Asuntokaupan viimeistely Espanjassa: escritura

Tämä opas on ulkomaisille ostajille, jotka ovat saavuttamassa Costa del Solilla ostamisen viimeisen vaiheen. Opit, mitä tapahtuu valmistumispäivänä, mitä notaari tekee ja miten saat avaimet. Lopuksi tiedät tarkalleen, miten saat kaiken päätökseen turvallisesti, jopa ulkomailta käsin.

Nopea yhteenveto:a0Valmistumispäivä on päivä, jolloin allekirjoitata0escrituraa0(kauppakirjan) notaarilla, maksat loppusumman ja saat avaimet. Uudiskohteessa valmistuminen tapahtuu, kun Licence of First Occupation on myönnetty, ja maksat jäljellä olevan 60% to 80% osuuden (noin 350.000 euroa 500.000 euron kodista) vaiheittaisten, pankkitakausten suojaamien rakennusmaksujesi jälkeen. Jälleenmyyntikohteessa maksat päivänä noin 90%. Notaari on puolueeton, joten tarvitset silti oman riippumattoman lakimiehen. Sinun ei tarvitse lentää Espanjaan: valtakirjalla lakimiehesi voi allekirjoittaa puolestasi. Varo väärennettyjä "uusia pankkitietoja" sisältäviä sähköposteja valmistumisviikolla.

Tärkeät luvut:

• 60% to 80%a0loppusumma maksettavana uudiskohteen valmistumisessa (noin 350.000 euroa 500.000:sta).
• Alle 1 tuntia0itse allekirjoitukseen.
• 30 päivääa0kauppaveron maksamiseen.
• 0 matkaaa0tarvitaan valtakirjalla.

Mitä opit

• Mikä valmistumispäivä on
• Mitä notaari tekee (ja ei tee)
• Mitä päivänä tapahtuu, vaihe vaiheelta
• Miten maksat loppusumman
• Uudiskohteen valmistuminen on erilainen
• Avainten luovutus: mitä kerätä mukaan
• Mitä tehdä ensimmäisten 30 päivän aikana
• Riskit ja miten pysyt turvassa

Mikä valmistumispäivä on

Valmistuminen on viimeinen vaihe. Allekirjoitata0escrituraa0(julkisen omistuskirjan) notaarin edessä, maksat loppuosan hinnasta ja saat avaimet. Siitä hetkestä lähtien koti on laillisesti sinun.

a0uudiskohde, valmistuminen käynnistyy, kun kaupungintalo myöntääa0Licence of First Occupationa0rakennusvaiheen lopussa. Siihen mennessä olet jo maksanut vaiheittaiset, pankkitakausten suojaamat eräsi (noin 20% to 40% hinnasta, usein noin 30%), joten päivänä maksat jäljellä olevan 60% to 80% loppusumman. a0jälleenmyyntikohde, valmistuminen tapahtuu yleensäa0noin 4 to 8 viikkoaa0sen jälkeen kun allekirjoitata0contrato de arras, ja maksat jäljellä olevan 90%. Joka tapauksessa väli antaa lakimiehellesi aikaa viimeistellä tarkistukset ja pankillesi aikaa valmistella varat.

Sinun eia0tarvitsea0olla Espanjassa tätä varten. Jos et voi matkustaa, lakimiehesi allekirjoittaa puolestasi valtakirjalla (asiakirja, joka antaa lakimiehellesi oikeuden toimia puolestasi). Monet ulkomaiset ostajat saattavat kaupan päätökseen kotoa käsin tällä tavalla.

Escritura on koko kaupan tärkein asiakirja. Se todistaa, että omistat kodin. Säilytä se turvallisesti.

Mitä notaari tekee (ja ei tee)

Tämä osa hämmentää monia ostajia. Notaari (notario) on julkinen virkamies, jonka valtio maksaa. Notaari ona0puolueeton. Hän ei työskentele sinulle, eikä myyjälle.

Mitä notaari tekee

• Lukee kauppakirjan ääneen ja tarkistaa molempien osapuolten henkilöllisyydet
• Vahvistaa, että kiinteistö voidaan myydä laillisesti
• Vahvistaa, että rahat ovat olemassa ja kauppakirja on oikein
• Leimaa kauppakirjan ja lähettää ilmoituksen kiinteistörekisteriin

Mitä notaari ei tee

• Suojaa etujasi - se on lakimiehesi tehtävä
• Tarkista puolestasi piileviä velkoja tai kaavoitusongelmia - lakimiehesi tekee sen ennen päivää

Siksi tarvitset yhä oman riippumattoman lakimiehen. Notaari tekee toimituksesta virallisen. Lakimiehesi varmistaa, että kauppa on sinulle turvallinen.

