Kontrol af udviklere for købere af projektboliger i Spanien

Denne side er til internationale købere, der overvejer en projektbolig eller et nybygget hjem på Costa del Sol. Du vil vide, om udvikleren er sikker, før du overfører nogen penge. Denne side forklarer, hvordan du tjekker en udvikler, i klart og ærligt sprog.

At købe projektbolig betyder at betale for et hjem, før det er færdigt. Det kan være en fantastisk måde at købe på. Det kan også gå galt, hvis udvikleren er svag. Den gode nyhed er, at spansk lov beskytter købere stærkt, og en omhyggelig kontrol fjerner det meste af risikoen.

Kort svar:a0Vi fortæller dig ærligt, om en udvikler er etableret og dokumenteret, eller helt ny uden nogen historik endnu, og vi deler enhver reel erfaring, vi har. Din advokat verificerer juridisk licenserne, bankgarantien og tingbogen, og vi kan sætte dig i kontakt med en uafhængig advokat, vi har arbejdet med i årevis, selvom det ikke er obligatorisk at bruge vores. Efter spansk lov skal hver betaling på en projektbolig være beskyttet af en bankgaranti, så selv hvis en udvikler går ned, kan dine penge kræves tilbage.

Hvem tjekker hvad, helt ærligt

Det er vigtigt at være præcis om rollerne her, fordi nogle bureauer udvisker dem. Der er to separate opgaver, og de udføres af to forskellige personer.

Vi tjekker udvikleren som virksomhed. Den ærlige virkelighed er, at Costa del Sol boomer, så mange udviklere er nye, og for nogle er det deres allerførste projekt. Der er en håndfuld etablerede navne, som vi allerede kender og har arbejdet med. Vores opgave er at fortælle dig ærligt, hvilken type du ser på, og hvor vi har reel erfaring med en udvikler, eller kender købere, der har det, deler vi det åbent, både det gode og det dårlige. Hvor vi endnu ikke har nogen erfaring, siger vi det direkte i stedet for at lade som om.

Din advokat står for den juridiske verifikation. I Spanien er det sådan, det fungerer. Advokaten bekræfter formelt licenserne, bankgarantien og registreringerne i tingbogen. Vi kan sætte dig i kontakt med en uafhængig advokat, vi har arbejdet med i årevis og stoler på, selvom du aldrig er forpligtet til at bruge vores.

• Vi giver dig det menneskelige billede, hvor vi har det: er dette en etableret udvikler, vi kender, eller en nyere uden historik endnu.
• Din advokat giver dig det juridiske billede: er alle dokumenterne gyldige og i orden.
• Sammen dækker de to kontroller både omdømmet og papirarbejdet, så intet falder mellem sprækkerne.

Ekstra tip:a0En flot brochure fortæller dig intet om en udvikler. Hvor de har færdiggjorte projekter, så bed om at se dem og, hvis du kan, tal med folk, der allerede har købt. Tidligere levering er det bedste fingerpeg om fremtidig levering, selvom en helt ny udvikler måske endnu ikke har noget, hvilket i sig selv er værd at vide.

De reelle risici ved at købe projektbolig

Lad os være ærlige om, hvad der kan gå galt. Disse bekymringer er reelle, og du fortjener at forstå dem.

Den dybeste frygt stammer fra 2008. Da markedet kollapsede, mistede tusindvis af udenlandske købere deres ratebetalinger, fordi udviklere gik konkurs midt i byggeriet. Det traume præger stadig, hvor forsigtige købere føler sig i dag. Den store forskel nu er, at spansk lov kræver, at hver betaling på en projektbolig er beskyttet af en bankgaranti, så selv hvis en udvikler går ned, kan dine penge kræves tilbage. Vi forklarer præcis hvordan nedenfor.

• Udvikleren kan løbe tør for penge under byggeriet, så bygningen efterlades ufærdig og dine betalinger i fare.
• Byggeriet kan starte uden fulde licenser, og i værste fald kan en domstol beordre en nedrivning.
• Et uærligt projektboligfirma kan tage depositummer og simpelthen forsvinde.

Der er også risici helt i slutningen af byggeriet, når du forventer at flytte ind.

• En manglende eller ugyldig bankgaranti efterlader dine ratebetalinger ubeskyttede.
• Uden ena0Licence of First Occupation, kan du ikke lovligt bo i boligen eller få tilsluttet forsyninger.
• Salgstaktikker med højt pres som "specialpris i dag, andre er interesserede" presser dig til at forpligte dig, før du har tjekket noget som helst.

