Contrat d’achat privé en Espagne : guide du neuf et des arrhes

Ce guide s’adresse aux acheteurs étrangers qui signent un contrat privé d’achat sur la Costa del Sol. La plupart de nos acheteurs acquièrent un programme neuf, nous commençons donc par le contrat dans le neuf et les paiements échelonnés, puis nous expliquons la reventea0contrato de arrasa0comme point de comparaison. Vous découvrirez ce qu’est chaque contrat, les clauses qui protègent votre argent et pourquoi la garantie bancaire est essentielle. À la fin, vous saurez quoi vérifier avant de signer.

Résumé rapide :a0Pour un programme neuf, le contrat privé d’achat est le contrat du promoteur. Vous versez des frais de réservation fixes, puis des paiements échelonnés pendant la construction - généralement 20% à 40% du prix au total avant l’achèvement (souvent autour de 30%) - puis le solde de 60% à 80% à l’achèvement. Chaque euro que vous payez avant la remise des clés doit être protégé par une garantie bancaire obligatoire (Law 57/1968, Ley 20/2015). Une revente est différente : dans ce cas, vous signez una0contrato de arras, payez environ 10%, puis finalisez en quelques semaines. Dans les deux cas, exigez le bon type de contrat et faites-le toujours lire d’abord par votre propre avocat indépendant.

Les chiffres qui comptent :

• 20% à 40%a0échelonnés avant l’achèvement pour un bien neuf acheté sur plan (souvent autour de 30%).
• 6.000 à 10.000 eurosa0frais de réservation typiques dans le neuf.
• 10%a0acompte typique dans la revente (les arras).
• 10 ansa0de garantie structurelle sur un bien neuf.

Ce que vous allez apprendre

• Ce qu’est le contrat privé d’achat
• Le contrat dans le neuf : paiements échelonnés et garantie bancaire
• La différence en revente : les 3 types d’arras
• Combien vous payez, et quand
• Ce que le contrat doit inclure
• Risques, pièges et comment rester en sécurité
• Votre checklist avant signature

Ce qu’est le contrat privé d’achat

Le contrat privé d’achat est l’accord que vous signez avant de passer chez le notaire. Son apparence dépend de ce que vous achetez.

Pour una0programme neuf, il s’agit du contrat privé d’achat du promoteur (souvent appelé PPC). Vous payez des frais de réservation pour retirer le bien du marché, puis des paiements échelonnés pendant la construction, le solde étant payé à l’achèvement. Pour unea0reventea0auprès d’un propriétaire privé, il s’agit généralement d’una0contrato de arrasa0(un contrat d’acompte) : vous payez environ 10% et les deux parties conviennent du prix et de la date de finalisation.

Considérez-le comme le véritable engagement. La réservation bloque le bien pendant quelques jours. Le contrat complet verrouille ensuite la transaction : il fixe le prix, l’échéancier de paiement, la date limite de finalisation et la pénalité si l’une des parties se retire.

Important : ce contrat est contraignant. Une fois que vous signez et payez, vous retirer signifie généralement perdre ce que vous avez versé. Les mots de ce contrat comptent donc plus que presque toute autre étape. Ne signez jamais un contrat que vous n’avez pas entièrement compris.

Conseil bonus :a0Faites toujours lire le contrat par votre propre avocat indépendant avant de signer. Ne signez jamais au bureau du promoteur ou de l’agent immobilier le jour même. Ils travaillent pour le vendeur, pas pour vous.

Le contrat dans le neuf : paiements échelonnés et garantie bancaire

Si vous achetez un programme neuf auprès d’un promoteur, les documents ne relèvent pas d’un arras classique. Vous signez lea0contrat privé d’achat. L’idée est la même - prix, acompte, délai - mais la façon dont vous payez est la différence essentielle.

