Εξασφαλίζοντας τη μονάδα σας και τους όρους στην Costa del Sol για νεόδμητο ακίνητο

Αυτή η σελίδα είναι για αγοραστές που θέλουν να καταλάβουν πώς πωλούνται πραγματικά οι νεόδμητες κατοικίες: τι είναι διαπραγματεύσιμο, πώς λειτουργούν οι κρατήσεις και οι πληρωμές και πώς προστατεύονται τα χρήματά σας. Είναι ειλικρινής και λεπτομερής, χωρίς ψεύτικες υποσχέσεις.

Σύντομη σύνοψη:26nbsp;Στα νεόδμητα, η τιμή είναι ως επί το πλείστον σταθερή, οπότε δεν πρόκειται για διαπραγμάτευση με στόχο να πέσει η τιμή. Πρόκειται για το να βρούμε τη σωστή κατοικία για εσάς τη σωστή στιγμή και να ξέρετε ακριβώς πώς λειτουργεί η διαδικασία. Οι κατασκευαστές διαθέτουν τις κατοικίες σε παρτίδες και συχνά κρατούν τις καλύτερες πίσω, οπότε παρακολουθούμε τις αναπτύξεις που σας αρέσουν και σας ενημερώνουμε τη στιγμή που εμφανίζεται μια καλή κατοικία. Είμαστε επίσης ειλικρινείς για τα πράγματα που ξαφνιάζουν τους αγοραστές: συνήθως πληρώνετε πριν υπογράψετε, το συμβόλαιο σπάνια αλλάζει και οι αναπτύξεις συχνά καθυστερούν. Τίποτα από αυτά δεν είναι πρόβλημα όταν το γνωρίζετε εκ των προτέρων, και τα χρήματά σας προστατεύονται από τον νόμο σε όλη τη διαδρομή.

Η ειλικρινής αλήθεια για την τιμή

Ας είμαστε ειλικρινείς από την αρχή, γιατί αυτή η ειλικρίνεια είναι όλο το νόημα. Στα νεόδμητα στην Costa del Sol, η τιμή είναι ως επί το πλείστον σταθερή. Οι κατασκευαστές ορίζουν έναν σταθερό τιμοκατάλογο και αυτός δεν αλλάζει πολύ. Οι ισχυρές αναπτύξεις πωλούνται γρήγορα και ένας κατασκευαστής με λίστα αναμονής δεν έχει λόγο να ρίξει την τιμή.

Οπότε δεν θα προσποιηθούμε ότι μπορούμε να διαπραγματευτούμε για εσάς μια μεγάλη έκπτωση. Πολλοί μεσίτες αφήνουν να εννοηθεί ότι οι τιμές είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμες και μετά δεν προσφέρουν τίποτα, με αποτέλεσμα ο αγοραστής να απογοητεύεται. Εμείς προτιμάμε να σας πούμε την αλήθεια. Η πραγματική αξία δεν βρίσκεται σε μια μείωση τιμής, αλλά στην επιλογή της σωστής κατοικίας τη σωστή στιγμή, και εκεί είναι που δουλεύουμε για εσάς.

Προειδοποίηση:26nbsp;Να είστε προσεκτικοί με οποιονδήποτε μεσίτη υπόσχεται μεγάλη έκπτωση σε νεόδμητο πριν καν γνωρίζει το έργο. Στις ισχυρές αναπτύξεις της Costa del Sol, αυτή η έκπτωση συνήθως δεν υπάρχει. Μια τέτοια υπόσχεση είναι συχνά απλώς δόλωμα για να κερδίσει την προσοχή σας.

Πώς διατίθενται πραγματικά οι κατοικίες και γιατί χρειάζεστε εμάς να παρακολουθούμε

Να κάτι που οι περισσότεροι μεσίτες δεν θα σας πουν. Επειδή η ζήτηση είναι τόσο υψηλή, οι κατασκευαστές διαθέτουν τις κατοικίες τους σε παρτίδες, με όποια σειρά επιλέξουν. Η καλύτερη κατοικία συχνά δεν διατίθεται από την αρχή.

