El coste real de comprar una propiedad en España (2026)

Esta guía es para compradores internacionales que están considerando una promoción nueva en la Costa del Sol, ya sea sobre plano o una obra nueva llave en mano. Obtendrás el coste real total, no solo el precio anunciado. Te mostramos cada impuesto, cada comisión y el total exacto en una vivienda de 500.000 euros.

De un vistazo:a0El precio de anuncio nunca es el precio que pagas. En la Costa del Sol, una promoción nueva cuesta alrededor de un 12-14% extra en impuestos y gastos, mientras que una reventa (una vivienda de segunda mano de un propietario particular) ronda el 10-12%. En una obra nueva de 500.000 euros, eso supone aproximadamente entre 60.000 y 70.000 euros adicionales, por lo que tu coste real total es de unos 565.000 euros. Si compras sobre plano, también pagas por etapas durante la construcción, no todo de una vez. Si utilizas una hipoteca, necesitas una entrada del 30-40% en efectivo.

Estos son los números principales para una promoción nueva de 500.000 euros, pagada al contado.

• 50.000 eurosa0- IVA al 10%
• 6.000 eurosa0- AJD al 1,2%
• 6.050 eurosa0- abogado al 1% más IVA
• ~565.000 eurosa0- coste real total

Esa diferencia entre el precio anunciado y el precio real es el miedo número uno para la mayoría de los compradores. A continuación, eliminamos las conjeturas. Todas las cifras son para 2026, y todos los ejemplos parten de una promoción nueva, porque eso es lo que vendemos en la Costa del Sol.

Por qué el precio anunciado no es el precio real

Cuando ves una vivienda por 500.000 euros, eso es solo el principio. España añade impuestos y gastos por encima. No son opcionales. Forman parte de toda compra legal.

La buena noticia: los costes están en su mayoría fijados por ley y son fáciles de prever. Una vez que los conoces, no hay sorpresas desagradables. El coste extra total depende de dos cosas:

• ¿La vivienda es unaa0promoción nuevaa0(comprada al promotor, ya sea sobre plano o una obra nueva llave en mano) o unaa0reventaa0(una vivienda de segunda mano comprada a un propietario particular)?
• ¿Pagas al contado o utilizas una hipoteca?

Una promoción nueva cuesta un poco más en impuestos que una reventa, pero viene con una construcción nueva, una garantía estructural de 10 años y calificaciones energéticas modernas. A continuación empezamos con la promoción nueva, porque es lo que vendemos, y mostramos la reventa como alternativa para comparar.

Advertencia:a0Muchos compradores presupuestan solo un 5-7% para gastos extra. La cifra real es 12-14% en una promoción nueva. Si calculas por debajo, puedes quedarte sin efectivo el día de la escritura. Planifica siempre el importe completo.

Cómo se paga una promoción nueva

Una promoción nueva no se paga en una sola suma. El calendario depende de si compras sobre plano (todavía en construcción) o llave en mano (terminada y lista para entrar a vivir).

Sobre plano, por etapas durante la construcción:

• Reserva:a0un depósito de reserva de unos 6.000 a 10.000 euros para retirar la vivienda del mercado.
• En el contrato privado:a0completas hasta alrededor del 20% al 40% del precio, pagado por etapas a medida que avanza la obra. Cada pago por fase está protegido por una0aval bancario (un aval), por lo que tu dinero está seguro si el promotor no entrega la vivienda.
• A la entrega:a0pagas el 60% al 80% restante cuando la vivienda está terminada y recibes las llaves.

Obra nueva llave en mano, cuando la vivienda ya está terminada:

• Reserva:a0el mismo depósito de reserva para asegurar la vivienda.
• En el contrato privado:a0aproximadamente el 10% del precio.
• A la entrega:a0el saldo restante, normalmente en unas pocas semanas.

