תיווך משכנתאות לתושבי חוץ הרוכשים נכס בספרד

עמוד זה מיועד לקונים בינלאומיים שרוצים משכנתא ספרדית עבור בית חדש מקבלן ב-Costa del Sol. תלמדו כמה אפשר ללוות, איך זה עובד ברכישה מקבלן, ואילו עלויות השתנו בשקט לטובתכם. תשובות כנות, בשפה פשוטה.

סיכום מהיר:a0רוב הלא-תושבים יכולים ללוות בערך 60% עד 70% מהמחיר, כך שאתם צריכים 30% עד 40% במזומן בנוסף לעלויות הרכישה. המטבע שבו אתם מרוויחים משנה: קונים פולנים בדרך כלל מקבלים משכנתא בלי הרבה בעיות, בעוד שהכנסה בקרונה צ'כית מורכבת יותר ויכולה להיות מוגבלת לכ-50%. ברכישה מקבלן מסדירים את המשכנתא סמוך למסירה, לא שנים מראש, אבל אפשר לקבל אישור עקרוני מוקדם. חדשות טובות שקונים רבים מפספסים: מאז 2019, הבנק משלם את רוב עלויות ההקמה של המשכנתא עצמה. אנחנו מחברים אתכם ליועץ משכנתאות שאנחנו סומכים עליו כדי שיטפל בכל זה.

כמה אפשר ללוות

כלא-תושבים, הבנקים בדרך כלל מלווים עד 60% עד 70% מהמחיר, או פחות אם השווי לפי ההערכה שלהם נמוך יותר. את היתרה משלמים מהחסכונות שלכם, ובנוסף גם את עלויות הרכישה.

הסכום תלוי בפרופיל שלכם, בנכס ובמטבע שבו אתם מרוויחים. זה לא פשוט עניין של האם אתם מרוויחים ביורו. בנקים ספרדיים מסתדרים עם רוב המטבעות, אבל הם מחזיקים רשימה של מטבעות שהם נזהרים מהם, והקרונה הצ'כית נמצאת בה.

• קונים פולניםa0בדרך כלל מקבלים את ה-60% עד 70% הרגילים, למרות שהזלוטי אינו היורו.
• הכנסה בקרונה צ'כית היא הקשה ביותר.a0הקרונה היא אחד המטבעות שבנקים ספרדיים לא אוהבים, לכן המקסימום שהם מלווים יכול להיות סביב 50%.
• קונים מבריטניהa0עדיין זכאים גם אחרי Brexit. הקריטריונים פשוט מעט מחמירים יותר.

הנה דוגמה פשוטה. בדירת קבלן חדשה ב-500.000 euros, משכנתא של 70% היא 350.000 euros, כך שאתם צריכים 150.000 euros משלכם, בנוסף לעלויות רכישה של כ-12% עד 14%. אם אתם מרוויחים במטבע שהבנקים נזהרים ממנו, כמו הקרונה הצ'כית, והתקרה היא 50%, ההלוואה תהיה 250.000 euros, כך שתצטרכו 250.000 euros במזומן.

ריביות ותנאים

רוב הלא-תושבים בוחרים בריבית קבועה, בשביל הוודאות של אותו תשלום בכל חודש. לאורך 2025 ולתוך 2026, ריביות קבועות ללא-תושבים נעו בערך מ-3% בפרופילים חזקים ועד סביב 5%, תלוי בבנק ובמצב הפיננסי שלכם.

• ריבית קבועה.a0התשלום נשאר זהה לכל תקופת ההלוואה. פופולרי בקרב קונים זרים שרוצים תקציב צפוי.
• ריבית משתנה.a0צמודה ל-Euribor (ריבית הבסיס להלוואות בגוש היורו), כך שהתשלום יכול לעלות או לרדת. פחות לא-תושבים בוחרים בה.
• תקופה וגיל.a0תקופות ההלוואה מוגבלות לעיתים קרובות לכ-20 שנה, עם מגבלות גיל, כך שבדרך כלל ההלוואה נפרעת עד גיל 70 עד 75 בערך.

בין הבנקים הספרדיים הפעילים עם לא-תושבים נמצאים Santander, BBVA ו-CaixaBank. לכל אחד יש העדפות משלו, והן משתנות עם הזמן, וזה בדיוק המקום שבו יועץ טוב חוסך לכם ניחושים.

איך משכנתא עובדת ברכישה מקבלן

התזמון ברכישה מקבלן שונה מאשר ברכישת יד שנייה, וזה מפתיע הרבה קונים.

• מסדירים את המשכנתא סמוך למסירה, לא שנים מראש.a0במהלך הבנייה אתם משלמים את התשלומים המדורגים מההון העצמי שלכם. את המשכנתא עצמה מסדירים סמוך למסירה, בדרך כלל החל מכחודשיים לפני חתימת שטר הבעלות.
• הסיבה היא ההערכה.a0הערכת השווי של הבנק (ה-tasación) תקפה רק לכשישה חודשים בערך, ולכן צריך לבצע אותה לקראת הסוף. אתם משלמים את אגרת ההערכה הזו, וזו אחת מעלויות המשכנתא הבודדות שחלות עליכם.
• עדיין אפשר לתכנן מוקדם.a0יועץ משכנתאות בודק את הפרופיל שלכם מראש ונותן לכם אישור עקרוני, הערכה כנה האם תקבלו את המשכנתא ובערך כמה, לפני שאתם מתחייבים למשהו.
• הבנק מלווה כנגד השומה שלו.nbsp;הוא מלווה אחוז מהנמוך מבין המחיר או השומה שלו. בנכס חדש מקבלן השומה בדרך כלל תואמת למחיר שסיכמתם, אבל זה לא מובטח, ולכן יועץ משכנתאות טוב בודק את הסכום הצפוי מוקדם. כך אין הפתעות סמוך למסירה.

