Ολοκλήρωση αγοράς ακινήτου στην Ισπανία: Η Escritura

Αυτός ο οδηγός είναι για ξένους αγοραστές που φτάνουν στο τελικό βήμα της αγοράς στην Costa del Sol. Θα μάθετε τι συμβαίνει την ημέρα της ολοκλήρωσης, τι κάνει ο συμβολαιογράφος και πώς παίρνετε τα κλειδιά. Στο τέλος, θα ξέρετε ακριβώς πώς να ολοκληρώσετε με ασφάλεια, ακόμη και από το εξωτερικό.

Γρήγορη σύνοψη:a0Η ολοκλήρωση είναι η ημέρα που υπογράφετε τηνa0escrituraa0(τίτλο ιδιοκτησίας) στον συμβολαιογράφο, πληρώνετε το υπόλοιπο και παίρνετε τα κλειδιά. Για μια νέα ανάπτυξη, η ολοκλήρωση γίνεται μόλις χορηγηθεί η Licence of First Occupation, και πληρώνετε το υπόλοιπο 60% έως 80% (περίπου 350.000 euros για κατοικία 500.000 euros) μετά τις σταδιακές, τραπεζικά εγγυημένες πληρωμές κατασκευής. Για μεταπώληση πληρώνετε περίπου το 90% την ίδια ημέρα. Ο συμβολαιογράφος είναι ουδέτερος, άρα εξακολουθείτε να χρειάζεστε τον δικό σας ανεξάρτητο δικηγόρο. Δεν χρειάζεται να πετάξετε στην Ισπανία: με πληρεξούσιο ο δικηγόρος σας μπορεί να υπογράψει για εσάς. Προσοχή σε ψεύτικα email με «νέα τραπεζικά στοιχεία» την εβδομάδα της ολοκλήρωσης.

Οι αριθμοί που έχουν σημασία:

• 60% έως 80%a0υπόλοιπο που οφείλεται στην ολοκλήρωση νεόδμητου (περίπου 350.000 euros σε 500.000).
• Κάτω από 1 ώραa0για την ίδια την υπογραφή.
• 30 ημέρεςa0για να πληρώσετε τον φόρο αγοράς.
• 0 ταξίδιαa0απαιτούνται με πληρεξούσιο.

Τι θα μάθετε

• Τι είναι η ημέρα ολοκλήρωσης
• Τι κάνει ο συμβολαιογράφος (και τι δεν κάνει)
• Τι συμβαίνει την ημέρα, βήμα προς βήμα
• Πώς πληρώνετε το υπόλοιπο
• Η ολοκλήρωση νεόδμητου είναι διαφορετική
• Η παράδοση των κλειδιών: τι να παραλάβετε
• Τι να κάνετε στις πρώτες 30 ημέρες
• Κίνδυνοι και πώς να μείνετε ασφαλείς

Τι είναι η ημέρα ολοκλήρωσης

Η ολοκλήρωση είναι το τελικό βήμα. Υπογράφετε τηνa0escrituraa0(το δημόσιο συμβόλαιο τίτλου ιδιοκτησίας) μπροστά σε συμβολαιογράφο, πληρώνετε το υπόλοιπο της τιμής και παίρνετε τα κλειδιά. Από εκείνη τη στιγμή, το σπίτι είναι νομικά δικό σας.

Για μιαa0νέα ανάπτυξη, η ολοκλήρωση ενεργοποιείται όταν το δημαρχείο χορηγήσει τηνa0Licence of First Occupationa0στο τέλος της κατασκευής. Μέχρι τότε έχετε ήδη πληρώσει τις σταδιακές, τραπεζικά εγγυημένες δόσεις σας (περίπου 20% έως 40% της τιμής, συχνά γύρω στο 30%), οπότε την ημέρα εκείνη πληρώνετε το υπόλοιπο 60% έως 80%. Για μιαa0μεταπώληση, η ολοκλήρωση γίνεται συνήθωςa0περίπου σε 4 έως 8 εβδομάδεςa0αφού υπογράψετε τοa0contrato de arras, και πληρώνετε το υπόλοιπο 90%. Σε κάθε περίπτωση, αυτό το διάστημα δίνει χρόνο στον δικηγόρο σας να ολοκληρώσει τους ελέγχους και στην τράπεζά σας να ετοιμάσει τα χρήματα.