Ejemplo práctico con una vivienda sobre plano de 500.000 euros:

• ~10.000 eurosa0- reserva
• hasta ~200.000 eurosa0- pagos por etapas durante la construcción (20% a 40%, con aval bancario)
• el saldo restantea0- pagado a la entrega cuando recoges las llaves

Este calendario por etapas es una de las grandes diferencias frente a una reventa. Una reventa (la alternativa, tratada más abajo) se paga mucho más rápido: un depósito del 10%, y luego el saldo entre cuatro y ocho semanas después.

Consejo extra:a0Comprueba siempre que cada pago por fase sobre plano esté respaldado por un aval bancario. Esta es tu protección. Un buen agente del comprador confirma que la garantía está en vigor antes de que pagues una sola fase.

Impuestos en una promoción nueva (IVA + AJD)

Una promoción nueva, ya sea sobre plano o llave en mano, tiene dos impuestos de compra.

• IVA (la palabra española para VAT, el impuesto sobre el valor añadido):a010% del precio para viviendas. Esto es igual en toda la España peninsular.
• AJD (impuesto de actos jurídicos documentados, un impuesto sobre la escritura pública):a01,2% del precio en Andalucía.

En conjunto, eso suponea011,2%a0en impuestos en una promoción nueva.

Ejemplo práctico sobre 500.000 euros:

• 50.000 eurosa0- IVA al 10%
• 6.000 eurosa0- AJD al 1,2%
• Impuesto total de compra: 56.000 euros

Consejo extra:a0Algunas promociones venden la plaza de garaje y el trastero (llamado una0trastero) en una escritura separada. Si se venden por separado, pueden llevar un 21% de IVA, no un 10%. Pide a tu agente que confirme que el aparcamiento y el trastero están incluidos en el precio de la vivienda. Un buen agente del comprador lo comprueba por ti antes de que te comprometas.

La alternativa: impuestos en una vivienda de reventa (ITP)

Una reventa es el contraste con una promoción nueva. Es una vivienda de segunda mano de un vendedor particular, y no paga IVA. En su lugar, pagasa0ITP (el impuesto de transmisiones patrimoniales sobre viviendas de reventa).

En Andalucía, el ITP esa07%a0del precio. No hay un impuesto de actos jurídicos documentados aparte en una reventa, porque el ITP lo sustituye.

Ejemplo práctico sobre 500.000 euros:

• ITP al 7%: 35.000 euros

Así que una reventa cuesta menos en impuestos que una promoción nueva. Aquí tienes la diferencia lado a lado.

• Promoción nueva (11,2%): 56.000 euros
• Reventa (7%): 35.000 euros

Pero una promoción nueva trae menores costes de mantenimiento, una garantía estructural de 10 años y calificaciones energéticas modernas, y comprar sobre plano te permite repartir los pagos durante la construcción. La elección va de mucho más que solo impuestos.

Consejo extra:a0En una reventa, el ITP debe pagarse dentro de los 30 días siguientes a la firma de la escritura. Tu abogado se encarga de esto por ti. No salgas de España pensando que ya está todo hecho; el pago del impuesto viene justo después de la firma.

Gastos de notaría y Registro de la Propiedad

Toda compra en España se firma ante una0notario (un funcionario público que hace legal la venta). Después de eso, la vivienda se inscribe en ela0Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad, el registro oficial de quién posee el inmueble).

Ambos gastos están fijados por ley y son similares en todas las oficinas.

• Gasto de notaría:a0aproximadamente entre 600 y 1.200 euros.
• Gasto del Registro de la Propiedad:a0aproximadamente entre 400 y 700 euros.

Ejemplo práctico sobre 500.000 euros:

• ~1.500 eurosa0- notaría
• ~1.000 eurosa0- Registro de la Propiedad
• Total: ~2.500 euros

Son pequeños en comparación con el impuesto, pero existen. Inclúyelos en tu presupuesto.

Honorarios de abogado

La ley no te obliga a contratar a un abogado. Pero para un comprador internacional, es el dinero mejor invertido. En una promoción nueva, un buen abogado revisa la licencia de obra, el historial del promotor y que cada pago por fase sobre plano esté cubierto por un aval bancario. En una reventa, el abogado comprueba que la vivienda no tenga deudas y que el vendedor sea realmente el propietario.

