Costa del Sol New-Build पर अपनी यूनिट और शर्तें सुरक्षित करना

यह पेज उन खरीदारों के लिए है जो समझना चाहते हैं कि नई-निर्मित यूनिट्स वास्तव में कैसे बेची जाती हैं: किन बातों पर बातचीत की जा सकती है, आरक्षण और भुगतान कैसे काम करते हैं, और आपका पैसा कैसे सुरक्षित रहता है। यह ईमानदार और विस्तृत है, बिना झूठे वादों के।

त्वरित सारांश:nbsp;नई-निर्मित प्रॉपर्टी में कीमत ज़्यादातर तय होती है, इसलिए बात कीमत कम कराने की नहीं है। बात यह है कि आपको सही समय पर सही यूनिट मिले, और आपको ठीक-ठीक पता हो कि प्रक्रिया कैसे काम करती है। डेवलपर्स यूनिट्स को बैचों में जारी करते हैं, और अक्सर सबसे अच्छी यूनिट्स को रोककर रखते हैं, इसलिए हम आपकी पसंद की डेवलपमेंट्स पर नज़र रखते हैं और जैसे ही कोई अच्छी यूनिट आती है, आपको तुरंत बताते हैं। हम उन बातों के बारे में भी ईमानदार हैं जो खरीदारों को चौंकाती हैं: आमतौर पर आप हस्ताक्षर करने से पहले भुगतान करते हैं, कॉन्ट्रैक्ट में बहुत कम बदलाव होता है, और डेवलपमेंट्स अक्सर देर से पूरी होती हैं। इनमें से कोई भी बात समस्या नहीं बनती, अगर आपको पहले से इसका पता हो, और पूरे रास्ते आपका पैसा कानून द्वारा सुरक्षित रहता है।

कीमत के बारे में ईमानदार सच्चाई

आइए शुरू से ही ईमानदार रहें, क्योंकि यही ईमानदारी पूरी बात का मकसद है। Costa del Sol में नई-निर्मित प्रॉपर्टी की कीमत ज़्यादातर तय होती है। डेवलपर्स एक तय प्राइस लिस्ट रखते हैं, और उसमें बहुत कम बदलाव होता है। मजबूत डेवलपमेंट्स तेज़ी से बिकती हैं, और जिस बिल्डर के पास वेटिंग लिस्ट हो, उसके पास कीमत घटाने का कोई कारण नहीं होता।

इसलिए हम यह दिखावा नहीं करेंगे कि हम आपके लिए बड़ा डिस्काउंट तय करा सकते हैं। कई एजेंट यह संकेत देते हैं कि कीमतें खुलकर तय की जा सकती हैं, फिर कुछ हासिल नहीं कर पाते, और खरीदार निराश महसूस करता है। हम आपको सच बताना पसंद करेंगे। असली मूल्य कीमत कम कराने में नहीं है, बल्कि सही समय पर सही यूनिट चुनने में है, और यहीं हम आपके लिए काम करते हैं।

चेतावनी:nbsp;किसी भी ऐसे एजेंट से सावधान रहें जो प्रोजेक्ट जाने बिना ही नई-निर्मित प्रॉपर्टी पर बड़े डिस्काउंट का वादा करे। Costa del Sol की मजबूत डेवलपमेंट्स में ऐसा डिस्काउंट आमतौर पर होता ही नहीं। ऐसा वादा अक्सर सिर्फ आपका ध्यान खींचने का चारा होता है।

यूनिट्स वास्तव में कैसे जारी की जाती हैं, और आपको हमारी निगरानी की ज़रूरत क्यों है

यह एक ऐसी बात है जो अधिकांश एजेंट आपको नहीं बताएंगे। क्योंकि मांग बहुत अधिक है, डेवलपर्स अपनी मर्ज़ी के क्रम में यूनिट्स को बैचों में जारी करते हैं। सबसे अच्छी यूनिट अक्सर शुरुआत में जारी नहीं की जाती।

इसका आपके लिए क्या मतलब है:

