 500.000 euros, er det kun begyndelsen. Spanien lægger skatter og gebyrer oveni. De er ikke valgfrie. De er en del af ethvert lovligt køb.

Den gode nyhed er, at omkostningerne for det meste er fastsat ved lov og nemme at forudsige. Når du kender dem, kommer der ingen grimme overraskelser. De samlede ekstra omkostninger afhænger af to ting:

• Er boligen et0nyt projekt0(købt fra udvikleren, enten off-plan eller nøgleklart nybyggeri) eller et0videresalg0(en brugt bolig købt fra en privat ejer)?
• Betaler du kontant eller bruger du et boliglån?

Et nyt projekt koster lidt mere i skat end et videresalg, men det kommer med et nyt byggeri, en 10-årig strukturgaranti og moderne energimærkninger. Vi tager udgangspunkt i det nye projekt nedenfor, fordi det er det, vi sælger, og vi viser videresalg som alternativet til sammenligning.

Advarsel:0Mange købere budgetterer kun med 5-7% til ekstra omkostninger. Det reelle tal er 12-14% på et nyt projekt. Hvis du planlægger for lavt, kan du mangle kontanter på overtagelsesdagen. Planlæg altid for det fulde beløb.

Sådan betaler du for et nyt projekt

Et nyt projekt betales ikke i ét samlet beløb. Tidsplanen afhænger af, om du køber off-plan (stadig under opførelse) eller nøgleklart (færdigt og klar til indflytning).

Off-plan, opdelt i etaper under byggeriet:

• Reservation:0et reservationsdepositum på omkring 6.000 til 10.000 euros for at tage boligen af markedet.
• Ved den private kontrakt:0du supplerer op til omkring 20% til 40% af prisen, betalt i etaper efterhånden som byggeriet skrider frem. Hver etapebetaling er beskyttet af en0bankgaranti (en aval), så dine penge er sikre, hvis udvikleren ikke leverer.
• Ved færdiggørelse:0du betaler de resterende 60% til 80%, når boligen er færdig, og du får nøglerne.

Nøgleklart nybyggeri, når boligen allerede er færdig:

• Reservation:0det samme reservationsdepositum for at sikre boligen.
• Ved den private kontrakt:0omkring 10% af prisen.
• Ved færdiggørelse:0restbeløbet, som regel inden for få uger.

Regneeksempel på en off-plan bolig til 500.000 euros:

• ~10.000 euros0- reservation
• op til ~200.000 euros0- etapebetalinger under byggeriet (20% til 40%, bankgaranteret)
• restbeløbet0- betales ved færdiggørelse, når du får nøglerne

Denne trinvise timing er en af de store forskelle i forhold til et videresalg. Et videresalg (alternativet, gennemgået nedenfor) betales meget hurtigere: et depositum på 10%, derefter restbeløbet fire til otte uger senere.

Bonustip:0Kontrollér altid, at hver off-plan etapebetaling er dækket af en bankgaranti. Det er din beskyttelse. En god køberrådgiver bekræfter, at garantien er på plads, før du betaler en eneste etape.

Skatter på et nyt projekt (IVA + AJD)

Et nyt projekt, hvad enten det er off-plan eller nøgleklart, har to købsafgifter.

• IVA (det spanske ord for VAT, merværdiafgift):010% af prisen for boliger. Dette er det samme i hele det spanske fastland.
• AJD (stempelafgift, en skat på det juridiske skøde):01,2% af prisen i Andalucía.

Tilsammen er det011,2%0i skat på et nyt projekt.

Regneeksempel på 500.000 euros:

• 50.000 euros0- IVA på 10%
• 6.000 euros0- AJD stempelafgift på 1,2%
• Samlet købsafgift: 56.000 euros

Bonustip:0Nogle projekter sælger garageplads og depotrum (kaldet et0trastero) på et separat skøde. Hvis de sælges separat, kan de være pålagt 21% IVA, ikke 10%. Bed din mægler bekræfte, at parkering og opbevaring er inkluderet i boligprisen. En god køberrådgiver tjekker dette for dig, før du forpligter dig.

Alternativet: skatter på en videresalgsbolig (ITP)

Et videresalg er modstykket til et nyt projekt. Det er en brugt bolig fra en privat sælger, og den betaler ikke IVA. I stedet betaler du0ITP (overdragelsesafgiften på videresalgsboliger).

I Andalucía er ITP07%0af prisen. Der er ingen separat stempelafgift på et videresalg, fordi ITP erstatter den.

Regneeksempel på 500.000 euros:

• ITP på 7%: 35.000 euros

Så et videresalg koster mindre i skat end et nyt projekt. Her er forskellen side om side.

• Nyt projekt (11,2%): 56.000 euros
• Videresalg (7%): 35.000 euros

Men et nyt projekt giver lavere driftsomkostninger, en 10-årig strukturgaranti og moderne energimærkninger, og off-plan lader dig fordele betalingerne over byggeperioden. Valget handler om mere end bare skat.