Δενa0χρειάζεταιa0να βρίσκεστε στην Ισπανία γι’ αυτό. Αν δεν μπορείτε να ταξιδέψετε, ο δικηγόρος σας υπογράφει για εσάς με πληρεξούσιο (ένα έγγραφο που επιτρέπει στον δικηγόρο σας να ενεργεί για λογαριασμό σας). Πολλοί ξένοι αγοραστές ολοκληρώνουν τη διαδικασία από το σπίτι με αυτόν τον τρόπο.

Η escritura είναι το πιο σημαντικό έγγραφο σε ολόκληρη την αγορά. Αποδεικνύει ότι σας ανήκει το σπίτι. Φυλάξτε την με ασφάλεια.

Τι κάνει ο συμβολαιογράφος (και τι δεν κάνει)

Αυτό το σημείο μπερδεύει πολλούς αγοραστές. Ο συμβολαιογράφος (notario) είναι δημόσιος λειτουργός, πληρωμένος από το κράτος. Ο συμβολαιογράφος είναιa0ουδέτερος. Δεν εργάζεται για εσάς και δεν εργάζεται για τον πωλητή.

Τι κάνει ο συμβολαιογράφος

• Διαβάζει το συμβόλαιο δυνατά και ελέγχει τις ταυτότητες και των δύο πλευρών
• Επιβεβαιώνει ότι το ακίνητο μπορεί να πωληθεί νόμιμα
• Επιβεβαιώνει ότι τα χρήματα υπάρχουν και ότι το συμβόλαιο είναι σωστό
• Σφραγίζει το συμβόλαιο και στέλνει ειδοποίηση στο Κτηματολόγιο

Τι δεν κάνει ο συμβολαιογράφος

• Δεν προστατεύει τα συμφέροντά σας - αυτή είναι δουλειά του δικηγόρου σας
• Δεν ελέγχει για κρυφά χρέη ή πολεοδομικά προβλήματα για εσάς - ο δικηγόρος σας το κάνει αυτό πριν από την ημέρα

Άρα εξακολουθείτε να χρειάζεστε τον δικό σας ανεξάρτητο δικηγόρο. Ο συμβολαιογράφος καθιστά την πράξη επίσημη. Ο δικηγόρος σας διασφαλίζει ότι η συμφωνία είναι ασφαλής για εσάς.

Έξτρα συμβουλή:a0Στην Ισπανία, ο αγοραστής μπορεί συνήθως να επιλέξει τον συμβολαιογράφο. Ο δικηγόρος σας θα κανονίσει έναν καλό. Οι αμοιβές των συμβολαιογράφων καθορίζονται από τον νόμο - υπολογίστε περίπουa00.5% έως 1%a0της τιμής.

Τι συμβαίνει την ημέρα, βήμα προς βήμα

Η ημέρα ολοκλήρωσης ακολουθεί ένα σαφές μοτίβο. Δείτε τι να περιμένετε:

1. Όλοι συναντιούνται.a0Στο γραφείο του συμβολαιογράφου: εσείς (ή ο δικηγόρος σας), ο πωλητής, και οι δύο δικηγόροι, και συχνά ο μεσίτης.
2. Ο συμβολαιογράφος διαβάζει την escritura.a0Δυνατά, εξηγώντας τους όρους. Μπορείτε να κάνετε ερωτήσεις οποιαδήποτε στιγμή.
3. Επιβεβαιώνετε τα στοιχεία.a0Ονόματα, περιγραφή ακινήτου, τιμή και ότι δεν έχουν απομείνει χρέη στο σπίτι.
4. Πληρώνετε το υπόλοιπο.a0Το υπόλοιπο της τιμής, ενώ ο πωλητής παραδίδει ό,τι οφείλεται.
5. Και οι δύο πλευρές υπογράφουν.a0Ο συμβολαιογράφος γίνεται μάρτυρας και σφραγίζει το συμβόλαιο.
6. Ο πωλητής σας παραδίδει τα κλειδιά.a0Το σπίτι είναι πλέον δικό σας.
7. Ο συμβολαιογράφος στέλνει ειδοποίηση.a0Στο Κτηματολόγιο, και σας δίνει επικυρωμένο αντίγραφο του συμβολαίου.