Det sidste punkt fortjener et klart svar. Reelt pres er et advarselstegn, ikke en grund til at skynde sig. Et godt hjem og en sund udvikler vil stadig være der, efter at din advokat har foretaget kontrollen.

Hvordan spansk lov beskytter dine penge

Her kommer den beroligende del, og den er virkelig stærk. Spanien har seriøs juridisk beskyttelse for købere af projektboliger. Når du forstår den, bliver frygten for at miste dit depositum meget mindre.

Hver betaling, du foretager før færdiggørelse, skal være beskyttet af en bankgaranti eller en forsikringspolice. Dette er lovpligtigt, så det er ikke valgfrit for udvikleren.

• Denne beskyttelse kommer fraa0Lov 57/1968, loven der kræver, at udviklere garanterer købernes betalinger, styrket afa0Lov 20/2015.
• Hvis udvikleren ikke leverer, har du ret til at få 100 % af dine penge tilbage, plus lovbestemt rente.
• Det handler ikke kun om, at en udvikler går konkurs. Hvis byggeriet overskrider færdiggørelsesfristen i din kontrakt, har du også ret til at få dine penge tilbage.
• Banker, der opbevarer midlerne, hæfter solidarisk, og den spanske højesteret har konsekvent givet køberne medhold i disse sager.

Det betyder, at dine ratebetalinger ikke svæver frit i luften. De er dækket af en garanti ved lov, med domstolene på din side. Nøglen er at sikre, at den garanti faktisk findes og er gyldig, og det er præcis det, din advokat bekræfter.

Her er et enkelt eksempel. I løbet af byggeriet betaler du 150.000 euro i ratebetalinger på en bolig købt på projektstadiet. Udvikleren undlader senere at færdiggøre projektet. Med en gyldig bankgaranti under Lov 57/1968 kan du kræve de 150.000 euro tilbage plus lovbestemt rente, og banken deler ansvaret.

De juridiske dokumenter, din advokat kontrollerer

Din advokat gennemgår en klar tjekliste, før du udsættes for nogen risiko. Du behøver ikke at lære disse begreber udenad, men det hjælper dig til at føle, at du har kontrol.

• Dena0licencia de obra, byggetilladelsen, der gør det muligt for byggeriet lovligt at finde sted.
• At grunden era0suelo urbano, hvilket betyder, at den er klassificeret som byzone og bebyggelig, ikke beskyttet eller landligt område.
• Dena0CFO, færdigmeldingen, der bekræfter, at bygningen er korrekt færdiggjort.

Et par flere ligger ved målstregen og i tinglysningen.

• Dena0LFO, ibrugtagningstilladelsen, som giver dig ret til lovligt at bo i boligen og tilslutte vand og elektricitet.
• Et opdateret uddrag fra ejendomsregisteret, så det viser den reelle aktuelle status.
• Den gyldige bankgaranti eller forsikringspolice, der dækker hver ratebetaling, du har foretaget.

Advarsel:a0Det lille reservationsdepositum betales ofte først, før bankgarantien er oprettet, og det er normalt. Den del, der skal beskyttes, er den private købsaftale (PPC), hvor de store ratebetalinger begynder. Før du betaler dem, skal din advokat bekræfte, at en gyldig bankgaranti er på plads. Det er den garanti, der sikrer, at du får dine penge tilbage, hvis byggeriet mislykkes.

Hvorfor arbejde med Spain Developments

Vi er en uafhængig køberrådgiver med adgang til alle projekter på Costa del Sol. Vi er ikke bundet til nogen enkelt udvikler. Det betyder, at vi ikke har nogen grund til at presse dig i retning af en udvikler, der ikke er den rette for dig.

Vi har ledt købere væk fra udviklere med svag efter-salgsservice, selv når projekterne så attraktive ud på papiret. Vi vil hellere miste et hurtigt salg end sende dig ind i en frustrerende oplevelse. Vi lykkes kun, når du er glad i dit hjem.

Vores køberservice koster dig ingenting, fordi udvikleren betaler vores honorar. Prisen er den samme, uanset om du køber gennem os eller går direkte, da provisionen er indregnet i den faste prisliste. At gå direkte sparer dig ingenting og fjerner eksperten fra din side.

Når du er klar, giver vi dig vores ærlige vurdering af enhver udvikler, og din advokat låser de juridiske kontroller fast. Sammen er det sådan, du køber på projektstadiet med selvtillid.