ضمانتنامه بانکی در اسپانیا: سپر خریدار پیشفروش
ضمانتنامه بانکی از بیعانه پیشخرید شما در اسپانیا تحت قانون 57/1968 و 20/2015 محافظت میکند. نحوه کارکرد آن، مواردی که باید شامل شود، و کلاهبرداریهایی که باید از آنها دوری کنید.
اگر در Costa del Sol در حال خرید یک خانه پیشفروش هستید، ضمانتنامه بانکی مهمترین محافظتی است که دارید. این راهنما توضیح میدهد که این چیست، قانون پشت آن چیست، و چگونه مطمئن شوید که ضمانتنامه شما واقعی است. این متن برای خریداران خارجی نوشته شده که پیش از ساخته شدن خانه، مبلغ را بهصورت مرحلهای پرداخت میکنند.
خلاصه سریع
- ضمانتنامه بانکی هر euro را که پیش از ساخته شدن خانه پرداخت میکنید، به شما بازمیگرداند.
- این طبق Law 57/1968 و Law 20/2015 قانون است.
- اگر سازنده ورشکست شود، بانک یا شرکت بیمه مبلغ شما را همراه با سود بازپرداخت میکند.
- هرگز تا زمانی که یک وکیل مستقل ضمانتنامه معتبر را تأیید نکرده، بیعانه پرداخت نکنید.
ضمانتنامه بانکی چیست؟
ضمانتنامه بانکی (aval bancario - یک تعهد قانونی از سوی بانک یا شرکت بیمه) یک تعهد الزامآور است. یعنی این: اگر سازنده نتواند خانه شما را تکمیل و تحویل دهد، بانک هر euro را که در طول ساخت پرداخت کردهاید، بهعلاوه سود، به شما بازمیگرداند.
وقتی پیشخرید میکنید، مبلغ را مرحلهای میپردازید. یک بیعانه، سپس پرداختها همزمان با پیشرفت ساخت، و در پایان باقیمانده مبلغ. ضمانتنامه همه آن پرداختهای مرحلهای را پوشش میدهد. اگر پروژه به مشکل بخورد، این تکیهگاه امن شماست.
خلاصهاش این است: بدون ضمانتنامه بانکی، هیچ محافظتی ندارید. پول شما در معرض خطر خواهد بود و هیچ پشتوانهای نخواهید داشت.
چرا پیشخرید به این محافظت نیاز دارد
خرید پیشفروش مزایای واقعی دارد. قیمت آن اغلب از یک خانه تکمیلشده کمتر است. شما یک ملک کاملاً نوساز میگیرید که مطابق استانداردهای مدرن ساخته شده و گاهی هم میتوانید برخی نازککاریها را انتخاب کنید. در Costa del Sol، پیشخرید یکی از محبوبترین روشهای خرید است.
اما یک ریسک بزرگ وجود دارد. شما برای چیزی پول میپردازید که هنوز وجود ندارد. بین اولین پرداخت شما و تحویل کلیدها، ماهها و گاهی سالها میگذرد. در این مدت، ممکن است اوضاع خراب شود.
بدترین حالت، اعسار یا ورشکستگی سازنده است. اگر سازنده پیش از اتمام کار ورشکست شود، ممکن است پول شما ناپدید شود. در جریان بحران 2008، هزاران خریدار خارجی به همین شکل بیعانهها و پرداختهای مرحلهای خود را از دست دادند. بعضیها بیش از یک دهه جنگیدند تا پولشان را پس بگیرند. ضمانتنامه بانکی برای این وجود دارد که چنین اتفاقی دیگر برای شما نیفتد.
قانون: Law 57/1968 و Law 20/2015
برای درک نکات اصلی لازم نیست وکیل باشید. اینها به زبان ساده هستند.
Law 57/1968
قانون اصلی. این قانون سازندگان را مجبور میکرد که هر پرداخت پیشاپیش خریداران را تضمین کنند. پول باید به یک حساب جداگانه و محافظتشده واریز میشد. اگر خانه تحویل داده نمیشد، خریدار پولش را پس میگرفت.
Law 20/2015 (لازمالاجرا از January 2016)
این قانون، قوانین را جایگزین و بهروزرسانی کرد. حمایت ضعیفتر نشد، بلکه قویتر شد. قوانین جدید در قانون ساختمان Spain (Ley de Ordenación de la Edificación، یا LOE) قرار دارند.
