בדיקת נאותות של יזם עבור רוכשי דירות על הנייר בספרד

עמוד זה מיועד לקונים בינלאומיים השוקלים בית על הנייר או בית חדש מקבלן ב-Costa del Sol. אתם רוצים לדעת אם היזם בטוח לפני שאתם מעבירים כסף כלשהו. עמוד זה מסביר איך לבדוק יזם, בשפה פשוטה וכנה.

קנייה על הנייר פירושה לשלם עבור בית לפני שהוא הושלם. זו יכולה להיות דרך מצוינת לקנות. זה גם עלול להשתבש אם היזם חלש. החדשות הטובות הן שהחוק הספרדי מגן על הקונים בצורה חזקה, ובדיקה זהירה מסירה את רוב הסיכון.

תשובה מהירה:0אנחנו אומרים לכם בכנות אם היזם מבוסס ומוכח, או חדש לגמרי ועדיין ללא רקורד, ומשתפים כל ניסיון אמיתי שיש לנו. עורך הדין שלכם מאמת משפטית את הרישיונות, הערבות הבנקאית ורישום המקרקעין, ואנחנו יכולים להפנות אתכם לעורך דין עצמאי שעבדנו איתו במשך שנים, אם כי אין חובה להשתמש בשלנו. לפי החוק הספרדי, כל תשלום על הנייר חייב להיות מוגן בערבות בנקאית, כך שגם אם היזם קורס, ניתן להשיב את כספכם.

מי בודק מה, בכנות

חשוב לדייק כאן לגבי התפקידים, כי חלק מהסוכנויות מטשטשות ביניהם. יש כאן שני תפקידים נפרדים, והם מבוצעים על ידי שני אנשים שונים.

אנחנו בודקים את היזם כחברה. המציאות הכנה היא ש-Costa del Sol נמצא בפריחה, ולכן יזמים רבים חדשים, ולחלקם זהו הפרויקט הראשון ממש. יש כמה שמות מבוססים שאנחנו כבר מכירים ועבדנו איתם. התפקיד שלנו הוא לומר לכם בכנות באיזה סוג אתם מתבוננים, וכאשר יש לנו ניסיון אמיתי עם יזם, או שאנחנו מכירים קונים שיש להם כזה, אנחנו משתפים בכך בגלוי, בטוב וברע. כשאין לנו עדיין ניסיון, אנחנו אומרים זאת בפשטות במקום להעמיד פנים.

עורך הדין שלכם מבצע את האימות המשפטי. כך זה עובד בספרד. עורך הדין מאשר באופן רשמי את הרישיונות, הערבות הבנקאית, ורישומי המקרקעין. אנחנו יכולים להפנות אתכם לעורך דין עצמאי שעבדנו איתו במשך שנים ואנו סומכים עליו, אם כי לעולם אינכם מחויבים להשתמש בשלנו.

• אנחנו נותנים לכם את התמונה האנושית, היכן שיש לנו אותה: האם זה יזם מבוסס שאנחנו מכירים, או חדש יותר שעדיין אין לו רקורד.
• עורך הדין שלכם נותן לכם את התמונה המשפטית: האם כל המסמכים תקפים ומסודרים.
• יחד, שתי הבדיקות מכסות גם את המוניטין וגם את הניירת, כך ששום דבר לא נופל בין הכיסאות.

טיפ נוסף:0ברושור יפה לא אומר לכם כלום על יזם. אם יש לו פרויקטים שהושלמו, בקשו לראות אותם ואם אפשר, דברו עם אנשים שכבר קנו. מסירות עבר הן הרמז הטוב ביותר למסירות בעתיד, אם כי ליזם חדש לגמרי ייתכן שעדיין אין כאלה, וגם זה מידע שכדאי לדעת.

הסיכונים האמיתיים בקנייה על הנייר

בואו נהיה כנים לגבי מה שעלול להשתבש. החששות האלה אמיתיים, ומגיע לכם להבין אותם.

הפחד העמוק ביותר נובע מ-2008. כשהשוק קרס, אלפי קונים זרים איבדו את תשלומי הביניים שלהם כי יזמים פשטו רגל באמצע הבנייה. הטראומה הזו עדיין מעצבת עד כמה זהירים קונים מרגישים היום. ההבדל הגדול עכשיו הוא שהחוק הספרדי מחייב שכל תשלום על הנייר יהיה מוגן בערבות בנקאית, כך שגם אם יזם קורס, ניתן להשיב את כספכם. בהמשך נסביר בדיוק איך.

• ליזם עלול להיגמר הכסף במהלך הבנייה, מה שישאיר את הבניין לא גמור ואת התשלומים שלכם בסיכון.
• הבנייה עלולה להתחיל בלי מלוא הרישיונות, ובמקרה הגרוע בית משפט יכול להורות על הריסה.
• חברה לא ישרה שמוכרת על הנייר עלולה לקחת פיקדונות ופשוט להיעלם.

יש גם סיכונים ממש בסוף הבנייה, כשאתם מצפים להיכנס לגור.

• ערבות בנקאית חסרה או לא תקפה משאירה את התשלומים המדורגים שלכם ללא הגנה.
• ללא0Licence of First Occupation, אינכם יכולים לגור בבית באופן חוקי או לחבר תשתיות.
• טקטיקות מכירה לוחצות כמו "מחיר מיוחד רק היום, אחרים מתעניינים" דוחפות אתכם להתחייב לפני שבדקתם משהו.