Τι σημαίνει αυτό για εσάς:

• Το νωρίς μπορεί να σημαίνει καλύτερη τιμή.26nbsp;Η αγορά κατά την έναρξη, πριν εκδοθεί η οικοδομική άδεια και πριν από την πρώτη αύξηση τιμής, συνήθως σας εξασφαλίζει τη χαμηλότερη τιμή. Αυτό είναι εξαιρετικό αν αυτό που σας νοιάζει περισσότερο είναι η μελλοντική αξία.
• Το καλύτερο σπίτι μπορεί να έρθει αργότερα.26nbsp;Αν είστε τελικός χρήστης που ενδιαφέρεται περισσότερο για το σωστό σπίτι παρά για την υπεραξία, μια καλύτερη κατοικία μπορεί να διατεθεί μήνες αργότερα, ακόμη και σε ένα έργο που ξεκίνησε πριν από έναν χρόνο. Οι καλές κατοικίες δεν έχουν όλες εξαφανιστεί, κάθε άλλο σε αυτή την αγορά.
• Μερικοί κατασκευαστές διαθέτουν πρώτα τις χειρότερες κατοικίες.26nbsp;Όχι όλοι οι κατασκευαστές, αλλά κάποιοι το κάνουν. Βγάζουν νωρίς τις πιο αδύναμες κατοικίες για να τις ξεφορτωθούν, κρατούν πίσω τις καλύτερες και παρακολουθούν πώς αντιδρά η αγορά. Σπάνια θα το ακούσετε αυτό από έναν πωλητή.

Αυτός είναι ακριβώς ο λόγος που έχει σημασία να παρακολουθούμε εμείς. Έχουμε αγοραστές γύρω από τις ίδιες αναπτύξεις συνεχώς, οπότε όταν ενημερώνεται ένας τιμοκατάλογος, είμαστε από τους πρώτους που το μαθαίνουν. Πείτε μας ποιες αναπτύξεις σας αρέσουν και τις παρακολουθούμε για εσάς. Τη στιγμή που θα διατεθεί μια κατοικία που σας ταιριάζει, σας ενημερώνουμε.

Προειδοποίηση:26nbsp;Μερικοί κατασκευαστές δεν είναι πλήρως ανοιχτοί σχετικά με το τι έχει πωληθεί. Μια κατοικία μπορεί να επισημαίνεται ως 22πωλημένη22 ενώ στην πραγματικότητα απλώς κρατιέται πίσω, και μετά να επανεμφανίζεται αργότερα στην αγορά. Σας βοηθάμε να δείτε πέρα από αυτό και σας λέμε ειλικρινά όταν ένα σπίτι που αγαπάτε, όπως ένα συγκεκριμένο ρετιρέ, κρατιέται και δεν έχει πραγματικά χαθεί.

Οι κατοικίες επιστρέφουν, οπότε μην εγκαταλείπετε μια ανάπτυξη

Αν χάσετε μια κατοικία, μην διαγράψετε ολόκληρο το έργο. Οι κατοικίες επιστρέφουν στην αγορά πιο συχνά απ’ όσο θα νομίζατε.

• Υπάρχει ένα κενό πριν από το συμβόλαιο.26nbsp;Μετά από μια κράτηση, μπορεί να περάσει χρόνος πριν υπογραφεί το ιδιωτικό συμβόλαιο αγοράς (το26nbsp;contrato privado de compraventa, ή PPC), επειδή το PPC χρειάζεται την οικοδομική άδεια. Σε ένα έργο που μόλις ξεκίνησε συχνά δεν υπάρχει ακόμη άδεια και η αναμονή μπορεί να είναι έξι μήνες ή και περισσότερο. Αυτό είναι φυσιολογικό και τυπικό.
• Οι αγοραστές αλλάζουν γνώμη.26nbsp;Μερικοί αποχωρούν στο στάδιο του PPC. Χάνουν την προκαταβολή τους και η κατοικία επιστρέφει στην αγορά.
• Τα στεγαστικά δάνεια απορρίπτονται.26nbsp;Ακόμη και κοντά στο τέλος μιας ανάπτυξης, ένας αγοραστής μπορεί να μην καταφέρει να εξασφαλίσει το στεγαστικό του δάνειο και ο κατασκευαστής πρέπει να ξαναπουλήσει την κατοικία.