Bonustip:0Ved et videresalg skal ITP betales inden for 30 dage efter underskrivelse af skødet. Din advokat håndterer dette for dig. Forlad ikke Spanien og tro, at arbejdet er gjort; skattebetalingen kommer lige efter underskrivelsen.

Notar- og tinglysningsgebyrer

Ethvert køb i Spanien underskrives foran en0notar (en offentlig embedsmand, der gør salget lovligt). Derefter bliver boligen registreret i0ejendomsregistret (Registro de la Propiedad, den officielle registrering af, hvem der ejer ejendommen).

Begge gebyrer er fastsat ved lov og er nogenlunde ens på alle kontorer.

• Notargebyr:0omkring 600 til 1.200 euros.
• Tinglysningsgebyr:0omkring 400 til 700 euros.

Regneeksempel på 500.000 euros:

• ~1.500 euros0- notar
• ~1.000 euros0- ejendomsregister
• I alt: ~2.500 euros

De er små sammenlignet med skatten, men de er reelle. Sæt dem på budgettet.

Advokatgebyrer

Du er ikke ved lov forpligtet til at bruge en advokat. Men for en international køber er det de klogeste penge, du kommer til at bruge. På et nyt projekt kontrollerer en god advokat byggetilladelsen, udviklerens historik, og at hver off-plan etapebetaling er dækket af en bankgaranti. Ved et videresalg kontrollerer advokaten, at boligen ikke har gæld, og at sælgeren faktisk ejer den.

• Typisk advokatgebyr:0omkring 1% af prisen, plus 21% IVA på gebyret.

Regneeksempel på 500.000 euros:

• 5.000 euros0- advokatgebyr på 1%
• 1.050 euronbsp;- moms på honoraret på 21%
• I alt: ~6.050 euro

Advarsel:nbsp;Brug aldrig kun udviklerens advokat (eller ved et videresalg sælgerens advokat). De arbejder for den anden side. Du skal have din egen uafhængige advokat, som kun arbejder for dig. Det beskytter dig mod overtagne gældsposter og problemer med planlægningstilladelser.

Hos Spain Developments er vi en uafhængig køberrådgiver. Udvikleren betaler vores honorar, så du betaler os ingenting. Vi hjælper dig også med at finde en pålidelig uafhængig advokat, så du aldrig står alene i processen.

Udgifter til realkreditlån (hvis du låner)

Hvis du betaler kontant, kan du springe dette afsnit over. Hvis du låner, skal du lægge lidt mere til.

Spanske banker låner ikke-residenter omkringnbsp;60% til 70%nbsp;af prisen. Så du skal brugenbsp;30% til 40% af prisen kontant, plus alle ovenstående omkostninger. Depositummet er ikke en "omkostning" som sådan, men du skal have det klar.

Ekstra låneomkostninger:

• Ejendomsvurdering (bankens kontrol af boligens værdi):nbsp;omkring 300 til 600 euro.
• Bankens oprettelsesgebyr:nbsp;0 til 1,5% af lånet. Ofte til forhandling.

Gode nyheder: siden 2019 pålægger spansk lovnbsp;bankennbsp;at betale stempelafgiften på lånet, notarudgiften for lånet og registreringsgebyret for lånet. Dem betaler du ikke. Tjek, at din bank ikke prøver at lægge dem til.

Regneeksempel ved 500.000 euro med et lån på 65% (325.000 euro i lån):

• ~500 euronbsp;- vurdering
• 3.250 euronbsp;- oprettelsesgebyr på 1%
• I alt: ~3.750 euro

Bonustip:nbsp;Spanske banker låner dig ikke pengene til skatter og gebyrer. De 12-13% skal komme fra dine egne opsparinger. Planlæg dine kontanter nøje.

Små, men reelle ekstra omkostninger

Der er nogle få yderligere små omkostninger, især for internationale købere:

• NIE-nummer (dit spanske skatte-ID for udlændinge):nbsp;omkring 10 til 150 euro, afhængigt af om du bruger en agent til at fremskynde det. Du kan ikke købe uden det.
• Spansk bankkonto:nbsp;normalt gratis at åbne, men du får brug for en.
• Fuldmagtnbsp;(hvis du ikke kan deltage i underskrivelsen personligt): omkring 150 til 300 euro.
• Tilslutning af forsyningernbsp;(vand, el) i et nybyggeri: omkring 200 til 500 euro.

De er ikke store, men de løber op. Budgettér med omkring 500 til 1.000 euro for denne gruppe.

Valutaveksling: en skjult omkostning

Den her overrasker mange købere. Hvis du tjener i pund, kroner eller z
42oty, skal du veksle dine penge til euro. Boligen er prissat i euro.

Traditionelle banker lægger ofte en dårlig vekselkurs oveni plus gebyrer. Det kan koste op tilnbsp;3%nbsp;af det beløb, du sender. Ved et køb på 500.000 euro er 3%nbsp;15.000 euronbsp;tabt på en dårlig kurs.