הנקודה האחרונה הזו ראויה לתשובה ברורה. לחץ אמיתי הוא סימן אזהרה, לא סיבה למהר. בית טוב ויזם אמין עדיין יהיו שם אחרי שעורך הדין שלכם ישלים את הבדיקות.

איך החוק הספרדי מגן על הכסף שלכם

הנה החלק המרגיע, והוא באמת חזק. בספרד יש הגנה משפטית רצינית לקונים על הנייר. ברגע שמבינים אותה, הפחד מאובדן הפיקדון קטן מאוד.

כל תשלום שאתם מבצעים לפני ההשלמה חייב להיות מוגן בערבות בנקאית או בפוליסת ביטוח. זו דרישה של החוק, כך שזה לא נתון לבחירת היזם.

• הגנה זו נובעת מ-0חוק 57/1968, החוק המחייב יזמים להבטיח את תשלומי הקונים, שחוזק על ידיa0חוק 20/2015.
• אם היזם לא מספק את הנכס, אתם זכאים להחזר של 100% מכספכם, בתוספת ריבית חוקית.
• זה לא קשור רק למצב שבו יזם פושט רגל. אם הבנייה חורגת ממועד ההשלמה שנקבע בחוזה שלכם, גם אז יש לכם זכות לקבל את כספכם בחזרה.
• הבנקים שמחזיקים את הכספים נושאים באחריות משותפת, ובית המשפט העליון של ספרד פסק בעקביות לטובת הקונים במקרים האלה.

זה אומר שתשלומי השלבים שלכם לא מרחפים באוויר. הם מגובים בערבות, על פי חוק, כשהבתי המשפט לצידכם. המפתח הוא לוודא שהערבות הזאת אכן קיימת ותקפה, וזה בדיוק מה שעורך הדין שלכם מאשר.

הנה דוגמה פשוטה. לאורך הבנייה אתם משלמים 150.000 euro בתשלומים מדורגים על בית שנמכר על הנייר. בהמשך היזם לא מצליח להשלים את הפרויקט. עם ערבות בנקאית תקפה לפי חוק 57/1968, תוכלו להשיב את 150.000 euro האלה בתוספת ריבית חוקית, והבנק נושא בחלק מהאחריות.

המסמכים המשפטיים שעורך הדין שלכם בודק

עורך הדין שלכם עובד לפי רשימת בדיקה ברורה לפני שאתם נחשפים לכל סיכון. אתם לא צריכים לשנן את המונחים האלה, אבל היכרות איתם עוזרת לכם להרגיש בשליטה.

• הa0licencia de obra, רישיון הבנייה שמאפשר לבנייה להתבצע כחוק.
• שהקרקע היאa0suelo urbano, כלומר שהיא מסווגת כעירונית וניתנת לבנייה, ולא כקרקע מוגנת או כפרית.
• הa0CFO, תעודת סיום העבודות המאשרת שהבניין הושלם כראוי.

עוד כמה מסמכים יושבים בקו הסיום וברישום.

• הa0LFO, רישיון האכלוס הראשון, שמאפשר לכם לגור בבית כחוק ולחבר מים וחשמל.
• נסח מעודכן של רישום המקרקעין, כדי שישקף את המצב האמיתי והנוכחי.
• הערבות הבנקאית התקפה או פוליסת הביטוח המכסה כל תשלום מדורג שביצעתם.

אזהרה:a0פיקדון ההזמנה הקטן משולם לעיתים קרובות ראשון, לפני שהערבות הבנקאית מוקמת, וזה נורמלי. החלק שצריך להגן עליו הוא חוזה הרכישה הפרטי (PPC), שבו מתחילים התשלומים המדורגים הגדולים. לפני שאתם משלמים אותם, עורך הדין שלכם חייב לאשר שקיימת ערבות בנקאית תקפה. הערבות הזאת היא מה שמחזיר לכם את הכסף אם הבנייה נכשלת.

למה לעבוד עם Spain Developments

אנחנו סוכן קונים עצמאי עם גישה לכל פרויקט פיתוח ב-Costa del Sol. אנחנו לא קשורים לשום יזם אחד. זה אומר שאין לנו שום סיבה לדחוף אתכם לכיוון של קבלן שלא מתאים לכם.

הפנינו קונים הרחק מיזמים עם שירות לאחר מכירה חלש, גם כשהפרויקטים האלה נראו אטרקטיביים על הנייר. נעדיף להפסיד מכירה מהירה מאשר לשלוח אתכם לחוויה מתסכלת. אנחנו מצליחים רק כשאתם מרוצים בבית שלכם.

שירות הרכישה שלנו לא עולה לכם דבר, כי היזם משלם את שכר הטרחה שלנו. המחיר זהה בין אם אתם קונים דרכנו ובין אם ישירות, שכן העמלה כבר כלולה במחירון הקבוע. קנייה ישירה לא חוסכת לכם דבר ומסירה את המומחה מהצד שלכם.

כשתהיו מוכנים, ניתן לכם את ההערכה הכנה שלנו לגבי כל יזם, ועורך הדין שלכם ישלים את כל הבדיקות המשפטיות. יחד, כך קונים על הנייר בביטחון.