Realkreditformidling for ikke-residenter, der køber bolig i Spanien

Denne side er til internationale købere, der ønsker et spansk realkreditlån til en nybygget bolig på Costa del Sol. Du får at vide, hvor meget du kan låne, hvordan det fungerer ved nybyggeri, og hvilke omkostninger der stille og roligt har flyttet sig til din fordel. Ærlige svar i et enkelt sprog.

Kort opsummering:a0De fleste ikke-residente kan låne omkring 60% til 70% af prisen, så du skal have 30% til 40% kontant plus dine købsomkostninger. Den valuta, du tjener i, betyder noget: Polske købere får som regel et realkreditlån uden de store problemer, mens indkomst i tjekkiske kroner er sværere og kan være begrænset til omkring 50%. Ved nybyggeri arrangerer du realkreditlånet tæt på færdiggørelsen, ikke flere år i forvejen, men du kan få en forhåndsgodkendelse tidligt. Gode nyheder, som mange købere overser: siden 2019 betaler banken de fleste af realkreditlånets egne oprettelsesomkostninger. Vi sætter dig i kontakt med en realkreditmægler, vi stoler på, som kan håndtere det hele.

Hvor meget du kan låne

Som ikke-resident låner bankerne normalt op til 60% til 70% af prisen, alt efter hvad der er lavest i forhold til deres vurdering. Resten kommer fra din opsparing, plus dine købsomkostninger oveni.

Beløbet afhænger af din profil, boligen og den valuta, du tjener i. Det handler ikke bare om, hvorvidt du tjener i euro. Spanske banker accepterer de fleste valutaer, men de har en liste over dem, de er skeptiske over for, og den tjekkiske krone er på den.

• Polske køberea0får normalt de sædvanlige 60% til 70%, selv om zloty ikke er euro.
• Indkomst i tjekkiske kroner er det sværeste.a0Kronen er en af de valutaer, spanske banker ikke bryder sig om, så det maksimale, de låner, kan ligge omkring 50%.
• UK-køberea0er stadig berettigede efter Brexit. Kriterierne er blot lidt strengere.

Her er et enkelt eksempel. På et nybyggeri til 500.000 euros er et realkreditlån på 70% 350.000 euros, så du skal have 150.000 euros selv, plus købsomkostninger på omkring 12% til 14%. Hvis du tjener i en valuta, bankerne er skeptiske over for, såsom den tjekkiske krone, og grænsen er 50%, er lånet 250.000 euros, så du skal have 250.000 euros kontant.

Renter og løbetider

De fleste ikke-residente vælger en fast rente for sikkerheden ved den samme betaling hver måned. Gennem 2025 og ind i 2026 har faste renter for ikke-residente ligget fra cirka 3% for stærke profiler op til omkring 5%, afhængigt af banken og din økonomi.

• Fast rente.a0Betalingen forbliver den samme i hele løbetiden. Populært blandt udenlandske købere, der ønsker et forudsigeligt budget.
• Variabel rente.a0Knyttet til Euribor (eurozonens grundlæggende udlånsrente), så betalingen kan stige eller falde. Færre ikke-residente vælger den.
• Løbetid og alder.a0Løbetider er ofte begrænset til omkring 20 år, med aldersgrænser, så lånet som regel er tilbagebetalt omkring 70 til 75-årsalderen.

Spanske banker, der er aktive med ikke-residente, omfatter Santander, BBVA og CaixaBank. Hver har sin egen appetit, og den ændrer sig over tid, og det er præcis her, en god mægler sparer dig for gætterier.

Sådan fungerer et realkreditlån ved nybyggeri

Tidsplanen ved nybyggeri er anderledes end ved et videresalg, og det overrasker mange købere.

• Du arrangerer realkreditlånet tæt på færdiggørelsen, ikke flere år i forvejen.a0Under byggeriet betaler du de trinvise betalinger af dine egne midler. Selve realkreditlånet bliver oprettet tæt på færdiggørelsen, som regel med start omkring to måneder før skødet.
• Årsagen er vurderingen.a0Bankens vurdering (thea0tasación) er kun gyldig i omkring seks måneder, så den skal foretages tæt på slutningen. Du betaler dette vurderingsgebyr, og det er en af de få realkreditomkostninger, der falder på dig.
• Du kan stadig planlægge tidligt.a0En mægler gennemgår din profil på forhånd og giver dig en forhåndsgodkendelse, en ærlig vurdering af, om du vil få realkreditlånet og cirka hvor meget, før du forpligter dig til noget som helst.
• Banken låner ud fra sin vurdering.26nbsp;Den låner en procentdel af det laveste af prisen eller sin vurdering. Ved et nybyggeri matcher vurderingen normalt den pris, du har aftalt, men det er ikke garanteret, så en god mægler tjekker det sandsynlige tal tidligt. På den måde kommer der ingen overraskelser tæt på overdragelsen.