تغییر بزرگ در 2015 این بود: بانکی که پول را نگه میدارد حالا بهطور مشترک مسئول است. اگر یک بانک به سازنده اجازه دهد که سپردههای خریداران را به حسابی بدون ضمانتنامه واریز کند، میتوان بانک را مجبور به بازپرداخت پول شما کرد. این باعث میشود بانک فقط یک دارنده منفعل حساب نباشد، بلکه «نگهبان» پول شما باشد.
نکته کلیدی: طبق Law 20/2015، دو طرف در قبال سپرده شما مسئول هستند. سازنده باید ضمانتنامه را فراهم کند. بانک باید مطمئن شود که این ضمانتنامه وجود دارد. اگر هر کدام کوتاهی کنند، شما ادعای بسیار محکمی دارید.
دادگاه عالی Spain بارها و بارها از خریداران حمایت کرده است. حتی تا اواخر 2025 نیز تأیید کرده که بانکها باید سپردهها را بهطور کامل، همراه با سود، بازپرداخت کنند؛ حتی در مواردی که پرداختها از طریق واسطه انجام شده و حتی وقتی هیچ گواهی فردیای هرگز صادر نشده است. این حمایت بهعنوان موضوعی مربوط به نظم عمومی تلقی میشود. یعنی نمیتوان آن را با امضا کنار گذاشت یا تضعیف کرد.
ضمانتنامه بانکی چگونه کار میکند، مرحلهبهمرحله
این چرخه کامل یک ضمانتنامه در یک خرید معمولی پیشفروش است.
- شما قرارداد خرید را امضا میکنید. باید در آن ذکر شده باشد که تمام پرداختهای شما طبق Law 20/2015 تضمین شدهاند.
- شما به یک حساب ویژه پرداخت میکنید. پول شما به یک حساب اختصاصی و جداگانه برای پروژه واریز میشود. هرگز به حساب عمومی سازنده نه.
- شما یک گواهی ضمانتنامه دریافت میکنید. بانک یا شرکت بیمه سندی صادر میکند که مبالغ دقیقی را که پرداخت کردهاید پوشش میدهد. از همه نسخهها نگهداری کنید.
- ساخت پیش میرود. شما هر پرداخت مرحلهای را انجام میدهید. هر کدام باید تحت پوشش ضمانتنامه باشد.
- دو پایان ممکن وجود دارد. اگر خانه تکمیل و همراه با First Occupation Licence تحویل شود، ضمانتنامه پایان مییابد. اگر سازنده نتواند تحویل دهد، شما بازپرداخت کامل بهعلاوه سود را از بانک مطالبه میکنید.
ضمانتنامه باید چه چیزهایی را شامل شود
از وکیل خود بخواهید پیش از هرگونه پرداخت، هر یک از این موارد را تأیید کند.
- نام بانک یا شرکت بیمهای که ضمانتنامه را ارائه میکند.
- پروژه و واحد مشخص شما.
- مبالغ دقیق تحت پوشش، مطابق با آنچه واقعاً پرداخت میکنید.
- سود قانونی از تاریخ هر پرداخت.
- بیانیهای روشن مبنی بر اینکه این مورد تحت Law 20/2015 / Law 57/1968 قرار میگیرد.
بیایید برایش عدد و رقم بگذاریم. فرض کنید قیمت یک آپارتمان پیشفروش برابر باشد با 500.000 euros . یک برنامه معمول ممکن است اینطور باشد.
مثال کاربردی: آپارتمان پیشفروش 500.000 euros
- 10.000 euros - بیعانه رزرو (تضمینشده)
- 150.000 euros - هنگام امضای قرارداد، 30% (تضمینشده)
- 100.000 euros - پرداختهای مرحلهای در طول ساخت (تضمینشده)
- 240.000 euros - مانده در زمان تکمیل (پرداخت در دفتر اسناد رسمی)
در این مثال، حدود 260.000 euros پیش از آنکه خانه وجود خارجی داشته باشد پرداخت میشود. تمام این مبلغ باید پشتوانه یک ضمانتنامه بانکی معتبر را داشته باشد. اگر نداشته باشد، شما در معرض ریسک هستید.
ضمانتنامههای فردی در برابر جمعی
ممکن است این دو اصطلاح را بشنوید. تفاوتشان این است.
ضمانتنامه فردی
گواهیای که برای شما، برای واحد شما و برای پرداختهای شما صادر میشود. این پاکترین و امنترین شکل است. استاندارد طلایی.
ضمانتنامه جمعی (پوششی)
یک بیمهنامه که کل پروژه را پوشش میدهد. دادگاههای اسپانیا تأیید کردهاند که این نوع همچنان بهطور کامل از شما محافظت میکند، حتی اگر هرگز گواهی فردی دریافت نکرده باشید، به شرطی که بیمهنامه جمعی معتبر باشد.
