Intermediación hipotecaria para no residentes que compran una propiedad en España

Esta página es para compradores internacionales que quieren una hipoteca española para una vivienda de obra nueva en la Costa del Sol. Aprenderá cuánto puede pedir prestado, cómo funciona en una obra nueva y los costes que discretamente han cambiado a su favor. Respuestas honestas, en lenguaje claro.

Resumen rápido:a0La mayoría de los no residentes pueden pedir prestado alrededor del 60% al 70% del precio, por lo que necesita entre un 30% y un 40% en efectivo, además de los costes de compra. La moneda en la que gana importa: los compradores polacos suelen obtener una hipoteca sin muchos problemas, mientras que los ingresos en coronas checas son más difíciles y pueden quedar limitados a cerca del 50%. En una obra nueva, se tramita la hipoteca cerca de la entrega, no años antes, pero puede obtener una preaprobación con antelación. Buenas noticias que muchos compradores pasan por alto: desde 2019, el banco paga la mayor parte de los costes propios de constitución de la hipoteca. Le ponemos en contacto con un bróker hipotecario de confianza para encargarse de todo.

Cuánto puede pedir prestado

Como no residente, los bancos suelen prestar hasta el 60% al 70% del precio, el que sea más bajo frente a su tasación. El resto sale de sus ahorros, más los costes de compra aparte.

La cantidad depende de su perfil, de la propiedad y de la moneda en la que gana. No se trata simplemente de si gana en euros. Los bancos españoles aceptan bien la mayoría de las divisas, pero tienen una lista de aquellas que les generan recelo, y la corona checa está en ella.

• Compradores polacosa0suelen obtener el 60% al 70% habitual, aunque el zloty no sea el euro.
• Los ingresos en coronas checas son los más difíciles.a0La corona es una de las divisas que no gustan a los bancos españoles, por lo que el máximo que prestan puede rondar el 50%.
• Compradores del Reino Unidoa0siguen siendo elegibles después del Brexit. Los criterios simplemente son un poco más estrictos.

Aquí tiene un ejemplo sencillo. En una obra nueva de 500.000 euros, una hipoteca del 70% son 350.000 euros, por lo que necesita 150.000 euros propios, además de unos costes de compra de alrededor del 12% al 14%. Si gana en una divisa que genera recelo a los bancos, como la corona checa, y el límite es del 50%, el préstamo será de 250.000 euros, por lo que necesitaría 250.000 euros en efectivo.

Tipos y plazos

La mayoría de los no residentes eligen un tipo fijo, por la tranquilidad de tener la misma cuota todos los meses. Durante 2025 y de cara a 2026, los tipos fijos para no residentes han oscilado aproximadamente desde el 3% para perfiles sólidos hasta alrededor del 5%, según el banco y sus finanzas.

• Tipo fijo.a0La cuota se mantiene igual durante todo el plazo. Popular entre compradores extranjeros que quieren un presupuesto predecible.
• Tipo variable.a0Vinculado al Euribor (el tipo base de préstamo de la eurozona), por lo que la cuota puede subir o bajar. Menos no residentes lo eligen.
• Plazo y edad.a0Los plazos suelen estar limitados a unos 20 años, con límites de edad, por lo que normalmente el préstamo se devuelve hacia los 70 a 75 años.

Entre los bancos españoles activos con no residentes están Santander, BBVA y CaixaBank. Cada uno tiene su propio apetito, y este cambia con el tiempo, que es exactamente donde un buen bróker le evita las conjeturas.

Cómo funciona una hipoteca en una obra nueva

Los tiempos en una obra nueva son distintos a los de una reventa, y sorprenden a muchos compradores.

• Se tramita la hipoteca cerca de la entrega, no años antes.a0Durante la construcción, usted paga los pagos por fases con sus propios fondos. La hipoteca real se constituye cerca de la finalización, normalmente empezando alrededor de dos meses antes de la escritura.
• La razón es la tasación.a0La tasación del banco (laa0tasación) solo es válida durante unos seis meses, por lo que debe hacerse cerca del final. Usted paga esta tasa de tasación, y es uno de los pocos costes hipotecarios que recaen sobre usted.
• Aun así puede planificar con antelación.a0Un bróker revisa su perfil desde el principio y le da una preaprobación, una valoración honesta sobre si obtendrá la hipoteca y aproximadamente cuánto, antes de comprometerse a nada.
• El banco presta en función de su valoración.a0Presta un porcentaje del menor entre el precio y su valoración. En una obra nueva, la valoración suele coincidir con el precio que acordaste, pero no está garantizado, así que un buen bróker comprueba pronto la cifra probable. Así no hay sorpresas cerca de la entrega.