אזהרה:nbsp;אישור עקרוני אינו ערבות סופית. הבנק בודק שוב את מצבכם סמוך למסירה, לכן חשוב לשמור על יציבות פיננסית בינתיים. לקיחת חוב חדש, או החלפת מקום עבודה, בין האישור העקרוני לרישום בטאבו יכולה לשנות את ההצעה.

הפתעה נעימה: הבנק משלם את רוב עלויות המשכנתה

הנה משהו שמעט קונים יודעים. מאז חוק המשכנתאות של ספרד מ-2019 (Ley 5/2019), הבנק, לא אתם, משלם את רוב העלות של הקמת המשכנתה עצמה.

• הבנק משלם אתnbsp;AJDnbsp;(מס הבולים על שטר המשכנתה), וכן את שכר הטרחה של הנוטריון, מרשם המקרקעין וה-gestoría עבור המשכנתה.
• אתם בעיקר משלמים עלnbsp;שומת הנכס, שבדרך כלל מסתכמת בכמה מאות אירו.

שמרו דבר אחד נפרד בראש. זה נוגע למשכנתה. קניית נכס חדש מקבלן עדיין משמעותה 10% IVA ועוד בערך 1,2% AJD על הרכישה עצמה, שכל קונה משלם בין אם הוא משתמש במשכנתה ובין אם לא. אבל עלויות ההקמה של המשכנתה עצמה חלות כיום ברובן על הבנק, וזה חיסכון אמיתי.

המסמכים, וכמה זמן זה לוקח

בנקים בספרד רוצים תמונה מלאה של מצבכם הכספי ממדינת המוצא שלכם, ולכן זה השלב שכדאי להתחיל בו מוקדם.

• דוחות המס שלכם משנתיים או שלוש האחרונות במדינת המוצא, יחד עם תלושי שכר עדכניים או דוחות חברה.
• דפי חשבון בנק, דוח אשראי, וה-nbsp;NIEnbsp;(מספר הזיהוי לזר), שאותו אתם צריכים לפני המסירה.
• תרגומים רשמיים של מסמכים מרכזיים לספרדית, ולפעמים גםnbsp;Hague Apostille, חותמת בינלאומית שמוכיחה שמסמך הוא אותנטי בחו"ל.

מרגע שהבקשה מלאה, האישור בדרך כלל לוקח 4 עד 8 שבועות. מסמכים חסרים או שלא תורגמו הם הסיבה העיקרית לעיכוב.

איך אנחנו עוזרים

אנחנו לא מלווים כסף ואנחנו לא בנק. אנחנו מחברים אתכם ליועץ משכנתאות שאנחנו סומכים עליו, שמסדיר הלוואות ספרדיות לרוכשים זרים מדי יום ויודע אילו בנקים מתאימים ללאום ולהכנסה שלכם.

כדי להיות ברורים לגמרי לגבי העלות: היועץ הוא מומחה צד שלישי, ולכן יש לכך עמלה נפרדת, בדרך כלל סביב 0,5% עד 1% מסכום ההלוואה בתוספת VAT, בנפרד משירות הליווי שלנו ברכישה, שנשאר חינמי עבורכם. יועץ טוב מחזיר את העמלה הזאת בכך שהוא משיג לכם תנאים טובים יותר ומונע מכם לבזבז שבועות על בנק שמלכתחילה לא התכוון לאשר.

טיפ בונוס:nbsp;לכל נכס באתר שלנו יש מחשבון משכנתה ומחשבון עלויות מובנים. עוד לפני שאתם מדברים עם מישהו, תוכלו להעריך את התשלום החודשי שלכם ואת סך העלויות בכמה לחיצות, כך שהתקציב שלכם ברור כבר מההתחלה.

מפני ש-Spain Developments עצמאית, אנחנו גם נגיד לכם בכנות כשמשכנתה לא מתאימה לכם. אם המספרים צפופים, נאמר זאת. אתם נשארים עם יועץ אמין אחד שמסדר את המימון שלכם לפני שאתם מתאהבים בבית שעדיין אינכם יכולים לממן.

סיכום

משכנתה ספרדית כלא-תושב היא בהחלט אפשרית, היא פשוט שונה ממה שמוכר מהבית. בדרך כלל אפשר ללוות 60% עד 70%, ופחות אם אתם מרוויחים במטבע שהבנקים חוששים ממנו, כמו הכתר הצ'כי. בפרויקט בנייה חדשה מסדירים זאת לקראת הסיום, עם אישור עקרוני מוקדם כדי שתדעו מה התקציב שלכם. ומאז 2019 הבנק מכסה את רוב העלויות של המשכנתה עצמה. כשתהיו מוכנים, שלחו הודעה ליועץ שלכם ב-Spain Developments ואנחנו נחבר אתכם למתווך האמין שלנו, ללא עמלת קונה עבור העזרה שלנו.