Cómo encontrar una propiedad en España: comienzo inteligente (2026)

Esta guía es para compradores internacionales que quieren una vivienda vacacional o una inversión en la Costa del Sol. Aprenderás dónde buscar, cómo filtrar rápido y cómo evitar las trampas que hacen perder dinero a los compradores extranjeros. Al final, sabrás exactamente cuál es tu siguiente paso.

Resumen rápido:0Busca en el orden correcto: primero fija tu presupuesto real, después preselecciona de 5 a 10 viviendas, y tercero consigue ayuda experta. En la Costa del Sol pagas del 12% al 14% por encima del precio en una obra nueva, así que una vivienda de 500.000 euros es en realidad una compra de 564.000 euros. Usa un abogado independiente, nunca pagues bajo presión y recuerda que las mejores unidades de obra nueva suelen venderse antes de llegar a un portal.

Las cifras que importan:

• 12% al 14%0costes extra en una obra nueva.
• 7 pasos0de la búsqueda a las llaves.
• 564.000 euros0coste real total para un piso de 500.000 euros.
• 0 euros0de comisión para el comprador con un agente pagado por el promotor.

Lo que aprenderás

• Dónde buscar propiedad en España
• Cómo fijar primero tu presupuesto real
• Cómo filtrar y preseleccionar rápido
• Si deberías usar un agente del comprador
• Los 7 pasos de la búsqueda a las llaves
• Riesgos y estafas a los que prestar atención
• Tus primeras tres acciones esta semana

Dónde buscar propiedad en España

La mayoría de los compradores empiezan online. Es la decisión correcta. Puedes ver muchas zonas en una sola noche y crear una preselección antes de volar. Aquí tienes los principales portales.

• Idealista0- el portal más grande de España. La mejor opción en general. Funciona en inglés, neerlandés, alemán, francés y más.
• Fotocasa0- el segundo más grande. Bueno para encontrar anuncios de vendedores particulares.
• Kyero0- creado para compradores extranjeros. Prioriza el inglés, con guías y una herramienta de asequibilidad.
• Habitaclia0- fuerte en la costa mediterránea y el este.
• Pisos0- buena app con filtros y alertas instantáneas.
• Herramienta de precios de Idealista / Trovimap0- herramientas gratuitas de valoración para comprobar si un precio es justo.

Hay algo que las grandes guías pasan por alto: la mayoría de los proyectos de obra nueva en la Costa del Sol no aparecen completos en los portales. Los promotores suelen vender las mejores unidades en silencio, antes del lanzamiento. Así que los portales te muestran el mercado, pero no todo. Un agente local ve stock que nunca llega a Idealista.

Hay una forma sencilla de cubrir ambos lados. Configura alertas en los grandes portales como Idealista para reventa y anuncios generales,0y0navega por una plataforma curada como Spain Developments, donde toda la obra nueva de la Costa del Sol se reúne en un solo lugar. Así ves juntos el mercado abierto y el stock de promotor, en lugar de perderte los lanzamientos discretos.

Consejo extra:0Configura alertas por email en dos portales para tu zona y presupuesto. Los anuncios nuevos se mueven rápido en las buenas zonas. Una alerta puede ponerte varios días por delante de otros compradores.

Cómo fijar primero tu presupuesto real

Este es el paso que la mayoría se salta. Se enamoran de un anuncio y luego se llevan un susto con los costes. En la Costa del Sol (que está en la región de Andalucía), pagas impuestos y tasas0además0del precio.

Aquí va la regla. Cuenta con estos costes extra:

• Obra nueva (comprada a un promotor):0aproximadamente012% al 14%0por encima.
• Reventa (comprada a un propietario particular):0aproximadamente010% al 12%0por encima.

Los impuestos son distintos para cada caso. Nunca pagas IVA e ITP a la vez: la obra nueva usa IVA, la reventa usa ITP.