Έτσι, μια ανάπτυξη που σήμερα φαίνεται πλήρης μπορεί να έχει την κατάλληλη κατοικία για εσάς τον επόμενο μήνα. Την παρακολουθούμε και κινούμαστε γρήγορα όταν κάποια επιστρέφει.

Πώς λειτουργούν πραγματικά οι κρατήσεις και οι προκαταβολές

Για να κρατήσετε μια κατοικία, πληρώνετε μια προκαταβολή κράτησης και το υπόλοιπο πληρώνεται σταδιακά καθώς προχωρά η κατασκευή. Εδώ είναι οι ειλικρινείς λεπτομέρειες που οι περισσότερες σελίδες παραλείπουν.

• Μπορεί να κρατήσει μια κατοικία όσο την ελέγχετε.26nbsp;Μερικές φορές μπορείτε να κάνετε κράτηση για να μπλοκάρετε μια κατοικία για λίγες ημέρες ή μία εβδομάδα, να την εξετάσετε σωστά και, αν αποφασίσετε να μην προχωρήσετε, ο κατασκευαστής επιστρέφει την προκαταβολή. Πολλοί είναι ευέλικτοι σε αυτό, αλλά πάντα να επιβεβαιώνετε πρώτα τους όρους.
• Το ποσό διαφέρει πολύ.26nbsp;Η πρώτη κράτηση είναι συχνά ένα μικρότερο ποσό για να αποσυρθεί η κατοικία από την αγορά. Σε μια μεγαλύτερη αγορά, η προκαταβολή μπορεί να είναι περίπου 1% έως 3% της τιμής. Μετά από αυτό, οι πληρωμές γίνονται συνήθως σταδιακά: μια μεγαλύτερη πληρωμή γύρω από το ιδιωτικό συμβόλαιο αγοράς και μετά το υπόλοιπο κατά την ολοκλήρωση.
• Καμία οικοδομική άδεια σημαίνει πλήρη επιστροφή χρημάτων.26nbsp;Αν ο κατασκευαστής δεν λάβει ποτέ την οικοδομική άδεια, πράγμα που είναι σπάνιο, παίρνετε πίσω ολόκληρη την προκαταβολή σας. Αυτό απαιτείται από την ισπανική νομοθεσία.

Συνήθως πληρώνετε πριν υπογράψετε, και αυτό είναι φυσιολογικό

Αυτό ξαφνιάζει πολλούς αγοραστές, οπότε θέλουμε να είστε προετοιμασμένοι. Στην Costa del Sol, πολύ συχνά στέλνετε χρήματα στον κατασκευαστή πριν υπογραφεί το ιδιωτικό συμβόλαιο αγοράς. Το συμβόλαιο υπογράφεται στη συνέχεια αργότερα.

Αυτό είναι απολύτως συνηθισμένο εδώ. Δεν προσπαθούμε να σας ανησυχήσουμε, απλώς θέλουμε να το περιμένετε. Μερικοί κατασκευαστές θα υπογράψουν πρώτα το συμβόλαιο, αλλά η συνήθης σειρά είναι πρώτα τα χρήματα, μετά το συμβόλαιο. Το τελικό βήμα, ο τίτλος ιδιοκτησίας (escritura), υπογράφεται πάντα μπροστά σε συμβολαιογράφο (notario) ως μέρος μιας καθορισμένης νομικής διαδικασίας. Το να γνωρίζετε αυτή τη σειρά εκ των προτέρων κάνει όλη τη διαδικασία να φαίνεται ήρεμη αντί για αγχωτική.

Το συμβόλαιο: τι μπορεί και τι δεν μπορεί να κάνει ο δικηγόρος σας

Ας θέσουμε ρεαλιστικές προσδοκίες σχετικά με το ιδιωτικό συμβόλαιο αγοράς. Οι περισσότεροι κατασκευαστές δεν θα το αλλάξουν. Αν ένα έργο έχει 100 μονάδες και κάθε αγοραστής θέλει να επεξεργαστεί μια ρήτρα, αυτό απλώς είναι αδύνατο να διαχειριστεί. Το συμβόλαιο είναι τυποποιημένο και το υπογράφετε σε μεγάλο βαθμό όπως είναι.