• शुरुआत में खरीदने का मतलब बेहतर कीमत हो सकता है।nbsp;लॉन्च के समय, बिल्डिंग लाइसेंस मिलने से पहले और पहली कीमत बढ़ोतरी से पहले खरीदने पर, आमतौर पर आपको सबसे कम कीमत मिलती है। यह बहुत अच्छा है अगर आपको भविष्य के मूल्य की सबसे ज़्यादा परवाह है।
• सबसे अच्छा घर बाद में आ सकता है।nbsp;अगर आप स्वयं रहने के लिए खरीद रहे हैं और आपके लिए मूल्य बढ़ने से ज़्यादा सही घर महत्वपूर्ण है, तो बेहतर यूनिट कई महीने बाद जारी हो सकती है, यहाँ तक कि ऐसे प्रोजेक्ट में भी जो एक साल पहले लॉन्च हुआ हो। इस बाज़ार में अच्छी यूनिट्स सब खत्म नहीं होतीं, बिलकुल नहीं।
• कुछ डेवलपर्स सबसे खराब यूनिट्स पहले जारी करते हैं।nbsp;हर डेवलपर ऐसा नहीं करता, लेकिन कुछ करते हैं। वे कमजोर यूनिट्स को पहले बाज़ार में डालते हैं ताकि वे निकल जाएँ, सबसे अच्छी यूनिट्स रोककर रखते हैं, और देखते हैं कि बाज़ार कैसी प्रतिक्रिया देता है। आप यह बात किसी विक्रेता से शायद ही सुनेंगे।

ठीक इसी वजह से हमारा नज़र रखना मायने रखता है। हम लगातार उन्हीं डेवलपमेंट्स के आसपास खरीदारों के साथ काम करते हैं, इसलिए जब प्राइस लिस्ट अपडेट होती है, तो हमें सबसे पहले पता चलने वालों में शामिल होते हैं। हमें बताइए कि आपको कौन-सी डेवलपमेंट्स पसंद हैं, और हम उन पर आपके लिए नज़र रखेंगे। जैसे ही आपके मुताबिक कोई यूनिट जारी होती है, हम आपको बता देंगे।

चेतावनी:nbsp;कुछ डेवलपर्स यह पूरी तरह खुलकर नहीं बताते कि क्या बिक चुका है। किसी यूनिट को 2sold2 दिखाया जा सकता है जबकि वास्तव में उसे सिर्फ रोका गया हो, और बाद में वह फिर बाज़ार में आ जाए। हम आपको इसके पार देखने में मदद करते हैं, और ईमानदारी से बताते हैं जब आपका पसंदीदा घर, जैसे कोई खास penthouse, वास्तव में बिक नहीं गया बल्कि सिर्फ रोका गया है।

यूनिट्स वापस आती हैं, इसलिए किसी डेवलपमेंट को छोड़ें नहीं

अगर आप कोई यूनिट चूक जाएँ, तो पूरे प्रोजेक्ट को खारिज मत कीजिए। यूनिट्स आपकी सोच से कहीं ज़्यादा बार फिर से बाज़ार में लौटती हैं।

• कॉन्ट्रैक्ट से पहले एक अंतराल होता है।nbsp;आरक्षण के बाद, निजी खरीद अनुबंध (thenbsp;contrato privado de compraventa, या PPC) पर हस्ताक्षर होने में समय लग सकता है, क्योंकि PPC के लिए बिल्डिंग लाइसेंस चाहिए होता है। अभी-अभी लॉन्च हुए प्रोजेक्ट में अक्सर अभी लाइसेंस नहीं होता, और इंतज़ार छह महीने या उससे ज़्यादा का हो सकता है। यह सामान्य और मानक प्रक्रिया है।
• खरीदार अपना मन बदल लेते हैं।nbsp;कुछ लोग PPC चरण पर पीछे हट जाते हैं। वे अपनी जमा राशि खो देते हैं, और यूनिट फिर से बाज़ार में लौट आती है।
• मॉर्गेज स्वीकृत नहीं हो पाते।nbsp;किसी डेवलपमेंट के लगभग अंत में भी, खरीदार अपना मॉर्गेज पाने में असफल हो सकता है, और डेवलपर को यूनिट फिर से बेचनी पड़ती है।