Ολόκληρη η υπογραφή συνήθως διαρκεί λιγότερο από μία ώρα. Η δύσκολη δουλειά έχει γίνει πριν, από τον δικηγόρο σας.

Πραγματικό παράδειγμα.a0Ολοκληρώνετε μια αγορά νεόδμητου 500.000 euros. Ο δικηγόρος σας έχει ήδη ελέγξει την άδεια και τα χρέη. Στον συμβολαιογράφο, πληρώνετε το υπόλοιπο, υπογράφετε την escritura και βγαίνετε με τα κλειδιά. Αν χρησιμοποιήσατε πληρεξούσιο, ο δικηγόρος σας κάνει όλα αυτά και σας στέλνει τα κλειδιά με courier.

Έξτρα συμβουλή:a0Κλείστε νωρίς το ραντεβού σας με τον συμβολαιογράφο. Το καλοκαίρι και στο τέλος του έτους, τα προγράμματα των συμβολαιογράφων γεμίζουν γρήγορα. Ένα αργοπορημένο ραντεβού μπορεί να μεταθέσει όλη την ολοκλήρωσή σας.

Πώς πληρώνετε το υπόλοιπο

Πληρώνετε το υπόλοιπο της τιμής την ημέρα εκείνη, με ασφαλή τρόπο. Το πόσο είναι «το υπόλοιπο» εξαρτάται από το τι αγοράσατε. Για μιαa0νέα ανάπτυξηa0είναι τοa0υπόλοιπο 60% έως 80%a0που απομένει μετά τις σταδιακές πληρωμές κατασκευής - περίπου 350.000 euros για κατοικία 500.000 euros. Για μιαa0μεταπώλησηa0είναι περίπουa090%a0- γύρω στις 450.000 euros - επειδή πληρώσατε μόνο 10% arras. Οι δύο συνήθεις μέθοδοι είναι ίδιες και για τα δύο:

• Ένα 0τραπεζικό έμβασμα επιταγής 0(μια εγγυημένη επιταγή από ισπανική τράπεζα). Ο πωλητής ή ο κατασκευαστής πληρώνεται σίγουρα και εσείς διατηρείτε τον έλεγχο μέχρι να υπογράψετε.
• Μια 0άμεση τραπεζική μεταφορά 0που εκκαθαρίζεται την ίδια ημέρα.

Τα μετρητά δεν χρησιμοποιούνται για το τίμημα. Οι ισπανικοί κανόνες κατά του ξεπλύματος χρήματος απαιτούν ανιχνεύσιμη πληρωμή. Ο δικηγόρος σας κανονίζει τη σωστή μέθοδο.

Αν στέλνετε χρήματα από άλλο νόμισμα - λίρες, κορόνες, ζλότι ή οτιδήποτε εκτός ευρώ - προγραμματίστε από πριν. Η ισοτιμία μπορεί να αλλάξει μεταξύ συμβολαίου και ολοκλήρωσης.

Προειδοποίηση: 0Ο συναλλαγματικός κίνδυνος είναι πραγματικός. Σε μια αγορά 500.000 euros, μια μικρή μεταβολή στην ισοτιμία μπορεί να αλλάξει το κόστος σας κατά χιλιάδες. Ένας μεσίτης συναλλάγματος μπορεί να κλειδώσει μια ισοτιμία ώστε η τιμή που συμφωνήσατε να είναι η τιμή που πληρώνετε. Μην το αφήσετε στην τύχη την εβδομάδα της ολοκλήρωσης.