Οπότε τι κάνει πραγματικά ο δικηγόρος σας; Ελέγχει ότι όλα στο συμβόλαιο είναι σωστά, ότι το ακίνητο και ο κατασκευαστής είναι αξιόπιστοι και ότι οι νομικές σας προστασίες είναι σε ισχύ. Στο περίπου 90% των περιπτώσεων οι ίδιες οι ρήτρες δεν μπορούν να αλλάξουν. Πού και πού, για κάτι μικρό, ένας καλός δικηγόρος μπορεί να προσαρμόσει μια λεπτομέρεια, και έχουμε δει τον έμπιστο δικηγόρο μας να το κάνει, αλλά μόνο σπάνια, και συνήθως δεν χρειάζεται.

Τα καλά νέα είναι ότι στην Ισπανία το μεγαλύτερο μέρος της προστασίας σας είναι γραμμένο στον ίδιο τον νόμο και δεν διαπραγματεύεται μέσα στο συμβόλαιο. Άρα ένα τυποποιημένο συμβόλαιο εξακολουθεί να σας κρατά ασφαλείς. Γι’ αυτό επίσης προτείνουμε έναν ανεξάρτητο δικηγόρο που δεν μας πληρώνει καμία προμήθεια παραπομπής. Πολλά μεσιτικά γραφεία σας κατευθύνουν σε δικηγόρο που τους δίνει μίζα. Εμείς όχι. Είστε ελεύθεροι να χρησιμοποιήσετε τον δικό σας δικηγόρο, και ο δικηγόρος ενεργεί πάντα μόνο για εσάς. Απλώς προτείνουμε τον δικό μας επειδή ο συντονισμός είναι πιο ομαλός και όλη η διαδικασία είναι πιο εύκολη για εσάς.

Πώς προστατεύονται τα χρήματά σας: η τραπεζική εγγύηση

Αυτή είναι η προστασία που έχει τη μεγαλύτερη σημασία, και είναι ο νόμος, όχι κάτι που πρέπει να διαπραγματευτούμε.

Κάθε ευρώ που πληρώνετε πριν από την ολοκλήρωση προστατεύεται βάσει του Νόμου 57/1968 (Ley 57/1968), ενισχυμένου από τον Νόμο 20/2015 (Ley 20/2015). Δείτε πώς λειτουργεί στην πράξη:

• Τα χρήματά σας πηγαίνουν σε ξεχωριστό λογαριασμό.a0Ο κατασκευαστής πρέπει να κρατά τις πληρωμές των αγοραστών σε ειδικό τραπεζικό λογαριασμό και δεν μπορεί να αγγίξει αυτά τα χρήματα μέχρι να ολοκληρωθεί το έργο.
• Η τράπεζα το εγγυάται.a0Τα κεφάλαια καλύπτονται από τραπεζική εγγύηση, οπότε προστατεύονται ακόμη κι αν ο κατασκευαστής αντιμετωπίσει προβλήματα.
• Παίρνετε τα πάντα πίσω αν κάτι πάει στραβά.a0Αν το έργο δεν παραδοθεί, παίρνετε πίσω το 100% των χρημάτων σας, συν τόκους. Αυτή η προστασία καλύπτει επίσης την καθυστερημένη ολοκλήρωση της ανάπτυξης.

Ο δικηγόρος σας επιβεβαιώνει ότι η εγγύηση είναι έγκυρη και στο όνομά σας πριν πληρώσετε. Αυτός ο ένας έλεγχος είναι από τους σημαντικότερους σε ολόκληρη την αγορά.

Να θεωρείτε πάντα ότι η ανάπτυξη θα καθυστερήσει

Δεν θα σας πούμε ψέματα λέγοντάς σας ότι οι αναπτύξεις παραδίδονται στην ώρα τους, γιατί πολύ συχνά δεν παραδίδονται. Πρέπει να σχεδιάζετε από την αρχή σαν η δική σας να πρόκειται να καθυστερήσει.

