Privater Kaufvertrag in Spanien: Leitfaden für Neubauten und Arras

Dieser Leitfaden richtet sich an ausländische Käufer, die an der Costa del Sol einen privaten Kaufvertrag unterschreiben. Die meisten unserer Käufer erwerben einen Neubau, daher beginnen wir mit dem Neubauvertrag und den gestaffelten Zahlungen und erklären dann den Wiederverkaufsvertraga0contrato de arrasa0als Gegenstück. Sie erfahren, was jeder Vertrag ist, welche Klauseln Ihr Geld schützen und warum die Bankgarantie wichtig ist. Am Ende wissen Sie, was Sie prüfen müssen, bevor Sie unterschreiben.

Kurze Zusammenfassung:a0Bei einem Neubau ist der private Kaufvertrag der Vertrag des Bauträgers. Sie zahlen eine feste Reservierungsgebühr, dann gestaffelte Raten während der Bauphase - normalerweise insgesamt 20% bis 40% des Preises vor Fertigstellung (oft rund 30%) - und den Restbetrag von 60% bis 80% bei Fertigstellung. Jeder Euro, den Sie vor der Schlüsselübergabe zahlen, muss durch eine gesetzlich vorgeschriebene Bankgarantie geschützt sein (Law 57/1968, Ley 20/2015). Ein Wiederverkauf ist anders: Dort unterschreiben Sie eina0contrato de arras, zahlen etwa 10% und schließen innerhalb von Wochen ab. In beiden Fällen sollten Sie auf den richtigen Vertragstyp bestehen und ihn immer zuerst von Ihrem eigenen unabhängigen Anwalt prüfen lassen.

Die Zahlen, die wichtig sind:

• 20% bis 40%a0gestaffelt vor Fertigstellung bei einem Off-Plan-Neubau (oft rund 30%).
• 6.000 bis 10.000 Euroa0typische Reservierungsgebühr für einen Neubau.
• 10%a0typische Anzahlung beim Wiederverkauf (die arras).
• 10 Jahrea0strukturelle Garantie auf einen Neubau.

Was Sie lernen werden

• Was der private Kaufvertrag ist
• Der Neubauvertrag: gestaffelte Zahlungen und die Bankgarantie
• Der Unterschied beim Wiederverkauf: die 3 Arten von arras
• Wie viel Sie zahlen und wann
• Was der Vertrag enthalten muss
• Risiken, Fallen und wie Sie sicher bleiben
• Ihre Checkliste vor der Unterschrift

Was der private Kaufvertrag ist

Der private Kaufvertrag ist die Vereinbarung, die Sie unterschreiben, bevor Sie zum Notar gehen. Wie er aussieht, hängt davon ab, was Sie kaufen.

Bei einema0Neubauprojekt, ist es der private Kaufvertrag des Bauträgers (oft PPC genannt). Sie zahlen eine Reservierungsgebühr, um die Einheit vom Markt zu nehmen, dann gestaffelte Zahlungen während der Bauphase, mit dem Restbetrag bei Fertigstellung. Bei einema0Wiederverkaufa0von einem privaten Eigentümer ist es in der Regel eina0contrato de arrasa0(ein Anzahlungsvertrag): Sie zahlen etwa 10%, und beide Seiten vereinbaren den Preis und das Datum des Abschlusses.

Betrachten Sie es als die eigentliche Verpflichtung. Die Reservierung hält die Immobilie für ein paar Tage zurück. Der vollständige Vertrag besiegelt dann den Deal: Er legt den Preis, den Zahlungsplan, die Frist für den Abschluss und die Strafe fest, falls jemand abspringt.

Wichtig: Dieser Vertrag ist bindend. Sobald Sie unterschreiben und zahlen, bedeutet ein Rücktritt in der Regel, dass Sie verlieren, was Sie bezahlt haben. Deshalb ist der Wortlaut in diesem Vertrag wichtiger als bei fast jedem anderen Schritt. Unterschreiben Sie niemals einen Vertrag, den Sie nicht vollständig verstanden haben.