Voici le parcours sur plan, le scénario principal sur la Costa del Sol :

• Frais de réservation.a0Un montant fixe, généralement 6.000 à 10.000 euros, pour retirer le bien du marché.
• Paiements échelonnés pendant la construction.a0Vous payez des versements à mesure que le bâtiment sort de terre. Au total, ils représentent environa020% à 40% du prix avant l’achèvementa0(souvent autour de 30%). Pour un logement à 500.000 euros, cela représente environ 100.000 à 200.000 euros pendant la construction (30% = 150.000 euros).
• La garantie bancaire.a0Chaque euro que vous payez avant la remise des clésa0doit être protégé par une garantie bancaire ou une assurance obligatoirea0(Law 57/1968, Ley 20/2015). Si le promoteur ne termine pas le projet, vous récupérez votre argent. Ne versez jamais un seul euro à un promoteur sans cela.
• Solde à l’achèvement.a0Lorsque la Licence of First Occupation est accordée, vous payez lesa060% à 80%a0restants chez le notaire lors de l’a0escrituraa0- soit environ 300.000 à 400.000 euros (70% = 350.000 euros).

Un bien neuf bénéficie aussi d’unea0garantie structurelle de 10 ansa0prévue par la loi, ainsi que d’une inspection avant livraison afin que le promoteur corrige les défauts de finition.

Le neuf clé en main est plus simple.a0Si le logement est un bien neuf déjà terminé, vous payez la réservation, puis environ 10% lors du contrat privé, puis le solde à la finalisation dans les semaines qui suivent - mêmes taxes dans le neuf (10% IVA plus environ 1.2% AJD) et même garantie de 10 ans.

Exemple concret.a0Pour un programme neuf sur plan à 500.000 euros, un échéancier peut ressembler à ceci. Chaque euro payé avant la remise des clés est couvert par une garantie bancaire :

• 8.000 eurosa0- frais de réservation (déduits du prix)
• 150.000 eurosa0- paiements échelonnés pendant la construction (environ 30%, garantis par une banque)
• 350.000 eurosa0- solde à l’achèvement (environ 70%), payé chez le notaire

Sans garantie sur ces paiements échelonnés, votre argent est en danger.

Chez Spain Developments, nous travaillons uniquement avec des promoteurs qui fournissent une vraie garantie bancaire, et nos avocats la vérifient pour vous. Nous sommes un agent d’achat indépendant, le promoteur paie nos honoraires, et vous ne payez pas de frais d’acheteur. N’hésitez pas à nous contacter si vous voulez que cela soit vérifié correctement.

Danger :a0Pour un bien neuf, le plus grand risque est de payer un promoteur sans garantie bancaire. Pas de garantie, pas de paiement. Vérifiez aussi les antécédents du promoteur - demandez à voir les logements qu’il a déjà terminés.

La différence en revente : les 3 types d’arras

Si vous achetez une revente auprès d’un propriétaire privé plutôt qu’un programme neuf, le contrat est una0contrato de arras. Le droit espagnol en prévoit trois types. Ils se ressemblent mais les règles sont très différentes. Le contrat doit préciser de quel type il s’agit.

Penitenciales (le mieux pour les acheteurs)

• Vous pouvez vous retirer
• Si vous vous retirez : vous perdez votre acompte
• Si le vendeur se retire : il vous paie le double

Penales (vous restez engagé)

• Pas de sortie simple
• Si vous vous retirez : vous payez une pénalité et pouvez quand même être contraint d’acheter
• Si le vendeur se retire : il paie une pénalité et peut être contraint de vendre

Confirmatorias (le pire pour vous)

• Pas de sortie simple
• L’autre partie peut vous poursuivre pour manquement et dommages-intérêts
• Vous pouvez poursuivre le vendeur pour manquement et dommages-intérêts

Le type le plus courant pour les logements est l’a0arras penitencialesa0(prévu à l’article 1454 du Code civil espagnol). C’est l’option la plus équitable pour un acheteur. Si vous devez vous retirer, votre perte est fixe : seulement l’acompte. Si le vendeur se désiste, il vous paie le double.

Le grand piège :a0si le contrat ne précise pas le type, la loi le traite comme confirmatorias.a0C’est la pire option pour vous. Avec des confirmatorias, l’autre partie peut vous réclamer bien plus que l’acompte. Vérifiez donc toujours que le type est clairement indiqué par écrit.