En specialiseret valutamægler slår som regel banken. Besparelsen kan være tusindvis af euro. Du kan også "låse" en kurs på forhånd, så et faldende pund ikke hæver din pris mellem tilbud og afslutning.

Regneeksempel:nbsp;Afsendelse af omkring 565.000 euro (pris plus omkostninger). En bankkurs kan koste dig 3% mere end en mægler. Det er en mulig besparelse på op tilnbsp;17.000 euronbsp;ved at bruge en specialist.

Bonustip:nbsp;Planlæg din valutaoverførsel i god tid, ikke på underskrivelsesdagen. Det er ved at forhaste en stor overførsel, at folk mister penge. Vi kan henvise dig til pålidelige FX-specialister (valutaveksling), der hjælper købere på Costa del Sol.

Den fulde omkostningsopdeling for 500.000 euro

Her er det samlede billede for en bolig til 500.000 euro på Costa del Sol, betalt kontant. Først det nye byggeri (det vi sælger), derefter videresalget som alternativet.

Nybyggeri, betalt kontant

• 500.000 euronbsp;- købspris
• 50.000 euros0- IVA på 10%
• 6.000 euros0- AJD stempelafgift på 1,2%
• 1.500 euro0- notar
• 1.000 euro0- ejendomsregister
• 6.050 euros0- advokat til 1% plus IVA
• 700 euronbsp;- NIE, bank, forsyninger
• Samlede ekstra omkostninger: 65.250 euro
• Samlet totalpris: 565.250 euro

Hvis dette er en bolig købt på projektstadiet, er totalbeløbet det samme, men pengene betales i etaper: omkring 10.000 euro for at reservere, 20% til 40% i bankgaranterede betalinger under byggeriet og resten ved færdiggørelse. Et nøgleklart nybyggeri følger den hurtigere vej: reservation, derefter 10% ved kontrakten og derefter restbeløbet ved færdiggørelse.

Videresalg, betalt kontant (alternativet)

• 500.000 euronbsp;- købspris
• 35.000 euronbsp;- ITP-overdragelsesskat på 7%
• 1.500 euro0- notar
• 1.000 euro0- ejendomsregister
• 6.050 euros0- advokat til 1% plus IVA
• 700 euronbsp;- NIE, bank, forsyninger
• Samlede ekstra omkostninger: 44.250 euro
• Samlet totalpris: 544.250 euro

Så et nybyggeri til 500.000 euro koster reelt omkringnbsp;565.000 euronbsp;i alt. Det er cirkanbsp;13% merenbsp;end udbudsprisen. Et videresalg lander på omkringnbsp;544.000 euro, cirkanbsp;9% mere.

Bemærk:nbsp;Denne opdeling forudsætter et kontantkøb. Med et realkreditlån skal du lægge omkring 3.750 euro til i låneomkostninger. Med en udenlandsk valuta skal du også tage højde for vekselspændet. Husk, at et køb på projektstadiet fordeler betalingerne over byggeperioden, mens et videresalg betales på kun fire til otte uger.

Hvor mange kontanter har du reelt brug for?

Det er det spørgsmål, der betyder mest. To enkle tilfælde, begge for et nybyggeri.

Kontantkøb, nybyggeri, 500.000 euro:nbsp;du har brug for det fulde totalbeløb, omkringnbsp;565.000 euro. For en bolig på projektstadiet frigiver du det i etaper under byggeriet; for en nøgleklar bolig betaler du det over nogle få uger.

Med et lån på 65%, nybyggeri, 500.000 euro:

• 175.000 euronbsp;- depositum (35% af prisen)
• ~65.250 euronbsp;- skatter og gebyrer
• ~3.750 euronbsp;- låneomkostninger
• Samlede nødvendige kontanter: ~244.000 euro

Banken låner de andre 325.000 euro. Derfor er ærlig planlægning vigtig. Du bør kende dit reelle tal, før du forelsker dig i en bolig.

Hos Spain Developments giver vi dig denne fulde opdeling for enhver bolig, du kan lide, før du forpligter dig. Der er intet køberhonorar, fordi udvikleren betaler os. Vores opgave er at sikre, at du ikke får nogen ubehagelige overraskelser.

Konklusion

Den reelle omkostning ved at købe et nybyggeri på Costa del Sol er omkring 12-14% oven i prisen. For et nybyggeri til 500.000 euro betyder det omkring 565.000 euro i alt. De største poster er IVA, stempelafgift og din advokat; de letteste besparelser kommer fra en god valutamægler. Hvis du køber på projektstadiet, fordeler du betalingerne over byggeriet, og restbeløbet forfalder ved færdiggørelse. Et videresalg koster derimod omkring 10-12% oveni og betales meget hurtigere. Planlæg for det fulde beløb, så kommer der ingen chok på færdiggørelsesdagen.

Vil du have det præcise totalbeløb for en bolig, du har set? Kontakt Spain Developments, så bryder vi det ned for dig, uden gebyr og uden pres.