Bonustippi:a0Espanjassa ostaja voi yleensä valita notaarin. Lakimiehesi järjestää hyvän notaarin. Notaaripalkkiot on säädetty lailla - varaa budjettiin noina00.5% to 1%a0hinnasta.

Mitä päivänä tapahtuu, vaihe vaiheelta

Valmistumispäivä noudattaa selkeää kaavaa. Tässä on, mitä odottaa:

1. Kaikki kokoontuvat.a0Notaarin toimistolla: sinä (tai lakimiehesi), myyjä, molemmat lakimiehet ja usein välittäjä.
2. Notaari lukee escrituran.a0Ääneen, selittäen ehdot. Voit esittää kysymyksiä milloin tahansa.
3. Vahvistat tiedot.a0Nimet, kiinteistön kuvaus, hinta ja se, ettei kotiin ole jäänyt velkoja.
4. Maksat loppusumman.a0Loppuosa hinnasta, ja lisäksi myyjä luovuttaa sen, mitä on maksettava.
5. Molemmat osapuolet allekirjoittavat.a0Notaari todistaa allekirjoitukset ja leimaa kauppakirjan.
6. Myyjä luovuttaa sinulle avaimet.a0Koti on nyt sinun.
7. Notaari lähettää ilmoituksen.a0Kiinteistörekisteriin ja antaa sinulle oikeaksi todistetun kopion kauppakirjasta.

Koko allekirjoitus kestää yleensä alle tunnin. Vaikea työ tehtiin jo aiemmin, lakimiehesi toimesta.

Todellinen esimerkki.a0Saat kaupan päätökseen 500.000 euron uudiskohteesta. Lakimiehesi on jo tarkistanut luvan ja velat. Notaarilla maksat loppusumman, allekirjoitat escrituran ja kävelet ulos avainten kanssa. Jos käytit valtakirjaa, lakimiehesi tekee kaiken tämän ja toimittaa avaimet sinulle kuriirilla.

Bonustippi:a0Varaa notaari-aika ajoissa. Kesällä ja vuoden lopussa notaarien kalenterit täyttyvät nopeasti. Myöhäinen aika voi siirtää koko valmistumisesi.

Miten maksat loppusumman

Maksat loppuosan hinnasta päivänä turvallisella tavalla. Kuinka paljon "loppuosa" on, riippuu siitä, mitä ostit. a0uudiskohdea0se ona060% to 80% loppusummaa0joka jää jäljelle vaiheittaisten rakennusmaksujesi jälkeen - noin 350.000 euroa 500.000 euron kodista. a0jälleenmyyntikohdea0se on noina090%a0- noin 450.000 euroa - koska maksoit vain 10% arras-maksun. Kaksi yleistä tapaa ovat samat molemmissa:

• Aa0pankkivekselia0(Espanjalaisen pankin takaama sekki). Myyjä tai rakennuttaja saa varmasti maksun, ja sinä säilytät hallinnan siihen asti, kunnes allekirjoitat.
• Välitöna0pankkisiirtoa0joka kirjautuu samana päivänä.

Käteistä ei käytetä kauppahinnan maksamiseen. Espanjan rahanpesun vastaiset säännöt edellyttävät jäljitettävää maksua. Asianajajasi järjestää oikean maksutavan.

Jos lähetät rahaa toisessa valuutassa - punnissa, kruunuissa, złotyissa tai missä tahansa euroalueen ulkopuolisessa valuutassa - suunnittele etukäteen. Valuuttakurssi voi muuttua sopimuksen ja kaupanteon välillä.

Varoitus:a0Valuuttariski on todellinen. 500.000 euros asunnon ostossa pieni kurssimuutos voi muuttaa kustannuksiasi tuhansilla. Valuuttavälittäjä voi lukita kurssin, jotta sovittu hinta on myös se hinta, jonka maksat. Älä jätä tätä sattuman varaan kaupantekoviikolla.