Danger :a0Ne signez pas un contrat qui ne dit rien sur le type d’arras. ab Silent bb signifie confirmatorias par défaut, et cela vous expose à une réclamation portant sur le prix total. Une seule ligne manquante peut vous coûter des milliers.

Combien vous payez, et quand

C’est ici que le neuf et la revente se séparent nettement.

Pour una0programme neuf (sur plan), vous ne payez pas un acompte unique de 10%. Vous payez des frais de réservation fixes, puis des versements échelonnés totalisanta020% à 40% avant l’achèvement (souvent autour de 30 %), puis le solde de 60 % à 80 % chez le notaire. Sur 500.000 euros, cela représente environ 150.000 euros pendant la construction et 350.000 euros à l’achèvement. Chaque euro versé par étapes est garanti par une banque.

Pour una0revente, l’usage est de verser 10 % du prix au moment des arras. Ce n’est pas une règle légale et c’est négociable, mais 10 % est ce que la plupart des vendeurs particuliers attendent. Vous payez ensuite les 90 % restants chez le notaire le jour de la signature finale.

Quel que soit le montant que vous payez, ce n’est pas un coût supplémentaire. Il est déduit du prix.

Exemple concret - programme neuf. Vous achetez un appartement sur plan à 500.000 euros:

• 8.000 eurosa0- frais de réservation (déduits du prix)
• 150.000 euros - versés par étapes pendant la construction (environ 30 %, garantis par une banque)
• 350.000 euros - solde à l’achèvement (environ 70 %), chez le notaire

Exemple concret - revente. Vous acceptez d’acheter un appartement en revente à 500.000 euros avec arras penitenciales :

• 50.000 euros - dépôt à la signature (10 %)
• 450.000 euros - solde chez le notaire
• 50.000 euros - ce que vous perdez si vous vous désistez
• 100.000 euros - ce que le vendeur vous paie s’il se désiste

Ainsi, les deux parties ont une vraie raison d’aller jusqu’au bout. C’est tout l’intérêt du dépôt.

Conseil bonus : Quel que soit le montant que vous payez, il fait partie du prix d’achat déclaré aux fins fiscales. Sur un bien neuf (le cas principal ici), la taxe est de 10 % IVA (50.000 euros sur 500.000) plus environ 1.2 % AJD (6.000 euros), et non l’ITP. Sur un revente en Andalousie, la taxe est de 7 % ITP (35.000 euros), due après l’achèvement. Prévoyez-le dès maintenant, pas plus tard.

Ce que le contrat doit inclure

Un bon contrat est détaillé. Assurez-vous que le vôtre contient bien tous ces éléments :

• Les parties. Noms complets, numéros de passeport ou de NIE (votre numéro fiscal espagnol).
• Le bien immobilier. Adresse complète, la referencia catastral (la référence cadastrale, un identifiant officiel du bien), et une description claire.
• Le prix. Prix total convenu et modalités de paiement.
• Le calendrier de paiement. Pour un bien neuf, les frais de réservation et chaque versement échelonné avec son déclencheur et son montant. Pour une revente, le dépôt que vous payez maintenant.
• La garantie bancaire (neuf). Un engagement clair indiquant que chaque paiement avant l’achèvement est couvert par une garantie bancaire ou une assurance (Law 57/1968, Ley 20/2015). C’est la clause la plus importante dans un contrat de bien neuf.
• Le type d’arras (revente). Indiqué clairement - vous voulez des penitenciales.
• Le déclencheur et la date limite d’achèvement. Pour un bien neuf, l’achèvement suit la Licence of First Occupation. Pour une revente, une date fixe, généralement 30 à 60 jours, parfois jusqu’à 90.
• Les charges. Toute hypothèque, dette ou restriction sur le bien. Il ne doit plus rien en rester à l’achèvement.
• Qui paie quoi. Notaire, registre foncier et frais fiscaux. Selon la loi et l’usage, l’acheteur paie la plupart des taxes d’achat.
• Clause de désistement. Ce qui se passe si l’une ou l’autre des parties se retire.
• Conditions suspensives. Éléments qui doivent être réunis avant que vous soyez obligé d’acheter - pour un bien neuf, un permis de construire valide et une véritable garantie bancaire ; pour une revente, une nota simple propre (l’extrait du registre foncier qui indique le propriétaire et les éventuelles dettes) et aucun problème d’urbanisme.