هر کدام از این دو نوع میتوانند از شما محافظت کنند. اما داشتن یک گواهی فردی در دستتان استاندارد طلایی است. همیشه درخواستش را بکنید.
اگر سازنده ورشکست شود چه میشود؟
اینجاست که ضمانتنامه واقعاً ارزش خودش را نشان میدهد. اگر سازنده ورشکسته شود و نتواند خانه شما را تکمیل کند، پولتان را از دست نمیدهید.
شما، یا وکیلتان، علیه بانک یا شرکت بیمهای که ضمانتنامه را صادر کرده مطالبه مطرح میکنید. آنها باید کل مبلغی را که پرداخت کردهاید، بهعلاوه سود قانونی از تاریخ هر پرداخت، به شما بازگردانند. دیوان عالی تأیید کرده که این موضوع حتی وقتی سازنده دیگر هیچ پولی ندارد نیز صدق میکند. تمام هدف همین است: ضامن جای سازنده شکستخورده را میگیرد.
برای مطالبه، این مدارک را از همان روز اول در جای امن نگه دارید:
- قراردادهای رزرو و خرید شما.
- مدرک همه پرداختها (حوالههای بانکی و رسیدها).
- گواهی ضمانتنامه یا متنی که به یک بیمهنامه جمعی اشاره میکند.
- هر ایمیل یا فاکتوری از طرف واسطههای دخیل در معامله.
نکته اضافی: حتی اگر سالها پیش خرید کردهاید و بدون ضمانتنامه پول از دست دادهاید، ممکن است همچنان بتوانید علیه بانکی که حساب سازنده را نگه میداشته مطالبه مطرح کنید. دادگاههای اسپانیا در بسیاری از این پروندهها بانکها را بهطور مشترک مسئول دانستهاند. ارزشش را دارد که از یک وکیل متخصص بخواهید مدارک قدیمیتان را بررسی کند.
نشانههای خطر و کلاهبرداریهایی که باید از آنها دوری کنید
بیشتر سازندگان در Costa del Sol صادق هستند. اما این نشانههای هشدار باید همیشه شما را وادار به توقف و بررسی کنند.
- هیچ اشارهای به ضمانتنامه در قرارداد نشده است. تا وقتی بهصورت مکتوب اصلاح نشده، کنار بکشید.
- به حساب ما واریز کنید، ضمانتنامه بعداً میآید. هرگز پیش از تأیید ضمانتنامه پرداخت نکنید. «بعداً» اغلب یعنی «هیچوقت».
- فشار برای رد کردن بررسیها. عجله برای امضا یک ترفند کلاسیک است. وقت خودتان را بگذارید.
- وکیل خود سازنده همهچیز را تأیید میکند. آن وکیل برای فروشنده کار میکند. شما به وکیل مستقل خودتان نیاز دارید تا تأیید کند ضمانتنامه واقعی است.
- پرداختها به یک حساب عمومی یا شخصی. طبق قانون، پول شما باید به یک حساب اختصاصی و جداگانه واریز شود.
اینجاست که تیم درست از شما محافظت میکند. در Spain Developments، ما فقط با وکلای مستقل اسپانیایی کار میکنیم، نه هرگز با وکیل سازنده. پیش از آنکه حتی یک euro منتقل کنید، وکیل شما تأیید میکند که ضمانتنامه بانکی معتبر است و پرداختهای شما را پوشش میدهد. بهعنوان نماینده خریدار که حقالزحمهاش را سازنده میپردازد، نقش ما این است که در تمام مراحل ساخت از پول شما محافظت کنیم.
حرف آخر
ضمانتنامه بانکی هنگام خرید ملک پیشفروش در اسپانیا سپر شماست. به لطف Law 57/1968 و Law 20/2015، سازنده باید آن را ارائه کند و بانک هم باید مطمئن شود که وجود دارد. اگر پروژه شکست بخورد، پولتان را با سود پس میگیرید، حتی اگر سازنده ورشکست شود.
قانون طلایی ساده است. هرگز تا زمانی که یک وکیل مستقل تأیید نکرده باشد که یک ضمانتنامه بانکی معتبر برقرار است، ودیعه خرید خارج از طرح پرداخت نکنید. اگر در حال خرید یک ملک نوساز در Costa del Sol هستید، Spain Developments میتواند شما را به یک وکیل مستقل متصل کند که دقیقاً پیش از آنکه متعهد شوید، همین مورد را بررسی میکند.
نوشتهشده توسط
Samuel Sprenar