Extra-Tipp:a0Lassen Sie den Vertrag immer von Ihrem eigenen unabhängigen Anwalt lesen, bevor Sie unterschreiben. Unterschreiben Sie niemals am selben Tag am Schreibtisch des Bauträgers oder Maklers. Sie arbeiten für den Verkäufer, nicht für Sie.

Der Neubauvertrag: gestaffelte Zahlungen und die Bankgarantie

Wenn Sie ein Neubauprojekt von einem Bauträger kaufen, sind die Unterlagen kein klassisches arras. Sie unterschreiben dena0privaten Kaufvertragdes Bauträgers. Die Idee ist dieselbe - Preis, Anzahlung, Frist -, aber die Art der Zahlung ist der entscheidende Unterschied.

Hier ist der Off-Plan-Ablauf, das Hauptszenario an der Costa del Sol:

• Reservierungsgebühr.a0Ein fester Betrag, normalerweise 6.000 bis 10.000 Euro, um die Einheit vom Markt zu nehmen.
• Gestaffelte Zahlungen während der Bauphase.a0Sie zahlen Raten, während das Gebäude entsteht. Insgesamt belaufen sich diese auf etwaa020% bis 40% des Preises vor Fertigstellunga0(oft rund 30%). Bei einem Haus für 500.000 Euro sind das ungefähr 100.000 bis 200.000 Euro über die Bauphase verteilt (30% = 150.000 Euro).
• Die Bankgarantie.a0Jeder Euro, den Sie vor der Schlüsselübergabe zahlen,a0muss durch eine gesetzlich vorgeschriebene Bankgarantie oder Versicherung geschützt seina0(Law 57/1968, Ley 20/2015). Wenn der Bauträger nicht fertigstellt, erhalten Sie Ihr Geld zurück. Zahlen Sie niemals auch nur einen einzigen Euro an einen Bauträger ohne diese Absicherung.
• Restbetrag bei Fertigstellung.a0Wenn die Erstbezugsgenehmigung erteilt wird, zahlen Sie die verbleibendena060% bis 80%a0beim Notar auf dera0escrituraa0- ungefähr 300.000 bis 400.000 Euro (70% = 350.000 Euro).

Ein Neubau kommt außerdem mit einera010-jährigen strukturellen Garantiea0von Gesetzes wegen sowie einer Mängelinspektion vor Fertigstellung, damit der Bauträger Ausführungsfehler behebt.

Ein bezugsfertiger Neubau ist einfacher.a0Wenn das Haus ein fertiggestellter Neubau ist, zahlen Sie die Reservierung, dann etwa 10% beim privaten Kaufvertrag und dann den Restbetrag bei Fertigstellung innerhalb weniger Wochen - dieselben Neubau-Steuern (10% IVA plus etwa 1.2% AJD) und dieselbe 10-jährige Garantie.

Praxisbeispiel.a0Bei einem Off-Plan-Neubauprojekt für 500.000 Euro könnte ein gestaffelter Zahlungsplan so aussehen. Jeder Euro vor der Schlüsselübergabe ist durch eine Bankgarantie abgesichert:

• 8.000 Euroa0- Reservierungsgebühr (wird auf den Preis angerechnet)
• 150.000 Euroa0- gestaffelte Zahlungen während der Bauphase (etwa 30%, bankgarantiert)
• 350.000 Euroa0- Restbetrag bei Fertigstellung (etwa 70%), gezahlt beim Notar

Ohne Garantie auf diese gestaffelten Zahlungen ist Ihr Geld gefährdet.

Bei Spain Developments arbeiten wir nur mit Bauträgern zusammen, die eine ordnungsgemäße Bankgarantie stellen, und unsere Anwälte prüfen sie für Sie. Wir sind ein unabhängiger Käufermakler, der Bauträger zahlt unser Honorar, und Sie zahlen keine Käufergebühr. Kontaktieren Sie uns gerne, wenn Sie dies richtig prüfen lassen möchten.

Gefahr:a0Bei einem Neubau besteht das mit Abstand größte Risiko darin, an einen Bauträger ohne Bankgarantie zu zahlen. Keine Garantie, keine Zahlung. Prüfen Sie außerdem die Erfolgsbilanz des Bauträgers - lassen Sie sich Häuser zeigen, die er bereits fertiggestellt hat.

