Έλεγχος κατασκευαστή για αγοραστές off-plan στην Ισπανία

Αυτή η σελίδα είναι για διεθνείς αγοραστές που εξετάζουν ένα σπίτι off-plan ή νεόδμητο στην Costa del Sol. Θέλετε να μάθετε αν ο κατασκευαστής είναι αξιόπιστος πριν δώσετε οποιοδήποτε ποσό. Αυτή η σελίδα εξηγεί πώς να ελέγξετε έναν κατασκευαστή, με απλή και ειλικρινή γλώσσα.

Η αγορά off-plan σημαίνει ότι πληρώνετε για ένα σπίτι πριν ολοκληρωθεί. Αυτό μπορεί να είναι ένας εξαιρετικός τρόπος αγοράς. Μπορεί επίσης να πάει στραβά αν ο κατασκευαστής είναι αδύναμος. Τα καλά νέα είναι ότι η ισπανική νομοθεσία προστατεύει έντονα τους αγοραστές, και ένας προσεκτικός έλεγχος αφαιρεί το μεγαλύτερο μέρος του κινδύνου.

Σύντομη απάντηση:a0Σας λέμε ειλικρινά αν ένας κατασκευαστής είναι καθιερωμένος και αποδεδειγμένος, ή ολοκαίνουριος χωρίς ιστορικό ακόμη, και μοιραζόμαστε οποιαδήποτε πραγματική εμπειρία έχουμε. Ο δικηγόρος σας επαληθεύει νομικά τις άδειες, την τραπεζική εγγύηση και το κτηματολόγιο, και μπορούμε να σας συστήσουμε έναν ανεξάρτητο δικηγόρο με τον οποίο συνεργαζόμαστε εδώ και χρόνια, αν και η χρήση του δικού μας δεν είναι υποχρεωτική. Σύμφωνα με την ισπανική νομοθεσία, κάθε πληρωμή off-plan πρέπει να προστατεύεται από τραπεζική εγγύηση, οπότε ακόμη κι αν ένας κατασκευαστής αποτύχει, τα χρήματά σας μπορούν να ανακτηθούν.

Ποιος ελέγχει τι, ειλικρινά

Είναι σημαντικό να είμαστε ακριβείς σχετικά με τους ρόλους εδώ, γιατί ορισμένα μεσιτικά γραφεία τους θολώνουν. Υπάρχουν δύο ξεχωριστές δουλειές, και γίνονται από δύο διαφορετικά πρόσωπα.

Εμείς ελέγχουμε τον κατασκευαστή ως εταιρεία. Η ειλικρινής πραγματικότητα είναι ότι η Costa del Sol γνωρίζει άνθηση, οπότε πολλοί κατασκευαστές είναι νέοι, και για κάποιους αυτό είναι το πρώτο τους έργο. Υπάρχουν μερικά καθιερωμένα ονόματα που ήδη γνωρίζουμε και με τα οποία έχουμε συνεργαστεί. Η δουλειά μας είναι να σας πούμε ειλικρινά ποια από τις δύο κατηγορίες εξετάζετε, και όπου έχουμε πραγματική εμπειρία με έναν κατασκευαστή, ή γνωρίζουμε αγοραστές που έχουν, το μοιραζόμαστε ανοιχτά, τα καλά και τα κακά. Όπου δεν έχουμε ακόμη εμπειρία, το λέμε ξεκάθαρα αντί να προσποιούμαστε.

Ο δικηγόρος σας κάνει τη νομική επαλήθευση. Στην Ισπανία, έτσι λειτουργεί. Ο δικηγόρος επιβεβαιώνει επίσημα τις άδειες, την τραπεζική εγγύηση και τις εγγραφές στο κτηματολόγιο. Μπορούμε να σας συστήσουμε έναν ανεξάρτητο δικηγόρο με τον οποίο συνεργαζόμαστε εδώ και χρόνια και εμπιστευόμαστε, αν και δεν έχετε ποτέ υποχρέωση να χρησιμοποιήσετε τον δικό μας.

• Σας δίνουμε την ανθρώπινη εικόνα, όπου την έχουμε: είναι αυτός ένας καθιερωμένος κατασκευαστής που γνωρίζουμε, ή ένας νεότερος χωρίς ακόμη ιστορικό.
• Ο δικηγόρος σας σάς δίνει τη νομική εικόνα: είναι όλα τα έγγραφα έγκυρα και σωστά τακτοποιημένα.
• Μαζί, οι δύο έλεγχοι καλύπτουν τόσο τη φήμη όσο και τα έγγραφα, ώστε να μη μείνει τίποτα να περάσει από το κενό.

Έξτρα συμβουλή:a0Ένα όμορφο φυλλάδιο δεν σας λέει τίποτα για έναν κατασκευαστή. Όπου έχουν ολοκληρωμένα έργα, ζητήστε να τα δείτε και, αν μπορείτε, μιλήστε με ανθρώπους που έχουν ήδη αγοράσει. Η προηγούμενη παράδοση είναι η καλύτερη ένδειξη για τη μελλοντική παράδοση, αν και ένας ολοκαίνουριος κατασκευαστής μπορεί να μην έχει ακόμη καμία, κάτι που από μόνο του αξίζει να το γνωρίζετε.

