Due diligence -tarkistukset ennen ostamista Espanjassa

Asunnon ostaminen Costa del Solilta on suuri askel, usein toisesta maasta käsin. Tämä opas näyttää, mitkä oikeudelliset tarkistukset suojaavat rahojasi ennen kuin allekirjoitat. Opit, mitä pitää tarkistaa, kuka sen tekee, mitä se maksaa ja mitkä ovat riskit, jos tarkistus jätetään tekemättä. Se on kirjoitettu ulkomaisille uudiskohteen ostajille.

Nopea yhteenveto

• Due diligence on kiinteistön täydellinen oikeudellinen tarkistus ennen ostoa.
• Espanjassa pätee periaate 22ostaja varokoon22, joten ongelmat siirtyvät sinun vastuullesi allekirjoituksen jälkeen.
• Se kestää yleensä 5–15 työpäivää ja kuuluu asianajajan 1 %:n palkkioon.
• Tee se aina ennen allekirjoittamista tai maksamista, ja käytä aina riippumatonta asianajajaa.

Mitä due diligence tarkoittaa?

Due diligence on kiinteistön täydellinen oikeudellinen tarkistus ennen ostoa. Riippumaton asianajajasi tekee sen. Tavoite on yksinkertainen: varmistaa, että asunto on oikeudellisesti kunnossa, velaton, asianmukaisesti rakennettu ja turvallinen ostaa.

Espanjan kiinteistökaupassa pätee 22ostaja varokoon22 -periaate. Kun kauppa on saatettu päätökseen, mistä tahansa piilevästä ongelmasta tulee sinun ongelmasi, vaikka et olisi tiennyt siitä. Due diligence on tapa löytää nämä ongelmat etukäteen, silloin kun voit vielä vetäytyä kaupasta.

Miksi due diligence on Espanjassa niin tärkeä

Joissakin maissa järjestelmä suojaa ostajaa. Espanja on erilainen. Täällä vastuu on sinulla ja asianajajallasi tarkistaa kaikki ennen allekirjoittamista. Kaupan päättämisen jälkeen on liian myöhäistä.

Ulkomaiset ostajat kohtaavat lisäriskejä. Et ehkä tunne Espanjassa yleisiä paikallisia ongelmia. Saatat olla ostamassa lyhyen matkan aikana, rakastuneena näkymään ja paineen alla tehdä päätös. Juuri silloin virheitä tapahtuu.

Näitä ongelmia due diligence on suunniteltu havaitsemaan.

• Piilevät velat.26nbsp;Maksamattomat verot, yhteisömaksut ja käyttölaskut pysyvät kiinteistön rasitteena, eivät myyjän. Jos jätät tarkistuksen väliin, perit ne.
• Luvattomat rakennustyöt.26nbsp;Lisähuoneet, uima-allas, terassi tai autotalli, jotka on rakennettu ilman lupaa. Näistä voi seurata sakkoja tai jopa purkumääräys.
• Kaavoitusongelmat.26nbsp;Asunto, joka on rakennettu kaavamääräysten vastaisesti, mikä voi rajoittaa sen käyttöä tai heikentää jälleenmyyntiä.
• Väärä koko tai rajat.26nbsp;Jos todellinen kiinteistö ei vastaa virallisia tietoja, sen rekisteröinti tai jälleenmyynti voi olla vaikeaa.

Täydellinen due diligence -tarkistuslista

Tässä on, mitä asianmukainen oikeudellinen tarkistus kattaa. Pyydä asianajajaasi vahvistamaan jokainen kohta kirjallisesti.

1. Maanmittaus- ja kiinteistörekisterin tarkistus (nota simple).26nbsp;Vahvistaa todellisen omistajan ja näyttää mahdolliset kiinnitykset, ulosmittaukset tai rasitteet. Nota simple on virallinen ote kiinteistörekisteristä (Registro de la Propiedad).
2. Katastritarkistus.26nbsp;Vahvistaa, että kiinteistön koko ja pohjaratkaisu verorekisterissä (Catastro) vastaavat todellisuutta.
3. Rekisteri vs. katastri vs. todellisuus.26nbsp;Oikeudellisten tietojen, verotietojen ja itse asunnon on kaikkien vastattava toisiaan.
4. Kaupunkisuunnittelu ja kaavoitus.26nbsp;Vahvistaa, että kiinteistö noudattaa paikallisia rakennusmääräyksiä eikä siihen kohdistu seuraamusmenettelyjä.
5. Luvat.26nbsp;Vahvistaa voimassa olevan rakennusluvan sekä ensimmäisen käyttöönottoluvan (Licencia de Primera Ocupación26nbsp;- luvan asua siellä laillisesti ja liittää palvelut käyttöön).
6. Velat ja laskut.26nbsp;Tarkistaa maksamattoman IBI:n (kunnallisveron), yhteisömaksut ja käyttölaskut.
7. Asunto-osakeyhteisö / omistajayhteisö.26nbsp;Vahvistaa, että yhteisö (comunidad de propietarios) on hyvin hoidettu, ettei sillä ole suuria velkoja tai oikeusriitoja, ja tarkistaa yhteisön säännöt.
8. Vuokrausasema.26nbsp;Vahvistaa, voiko asunnon vuokrata laillisesti turisteille, jos se on suunnitelmasi.

