Hypothekenvermittlung für Nicht-Residenten beim Immobilienkauf in Spanien

Diese Seite richtet sich an internationale Käufer, die eine spanische Hypothek für ein Neubauhaus an der Costa del Sol möchten. Sie erfahren, wie viel Sie leihen können, wie es bei einem Neubau funktioniert und welche Kosten sich still und leise zu Ihren Gunsten verschoben haben. Ehrliche Antworten in klarer Sprache.

Kurze Zusammenfassung:a0Die meisten Nicht-Residenten können etwa 60 % bis 70 % des Kaufpreises finanzieren, daher benötigen Sie 30 % bis 40 % in bar plus Ihre Kaufnebenkosten. Die Währung, in der Sie Ihr Einkommen beziehen, ist wichtig: Polnische Käufer erhalten in der Regel ohne große Probleme eine Hypothek, während Einkommen in Tschechischen Kronen schwieriger ist und bei etwa 50 % gedeckelt sein kann. Bei einem Neubau regeln Sie die Hypothek kurz vor der Fertigstellung, nicht Jahre im Voraus, aber Sie können frühzeitig eine Vorabgenehmigung erhalten. Gute Nachrichten, die viele Käufer übersehen: Seit 2019 trägt die Bank den Großteil der eigenen Einrichtungskosten der Hypothek. Wir bringen Sie mit einem Hypothekenmakler zusammen, dem wir vertrauen und der sich um alles kümmert.

Wie viel Sie leihen können

Als Nicht-Resident vergeben Banken in der Regel bis zu 60 % bis 70 % des Kaufpreises, je nachdem, welcher Wert im Vergleich zu ihrer Bewertung niedriger ist. Den Rest zahlen Sie aus Ihren Ersparnissen, zuzüglich Ihrer Kaufnebenkosten.

Die Höhe hängt von Ihrem Profil, der Immobilie und der Währung ab, in der Sie Ihr Einkommen beziehen. Es geht nicht einfach nur darum, ob Sie in Euro verdienen. Spanische Banken akzeptieren die meisten Währungen, führen aber eine Liste mit solchen, bei denen sie vorsichtig sind, und die Tschechische Krone steht darauf.

• Polnische Käufera0erhalten normalerweise die üblichen 60 % bis 70 %, obwohl der Zloty nicht der Euro ist.
• Einkommen in Tschechischen Kronen ist am schwierigsten.a0Die Krone gehört zu den Währungen, die spanische Banken nicht mögen, daher kann der maximale Finanzierungsanteil bei etwa 50 % liegen.
• Käufer aus dem Vereinigten Königreicha0sind auch nach dem Brexit weiterhin berechtigt. Die Kriterien sind lediglich etwas strenger.

Hier ist ein einfaches Beispiel. Bei einem Neubau für 500.000 Euro beträgt eine 70%-Hypothek 350.000 Euro, sodass Sie 150.000 Euro aus eigener Tasche benötigen, plus Kaufnebenkosten von etwa 12 % bis 14 %. Wenn Sie Ihr Einkommen in einer Währung beziehen, bei der die Banken vorsichtig sind, wie etwa der Tschechischen Krone, und die Obergrenze 50 % beträgt, liegt das Darlehen bei 250.000 Euro, sodass Sie 250.000 Euro in bar benötigen würden.

Zinsen und Laufzeiten

Die meisten Nicht-Residenten wählen einen festen Zinssatz, um jeden Monat die Sicherheit derselben Rate zu haben. Im Laufe des Jahres 2025 und bis ins Jahr 2026 hinein lagen die festen Zinssätze für Nicht-Residenten je nach Bank und Ihrer finanziellen Situation bei starken Profilen bei ungefähr 3 % und bei etwa 5 % am oberen Ende.

• Fester Zinssatz.a0Die Rate bleibt über die gesamte Laufzeit gleich. Beliebt bei ausländischen Käufern, die ein planbares Budget möchten.
• Variabler Zinssatz.a0An den Euribor (den Basiszinssatz der Eurozone) gebunden, daher kann die Rate steigen oder fallen. Weniger Nicht-Residenten wählen diese Option.
• Laufzeit und Alter.a0Die Laufzeiten sind oft auf etwa 20 Jahre begrenzt, mit Altersgrenzen, sodass das Darlehen in der Regel bis etwa zum Alter von 70 bis 75 Jahren zurückgezahlt ist.

Zu den spanischen Banken, die bei Nicht-Residenten aktiv sind, gehören Santander, BBVA und CaixaBank. Jede hat ihre eigenen Vorlieben, und diese ändern sich im Laufe der Zeit – genau hier erspart Ihnen ein guter Makler das Rätselraten.

Wie eine Hypothek bei einem Neubau funktioniert

Der zeitliche Ablauf bei einem Neubau unterscheidet sich von dem bei einer Bestandsimmobilie, und das überrascht viele Käufer.

• Sie regeln die Hypothek kurz vor der Fertigstellung, nicht Jahre im Voraus.a0Während der Bauphase leisten Sie die gestaffelten Zahlungen aus eigenen Mitteln. Die eigentliche Hypothek wird kurz vor der Fertigstellung eingerichtet, in der Regel etwa zwei Monate vor der Unterzeichnung der Eigentumsurkunde.
• Der Grund ist die Bewertung.a0Die Bewertung der Bank (diea0tasación) ist nur etwa sechs Monate gültig, daher muss sie gegen Ende durchgeführt werden. Diese Bewertungsgebühr zahlen Sie, und sie ist eine der wenigen Hypothekenkosten, die auf Sie entfallen.
• Sie können trotzdem frühzeitig planen.a0Ein Makler prüft Ihr Profil im Voraus und gibt Ihnen eine Vorabgenehmigung – eine ehrliche Einschätzung dazu, ob Sie die Hypothek erhalten werden und ungefähr in welcher Höhe, bevor Sie sich zu irgendetwas verpflichten.
• Die Bank vergibt den Kredit auf Grundlage ihrer Bewertung.6nbsp;Sie vergibt einen Prozentsatz des niedrigeren Werts aus Kaufpreis oder eigener Bewertung. Bei einem Neubau entspricht die Bewertung in der Regel dem Preis, den Sie vereinbart haben, aber das ist nicht garantiert, daher prüft ein guter Makler den wahrscheinlichen Wert frühzeitig. So gibt es kurz vor der Fertigstellung keine Überraschungen.