Οι πραγματικοί κίνδυνοι της αγοράς off-plan

Ας είμαστε ειλικρινείς για το τι μπορεί να πάει στραβά. Αυτοί οι φόβοι είναι πραγματικοί, και αξίζετε να τους κατανοήσετε.

Ο βαθύτερος φόβος προέρχεται από το 2008. Όταν η αγορά κατέρρευσε, χιλιάδες ξένοι αγοραστές έχασαν τις τμηματικές πληρωμές τους επειδή οι κατασκευαστές χρεοκόπησαν στη μέση της κατασκευής. Αυτό το τραύμα εξακολουθεί να διαμορφώνει το πόσο προσεκτικοί νιώθουν οι αγοραστές σήμερα. Η μεγάλη διαφορά τώρα είναι ότι η ισπανική νομοθεσία επιβάλλει κάθε πληρωμή off-plan να προστατεύεται από τραπεζική εγγύηση, οπότε ακόμη κι αν ένας κατασκευαστής αποτύχει, τα χρήματά σας μπορούν να ανακτηθούν. Εξηγούμε ακριβώς πώς παρακάτω.

• Ο κατασκευαστής θα μπορούσε να ξεμείνει από χρήματα κατά τη διάρκεια της κατασκευής, αφήνοντας το κτίριο ημιτελές και τις πληρωμές σας σε κίνδυνο.
• Η οικοδόμηση θα μπορούσε να ξεκινήσει χωρίς πλήρεις άδειες, και στη χειρότερη περίπτωση ένα δικαστήριο μπορεί να διατάξει κατεδάφιση.
• Μια ανέντιμη εταιρεία off-plan θα μπορούσε να πάρει προκαταβολές και απλώς να εξαφανιστεί.

Υπάρχουν επίσης κίνδυνοι στο πολύ τέλος της κατασκευής, όταν περιμένετε να μετακομίσετε.

• Μια ελλείπουσα ή άκυρη τραπεζική εγγύηση αφήνει τις τμηματικές πληρωμές σας απροστάτευτες.
• Χωρίςa0Άδεια Πρώτης Κατοίκησης, δεν μπορείτε να κατοικήσετε νόμιμα στο σπίτι ούτε να συνδέσετε τις παροχές κοινής ωφέλειας.
• Πρακτικές πώλησης υψηλής πίεσης όπως «ειδική τιμή μόνο σήμερα, υπάρχουν και άλλοι ενδιαφερόμενοι» σας ωθούν να δεσμευτείτε πριν ελέγξετε οτιδήποτε.

Αυτό το τελευταίο σημείο αξίζει μια ξεκάθαρη απάντηση. Η πραγματική πίεση είναι προειδοποιητικό σημάδι, όχι λόγος για βιασύνη. Ένα καλό σπίτι και ένας αξιόπιστος κατασκευαστής θα είναι ακόμη εκεί αφού ο δικηγόρος σας κάνει τους ελέγχους.

Πώς η ισπανική νομοθεσία προστατεύει τα χρήματά σας

Εδώ είναι το καθησυχαστικό μέρος, και είναι πραγματικά ισχυρό. Η Ισπανία έχει σοβαρή νομική προστασία για τους αγοραστές off-plan. Μόλις το καταλάβετε, ο φόβος να χάσετε την προκαταβολή σας μειώνεται πάρα πολύ.

Κάθε πληρωμή που κάνετε πριν από την ολοκλήρωση πρέπει να προστατεύεται από τραπεζική εγγύηση ή ασφαλιστήριο συμβόλαιο. Αυτό απαιτείται από τον νόμο, άρα δεν είναι προαιρετικό για τον κατασκευαστή.

• Αυτή η προστασία προέρχεται απόa0Νόμος 57/1968, ο νόμος που απαιτεί από τους κατασκευαστές να εγγυώνται τις πληρωμές των αγοραστών, ενισχυμένος από τονa0Νόμο 20/2015.
• Αν ο κατασκευαστής δεν παραδώσει το ακίνητο, δικαιούστε να πάρετε πίσω το 100% των χρημάτων σας, συν τους νόμιμους τόκους.
• Δεν πρόκειται μόνο για την περίπτωση που ένας κατασκευαστής χρεοκοπήσει. Αν η κατασκευή ξεπεράσει επίσης την προθεσμία ολοκλήρωσης που ορίζεται στο συμβόλαιό σας, έχετε και τότε το δικαίωμα να πάρετε τα χρήματά σας πίσω.
• Οι τράπεζες που κρατούν τα κεφάλαια ευθύνονται από κοινού, και το Ανώτατο Δικαστήριο της Ισπανίας έχει σταθερά ταχθεί υπέρ των αγοραστών σε αυτές τις υποθέσεις.

Αυτό σημαίνει ότι οι τμηματικές σας πληρωμές δεν αιωρούνται στο κενό. Υποστηρίζονται από εγγύηση, βάσει νόμου, με τα δικαστήρια στο πλευρό σας. Το κλειδί είναι να βεβαιωθείτε ότι αυτή η εγγύηση όντως υπάρχει και είναι έγκυρη, κάτι που ακριβώς επιβεβαιώνει ο δικηγόρος σας.