Costes de obra nueva

• Impuesto principal: 10% de IVA
• Actos Jurídicos Documentados (AJD): alrededor del 1.2%
• Notaría más Registro de la Propiedad: alrededor del 0.3% al 0.7%
• Abogado: alrededor del 1% más IVA

Costes de reventa

• Impuesto principal: 7% de ITP (impuesto de transmisiones)
• Actos Jurídicos Documentados (AJD): ninguno
• Notaría más Registro de la Propiedad: alrededor del 0.3% al 0.7%
• Abogado: alrededor del 1% más IVA

Ejemplo real.0Te gusta un piso de obra nueva de0500.000 euros. Tus costes extra son estos:

• 50.000 euros0- 10% de IVA
• 6.000 euros0- 1.2% de AJD (impuesto de actos jurídicos documentados)
• 1.500 euros0- notaría y Registro de la Propiedad
• 6.050 euros0- abogado (1% más 21% de IVA)
• Total extra (aproximado): 64.000 euros

Así que tu presupuesto real total es de aproximadamente0564.000 euros, no 500.000 euros. Fija esta cifra antes de buscar. Te evitará disgustos después.

Advertencia:0Un anuncio de 500.000 euros no es una compra de 500.000 euros. Busca a un precio que deje margen para el 12% al 14%. Muchos compradores extranjeros olvidan esto y se quedan cortos en la notaría.

Cómo filtrar y preseleccionar rápido

No abras 200 pestañas. Usa filtros para recortar la lista rápidamente. Configura esto en cada portal:

• Precio - tu cifra real, menos el margen del 12% al 14%.
• Zona - elige dos o tres localidades, no toda la costa.
• Tipo - piso, adosado o villa.
• Obra nueva o reventa - decide qué quieres (consulta nuestra guía aparte sobre esto).
• Características clave - piscina, vistas al mar, ascensor, aparcamiento, cerca de la playa.

Luego puntúa cada propiedad rápidamente. Una lista de comprobación sencilla funciona:

• ¿Está dentro de una urbanización cerrada o segura?
• ¿A qué distancia está de la playa, las tiendas y el aeropuerto (Málaga)?
• ¿Cuota mensual de mantenimiento (gastos de comunidad)?
• ¿Orientación sur u oeste para tener sol?
• ¿Las fotos parecen reales o demasiado buenas para ser verdad?

Consejo extra: Comprueba siempre la distancia al aeropuerto de Málaga. Muchos anuncios de la "Costa del Sol" están a 60 a 90 minutos en coche. Para una casa de vacaciones que visitas a menudo, eso importa más de lo que los compradores esperan.

Si deberías usar un agente del comprador

Cuando compras desde el extranjero, esta es la decisión más importante. Hay dos tipos de agente:

Agente del vendedor / agente captador

• Pagado por el vendedor
• Trabaja por el precio del vendedor, no por el tuyo
• Solo te muestra sus propios anuncios

Agente del comprador

• Trabaja para ti
• Busca en todo el mercado y protege tu parte
• Puede mostrar stock de promotoras fuera de los portales

Los compradores extranjeros suelen preocuparse por las mismas cosas: costes ocultos, agentes insistentes y no hablar español. Un buen agente del comprador elimina las tres.

En Spain Developments, somos un agente del comprador independiente para viviendas de obra nueva en la Costa del Sol. La promotora paga nuestros honorarios, así que tú nos pagas nada extra. Tenemos un equipo sobre el terreno que habla tu idioma, y te decimos el coste total por adelantado. No dudes en contactarnos si quieres un único punto de contacto honesto.

Los 7 pasos de la búsqueda a las llaves

Aquí tienes el proceso completo para una promoción nueva, para que nada te sorprenda:

1. Define tu presupuesto real. Precio más 12% a 14% en impuestos y gastos.
2. Busca y haz una preselección. Haz una lista de 5 a 10 proyectos de obra nueva.
3. Reserva un viaje para visitar. O una visita en vídeo en directo si no puedes volar. En obra sobre plano, ves la vivienda piloto y los planos.
4. Consigue tu NIE y una cuenta bancaria. Tu NIE es tu número de identificación fiscal en España. Abre también una cuenta bancaria española.
5. Reserva la propiedad. Paga una cuota de reserva fija, normalmente de unos 6.000 a 10.000 euros, para retirar la unidad del mercado.
6. Firma el contrato de la promotora y paga por fases. Para una obra nueva sobre plano firmas el contrato privado de compraventa y luego pagas plazos escalonados durante la construcción; normalmente entre el 20% y el 40% del precio en total antes de la entrega (alrededor del 30%, así que aproximadamente 150.000 euros en una vivienda de 500.000 euros). Cada euro está protegido por un aval bancario obligatorio. (Una reventa es diferente: allí pagas alrededor del 10% en el contrato de arras y completas en semanas.)
7. Formaliza la compra ante notario. Cuando se concede la Licencia de Primera Ocupación, firmas la escritura (título de propiedad), pagas el saldo restante del 60% al 80% (unos 350.000 euros en una vivienda de 500.000 euros) y recibes las llaves.

Usa siempre un abogado independiente que no trabaje para el vendedor ni para la promotora. Esta es la mejor protección que puedes contratar. Cubrimos cada paso en detalle en nuestras otras guías.

Consejo extra: No tienes que volar a España para comprar. Con un poder notarial (un documento firmado que permite a tu abogado actuar en tu nombre), toda la compra puede hacerse a distancia. Muchos de nuestros compradores nunca pisan una notaría.

Riesgos y estafas a los que prestar atención

Sé sincero contigo mismo sobre los riesgos. Los más comunes para los compradores extranjeros son:

• Deudas ocultas sobre la propiedad. Los impuestos o gastos de comunidad impagados pueden pasar a ti. Tu abogado lo comprueba en el Registro de la Propiedad.
• Construcciones ilegales. Algunas viviendas se construyeron sin la licencia correcta. Tu abogado comprueba la licencia y el certificado de fin de obra (el certificado de finalización de la obra) para las viviendas de obra nueva.
• Riesgo de la promotora en compras sobre plano. Si compras antes de que el edificio esté terminado, tus depósitos deben estar protegidos por un aval bancario o seguro. Esto es la ley. Nunca pagues a una promotora sin ello.
• Okupas. Este es un miedo real para los compradores. La defensa sencilla: elige urbanizaciones cerradas, con alarma, y no dejes una vivienda vacía y sin vigilancia.
• Agentes deshonestos. Algunos te dan un precio "neto" y esconden su comisión dentro. Pide el precio total y todos los costes por escrito.
• Riesgo cambiario. Si ganas en libras, coronas o zlotys, el tipo de cambio puede mover el precio en miles. Un bróker de divisas puede fijar un tipo para que tu coste no cambie.

Advertencia: Si un agente te presiona para que "pagues una señal hoy o la pierdas", baja el ritmo. Una reserva real es pequeña, está por escrito y da tiempo a tu abogado para comprobar la propiedad. La presión es el truco más viejo del libro.

Tus primeras tres acciones esta semana

No necesitas hacerlo todo a la vez. Empieza aquí:

1. Elige dos localidades y configura alertas en los portales para tu presupuesto real.
2. Anota tu cifra total (precio más 14%) y cíñete a ella.
3. Habla con un agente del comprador independiente que pueda enseñarte stock fuera de los portales.

¿Listo para empezar tu búsqueda de forma inteligente? Nosotros hacemos la búsqueda, el NIE, el abogado y el papeleo por ti, sin comisión para el comprador, y te mostramos stock de obra nueva que nunca llega a los portales. No dudes en hablar con Spain Developments cuando estés listo.

Conclusión

Encontrar una propiedad en España es sencillo cuando empiezas en el orden correcto: primero el presupuesto, después la preselección y tercero la ayuda de expertos. Planifica entre un 12% y un 14% de costes adicionales, utiliza un abogado independiente y nunca pagues bajo presión. En una obra nueva de 500.000 euros, eso significa un presupuesto real cercano a 564.000 euros y depósitos que siempre están protegidos. En Spain Developments, nos encargamos de la búsqueda, el NIE, el abogado y la documentación por ti, sin comisión para el comprador. Cuando estés listo, no dudes en contactarnos y encontraremos juntos la vivienda adecuada.