• Honorario típico de abogado:a0aproximadamente el 1% del precio, más un 21% de IVA sobre el honorario.

Ejemplo práctico sobre 500.000 euros:

• 5.000 eurosa0- honorario de abogado al 1%
• 1.050 euros0;- IVA sobre los honorarios al 21%
• Total: ~6.050 euros

Peligro:0;Nunca uses solo al abogado del promotor (o, en una reventa, al abogado del vendedor). Trabajan para la otra parte. Tú quieres tu propio abogado independiente que trabaje solo para ti. Esto te protege de deudas heredadas y problemas urbanísticos.

En Spain Developments, somos un agente independiente del comprador. El promotor paga nuestros honorarios, así que tú no nos pagas nada. También te ayudamos a encontrar un abogado independiente de confianza, para que nunca estés solo en el proceso.

Costes de la hipoteca (si financias la compra)

Si pagas al contado, puedes saltarte esta sección. Si pides financiación, añade un poco más.

Los bancos españoles prestan a los no residentes alrededor del0;60% al 70%0;del precio. Así que necesitas0;30% al 40% del precio en efectivo, más todos los costes anteriores. La entrada no es un "coste" como tal, pero debes tenerla preparada.

Costes adicionales de la hipoteca:

• Tasación de la vivienda (la comprobación del banco sobre el valor del inmueble):0;unos 300 a 600 euros.
• Comisión de apertura del banco:0;0 a 1,5% del préstamo. A menudo es negociable.

Buenas noticias: desde 2019, la ley española obliga al0;banco0;a pagar el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca, los honorarios notariales de la hipoteca y los gastos registrales de la hipoteca. Tú no pagas eso. Comprueba que tu banco no intente añadírtelos.

Ejemplo práctico sobre 500.000 euros con una hipoteca del 65% (préstamo de 325.000 euros):

• ~500 euros0;- tasación
• 3.250 euros0;- comisión de apertura al 1%
• Total: ~3.750 euros

Consejo extra:0;Los bancos españoles no te prestan el dinero para impuestos y gastos. Ese 12-13% debe salir de tus propios ahorros. Planifica tu liquidez con cuidado.

Pequeños pero reales costes adicionales

Se aplican algunos costes pequeños más, sobre todo para compradores internacionales:

• Número NIE (tu identificación fiscal española para extranjeros):0;unos 10 a 150 euros, dependiendo de si utilizas un gestor para agilizarlo. No puedes comprar sin él.
• Cuenta bancaria en España:0;normalmente es gratis abrirla, pero necesitarás una.
• Poder notarial0;(si no puedes asistir a la firma en persona): unos 150 a 300 euros.
• Altas de suministros0;(agua, electricidad) en una obra nueva: unos 200 a 500 euros.

No son importes grandes, pero se acumulan. Presupuesta alrededor de 500 a 1.000 euros para este grupo.

Cambio de divisa: un coste oculto

Esto pilla a muchos compradores. Si cobras en libras, coronas o z2oty, debes cambiar tu dinero a euros. La vivienda tiene un precio en euros.

Los bancos tradicionales suelen aplicar un mal tipo de cambio más comisiones. Esto puede costar hasta0;3%0;del importe que envías. En una compra de 500.000 euros, el 3% son0;15.000 euros0;perdidos por un mal cambio.

Un bróker especializado en divisas normalmente mejora la oferta del banco. El ahorro puede ser de miles de euros. También puedes "fijar" un tipo de cambio por adelantado, para que una caída de la libra no aumente tu precio entre la oferta y la firma.

Ejemplo práctico:0;Enviando unos 565.000 euros (precio más costes). Un tipo de cambio bancario podría costarte un 3% más que un bróker. Eso supone un ahorro potencial de hasta0;17.000 euros0;por usar un especialista.

