Due-Diligence-Prüfungen, bevor Sie in Spanien kaufen

Ein Haus an der Costa del Sol zu kaufen ist ein großer Schritt, oft aus einem anderen Land heraus. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen die rechtlichen Prüfungen, die Ihr Geld schützen, bevor Sie unterschreiben. Sie erfahren, was geprüft werden muss, wer es macht, was es kostet und welche Risiken entstehen, wenn man es auslässt. Er wurde für ausländische Käufer von Neubauimmobilien geschrieben.

Kurze Zusammenfassung

• Due Diligence ist die vollständige rechtliche Prüfung einer Immobilie, bevor Sie sie kaufen.
• In Spanien gilt das Prinzip 2Käufer aufgepasst2, daher werden Probleme nach Ihrer Unterschrift zu Ihren Problemen.
• Sie dauert in der Regel 5 bis 15 Arbeitstage und ist Teil der 1%-Gebühr des Anwalts.
• Machen Sie sie immer, bevor Sie unterschreiben oder zahlen, und beauftragen Sie immer einen unabhängigen Anwalt.

Was ist Due Diligence?

Due Diligence ist die vollständige rechtliche Prüfung einer Immobilie, bevor Sie sie kaufen. Ihr unabhängiger Anwalt führt sie durch. Das Ziel ist einfach: bestätigen, dass das Haus rechtlich sauber, schuldenfrei, ordnungsgemäß gebaut und sicher zu kaufen ist.

Für spanische Immobilien gilt die Regel 2Käufer aufgepasst2. Sobald der Kauf abgeschlossen ist, wird jedes versteckte Problem zu Ihrem Problem, selbst wenn Sie nichts davon wussten. Durch Due Diligence finden Sie diese Probleme zuerst, solange Sie noch zurücktreten können.

Warum Due Diligence in Spanien so wichtig ist

In manchen Ländern schützt das System den Käufer. Spanien ist anders. Hier liegt die Verantwortung bei Ihnen und Ihrem Anwalt, alles vor der Unterschrift zu prüfen. Nach dem Abschluss ist es zu spät.

Ausländische Käufer tragen ein zusätzliches Risiko. Vielleicht kennen Sie die lokalen Probleme nicht, die in Spanien häufig vorkommen. Vielleicht kaufen Sie während einer kurzen Reise, verliebt in die Aussicht und unter Druck, sich zu entscheiden. Genau dann passieren Fehler.

Dies sind die Probleme, für deren Aufdeckung die Due Diligence gedacht ist.

• Versteckte Schulden.26nbsp;Unbezahlte Steuern, Gemeinschaftsgebühren und Versorgungsrechnungen bleiben an der Immobilie haften, nicht am Verkäufer. Wenn Sie die Prüfung auslassen, übernehmen Sie sie.
• Illegal ausgeführte Bauarbeiten.26nbsp;Zusätzliche Zimmer, ein Pool, eine Terrasse oder eine Garage, die ohne Genehmigung gebaut wurden. Das kann zu Bußgeldern oder sogar zu einer Abrissverfügung führen.
• Probleme mit der Bauleitplanung.26nbsp;Ein Haus, das gegen Bebauungsvorschriften gebaut wurde und dadurch Ihre Nutzung einschränken oder den Wiederverkauf erschweren kann.
• Falsche Größe oder Grundstücksgrenzen.26nbsp;Wenn die tatsächliche Immobilie nicht mit dem offiziellen Register übereinstimmt, kann es schwierig werden, sie eintragen zu lassen oder weiterzuverkaufen.

Die vollständige Due-Diligence-Checkliste

Hier sehen Sie, was eine ordnungsgemäße rechtliche Prüfung umfasst. Bitten Sie Ihren Anwalt, jeden Punkt schriftlich zu bestätigen.

1. Prüfung des Grundbuchs (nota simple).26nbsp;Bestätigt den tatsächlichen Eigentümer und zeigt jede Hypothek, Pfändung oder Belastung. Die nota simple ist der offizielle Auszug aus dem Grundbuch (Registro de la Propiedad).
2. Prüfung des Katasters.26nbsp;Bestätigt, dass Größe und Aufteilung der Immobilie im Steuerregister (Catastro) der Realität entsprechen.
3. Grundbuch vs. Kataster vs. Realität.26nbsp;Das rechtliche Register, das Steuerregister und die tatsächliche Immobilie müssen alle übereinstimmen.
4. Städtebauliche Planung und Zoneneinteilung.26nbsp;Bestätigt, dass die Immobilie die örtlichen Bauvorschriften einhält und keine Sanktionsverfahren gegen sie laufen.
5. Genehmigungen.26nbsp;Bestätigt eine gültige Baugenehmigung sowie die Erstbezugsgenehmigung (Licencia de Primera Ocupación26nbsp;- die Genehmigung, dort legal zu wohnen und Versorgungsanschlüsse zu erhalten).
6. Schulden und Rechnungen.26nbsp;Prüft auf unbezahlte IBI (Grundsteuer), Gemeinschaftsgebühren und Versorgungsrechnungen.
7. Eigentümergemeinschaft.26nbsp;Bestätigt, dass die Gemeinschaft (comunidad de propietarios) gut verwaltet wird, keine hohen Schulden oder Rechtsstreitigkeiten hat, und prüft die Gemeinschaftsregeln.
8. Vermietungsstatus.26nbsp;Bestätigt, ob das Haus legal an Touristen vermietet werden darf, falls das Ihr Plan ist.