Uudiskohteen kaupanteko: ensiasumislupa

Uuden rakennuskohteen kaupanteossa on kaksi lisäasiakirjaa, joita jälleenmyyntikohteessa ei ole. Asianajajasi on varmistettava ne ennen kaupantekoa:

• a0certificado final de obraa0(rakennuksen valmistumistodistus). Tämä todistaa, että rakennus valmistui suunnitelmien mukaisesti.
• a0licencia de primera ocupacióna0(ensiasumislupa, eli LFO). Kaupungintalo myöntää sen rakentamisen lopussa. Se vahvistaa, että kodissa on laillista asua, se käynnistää kaupanteon, ja tarvitset sen veden ja sähkön kytkemiseen.

Tämä on tärkeää:a0rakennuttaja ei voi pakottaa sinua tekemään kauppaa ilman ensiasumislupaa.a0Jos se puuttuu, älä allekirjoita.

Tarkista myös rakennusaikana maksamillesi rahoille annettu pankkitakaus. Lain mukaan (Law 57/1968, Ley 20/2015) erissä maksettujen maksujesi on oltava suojattuja kaupantekoon asti.

Todellinen esimerkki.a0Kun kyseessä on 500.000 euros uudiskohde, olet jo maksanut varausmaksun ja rakennusaikaiset erät - yhteensä noin 30 %, eli noin 150.000 euros, ja jokainen euro on pankkitakauksen piirissä. Kun LFO on myönnetty, asianajajasi varmistaa, että kolme asiaa ovat kunnossa, sitten maksat jäljellä olevan 60 %:n–80 %:n osuuden ja saat avaimet:

• Jo maksettu:a0noin 150.000 euros erissä rakennusaikana (noin 30 %, pankkitakauksella)
• Maksettava nyt notaarilla:a0noin 350.000 euros loppusumma (noin 70 %)
• Vaaditaan ensin:a0LFO myönnettynä, valmistumistodistus kunnossa ja aiemmat maksut taattuina

Jälleenmyyntikohde on yksinkertaisempi: ei ole LFO:ta eikä rakennusaikaisia eriä, joten maksat vain jäljellä olevan 90 %:n (noin 450.000 euros) notaarilla.

Spain Developmentsilla tarkistamme jokaisen uudiskohteen LFO:n, valmistumistodistuksen ja pankkitakauksen, jotta et koskaan tee kauppaa kodista, joka ei ole laillinen ja valmis. Olemme riippumaton ostajan edustaja, rakennuttaja maksaa palkkiomme, etkä sinä maksa ostajan palkkiota. Ota rohkeasti yhteyttä, jos haluat meidän tarkistavan tämän puolestasi.

Avainten luovutus: mitä kerätä mukaan

Avaimet luovutetaan heti allekirjoittamisen jälkeen. Älä kiirehdi tätä vaihetta. Kerää kaikki ja tarkista ne kirjallista listaa vasten:

• Kaikki pääoven avaimet (jokainen kappale).
• Autotallin tai pysäköintipaikan kaukosäädin.
• Varaston (trastero) avain.
• Postilaatikon avain.
• Yhteisten tilojen ovien avaimet ja koodit (portti, uima-allas, kuntosali).
• Hälytyskoodit tai avainlätkät.
• Uudiskohteessa: takuuasiakirjat ja ohjekirjat lämmitykselle, ilmastoinnille ja mahdollisille älyjärjestelmille.

Pyydä myyjää tai rakennuttajaa allekirjoittamaan yksinkertainen luettelo siitä, mitä sait. Jälleenmyyntiasunnoissa on järkevää vaihtaa pääoven lukot kaupanteon jälkeen. Et voi tietää, kuinka monta avainkopiota on olemassa.

Bonustippi:a0Uudiskohteessa tee puutelistatarkastus. Sinulla on luovutuksen jälkeen aikaa ilmoittaa löytämistäsi vioista - pienistä viimeistelyongelmista, jotka rakennuttajan pitäisi korjata. Kirjaa ne ylös ja lähetä ne nopeasti.

Mitä tehdä ensimmäisten 30 päivän aikana

Muutama asia on hoidettava pian avainten saamisen jälkeen. Asianajajasi taia0gestora0(hallinnollinen asioidenhoitaja) voi hoitaa niistä suurimman osan:

• Maksa varainsiirtovero 30 päivän kuluessa.a0Uudiskohde: 10 % IVA (ALV) maksetaan rakennuttajalle kaupanteon yhteydessä, plus noin 1.2 % AJD (leimavero). Jälleenmyynti: 7 % ITP (varainsiirtovero).
• Rekisteröi kauppakirjaa0kiinteistörekisteriin, jotta nimesi merkitään omistajaksi.
• Siirrä liittymäta0(vesi, sähkö, internet) omiin nimiisi.
• Ilmoita taloyhtiöllea0että olet uusi omistaja.
• Hanki kotivakuutusa0siitä päivästä alkaen, kun saat avaimet.
• Rekisteröidy padróniina0kaupungintalolla, jos aiot asua siellä.