Der Unterschied beim Wiederverkauf: die 3 Arten von arras

Wenn Sie statt eines Neubauprojekts einen Wiederverkauf von einem privaten Eigentümer kaufen, ist der Vertrag eina0contrato de arras. Das spanische Recht kennt drei Arten. Sie sehen ähnlich aus, aber die Regeln sind sehr unterschiedlich. Im Vertrag muss stehen, um welchen Typ es sich handelt.

Penitenciales (am besten für Käufer)

• Sie können zurücktreten
• Wenn Sie abspringen: Sie verlieren Ihre Anzahlung
• Wenn der Verkäufer abspringt: Er zahlt Ihnen das Doppelte

Penales (weiterhin bindend)

• Kein sauberer Ausstieg
• Wenn Sie abspringen: Sie zahlen eine Strafe und können trotzdem zum Kauf gezwungen werden
• Wenn der Verkäufer abspringt: Er zahlt eine Strafe und kann zum Verkauf gezwungen werden

Confirmatorias (am schlechtesten für Sie)

• Kein sauberer Ausstieg
• Die andere Seite kann Sie wegen Vertragsverletzung und Schadensersatz verklagen
• Sie können den Verkäufer wegen Vertragsverletzung und Schadensersatz verklagen

Die häufigste Art bei Wohnimmobilien ista0arras penitencialesa0(geregelt in Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuchs). Sie ist für einen Käufer am fairsten. Wenn Sie zurücktreten müssen, ist Ihr Verlust fest begrenzt: nur die Anzahlung. Wenn der Verkäufer zurücktritt, zahlt er Ihnen das Doppelte.

Die große Falle:a0wenn der Vertrag den Typ nicht nennt, behandelt das Gesetz ihn als confirmatorias.a0Das ist die schlechteste Option für Sie. Bei confirmatorias kann die andere Seite Sie auf weit mehr als die Anzahlung verklagen. Prüfen Sie daher immer, ob der Typ klar schriftlich festgehalten ist.

Gefahr:a0Unterschreiben Sie keinen Vertrag, der zum arras-Typ schweigt. „Schweigt“ bedeutet standardmäßig confirmatorias, und das setzt Sie einer Forderung über den gesamten Preis aus. Eine fehlende Zeile kann Sie Tausende kosten.

Wie viel Sie zahlen und wann

Hier trennen sich Neubau und Wiederverkauf.

Bei einema0Neubauprojekt (off-plan), zahlen Sie keine einzelne 10%-Anzahlung. Sie zahlen eine feste Reservierungsgebühr und dann gestaffelte Raten in Höhe von insgesamta020% bis 40% vor Fertigstellung (oft etwa 30 %), dann der Restbetrag von 60 % bis 80 % beim Notar. Bei 500.000 euros sind das ungefähr 150.000 euros während der Bauphase und 350.000 euros bei Fertigstellung. Jede gestaffelte Zahlung ist bankgarantiert.

Bei einema0Wiederverkauf, ist es üblich, 10 % des Preises bei den arras zu zahlen. Das ist keine gesetzliche Regel und verhandelbar, aber 10 % sind das, was die meisten privaten Verkäufer erwarten. Die restlichen 90 % zahlen Sie dann am Tag der Fertigstellung beim Notar.

Was auch immer Sie zahlen, ist kein zusätzlicher Kostenpunkt. Es wird auf den Preis angerechnet.

Praxisbeispiel - Neubauprojekt. Sie kaufen eine Off-Plan-Wohnung für 500.000 euros:

• 8.000 Euroa0- Reservierungsgebühr (wird auf den Preis angerechnet)
• 150.000 Euro - gestaffelt während der Bauphase (etwa 30 %, bankgarantiert)
• 350.000 Euro - Restbetrag bei Fertigstellung (etwa 70 %), beim Notar

Praxisbeispiel - Wiederverkauf. Sie vereinbaren den Kauf einer Bestandswohnung für 500.000 euros mit arras penitenciales:

• 50.000 euros - Anzahlung bei Unterzeichnung (10 %)
• 450.000 euros - Restbetrag beim Notar
• 50.000 euros - das verlieren Sie, wenn Sie zurücktreten
• 100.000 euros - das zahlt Ihnen der Verkäufer, wenn er zurücktritt

So haben beide Seiten einen echten Grund, den Abschluss durchzuziehen. Genau darum geht es bei der Anzahlung.