Les conditions suspensives sont votre filet de sécurité. Elles vous permettent de vous retirer, et de conserver ce que vous avez payé, si l’avocat découvre un problème sérieux.

Conseil bonus : Demandez à votre avocat d’ajouter une clause qui protège ce que vous avez payé si le bien a des dettes cachées, pas de licence, ou un problème de titre. Un vendeur ou promoteur raisonnable l’acceptera. S’il refuse, c’est un signal d’alerte.

Risques, pièges et comment rester en sécurité

Soyez honnête sur les risques. Voici ceux qui piègent les acheteurs étrangers :

• Promoteur sans garantie bancaire (neuf). C’est de loin le plus grand risque dans un programme neuf. Pas de garantie, pas de paiement.
• Aucun type d’arras nommé (revente). Par défaut, cela devient des confirmatorias et vous expose à une grosse réclamation. Nommez-le toujours.
• Pas de licence ou construction illégale. Certains projets n’ont pas le bon permis. Votre avocat doit confirmer le permis de construire et, pour un bien neuf, que l’achèvement suit la Licence of First Occupation.
• Dettes cachées sur une revente. Des impôts ou charges de copropriété impayés peuvent vous être transférés. Votre avocat vérifie la nota simple.
• Délai trop court. Si vous avez besoin d’un prêt immobilier, assurez-vous que le calendrier d’achèvement laisse le temps à la banque.
• Paiement sur un compte personnel. Payez uniquement sur le compte approprié indiqué dans le contrat, jamais sur le compte privé d’un agent.
• « Accords » verbaux. Un accord oral est difficile à faire appliquer. Obtenez-le toujours par écrit.
• Risque de change. Si vous payez en livres, en couronnes ou en zlotys, le taux peut faire varier le coût de plusieurs milliers sur les paiements échelonnés et à l’achèvement. Un courtier en devises peut bloquer le taux.

Avertissement : Si le vendeur, le promoteur ou l’agent vous presse de signer « aujourd’hui », ralentissez. Une vraie transaction laisse à votre avocat le temps de vérifier le projet et le contrat. La pression est un signe classique de problème.

Votre checklist avant signature

Avant de signer le contrat de vente privé, confirmez que :

• Votre avocat indépendant l’a lu et approuvé.
• Pour un bien neuf, la garantie bancaire sur chaque paiement échelonné est réelle, et l’achèvement est lié à la Licence of First Occupation.
• Pour une revente, le type d’arras est nommé (vous voulez des penitenciales).
• Le prix, le calendrier de paiement et le délai d’achèvement sont corrects.
• Le permis de construire est valide (et pour une revente, la nota simple est propre, sans dettes surprises).
• Les conditions suspensives protègent ce que vous avez payé.
• Vous payez uniquement sur le compte indiqué dans le contrat.

Vous voulez faire vérifier votre contrat avant de signer ? Nous examinons chaque contrat, confirmons la garantie bancaire sur les biens neufs, et ne travaillons qu’avec des promoteurs qui en fournissent une, le tout sans frais pour l’acheteur. N’hésitez pas à parler à Spain Developments.

Conclusion

Le contrat de vente privé est l’étape où votre achat devient réel, donc chaque détail compte. Pour un programme neuf, le contrat fixe vos frais de réservation, vos paiements échelonnés (environ 20% à 40% avant l’achèvement, souvent autour de 30%) et le solde de 60% à 80% chez le notaire - et chaque euro versé avant la remise des clés doit être garanti par une banque. Pour une revente, assurez-vous que le type d’arrhes est bien précisé et que le dépôt est raisonnable. Pour un bien à 500.000 euros, un contrat clair fait toute la différence entre un argent en sécurité et une erreur coûteuse. Chez Spain Developments, nous examinons chaque contrat et ne travaillons qu’avec des promoteurs qui fournissent une véritable garantie bancaire, sans frais pour l’acheteur. Quand vous serez prêt, n’hésitez pas à nous contacter.