Consejo extra:0;Planifica tu transferencia de divisa con antelación, no el día de la firma. Apresurarse con una transferencia grande es como la gente pierde dinero. Podemos ponerte en contacto con especialistas de FX (cambio de divisas) de confianza que trabajan con compradores en Costa del Sol.

El desglose completo de costes sobre 500.000 euros

Aquí tienes la imagen completa para una vivienda de 500.000 euros en Costa del Sol, pagando al contado. Primero la obra nueva (lo que vendemos), luego la reventa como alternativa.

Obra nueva, pagando al contado

• 500.000 euros0;- precio de compra
• 50.000 eurosa0- IVA al 10%
• 6.000 eurosa0- AJD al 1,2%
• 1.500 eurosa0- notaría
• 1.000 eurosa0- Registro de la Propiedad
• 6.050 eurosa0- abogado al 1% más IVA
• 700 euros0;- NIE, banco, suministros
• Costes adicionales totales: 65.250 euros
• Coste total final: 565.250 euros

Si esta es una vivienda sobre plano, la cifra final es la misma, pero el dinero sale por fases: unos 10.000 euros para reservar, 20% a 40% en pagos con aval bancario durante la construcción y el resto a la entrega. Una obra nueva llave en mano sigue el camino más rápido: reserva, luego 10% al firmar el contrato y después el saldo restante a la entrega.

Reventa, pagando al contado (la alternativa)

• 500.000 euros0;- precio de compra
• 35.000 euros0;- impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) al 7%
• 1.500 eurosa0- notaría
• 1.000 eurosa0- Registro de la Propiedad
• 6.050 eurosa0- abogado al 1% más IVA
• 700 euros0;- NIE, banco, suministros
• Costes adicionales totales: 44.250 euros
• Coste total final: 544.250 euros

Así que una obra nueva de 500.000 euros realmente cuesta unos0;565.000 euros0;en total. Eso es aproximadamente0;13% más0;que el precio anunciado. Una reventa asciende a unos0;544.000 euros, aproximadamente0;9% más.

Nota:0;Este desglose asume una compra al contado. Con hipoteca, añade unos 3.750 euros en costes hipotecarios. Con una divisa extranjera, ten en cuenta también el margen del tipo de cambio. Recuerda que una compra sobre plano reparte los pagos durante la construcción, mientras que una reventa se paga en solo cuatro a ocho semanas.

bfCuánto efectivo necesitas realmente?

Esta es la pregunta que más importa. Dos casos sencillos, ambos sobre una obra nueva.

Pago al contado, obra nueva, 500.000 euros:0;necesitas el importe total final, unos0;565.000 euros. En una vivienda sobre plano lo desembolsas por fases durante la construcción; en una vivienda llave en mano lo pagas en pocas semanas.

Usando una hipoteca del 65%, obra nueva, 500.000 euros:

• 175.000 euros0;- entrada (35% del precio)
• ~65.250 euros0;- impuestos y gastos
• ~3.750 euros0;- costes de la hipoteca
• Efectivo total necesario: ~244.000 euros

El banco presta los otros 325.000 euros. Por eso importa una planificación honesta. Deberías conocer tu cifra real antes de enamorarte de una vivienda.

En Spain Developments, te damos este desglose completo para cualquier vivienda que te guste, antes de que te comprometas. No hay honorarios para el comprador, porque el promotor nos paga. Nuestro trabajo es asegurarnos de que no tengas sorpresas desagradables.

Conclusión

El coste real de comprar una obra nueva en Costa del Sol es de alrededor del 12-14% por encima del precio. En una obra nueva de 500.000 euros, eso significa alrededor de 565.000 euros en total. Las partidas más grandes son el IVA, el impuesto de actos jurídicos documentados y tu abogado; el ahorro más fácil suele venir de un buen bróker de divisas. Si compras sobre plano, repartes los pagos durante la construcción, con el saldo pendiente a la entrega. Una reventa, en cambio, cuesta alrededor de un 10-12% adicional y se paga mucho más rápido. Planifica el importe total y no habrá sobresaltos el día de la entrega.

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