Extra-Tipp: Was auch immer Sie zahlen, ist steuerlich Teil des angegebenen Kaufpreises. Bei einem Neubau (der Hauptfall hier) beträgt die Steuer 10 % IVA (50.000 euros auf 500.000) plus etwa 1,2 % AJD (6.000 euros), nicht ITP. Bei einem Wiederverkauf in Andalucía beträgt die Steuer 7 % ITP (35.000 euros), fällig nach der Fertigstellung. Planen Sie das jetzt ein, nicht erst später.

Was der Vertrag enthalten muss

Ein guter Vertrag ist detailliert. Stellen Sie sicher, dass Ihrer all das enthält:

• Die Parteien. Vollständige Namen, Pass- oder NIE-Nummern (Ihre spanische Steuer-ID-Nummer).
• Die Immobilie. Vollständige Adresse, die referencia catastral (die Katasterreferenz, eine offizielle Immobilien-ID) und eine klare Beschreibung.
• Der Preis. Der insgesamt vereinbarte Preis und wie er bezahlt wird.
• Der Zahlungsplan. Bei einem Neubau die Reservierungsgebühr und jede gestaffelte Rate mit Auslöser und Betrag. Bei einem Wiederverkauf die Anzahlung, die Sie jetzt leisten.
• Die Bankgarantie (Neubau). Eine klare Zusage, dass jede Zahlung vor der Fertigstellung durch eine Bankgarantie oder Versicherung gedeckt ist (Law 57/1968, Ley 20/2015). Das ist die wichtigste Klausel in einem Neubauvertrag.
• Die Art der arras (Wiederverkauf). Klar angegeben - Sie wollen penitenciales.
• Der Auslöser für die Fertigstellung und die Frist. Bei einem Neubau erfolgt die Fertigstellung nach der Licence of First Occupation. Bei einem Wiederverkauf ein festes Datum, normalerweise 30 bis 60 Tage, manchmal bis zu 90.
• Belastungen. Jegliche Hypothek, Schuld oder Beschränkung auf der Immobilie. Bei Fertigstellung sollte nichts davon mehr bestehen.
• Wer was zahlt. Notar-, Grundbuch- und Steuerkosten. Nach Gesetz und Gewohnheit zahlt der Käufer den Großteil der Kaufsteuern.
• Rücktrittsklausel. Was passiert, wenn eine der beiden Seiten zurücktritt.
• Aufschiebende Bedingungen. Dinge, die zutreffen müssen, bevor Sie kaufen müssen - bei einem Neubau eine gültige Baugenehmigung und eine echte Bankgarantie; bei einem Wiederverkauf eine saubere nota simple (der Grundbuchauszug, der den Eigentümer und etwaige Schulden zeigt) und keine planungsrechtlichen Probleme.

Die aufschiebenden Bedingungen sind Ihr Sicherheitsnetz. Sie erlauben Ihnen den Ausstieg und sichern Ihnen das zurück, was Sie gezahlt haben, wenn der Anwalt ein ernstes Problem findet.

Extra-Tipp: Bitten Sie Ihren Anwalt, eine Klausel hinzuzufügen, die das schützt, was Sie gezahlt haben, falls die Immobilie versteckte Schulden, keine Genehmigung oder ein Problem mit dem Eigentumstitel hat. Ein fairer Verkäufer oder Bauträger wird das akzeptieren. Wer sich weigert, ist ein Warnsignal.