Ολοκλήρωση νεόδμητου: η Άδεια Πρώτης Κατοίκησης

Η ολοκλήρωση μιας νέας ανάπτυξης έχει δύο επιπλέον έγγραφα που μια μεταπώληση δεν έχει. Ο δικηγόρος σας πρέπει να τα επιβεβαιώσει πριν ολοκληρώσετε:

• Το 0certificado final de obra 0(το πιστοποιητικό ολοκλήρωσης κατασκευής). Αυτό αποδεικνύει ότι το κτίριο ολοκληρώθηκε σύμφωνα με τα σχέδια.
• Το 0licencia de primera ocupación 0(η Άδεια Πρώτης Κατοίκησης, ή LFO). Το δημαρχείο την εκδίδει στο τέλος της κατασκευής. Επιβεβαιώνει ότι το σπίτι είναι νόμιμο για κατοίκηση, είναι αυτό που ενεργοποιεί την ολοκλήρωσή σας και τη χρειάζεστε για να βάλετε νερό και ρεύμα.

Αυτό είναι σημαντικό: 0ένας κατασκευαστής δεν μπορεί να σας αναγκάσει να ολοκληρώσετε χωρίς την Άδεια Πρώτης Κατοίκησης. 0Αν λείπει, μην υπογράψετε.

Ελέγξτε επίσης την τραπεζική εγγύηση για τα χρήματα που πληρώσατε κατά τη διάρκεια της κατασκευής. Σύμφωνα με τον νόμο (Law 57/1968, Ley 20/2015), οι τμηματικές πληρωμές σας πρέπει να προστατεύονται μέχρι την ολοκλήρωση.

Πραγματικό παράδειγμα. 0Σε μια αγορά νεόδμητου εκτός σχεδίου 500.000 euros, έχετε ήδη πληρώσει ένα τέλος κράτησης και τμηματικές δόσεις κατά τη διάρκεια της κατασκευής - περίπου 30% συνολικά, γύρω στα 150.000 euros, με τραπεζική εγγύηση για κάθε ευρώ. Μόλις χορηγηθεί η LFO, ο δικηγόρος σας επιβεβαιώνει ότι υπάρχουν τρία πράγματα σε ισχύ και μετά πληρώνετε το υπόλοιπο 60% έως 80% και παραλαμβάνετε τα κλειδιά:

• Ήδη πληρωμένο: 0περίπου 150.000 euros σε δόσεις κατά την κατασκευή (περίπου 30%, με τραπεζική εγγύηση)
• Οφείλεται τώρα στον συμβολαιογράφο: 0περίπου 350.000 euros υπόλοιπο (περίπου 70%)
• Απαιτείται πρώτα: 0να έχει εκδοθεί η LFO, να υπάρχει το πιστοποιητικό ολοκλήρωσης και να είναι εγγυημένες οι προηγούμενες πληρωμές

Μια μεταπώληση είναι πιο απλή: δεν υπάρχει LFO και δεν υπάρχει τμηματική κατασκευή, οπότε απλώς πληρώνετε το υπόλοιπο 90% (περίπου 450.000 euros) στον συμβολαιογράφο.

Στη Spain Developments, ελέγχουμε την LFO, το πιστοποιητικό ολοκλήρωσης και την τραπεζική εγγύηση σε κάθε νεόδμητο, ώστε να μην ολοκληρώνετε ποτέ για ένα σπίτι που δεν είναι νόμιμο και έτοιμο. Είμαστε ανεξάρτητος agent αγοραστή, ο κατασκευαστής πληρώνει την αμοιβή μας και εσείς δεν πληρώνετε αμοιβή αγοραστή. Μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας αν θέλετε να το ελέγξουμε για εσάς.

Η παράδοση των κλειδιών: τι να παραλάβετε

Τα κλειδιά παραδίδονται αμέσως μετά την υπογραφή. Μην βιαστείτε σε αυτό το μέρος. Συγκεντρώστε τα πάντα και ελέγξτε τα με βάση μια γραπτή λίστα:

• Όλα τα κλειδιά της κύριας πόρτας (κάθε αντίγραφο).
• Τηλεχειριστήριο γκαράζ ή πάρκινγκ.
• Κλειδί αποθήκης (trastero).
• Κλειδί γραμματοκιβωτίου.
• Κλειδιά και κωδικοί κοινόχρηστων θυρών (πύλη, πισίνα, γυμναστήριο).
• Κωδικοί συναγερμού ή μπρελόκ πρόσβασης.
• Για νεόδμητο: έγγραφα εγγύησης και εγχειρίδια για θέρμανση, κλιματισμό και τυχόν έξυπνα συστήματα.