Zusätzliche Prüfungen für Neubauten und Off-Plan-Käufe

Neubauten und Off-Plan-Immobilien erfordern einige zusätzliche Prüfungen. Diese schützen Sie vor den besonderen Risiken beim Kauf einer Immobilie, die neu ist oder noch nicht fertiggestellt wurde.

• Unternehmen des Bauträgers.26nbsp;Bestätigen Sie, dass der Bauträger existiert, und prüfen Sie seine finanzielle Lage im Handelsregister (Registro Mercantil).
• Eigentum am Grundstück.26nbsp;Bestätigen Sie, dass der Bauträger das Grundstück tatsächlich besitzt oder das Recht hat, darauf zu bauen.
• Bankbürgschaft.26nbsp;Bestätigen Sie bei Off-Plan-Käufen, dass eine gültige Bankbürgschaft (aval bancario) jede Ratenzahlung gemäß Gesetz 57/1968 und Gesetz 20/2015 absichert. Zahlen Sie niemals eine Anzahlung ohne diese.
• Detaillierte Baubeschreibung.26nbsp;Lassen Sie sich die genauen Materialien, den Grundriss und die Ausstattung schriftlich geben, damit der Bauträger sie nicht stillschweigend ändern oder später zusätzliche Kosten verlangen kann.
• Fertigstellungsdatum und Vertragsstrafen.6nbsp;Der Vertrag sollte eine klare Frist und Vertragsstrafen für Verzögerungen festlegen.
• 10-jährige strukturelle Garantie.6nbsp;Das spanische Recht verlangt eine 10-jährige Garantie auf die Gebäudestruktur.

Ein Hinweis zu okupas (Hausbesetzern).6nbsp;Viele Käufer machen sich Sorgen wegen Hausbesetzern. Das ist eine berechtigte Sorge, aber das tatsächliche Risiko in einer abgeschlossenen Neubauanlage ist sehr gering. Diese Häuser sind bewohnt, alarmgesichert und werden von einer Eigentümergemeinschaft im Blick behalten. Spaniens Anti-Hausbesetzer-Gesetz von 2025 (Ley Antiokupas), das seit April 2025 in Kraft ist, hat Räumungen ebenfalls deutlich beschleunigt. Die Polizei kann illegale Besetzer innerhalb von 48 Stunden entfernen, wenn sie früh entdeckt werden, und die Gerichte nutzen jetzt ein Schnellverfahren von etwa 15 Tagen. Ein Teil des klugen Kaufens besteht darin, sicherzustellen, dass Ihr neues Zuhause vom ersten Tag an richtig gesichert ist.

Wann sollten Sie es tun?

Bevor Sie irgendetwas Verbindliches unterschreiben. Bevor Sie einen nennenswerten Geldbetrag zahlen. Das ist die wichtigste Zeitregel im spanischen Immobilienrecht.

Der private Kaufvertrag (contrato de arras6nbsp;– der bindende Anzahlungsvertrag) ist rechtlich durchsetzbar. Wenn Sie ihn unterschreiben und dann zurücktreten, selbst aus gutem Grund, können Sie Ihre Anzahlung verlieren. Deshalb müssen die Prüfungen zuerst erfolgen.

Wenn ein Verkäufer oder Makler Sie drängt, schnell zu unterschreiben, kann Ihr Anwalt eine aufschiebende Bedingung hinzufügen (condición suspensiva6nbsp;– eine Ausstiegsklausel). Dadurch wird das Geschäft von einem sauberen Due-Diligence-Ergebnis abhängig gemacht. Wenn ein ernstes Problem auftaucht, steigen Sie aus und behalten Ihr Geld.

Warnung:6nbsp;Druck nach dem Motto „heute unterschreiben oder verlieren“ ist eine klassische Taktik. Eine echte, gute Immobilie ist auch nach einer ordentlichen Prüfung noch da. Lassen Sie sich niemals durch Dringlichkeit dazu bringen, vor Abschluss der Due Diligence zu unterschreiben.

Wie lange es dauert und was es kostet

Due Diligence dauert normalerweise6nbsp;5 bis 15 Arbeitstage. Die genaue Dauer hängt von der Immobilie und davon ab, wie schnell das Rathaus antwortet.

Die Kosten sind Teil des Anwaltshonorars, das normalerweise bei etwa6nbsp;1% des Kaufpreises plus MwSt. (IVA bei 21%). Nehmen wir ein echtes Beispiel mit einem6nbsp;500.000 euros6nbsp;Neubau.

Beispielrechnung: 500.000 euros Neubau

• 5.000 euros6nbsp;– Anwaltshonorar, einschließlich Due Diligence (1%)
• 1.050 euros6nbsp;– MwSt. (21%)
• Gesamt: 6.050 euros

Eine nota simple selbst kostet nur ein paar euros. Der eigentliche Wert liegt im geschulten Blick des Anwalts, der Grundbuch, Kataster, Genehmigungen und die Konten der Eigentümergemeinschaft zusammen liest. Im Verhältnis zu einem Kauf über 500.000 euros ist das wenig Geld für völlige Sicherheit.

Was passiert, wenn Sie es auslassen

Diese Risiken sind keine seltenen Horrorgeschichten. Sie passieren oft, besonders Käufern, die zu schnell handeln. Due Diligence auszulassen kann bedeuten:

• Bußgelder zu zahlen oder mit dem Abriss wegen nicht genehmigter Bauarbeiten konfrontiert zu werden.
• Keine Hypothek, Versicherung oder korrekte Eintragung erhalten zu können.
• Die unbezahlten Schulden von jemand anderem zu übernehmen.
• Rechtsstreitigkeiten mit Nachbarn oder dem Rathaus.
• Probleme beim Wiederverkauf des Hauses wegen eines Rechtsmangels.

Schon eines davon kann weit mehr kosten als das Anwaltshonorar, und manche lassen sich überhaupt nicht beheben.

Kauf aus der Ferne: Prüfungen aus dem Ausland durchführen

Sie müssen für die Due Diligence nicht in Spanien sein. Die meisten britischen, irischen, niederländischen, skandinavischen, deutschen, polnischen und tschechischen Käufer erledigen das von zu Hause aus.

Ihr unabhängiger Anwalt zieht die Unterlagen aus Grundbuch und Kataster, kontaktiert das Rathaus, das Finanzamt und die Eigentümergemeinschaft und berichtet Ihnen in Ihrer Sprache. Wenn Sie für den Abschluss nicht reisen können, unterschreiben Sie eine Vollmacht (poder notarial6nbsp;– ein rechtliches Dokument, das Ihrem Anwalt erlaubt, für Sie zu handeln), damit Ihr Anwalt die Urkunde für Sie unterschreiben kann. Die gesamte Prüfung kann laufen, während Sie in Ihrem eigenen Land bleiben.

Hier ist das richtige Team entscheidend. Bei Spain Developments arbeiten wir nur mit unabhängigen spanischen Anwälten, niemals mit dem Anwalt des Bauträgers. Das ist wichtig, weil der Anwalt des Bauträgers einen Interessenkonflikt hat: Er wird vom Verkäufer bezahlt. Ein unabhängiger Anwalt hat die Pflicht und den Anreiz, Probleme zu finden, bevor sie zu Ihren werden. Als vom Bauträger bezahlter Käuferagent koordinieren wir die vollständige Due Diligence, damit nichts übersehen wird.

Bonus-Tipp:6nbsp;Bitten Sie Ihren Anwalt am Ende um einen schriftlichen Due-Diligence-Bericht. Eine klare Zusammenfassung dessen, was geprüft wurde, was gefunden wurde und was gelöst wurde. Ein guter Anwalt liefert das standardmäßig. Es ist auch ein nützlicher Nachweis für die Zukunft, falls Sie jemals verkaufen.

Vor der Unterschrift: Due-Diligence-Checkliste

• Nota simple frisch aus dem Grundbuch eingeholt.
• Kataster, Grundbuch und Realität stimmen alle überein.
• Baugenehmigung und Erstbezugsgenehmigung bestätigt.
• Keine unbezahlten IBI, Gemeinschaftsgebühren oder Versorger-Schulden.
• Bei Off-Plan: gültige Bankgarantie deckt jede Ratenzahlung ab.
• Schriftlichen Due-Diligence-Bericht von Ihrem Anwalt erhalten.

Das Fazit

Due Diligence ist die rechtliche Prüfung, die Ihr Geld in Spanien schützt. Sie bestätigt den wahren Eigentümer, findet versteckte Schulden, prüft die Genehmigungen und stellt sicher, dass die Immobilie rechtlich sauber ist. In einem System nach dem Prinzip „Käufer aufgepasst“ ist sie Ihr wichtigster Schutz.

Führen Sie immer eine gründliche Due Diligence durch, bevor Sie unterschreiben oder bezahlen, und beauftragen Sie immer einen unabhängigen Anwalt, nicht den des Bauträgers. Wenn Sie einen Neubau an der Costa del Sol kaufen, kann Spain Developments eine vollständige, unabhängige rechtliche Prüfung organisieren, die von Anfang bis Ende in Ihrer Sprache abgewickelt wird.