Warnung:6nbsp;Eine Vorabgenehmigung ist keine endgültige Garantie. Die Bank prüft Ihre Situation kurz vor der Fertigstellung noch einmal, also halten Sie Ihre Finanzen dazwischen stabil. Neue Schulden aufzunehmen oder den Job zwischen Vorabgenehmigung und Eigentumsurkunde zu wechseln, kann das Angebot verändern.

Eine angenehme Überraschung: Die Bank übernimmt den Großteil der Hypothekenkosten

Hier ist etwas, das nur wenige Käufer wissen. Seit Spaniens Hypothekengesetz von 2019 (Ley 5/2019), zahlt die Bank, nicht Sie, den Großteil der Kosten für die Einrichtung der Hypothek selbst.

• Die Bank zahlt die6nbsp;AJD6nbsp;(die Stempelsteuer auf die Hypothekenurkunde) sowie die Notar-, Grundbuch- und gestoría-Gebühren für die Hypothek.
• Sie zahlen hauptsächlich die6nbsp;Immobilienbewertung, die normalerweise ein paar hundert Euro kostet.

Behalten Sie eines klar im Kopf. Hier geht es um die Hypothek. Der Kauf eines Neubaus bedeutet weiterhin 10% IVA plus etwa 1,2% AJD auf den Kauf selbst, was jeder Käufer zahlt, unabhängig davon, ob er eine Hypothek nutzt oder nicht. Die eigenen Einrichtungskosten der Hypothek liegen nun aber größtenteils bei der Bank, was eine echte Ersparnis ist.

Die Unterlagen und wie lange es dauert

Spanische Banken wollen ein vollständiges Bild Ihrer Finanzen aus Ihrem Heimatland, daher sollten Sie mit diesem Teil früh beginnen.

• Ihre Steuererklärungen aus den letzten zwei oder drei Jahren in Ihrem Heimatland sowie aktuelle Gehaltsabrechnungen oder Firmenabschlüsse.
• Kontoauszüge, eine Bonitätsauskunft und Ihre6nbsp;NIE6nbsp;(die Ausländeridentifikationsnummer), die Sie vor der Fertigstellung benötigen.
• Offizielle Übersetzungen wichtiger Dokumente ins Spanische und manchmal eine6nbsp;Hague Apostille, ein internationaler Stempel, der nachweist, dass ein Dokument im Ausland echt ist.

Ab einem vollständigen Antrag dauert die Genehmigung normalerweise 4 bis 8 Wochen. Fehlende oder nicht übersetzte Dokumente sind der Hauptgrund für Verzögerungen.

Wie wir helfen

Wir verleihen kein Geld und sind keine Bank. Wir bringen Sie mit einem Hypothekenmakler zusammen, dem wir vertrauen, der täglich spanische Darlehen für ausländische Käufer vermittelt und weiß, welche Banken zu Ihrer Nationalität und Ihrem Einkommen passen.

Damit bei den Kosten alles völlig klar ist: Der Makler ist ein externer Spezialist, daher fallen eigene Gebühren an, normalerweise etwa 0,5% bis 1% des Darlehens plus VAT, getrennt von unserem Kaufservice, der für Sie kostenlos bleibt. Ein guter Makler holt diese Gebühr wieder herein, indem er Ihnen bessere Konditionen verschafft und Sie davor bewahrt, Wochen an eine Bank zu verschwenden, die ohnehin nie ja gesagt hätte.

Bonus-Tipp:6nbsp;Jede Immobilie auf unserer Website hat einen integrierten Hypothekenrechner und einen Kostenrechner. Noch bevor Sie mit jemandem sprechen, können Sie mit wenigen Klicks Ihre monatliche Rate und Ihre Gesamtkosten schätzen, damit Ihr Budget von Anfang an klar ist.

Weil Spain Developments unabhängig ist, sagen wir Ihnen auch ehrlich, wenn eine Hypothek für Sie keinen Sinn ergibt. Wenn die Zahlen knapp sind, sagen wir das. Sie bleiben bei einem vertrauenswürdigen Berater, der Ihre Finanzen ordnet, bevor Sie sich in ein Zuhause verlieben, das Sie noch nicht finanzieren können.

Fazit

Eine spanische Hypothek als Nichtansässiger ist durchaus möglich, sie ist nur anders als zu Hause. In der Regel können Sie 60 % bis 70 % finanzieren, weniger, wenn Sie in einer Währung verdienen, bei der die Banken vorsichtig sind, wie der tschechischen Krone. Bei einem Neubau regeln Sie dies kurz vor der Fertigstellung, mit einer frühen Vorabgenehmigung, damit Sie Ihr Budget kennen. Und seit 2019 übernimmt die Bank den Großteil der eigenen Kosten der Hypothek. Wenn Sie bereit sind, schreiben Sie Ihrem Berater bei Spain Developments und wir stellen Ihnen unseren vertrauenswürdigen Makler vor, ohne Käufergebühr für unsere Hilfe.