Ζητήστε από τον πωλητή ή τον κατασκευαστή να υπογράψει μια απλή απογραφή όσων παραλάβατε. Για σπίτια μεταπώλησης, είναι συνετό να αλλάξετε τις κύριες κλειδαριές μετά την ολοκλήρωση. Δεν μπορείτε να ξέρετε πόσα αντίγραφα υπάρχουν.

Έξτρα συμβουλή: 0Για νεόδμητο, κάντε έναν έλεγχο ελαττωμάτων. Έχετε χρόνο μετά την παράδοση να αναφέρετε προβλήματα που θα βρείτε - μικρά θέματα τελειωμάτων που ο κατασκευαστής πρέπει να διορθώσει. Καταγράψτε τα και στείλτε τα γρήγορα.

Τι να κάνετε στις πρώτες 30 ημέρες

Μερικές εργασίες πρέπει να γίνουν σύντομα αφού πάρετε τα κλειδιά. Ο δικηγόρος σας ή ένας 0gestor 0(ένας διοικητικός εκπρόσωπος) μπορεί να κάνει τις περισσότερες από αυτές:

• Πληρώστε τον φόρο αγοράς μέσα σε 30 ημέρες. 0Νεόδμητο: 10% IVA (VAT) πληρώνεται στον κατασκευαστή κατά την ολοκλήρωση, συν περίπου 1.2% AJD (φόρος χαρτοσήμου). Μεταπώληση: 7% ITP (φόρος μεταβίβασης).
• Καταχωρίστε το συμβόλαιο 0στο Κτηματολόγιο, ώστε το όνομά σας να καταγραφεί ως ιδιοκτήτης.
• Μεταφέρετε τις παροχές 0(νερό, ρεύμα, internet) στο όνομά σας.
• Ενημερώστε την κοινότητα ιδιοκτητών 0ότι είστε ο νέος ιδιοκτήτης.
• Κάντε ασφάλιση κατοικίας 0από την ημέρα που θα πάρετε τα κλειδιά.
• Εγγραφείτε στο padrón 0στο δημαρχείο, αν σκοπεύετε να ζήσετε εκεί.

Πραγματικό παράδειγμα. 0Εδώ είναι ο βασικός φόρος που οφείλεται σύντομα μετά την ολοκλήρωση για ένα σπίτι 500.000 euros, ανάλογα με τον τύπο. Κρατήστε αυτά τα χρήματα έτοιμα - είναι μέρος του επιπλέον κόστους 12% έως 14%, όχι έκπληξη:

Νεόδμητο

1.2% AJD (φόρος χαρτοσήμου), οφείλεται περίπου κατά την ολοκλήρωση: 06.000 euros.

Μεταπώληση

7% ITP (φόρος μεταβίβασης), οφείλεται μέσα σε 30 ημέρες: 035.000 euros.

Κίνδυνοι και πώς να μείνετε ασφαλείς

Να είστε ειλικρινείς για το τι μπορεί να πάει στραβά και να το προγραμματίσετε:

• Χωρίς Άδεια Πρώτης Κατοίκησης (νεόδμητο). 0Μην ολοκληρώνετε ποτέ μια νέα ανάπτυξη χωρίς αυτήν. Ο κατασκευαστής δεν μπορεί να σας αναγκάσει και είναι αυτή που ενεργοποιεί την πληρωμή του υπολοίπου σας.
• Η τραπεζική εγγύηση δεν τηρήθηκε (νεόδμητο). 0Επιβεβαιώστε ότι οι τμηματικές πληρωμές που κάνατε κατά την κατασκευή πιστώνονται κατά την ολοκλήρωση. Ο δικηγόρος σας το ελέγχει αυτό σε σχέση με την εγγύηση.
• Κρυφά χρέη (μεταπώληση). 0Ζητήστε πιστοποιητικό από την κοινότητα ιδιοκτητών που να δείχνει μηδενικό χρέος, καθώς και αποδείξεις ότι το IBI (τοπικός φόρος ακινήτων) και οι παροχές είναι πληρωμένα. Ο δικηγόρος σας το ελέγχει αυτό.
• Χρήματα στάλθηκαν σε λάθος λογαριασμό. 0Πληρώστε μόνο στον λογαριασμό που επιβεβαιώθηκε από τον δικηγόρο σας. Προσοχή σε ψεύτικα email με «ενημερωμένα τραπεζικά στοιχεία» - γνωστή απάτη.
• Συναλλαγματική απώλεια. 0Κλειδώστε την ισοτιμία σας με έναν μεσίτη πριν από την εβδομάδα της ολοκλήρωσης.
• Λείπουν κλειδιά ή κωδικοί πρόσβασης. 0Πάρτε υπογεγραμμένη απογραφή. Αλλάξτε τις κλειδαριές σε μεταπώληση.
• Το ακίνητο δεν είναι όπως συμφωνήθηκε. 0Κάντε έναν τελικό έλεγχο (έλεγχο ελαττωμάτων σε νεόδμητο) πριν υπογράψετε. Αν κάτι δεν είναι σωστό, μπορείτε να παρακρατήσετε χρήματα ή να αρνηθείτε να ολοκληρώσετε μέχρι να διορθωθεί.

Κίνδυνος: 0Μια συνηθισμένη απάτη στοχεύει την εβδομάδα της ολοκλήρωσης. Κάποιος σας στέλνει email με «νέα» τραπεζικά στοιχεία για την πληρωμή. Επιβεβαιώνετε πάντα τον λογαριασμό τηλεφωνικά με τον δικηγόρο σας, χρησιμοποιώντας έναν αριθμό που ήδη εμπιστεύεστε. Ποτέ μην ενεργείτε μόνο βάσει τραπεζικών στοιχείων από email.

Θέλετε η ολοκλήρωσή σας να διαχειριστεί από άκρη σε άκρη; Αναλαμβάνουμε τον συμβολαιογράφο, τις άδειες, τους ελέγχους μηδενικού χρέους και την παράδοση κλειδιών, ακόμη και όταν δεν μπορείτε να πετάξετε, όλα χωρίς αμοιβή αγοραστή. Μη διστάσετε να μιλήσετε με τη Spain Developments.

Συμπέρασμα

Η ολοκλήρωση είναι η ημέρα που η αγορά σας γίνεται πραγματικότητα: υπογράφετε την escritura, πληρώνετε το υπόλοιπο ποσό και παραλαμβάνετε τα κλειδιά. Για μια νέα ανάπτυξη, η ολοκλήρωση ακολουθεί τη Licence of First Occupation και πληρώνετε το εναπομένον υπόλοιπο 60% έως 80% (περίπου 350.000 euros για μια κατοικία αξίας 500.000 euros) επιπλέον των σταδιακών, τραπεζικά εγγυημένων πληρωμών κατασκευής σας. Για μια μεταπώληση πληρώνετε περίπου το 90% την ίδια ημέρα. Χρησιμοποιήστε τον δικό σας ανεξάρτητο δικηγόρο, επιβεβαιώστε τις άδειες και την τραπεζική εγγύηση και πληρώστε μόνο στον λογαριασμό που έχετε επαληθεύσει. Σε μια κατοικία αξίας 500.000 euros, η προσεκτική ολοκλήρωση μετατρέπει μήνες δουλειάς σε ένα ασφαλές, ιδιόκτητο σπίτι. Στη Spain Developments, διαχειριζόμαστε την ολοκλήρωσή σας από την αρχή έως το τέλος, ακόμη και από το εξωτερικό, χωρίς αμοιβή αγοραστή. Όταν είστε έτοιμοι, μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας.