Skøde & Nota Simple i Spanien forklaret

Hvis du køber en nybygget bolig på Costa del Sol, er der to dokumenter, der beviser, at boligen virkelig er din: skødet og nota simple. Denne guide forklarer, hvad hver af dem er, hvordan de adskiller sig, og hvorfor de er vigtige. Den er skrevet til udenlandske købere, som vil vide, at deres penge er sikre.

Kort opsummering

• Escritura er dit skøde, underskrevet hos notaren, som gør dig til ejer.
• Nota simple er et billigt registeruddrag, som du læser før køb.
• Læs nota simple for at beslutte dig, underskriv escritura for at købe.
• Få altid en ny nota simple fra registeret, aldrig kun sælgerens kopi.

Den korte version

Dena0escrituraa0er dit skøde. Det er dokumentet, der underskrives foran en notar, og som overfører ejerskabet til dig. Dena0nota simplea0er et kort uddrag fra Ejendomsregisteret, som viser, hvem der ejer en ejendom, og om den har nogen gæld. Det ene er dit bevis på ejerskab. Det andet er din kontrol, før du køber.

Tænk på det sådan. Nota simple er rapporten, du læser før underskrift. Escritura er det, du underskriver. Derefter opdateres registeret, så dit navn står der.

Hvad er escritura (skøde)?

Escritura (fuldt navna0escritura pfablica de compraventa, det offentlige salgsskøde) er det officielle juridiske dokument, der overfører en ejendom fra sælgeren til dig. Det underskrives foran en notar (notarioa0- en neutral offentlig embedsmand). Når det er underskrevet, overgår ejerskabet til dig.

Fordi en notar godkender det, er escritura et offentligt dokument. Det har stor juridisk vægt, langt mere end en privat kontrakt. Det er hjørnestenen i at eje fast ejendom i Spanien.

Din escritura indeholder:

• Fulde navne og ID-numre på køber og sælger (dit NIE for udenlandske købere).
• En detaljeret beskrivelse af ejendommen: adresse, størrelse, grænser, garage, opbevaringsrum.
• Oplysninger fra Ejendomsregisteret og den matrikulære reference (referencia catastral).
• Prisen og hvordan den blev betalt.
• Eventuelt realkreditlån eller anden hæftelse på ejendommen.
• De skyldige skatter, og hvem der betaler dem, plus datoen, hvor du overtager ejendommen.

Efter underskrift sendes skødet til Ejendomsregisteret (Registro de la Propiedada0- den officielle registrering af ejendomsejerskab) for at registrere dig som ny ejer. Dette sidste trin er det, der fuldt ud beskytter dit ejerskab mod ethvert krav fra tredjepart.

Hvad er nota simple?

En nota simple (fuldt navna0nota simple registrala0- det officielle uddrag fra ejendomsregisteret) er et officielt uddrag fra Ejendomsregisteret. Det er en kort, enkel opsummering af en ejendoms juridiske status. Det er billigt, hurtigt og det vigtigste dokument, du læser, før du køber.

En nota simple fortæller dig fire vigtige ting.

• Hvem der ejer den.a0Den registrerede ejers navn og andel. Dette bekræfter, at sælgeren faktisk kan sælge.
• Hvilken gæld der er på den.a0Realkreditlån, udlæg (juridiske beslaglæggelser) eller andre hæftelser.
• Hvilke begrænsninger der gælder.a0Vejrettigheder, brugsrettigheder eller særlige begrænsninger.
• Hvad der er i gang.a0Eventuelle verserende ændringer, som f.eks. at et nyt realkreditlån er ved at blive registreret.

Det er ikke et skøde, og det er ikke juridisk bevis på ejerskab i retten. Kun en fulda0certificacif3n registrala0(en certificeret registererklæring) gør det. Men til at kontrollere en ejendom, før du køber, er nota simple præcis det, du har brug for.

Skøde vs. nota simple: forskellen

Her er de to dokumenter side om side.

Escritura (skøde)

• Hvad det er:a0skødet, der overfører ejerskab.
• Underskrevet af:a0en notar.
• Formål:a0bevis på, at du ejer boligen.
• Hvornår du bruger det:a0ved og efter underskrivningen.
• Juridisk vægt:a0fuldt juridisk bevis.
• Pris:a0en del af omkostningerne ved gennemførelse.

Nota simple

• Hvad det er:a0et kort opsummerende uddrag fra registeret.
• Underskrevet af:a0ingen; det er en rapport.
• Formål:a0kontroller ejendommen før køb.
• Hvornår du bruger det:a0før du betaler noget som helst.
• Juridisk vægt:a0kun til information.
• Pris:a0et par euro.

Kort sagt: Du læser nota simple for at beslutte dig, du underskriver escritura for at købe, og derefter viser registeret dit navn.

Ejendomsregistret vs. matriklen

Udenlandske købere forveksler ofte disse to systemer. De er forskellige, og du har brug for, at begge stemmer overens.

Ejendomsregistret (Registro de la Propiedad)

Registrerer juridisk ejerskab, gæld og rettigheder. Nota simple kommer herfra. Dette er den juridiske registrering.

Matriklen (Catastro)

Registrerer den fysiske ejendom til skatteformål: størrelse, grænser, placering og værdi. Den matrikulære reference kommer herfra.

En god advokat kontrollerer, at begge registre stemmer overens med hinanden og med den faktiske ejendom. Hvis registret angiver én størrelse, og matriklen angiver en anden, er det et problem, der skal løses, før du køber, ikke efter.

Sådan får du en nota simple (pris og tid)

Alle med en reel grund kan anmode om en nota simple. Som køber opfylder du betingelserne. Du behøver ikke at være ejeren.

Der er to officielle måder. Undgå private "hurtige" hjemmesider, der tager langt mere for det samme dokument.

• Online (registradores.org):a0omkringa09 euro 2B moms. Normalt inden for 2 timer, maks. 48 timer.
• Personligt på det lokale registerkontor:a0omkringa03,64 euro 2B moms. Med det samme eller inden for få timer.
• Private tredjepartssider:a020 til 30 euro eller mere. Varierer, ofte langsommere. Undgå dem.

For at anmode om en skal du give mindst én af disse oplysninger: registernummeret (finca), den præcise adresse, ejerens navn og ID eller den matrikulære reference.

Ekstra tip:a0Få en ny nota simple to gange. Én gang i starten, når du først bliver interesseret i en ejendom. Og så igen lige før underskrift på skødet. Det opfanger enhver ændring i sidste øjeblik, såsom et nyt realkreditlån eller en ny hæftelse registreret i de sidste uger.

Hvad nota simple afslører om risiko

Her er det, at nota simple beskytter dine penge. Den afslører præcis de problemer, der koster udenlandske købere dyrt.

• Skjult gæld.a0Et realkreditlån eller et embargo på ejendommen. I Spanien følger nogle gældsforpligtelser ejendommen, ikke sælgeren. Nota simple viser dem, så du ikke overtager dem.
• Den forkerte sælger.a0Hvis personen, der sælger, ikke er den registrerede ejer, så stop. Nota simple bekræfter, hvem der juridisk kan sælge.
• Hæftelser og begrænsninger.a0Servitutter eller andre begrænsninger, der påvirker, hvordan du kan bruge boligen.
• For nybyggeri.a0Når byggeriet er færdigt, registrerer udvikleren hver enhed. Din advokat kontrollerer, at den nye enhed er korrekt oprettet og fri for hæftelser, før handlen afsluttes.

Lad os bruge et virkeligt eksempel. Du accepterer at købe en nybygget lejlighed fora0500.000 euro. Nota simple viser et realkreditlån på 130.000 euro, der stadig er registreret på enheden fra udviklerens byggelån. Det er normalt på dette stadie. Men det skal annulleres eller indfries, før handlen afsluttes, så du ikke overtager gælden. Det sørger din advokat for. Uden nota simple ville du aldrig have set det.

Advarsel:a0Stol aldrig på en nota simple, som sælgeren eller mægleren giver dig. Den kan være gammel eller redigeret. Sørg altid for, at din egen uafhængige advokat henter en ny direkte fra registret.

Dagen for underskrift på skødet, trin for trin

Her er, hvordan afslutningen ser ud, når du underskriver escritura.

1. Endelige kontroller.a0Din advokat henter en sidste nota simple for at bekræfte, at intet har ændret sig.
2. Hos notaren.a0Køber og sælger (eller deres repræsentanter) møder op. Hvis du ikke kan rejse, underskriver din advokat for dig med en fuldmagt (poder notarial).
3. Oplæsning og underskrift.a0Notaren gennemgår de vigtigste vilkår og bekræfter, at alle forstår dem. Du underskriver escritura.
4. Betaling og nøgler.a0Du betaler restbeløbet. Du får nøglerne og en autoriseret kopi af skødet (copia autorizada).
5. Skatter og registrering.a0Din advokat betaler skatterne og indleverer skødet til Ejendomsregistret. Uger senere viser registret dig som ejer.

Notaren opbevarer det originale skøde for altid i sit arkiv (thea0protocolo). Du beholder din autoriserede kopi. Registret opbevarer den officielle registrering af dit ejerskab.

Hvad hvis jeg mister mit skøde?

Gå ikke i panik. Dit ejerskab er sikkert, fordi det er registreret i Ejendomsregistret. Du kan altid få en ny kopi.

• Bed notaren om en ny kopi.a0Bed den notar, der underskrev originalen, om en ny autoriseret kopi (copia autorizada). Du skal vise ID og betale et gebyr.
• Bed registret om et certifikat.a0Bed Ejendomsregistret om ena0certificacif3n registrala0for at bekræfte dit ejerskab og ejendommens status.

Din advokat kan gøre begge dele for dig, hvilket er nyttigt, hvis du bor i udlandet.

Hele denne proces er en af grundene til, at et team på dit modersmål betyder så meget. Hos Spain Developments arbejder vi med uafhængige spanske advokater, aldrig udviklerens advokat, som læser nota simple, kontrollerer registret op mod matriklen og bekræfter, at skødet er rent, før du underskriver. Som udviklerbetalt købermægler er vores job at sikre, at den bolig, du betaler for, juridisk og fuldt ud er din.

Kort fortalt

Nota simple er din kontrol før køb. Den viser, hvem der ejer ejendommen, og om der er gæld knyttet til den. Escritura er dit skøde, underskrevet hos notaren, som gør dig til ejeren. Sammen beskytter de dit køb mod skjulte problemer.

Få altid en ny nota simple fra registret, aldrig kun sælgerens kopi, og få en uafhængig advokat til at gennemgå den. Hvis du køber nybyggeri på Costa del Sol, kan Spain Developments arrangere præcis det, så dit ejerskab er rent og sikkert.