Συχνά δεν φταίει καν ο κατασκευαστής. Η καθυστέρηση μπορεί να προκύψει από την αναμονή για τον δήμο, την έκδοση της οικοδομικής άδειας ή τη σύνδεση του ρεύματος, πράγματα έξω από τον έλεγχο του κατασκευαστή. Αν χρειάζεστε το σπίτι μέχρι μια συγκεκριμένη ημερομηνία, για οποιονδήποτε λόγο, προβλέψτε ένα περιθώριο λίγων μηνών.

Τα καλά νέα συνδέονται ξανά με την τραπεζική εγγύηση: η καθυστερημένη παράδοση είναι ένα από τα πράγματα που καλύπτει, οπότε μια καθυστέρηση συνήθως σας κοστίζει χρόνο, όχι τα χρήματά σας.

Προσαρμογή της διαρρύθμισης και των φινιρισμάτων σας

Ένα πραγματικό πλεονέκτημα της αγοράς off-plan είναι ότι συχνά μπορείτε να διαμορφώσετε το σπίτι πριν χτιστεί, κάτι που δεν μπορείτε ποτέ να κάνετε με μια ολοκληρωμένη μεταπώληση.

• Η διαρρύθμιση.a0Ανάλογα με το στάδιο της κατασκευής, μπορεί να μπορείτε να ενώσετε δύο υπνοδωμάτια, να ανοίξετε την κουζίνα ή να μετακινήσετε έναν τοίχο όσο όλα είναι ακόμη στα σχέδια.
• Τα φινιρίσματα.a0Τα δάπεδα, τα ντουλάπια της κουζίνας, τα πλακάκια του μπάνιου και οι ντουλάπες μπορούν συχνά να επιλεγούν από τις επιλογές του κατασκευαστή, ώστε το σπίτι να ταιριάζει στο γούστο σας από την πρώτη μέρα.
• Πρακτικές αναβαθμίσεις.a0Ο κλιματισμός, η ενδοδαπέδια θέρμανση ή οι επιπλέον πρίζες είναι πολύ πιο εύκολο να προστεθούν κατά την κατασκευή παρά μετά.

Το κλειδί είναι ο χρόνος. Όσο νωρίτερα δεσμευτείτε, τόσο περισσότερα μπορείτε να αλλάξετε. Σας βοηθάμε να κάνετε τις σωστές ερωτήσεις νωρίς, ώστε να μη χάσετε το χρονικό παράθυρο.

Μπόνους συμβουλή:a0Ρωτήστε για την προσαρμογή πριν κάνετε κράτηση, όχι μετά. Ο κατάλογος με το τι μπορείτε να αλλάξετε, και μέχρι πότε, είναι πραγματικό μέρος της συμφωνίας, και το να κλειδώσετε νωρίς τις επιλογές φινιρίσματος σας δίνει ένα σπίτι χτισμένο γύρω από εσάς.

Συμπέρασμα

Η εξασφάλιση μιας μονάδας νεόδμητου δεν αφορά τη διαπραγμάτευση για μείωση της τιμής. Αφορά τον σωστό χρόνο, τη σωστή μονάδα και μια διαδικασία που κατανοείτε πλήρως. Παρακολουθούμε τις αναπτύξεις που σας αρέσουν και κινούμαστε γρήγορα όταν απελευθερωθεί η σωστή μονάδα ή επιστρέψει στην αγορά. Είμαστε ειλικρινείς για το πώς λειτουργεί πραγματικά: συνήθως πληρώνετε πριν υπογράψετε, το συμβόλαιο είναι τυποποιημένο και η ολοκλήρωση συχνά καθυστερεί. Και τα χρήματά σας παραμένουν ασφαλή πίσω από τραπεζική εγγύηση σε όλη τη διαδρομή. Όταν είστε έτοιμοι, στείλτε μήνυμα στον σύμβουλό σας στη Spain Developments, και δεν υπάρχει αμοιβή αγοραστή για τίποτα από όλα αυτά.