Lisätarkistukset uudiskohteille ja ennakkomyynnille

Uudiskohteet ja ennakkomyynnissä olevat asunnot vaativat muutaman lisätarkistuksen. Ne suojaavat sinua riskeiltä, jotka liittyvät nimenomaan uuden tai vielä keskeneräisen kiinteistön ostamiseen.

• Rakennuttajayhtiö.26nbsp;Varmista, että rakennuttaja on olemassa, ja tarkista sen taloudellinen tilanne kaupparekisteristä (Registro Mercantil).
• Maanomistus.26nbsp;Varmista, että rakennuttaja todella omistaa maan tai sillä on oikeus rakentaa sille.
• Pankkitakaus.26nbsp;Ennakkomyynnissä varmista, että voimassa oleva pankkitakaus (aval bancario) kattaa jokaisen vaiheittaisen maksun Law 57/1968:n ja Law 20/2015:n mukaisesti. Älä koskaan maksa varausmaksua ilman tätä.
• Yksityiskohtainen erittely.26nbsp;Pyydä tarkat tiedot materiaaleista, pohjaratkaisusta ja varusteista kirjallisesti, jotta rakennuttaja ei voi hiljaa muuttaa niitä tai veloittaa myöhemmin lisää.
• Valmistumispäivä ja viivästyssakot.a0Sopimuksessa pitäisi asettaa selkeä määräaika ja viivästyssakot myöhästymisille.
• 10 vuoden rakennetakuu.a0Espanjan laki edellyttää 10 vuoden takuun rakennuksen rakenteelle.

Huomio okupas-ilmiöstä (valtajat).a0Monet ostajat ovat huolissaan valtaajista. Huoli on ymmärrettävä, mutta todellinen riski aidatulla uudiskohdealueella on hyvin pieni. Nämä kodit ovat asuttuja, hälytysjärjestelmillä suojattuja, ja omistajayhteisö valvoo niitä. Espanjan vuoden 2025 valtaajien vastainen laki (Ley Antiokupas), joka on ollut voimassa huhtikuusta 2025 lähtien, on myös nopeuttanut häätöjä merkittävästi. Poliisi voi poistaa laittomat asukkaat 48 tunnin kuluessa, jos asia havaitaan ajoissa, ja tuomioistuimet käyttävät nyt noin 15 päivän nopeutettua menettelyä. Osa fiksua ostamista on varmistaa, että uusi kotisi on asianmukaisesti suojattu ensimmäisestä päivästä alkaen.

Milloin tämä pitäisi tehdä?

Ennen kuin allekirjoitat mitään sitovaa. Ennen kuin maksat mitään merkittävää summaa. Tämä on Espanjan kiinteistökaupan tärkein ajoitussääntö.

Yksityinen kauppasopimus (contrato de arrasa0- sitova käsirahasopimus) on oikeudellisesti täytäntöönpanokelpoinen. Jos allekirjoitat sen ja sitten peräännyt, vaikka hyvästä syystä, voit menettää käsirahasi. Siksi tarkastukset on tehtävä ensin.

Jos myyjä tai välittäjä painostaa sinua allekirjoittamaan nopeasti, asianajajasi voi lisätä lykkäävän ehdon (condición suspensivaa0- irtautumislauseke). Tämä tekee kaupasta ehdollisen puhtaan due diligence -tuloksen varaan. Jos vakava ongelma ilmenee, voit vetäytyä kaupasta ja pitää rahasi.

Varoitus:a0Painostus tyyliin aballekirjoita tänään tai menetät senbb on klassinen taktiikka. Aito, hyvä kohde on edelleen olemassa asianmukaisen tarkastuksen jälkeenkin. Älä koskaan anna kiireen pakottaa sinua allekirjoittamaan ennen kuin due diligence on tehty.

Kuinka kauan se kestää ja mitä se maksaa

Due diligence kestää yleensäa05–15 työpäivää. Tarkka aika riippuu kohteesta ja siitä, kuinka nopeasti kaupungintalo vastaa.

Kustannus kuuluu osaksi asianajajasi palkkiota, joka on normaalisti noina01% kauppahinnasta plus ALV (IVA 21%). Käytetään oikeaa esimerkkiäa0500.000 euroaa0maksavasta uudiskohteesta.