Todellinen esimerkki.a0Tässä on tärkein vero, joka erääntyy pian kaupanteon jälkeen 500.000 euros kodista, tyypistä riippuen. Pidä nämä rahat valmiina - ne ovat osa 12 %:n–14 %:n lisäkuluja, eivät yllätys:

Uudiskohde

1.2 % AJD (leimavero), erääntyy noin kaupanteon aikaan:a06.000 euros.

Jälleenmyynti

7 % ITP (varainsiirtovero), erääntyy 30 päivän kuluessa:a035.000 euros.

Riskit ja miten pysyt turvassa

Ole rehellinen siitä, mikä voi mennä pieleen, ja varaudu siihen:

• Ei ensiasumislupaa (uudiskohde).a0Älä koskaan tee kauppaa uudiskohteesta ilman sitä. Rakennuttaja ei voi pakottaa sinua, ja juuri se käynnistää loppusumman maksun.
• Pankkitakausta ei noudateta (uudiskohde).a0Varmista, että rakennusaikana maksamasi erät hyvitetään kaupanteossa. Asianajajasi tarkistaa tämän takausta vasten.
• Piilevät velat (jälleenmyynti).a0Pyydä taloyhtiöltä todistus, joka osoittaa nollavelan, sekä todiste siitä, että IBI (paikallinen kiinteistövero) ja liittymämaksut on maksettu. Asianajajasi tarkistaa tämän.
• Rahat lähetetty väärälle tilille.a0Maksa vain tilille, jonka asianajajasi on vahvistanut. Varo väärennettyjä sähköposteja, joissa on abpäivitetyt pankkitiedotbb - tunnettu huijaus.
• Valuuttatappio.a0Lukitse kurssi välittäjän kanssa ennen kaupantekoviikkoa.
• Puuttuvat avaimet tai pääsykoodit.a0Hanki allekirjoitettu luettelo. Vaihda jälleenmyyntikohteen lukot.
• Kiinteistö ei ole sovitun mukainen.a0Tee lopputarkastus (uudiskohteessa puutelistatarkastus) ennen allekirjoittamista. Jos jokin on pielessä, voit pidättää varoja tai kieltäytyä kaupanteosta, kunnes asia on korjattu.

Vaara:a0Yksi yleinen petos kohdistuu kaupantekoviikkoon. Joku lähettää sinulle sähköpostitse auudetbb pankkitiedot maksua varten. Vahvista tili aina puhelimitse asianajajasi kanssa käyttäen numeroa, johon jo luotat. Älä koskaan toimi pelkästään sähköpostissa annettujen pankkitietojen perusteella.

Haluatko, että kaupantekosi hoidetaan alusta loppuun? Me hoidamme notaarin, luvat, nollavelkatarkistukset ja avainten luovutuksen, vaikka et voisi lentää paikalle, eikä ostajalle tule palkkiota. Ota rohkeasti yhteyttä Spain Developmentsiin.

Yhteenveto

Kaupan loppuunsaattaminen on päivä, jolloin ostoksestasi tulee totta: allekirjoitat escrituran, maksat loppusumman ja saat avaimet. Uudiskohteessa loppuunsaattaminen tapahtuu Licence of First Occupationin jälkeen, ja maksat jäljellä olevan 60–80 %:n osuuden (noin 350.000 euroa 500.000 euron kodista) aiemmin erissä maksettujen, pankkitakauksella turvattujen rakennusmaksujen lisäksi. Jälleenmyyntikohteessa maksat noin 90 % samana päivänä. Käytä omaa riippumatonta lakimiestäsi, varmista luvat ja pankkitakaus ja maksa vain tilille, jonka olet itse varmistanut. 500.000 euron kodissa huolellinen loppuunsaattaminen muuttaa kuukausien työn turvalliseksi, omaksi kodiksi. Spain Developmentsilla hoidamme loppuunsaattamisen alusta loppuun, myös ulkomailta käsin, ilman ostajalle tulevaa maksua. Kun olet valmis, ota meihin rohkeasti yhteyttä.