Advertencia:a0Una preaprobación no es una garantía final. El banco vuelve a comprobar tu situación cerca de la entrega, así que mantén tus finanzas estables mientras tanto. Asumir nueva deuda o cambiar de trabajo entre la preaprobación y la escritura puede cambiar la oferta.

Una sorpresa agradable: el banco paga la mayor parte de los costes de la hipoteca

Aquí tienes algo que pocos compradores saben. Desde la ley hipotecaria de España de 2019 (Ley 5/2019), el banco, y no tú, paga la mayor parte del coste de constituir la hipoteca.

• El banco paga ela0AJDa0(el impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura hipotecaria), así como los honorarios de notaría, del registro de la propiedad y de la gestoría de la hipoteca.
• Tú pagas principalmente laa0tasación de la vivienda, que suele ser de unos pocos cientos de euros.

Mantén una cosa separada en tu mente. Esto trata de la hipoteca. Comprar una obra nueva sigue implicando un 10% de IVA más alrededor de un 1,2% de AJD sobre la propia compra, que todo comprador paga use o no hipoteca. Pero los costes propios de constitución de la hipoteca ahora recaen en gran medida sobre el banco, lo que supone un ahorro real.

La documentación y cuánto tarda

Los bancos españoles quieren una imagen completa de tus finanzas de tu país de origen, así que esta es la parte que conviene empezar pronto.

• Tus declaraciones de impuestos de los últimos dos o tres años en tu país de origen, además de nóminas recientes o cuentas de empresa.
• Extractos bancarios, un informe de crédito y tua0NIEa0(número de identificación de extranjero), que necesitas antes de la entrega.
• Traducciones oficiales al español de los documentos clave y, a veces, unaa0Apostilla de La Haya, un sello internacional que demuestra que un documento es auténtico en el extranjero.

Desde una solicitud completa, la aprobación suele tardar de 4 a 8 semanas. Los documentos que faltan o no están traducidos son la principal causa de retraso.

Cómo ayudamos

No prestamos dinero y no somos un banco. Te conectamos con un bróker hipotecario de confianza, que tramita préstamos españoles para compradores extranjeros todos los días y sabe qué bancos encajan con tu nacionalidad y tus ingresos.

Para dejar el coste totalmente claro: el bróker es un especialista externo, así que tiene su propia comisión, normalmente de alrededor del 0,5% al 1% del préstamo más IVA, aparte de nuestro servicio de compra, que sigue siendo gratuito para ti. Un buen bróker recupera esa comisión consiguiéndote mejores condiciones y evitando que pierdas semanas con un banco que nunca iba a decir que sí.

Consejo extra:a0Todas las propiedades de nuestra web tienen incorporadas una calculadora de hipoteca y una calculadora de costes. Antes incluso de hablar con nadie, puedes estimar tu cuota mensual y tus costes totales en unos pocos clics, para que tu presupuesto esté claro desde el principio.

Como Spain Developments es independiente, también te diremos con honestidad cuándo una hipoteca no tiene sentido para ti. Si los números van ajustados, te lo diremos. Sigues con un asesor de confianza que pone en orden tus finanzas antes de que te enamores de una vivienda que todavía no puedes financiar.

Conclusión

Una hipoteca española como no residente es muy posible, simplemente es diferente a la de tu país. Normalmente puedes pedir prestado entre el 60% y el 70%, menos si cobras en una moneda de la que los bancos desconfían, como la corona checa. En una obra nueva la tramitas cerca de la entrega, con una preaprobación al principio para que sepas cuál es tu presupuesto. Y desde 2019 el banco cubre la mayoría de los costes propios de la hipoteca. Cuando estés listo, envía un mensaje a tu asesor en Spain Developments y te presentaremos a nuestro bróker de confianza, sin comisión para el comprador por nuestra ayuda.