Ακολουθεί ένα απλό παράδειγμα. Κατά τη διάρκεια της κατασκευής πληρώνετε 150.000 euros σε τμηματικές πληρωμές για μια κατοικία εκτός σχεδίου. Ο κατασκευαστής αργότερα αποτυγχάνει να ολοκληρώσει το έργο. Με έγκυρη τραπεζική εγγύηση βάσει του Νόμου 57/1968, μπορείτε να ανακτήσετε αυτά τα 150.000 euros συν τους νόμιμους τόκους, και η τράπεζα μοιράζεται την ευθύνη.

Τα νομικά έγγραφα που ελέγχει ο δικηγόρος σας

Ο δικηγόρος σας ακολουθεί μια σαφή λίστα ελέγχου προτού εκτεθείτε σε οποιονδήποτε κίνδυνο. Δεν χρειάζεται να απομνημονεύσετε αυτούς τους όρους, αλλά το να τους γνωρίζετε σας βοηθά να νιώθετε ότι έχετε τον έλεγχο.

• Ηa0licencia de obra, η οικοδομική άδεια που επιτρέπει να πραγματοποιείται νόμιμα η κατασκευή.
• Ότι το οικόπεδο είναιa0suelo urbano, που σημαίνει ότι χαρακτηρίζεται ως αστικό και οικοδομήσιμο, όχι προστατευόμενη ή αγροτική γη.
• Ηa0CFO, το πιστοποιητικό ολοκλήρωσης εργασιών που επιβεβαιώνει ότι το κτίριο έχει ολοκληρωθεί σωστά.

Μερικά ακόμη βρίσκονται στη γραμμή τερματισμού και στο κτηματολόγιο.

• Ηa0LFO, η Άδεια Πρώτης Κατοίκησης, που σας επιτρέπει να κατοικείτε νόμιμα στο σπίτι και να συνδέσετε νερό και ηλεκτρικό ρεύμα.
• Ένα πρόσφατο απόσπασμα κτηματολογίου, ώστε να δείχνει την πραγματική τρέχουσα κατάσταση.
• Η έγκυρη τραπεζική εγγύηση ή το ασφαλιστήριο συμβόλαιο που καλύπτει κάθε τμηματική πληρωμή που έχετε κάνει.

Προειδοποίηση:a0Η μικρή προκαταβολή κράτησης συνήθως πληρώνεται πρώτη, πριν εκδοθεί η τραπεζική εγγύηση, και αυτό είναι φυσιολογικό. Το μέρος που πρέπει να προστατευτεί είναι το ιδιωτικό συμβόλαιο αγοράς (PPC), όπου αρχίζουν οι μεγάλες τμηματικές πληρωμές. Πριν τις καταβάλετε, ο δικηγόρος σας πρέπει να επιβεβαιώσει ότι υπάρχει σε ισχύ έγκυρη τραπεζική εγγύηση. Αυτή η εγγύηση είναι που σας επιστρέφει τα χρήματά σας αν η κατασκευή αποτύχει.

Γιατί να συνεργαστείτε με την Spain Developments

Είμαστε ανεξάρτητος σύμβουλος αγοραστή με πρόσβαση σε κάθε ανάπτυξη στην Costa del Sol. Δεν συνδεόμαστε με κανέναν συγκεκριμένο κατασκευαστή. Αυτό σημαίνει ότι δεν έχουμε κανέναν λόγο να σας κατευθύνουμε προς έναν κατασκευαστή που δεν είναι ο κατάλληλος για εσάς.

Έχουμε αποτρέψει αγοραστές από το να προχωρήσουν με κατασκευαστές που είχαν αδύναμη εξυπηρέτηση μετά την πώληση, ακόμη και όταν αυτά τα έργα έδειχναν ελκυστικά στα χαρτιά. Θα προτιμούσαμε να χάσουμε μια γρήγορη πώληση παρά να σας οδηγήσουμε σε μια απογοητευτική εμπειρία. Πετυχαίνουμε μόνο όταν εσείς είστε ευχαριστημένοι στο σπίτι σας.

Η υπηρεσία αγοράς μας δεν σας κοστίζει τίποτα, επειδή ο κατασκευαστής πληρώνει την αμοιβή μας. Η τιμή είναι η ίδια είτε αγοράσετε μέσω εμάς είτε απευθείας, αφού η προμήθεια περιλαμβάνεται στον σταθερό τιμοκατάλογο. Το να πάτε απευθείας δεν σας εξοικονομεί τίποτα και αφαιρεί τον ειδικό από το πλευρό σας.

Όταν είστε έτοιμοι, θα σας δώσουμε την ειλικρινή μας εκτίμηση για οποιονδήποτε κατασκευαστή, και ο δικηγόρος σας θα διασφαλίσει τους νομικούς ελέγχους. Μαζί, έτσι αγοράζετε εκτός σχεδίου με αυτοπεποίθηση.