Esimerkkilaskelma: 500.000 euron uudiskohde

• 5.000 euroaa0- asianajajan palkkio, sisältäen due diligence -tarkastuksen (1%)
• 1.050 euroaa0- ALV (21%)
• Yhteensä: 6.050 euroa

Itse nota simple maksaa vain muutaman euron. Todellinen arvo on asianajajan koulutetussa silmässä, joka lukee kiinteistörekisteriä, katasteria, lupia ja taloyhteisön tilejä kokonaisuutena. 500.000 euron ostokseen verrattuna tämä on pieni raha täydestä mielenrauhasta.

Mitä tapahtuu, jos jätät sen väliin

Nämä riskit eivät ole harvinaisia kauhutarinoita. Niitä tapahtuu usein, etenkin ostajille, jotka etenevät liian nopeasti. Due diligencen ohittaminen voi tarkoittaa:

• Sakkojen maksamista tai purkamisen kohtaamista luvattomien rakennustöiden vuoksi.
• Että et saa asuntolainaa, vakuutusta tai oikeaa rekisteröintiä.
• Jonkun toisen maksamattomien velkojen perimistä.
• Oikeusriitoja naapureiden tai kaupungintalon kanssa.
• Vaikeuksia myydä koti eteenpäin oikeudellisen virheen vuoksi.

Yksikin näistä voi maksaa paljon enemmän kuin asianajajan palkkio, eikä joitakin voi korjata lainkaan.

Etäosto: tarkastusten tekeminen ulkomailta

Sinun ei tarvitse olla Espanjassa due diligenceä varten. Useimmat brittiläiset, irlantilaiset, hollantilaiset, skandinaaviset, saksalaiset, puolalaiset ja tšekkiläiset ostajat hoitavat sen kotoaan käsin.

Riippumaton asianajajasi hankkii rekisteri- ja katasteriotteet, ottaa yhteyttä kaupungintaloon, verotoimistoon ja taloyhteisöön ja raportoi sinulle omalla kielelläsi. Jos et voi matkustaa kaupantekoon, allekirjoitat valtakirjan (poder notariala0- oikeudellinen asiakirja, joka antaa asianajajallesi valtuuden toimia puolestasi), jotta asianajajasi voi allekirjoittaa kauppakirjan puolestasi. Koko tarkastus voidaan tehdä samalla, kun pysyt omassa maassasi.

Tässä oikea tiimi on kaikki kaikessa. Spain Developmentsissa työskentelemme vain riippumattomien espanjalaisten asianajajien kanssa, emme koskaan rakennuttajan asianajajan kanssa. Tämä on tärkeää, koska rakennuttajan asianajajalla on eturistiriita: myyjä maksaa hänelle. Riippumattomalla asianajajalla on velvollisuus ja syy löytää ongelmat ennen kuin niistä tulee sinun ongelmiasi. Rakennuttajan maksamana ostajan edustajana koordinoimme koko due diligence -prosessin, jotta mitään ei jää huomaamatta.

Bonustippi:a0Pyydä asianajajaltasi lopuksi kirjallinen due diligence -raportti. Selkeä yhteenveto siitä, mitä tarkastettiin, mitä löydettiin ja mitä ratkaistiin. Hyvä asianajaja antaa tämän vakiona. Se on myös hyödyllinen todiste tulevaisuutta varten, jos joskus myyt asunnon.

Ennen kuin allekirjoitat: due diligence -tarkistuslista

• Tuore nota simple haettu maanmittaus- ja kiinteistörekisteristä.
• Katasteri, rekisteri ja todellisuus vastaavat toisiaan.
• Rakennuslupa ja ensimmäisen käyttöönoton lupa vahvistettu.
• Ei maksamattomia IBI-, yhteisömaksu- tai käyttölaskuvelkoja.
• Uudiskohteessa, jota myydään suunnitelmien perusteella: voimassa oleva pankkitakaus kattaa jokaisen vaiheittaisen maksun.
• Kirjallinen due diligence -raportti vastaanotettu asianajajaltasi.

Ydinasia

Due diligence on oikeudellinen tarkastus, joka pitää rahasi turvassa Espanjassa. Se vahvistaa todellisen omistajan, löytää piilevät velat, tarkistaa luvat ja varmistaa, että koti on oikeudellisesti puhdas. abOstaja varokoonbb -järjestelmässä se on tärkein suojasi.

Tee aina perusteellinen taustaselvitys ennen kuin allekirjoitat tai maksat, ja käytä aina riippumatonta asianajajaa, älä rakennuttajan omaa. Jos olet ostamassa uudiskohdetta Costa del Solilta, Spain Developments voi järjestää täydellisen, riippumattoman oikeudellisen tarkistuksen, joka hoidetaan omalla kielelläsi alusta loppuun.