Advarsel:26nbsp;En forhåndsgodkendelse er ikke en endelig garanti. Banken tjekker din situation igen tæt på overdragelsen, så hold din økonomi stabil i mellemtiden. At påtage sig ny gæld eller skifte job mellem forhåndsgodkendelsen og skødet kan ændre tilbuddet.

En behagelig overraskelse: banken betaler det meste af omkostningerne ved realkreditlånet

Her er noget, som få købere ved. Siden Spaniens realkreditlov fra 2019 (Ley 5/2019), er det banken, ikke dig, der betaler det meste af omkostningerne ved at oprette selve realkreditlånet.

• Banken betaler26nbsp;AJD26nbsp;(stempelafgiften på realkreditdokumentet) samt notar-, tinglysnings- og gestoría-gebyrerne for realkreditlånet.
• Du betaler hovedsageligt for26nbsp;ejendomsvurderingen, som normalt er et par hundrede euro.

Hold én ting adskilt i dit hoved. Det her handler om realkreditlånet. At købe et nybyggeri betyder stadig 10% IVA plus omkring 1,2% AJD på selve købet, som enhver køber betaler, uanset om de bruger et realkreditlån eller ej. Men realkreditlånets egne oprettelsesomkostninger ligger nu i høj grad hos banken, hvilket er en reel besparelse.

Papirarbejdet, og hvor lang tid det tager

Spanske banker vil have et fuldt billede af din økonomi fra dit hjemland, så det er denne del, du bør starte tidligt med.

• Dine seneste to eller tre års selvangivelser fra hjemlandet samt nylige lønsedler eller virksomhedsregnskaber.
• Kontoudtog, en kreditrapport og dit26nbsp;NIE26nbsp;(udlændingens identifikationsnummer), som du har brug for før overdragelsen.
• Officielle oversættelser af nøgle­dokumenter til spansk og nogle gange en26nbsp;Hague Apostille, et internationalt stempel, der beviser, at et dokument er ægte i udlandet.

Fra en komplet ansøgning tager godkendelsen normalt 4 til 8 uger. Manglende eller uoversatte dokumenter er den primære årsag til forsinkelser.

Sådan hjælper vi

Vi låner ikke penge ud, og vi er ikke en bank. Vi forbinder dig med en realkreditmægler, vi stoler på, som hver dag arrangerer spanske lån for udenlandske købere og ved, hvilke banker der passer til din nationalitet og indkomst.

For at være helt tydelige om omkostningerne: Mægleren er en tredjepartsspecialist, så der er et eget gebyr, normalt omkring 0,5% til 1% af lånet plus moms, adskilt fra vores købsservice, som fortsat er gratis for dig. En god mægler tjener det gebyr hjem igen ved at skaffe dig bedre vilkår og forhindre dig i at spilde uger på en bank, der aldrig ville have sagt ja.

Bonustip:26nbsp;Hver ejendom på vores hjemmeside har en indbygget realkreditberegner og en omkostningsberegner. Før du overhovedet taler med nogen, kan du estimere din månedlige ydelse og dine samlede omkostninger med få klik, så dit budget er klart fra starten.

Fordi Spain Developments er uafhængig, vil vi også ærligt fortælle dig, når et realkreditlån ikke giver mening for dig. Hvis tallene er stramme, siger vi det. Du bliver hos én betroet rådgiver, som får styr på din økonomi, før du forelsker dig i et hjem, du endnu ikke kan finansiere.

Konklusion

Et spansk realkreditlån som ikke-resident er meget muligt, det er bare anderledes end hjemme. Du kan normalt låne 60 % til 70 %, mindre hvis du tjener i en valuta, som bankerne er skeptiske over for, som den tjekkiske koruna. Ved et nybyggeri ordner man det tæt på færdiggørelsen, med en forhåndsgodkendelse tidligt, så du kender dit budget. Og siden 2019 dækker banken de fleste af realkreditlånets egne omkostninger. Når du er klar, så skriv til din rådgiver hos Spain Developments, og vi vil introducere dig til vores betroede mægler, uden købergebyr for vores hjælp.