Risiken, Fallen und wie Sie sicher bleiben

Seien Sie ehrlich in Bezug auf die Risiken. Diese erwischen ausländische Käufer besonders oft:

• Bauträger ohne Bankgarantie (Neubau). Das ist das mit Abstand größte Risiko bei einem Neubauprojekt. Keine Garantie, keine Zahlung.
• Keine arras-Art genannt (Wiederverkauf). Dann gilt standardmäßig confirmatorias, und das setzt Sie einer hohen Forderung aus. Benennen Sie die Art immer ausdrücklich.
• Keine Genehmigung oder illegaler Bau. Einigen Projekten fehlt die richtige Genehmigung. Ihr Anwalt muss die Baugenehmigung bestätigen und bei einem Neubau, dass die Fertigstellung auf die Licence of First Occupation folgt.
• Versteckte Schulden bei einem Wiederverkauf. Unbezahlte Steuern oder Gemeinschaftskosten können auf Sie übergehen. Ihr Anwalt prüft die nota simple.
• Frist zu kurz. Wenn Sie eine Hypothek brauchen, stellen Sie sicher, dass der Zeitplan bis zur Fertigstellung der Bank genug Zeit gibt.
• Zahlung auf ein Privatkonto. Zahlen Sie nur auf das richtige, im Vertrag genannte Konto, niemals auf das private Konto eines Maklers.
• Mündliche „Vereinbarungen“. Eine mündliche Abmachung lässt sich schwer durchsetzen. Lassen Sie sich alles immer schriftlich geben.
• Währungsrisiko. Wenn Sie in Pfund, Kronen oder Zloty zahlen, kann der Kurs die Kosten über gestaffelte Zahlungen und die Fertigstellung hinweg um Tausende verändern. Ein Devisenmakler kann den Kurs fixieren.

Warnung: Wenn der Verkäufer, Bauträger oder Makler Sie drängt, „heute“ zu unterschreiben, treten Sie auf die Bremse. Ein echtes Geschäft gibt Ihrem Anwalt Zeit, das Projekt und den Vertrag zu prüfen. Druck ist ein klassisches Zeichen für ein Problem.

Ihre Checkliste vor der Unterschrift

Bevor Sie den privaten Kaufvertrag unterschreiben, bestätigen Sie Folgendes:

• Ihr unabhängiger Anwalt hat ihn gelesen und genehmigt.
• Bei einem Neubau ist die Bankgarantie für jede gestaffelte Zahlung echt, und die Fertigstellung ist an die Licence of First Occupation geknüpft.
• Bei einem Wiederverkauf ist die arras-Art genannt (Sie wollen penitenciales).
• Preis, Zahlungsplan und Zeitpunkt der Fertigstellung sind korrekt.
• Die Baugenehmigung ist gültig (und bei einem Wiederverkauf ist die nota simple sauber, ohne überraschende Schulden).
• Aufschiebende Bedingungen schützen das, was Sie gezahlt haben.
• Sie zahlen nur auf das im Vertrag genannte Konto.

Möchten Sie Ihren Vertrag vor der Unterschrift prüfen lassen? Wir prüfen jeden Vertrag, bestätigen die Bankgarantie bei Neubauten und arbeiten nur mit Bauträgern, die eine solche Garantie geben - alles ohne Käufergebühr. Sprechen Sie gern mit Spain Developments.

Fazit

Der private Kaufvertrag ist der Punkt, an dem Ihr Kauf real wird, daher ist jedes Detail entscheidend. Bei einem Neubau legt der Vertrag Ihre Reservierungsgebühr, Ihre gestaffelten Zahlungen (etwa 20 % bis 40 % vor der Fertigstellung, oft rund 30 %) und den Restbetrag von 60 % bis 80 % beim Notar fest – und jeder Euro vor der Schlüsselübergabe muss bankgarantiert sein. Bei einem Wiederverkauf sollten Sie darauf achten, dass die Art der arras benannt ist und die Anzahlung fair ist. Bei einer Immobilie für 500.000 euros ist ein klarer Vertrag der Unterschied zwischen sicherem Geld und einem kostspieligen Fehler. Bei Spain Developments prüfen wir jeden Vertrag und arbeiten nur mit Bauträgern, die eine ordnungsgemäße Bankgarantie geben, ohne Käufergebühr. Wenn Sie bereit sind, können Sie uns gerne kontaktieren.