इसलिए जो डेवलपमेंट आज पूरी तरह भरी हुई दिख रही है, उसमें अगले महीने आपके लिए सही यूनिट हो सकती है। हम नज़र बनाए रखते हैं और जैसे ही कोई यूनिट वापस आती है, तेज़ी से कार्रवाई करते हैं।

आरक्षण और जमा राशि वास्तव में कैसे काम करते हैं

किसी यूनिट को रोकने के लिए, आप एक reservation deposit देते हैं, और बाकी रकम निर्माण की प्रगति के साथ चरणों में दी जाती है। यहाँ वह ईमानदार विवरण है जिसे अधिकांश पेज छोड़ देते हैं।

• यह आपको जांचने के दौरान यूनिट रोकने में मदद कर सकता है।nbsp;कभी-कभी आप कुछ दिनों या एक हफ्ते के लिए यूनिट ब्लॉक करने हेतु reservation कर सकते हैं, उसे ठीक से देख सकते हैं, और अगर आप उसे न लेने का फैसला करते हैं, तो डेवलपर जमा राशि लौटा देता है। कई डेवलपर्स इसमें लचीले होते हैं, लेकिन शर्तें हमेशा पहले पुष्टि करें।
• राशि में काफी अंतर होता है।nbsp;पहला reservation अक्सर एक छोटी राशि होती है ताकि यूनिट बाज़ार से हटाई जा सके। बड़ी खरीद में, जमा राशि कीमत का लगभग 1% से 3% हो सकती है। उसके बाद, भुगतान आमतौर पर चरणों में होता है: एक बड़ी राशि private purchase contract के आसपास, फिर completion पर शेष राशि।
• अगर बिल्डिंग लाइसेंस नहीं मिलता, तो पूरा रिफंड मिलता है।nbsp;अगर डेवलपर कभी बिल्डिंग लाइसेंस हासिल नहीं कर पाता, जो कि दुर्लभ है, तो आपकी जमा राशि पूरी वापस मिलती है। यह Spanish law के तहत आवश्यक है।

आमतौर पर आप हस्ताक्षर से पहले भुगतान करते हैं, और यह सामान्य है

यह बात कई खरीदारों को चौंकाती है, इसलिए हम चाहते हैं कि आप इसके लिए तैयार रहें। Costa del Sol में, बहुत बार आप private purchase contract पर हस्ताक्षर होने से पहले डेवलपर को पैसे भेजते हैं। उसके बाद कॉन्ट्रैक्ट पर हस्ताक्षर होते हैं।

यहाँ यह पूरी तरह सामान्य है। हम आपको डराने की कोशिश नहीं कर रहे हैं, हम बस चाहते हैं कि आप इसके लिए तैयार रहें। कुछ डेवलपर पहले अनुबंध पर हस्ताक्षर करेंगे, लेकिन सामान्य क्रम यह है कि पहले पैसा, फिर अनुबंध। अंतिम चरण, शीर्षक विलेख (escritura), हमेशा एक notary (notario) के सामने एक निर्धारित कानूनी प्रक्रिया के हिस्से के रूप में हस्ताक्षरित किया जाता है। इस क्रम को पहले से जान लेने से पूरी प्रक्रिया तनावपूर्ण के बजाय शांत महसूस होती है।

अनुबंध: आपका वकील क्या कर सकता है और क्या नहीं कर सकता

आइए निजी खरीद अनुबंध के बारे में यथार्थवादी अपेक्षाएँ तय करें। अधिकांश डेवलपर इसमें बदलाव नहीं करेंगे। यदि किसी परियोजना में 100 यूनिट हैं और हर खरीदार किसी धारा को संपादित करना चाहता है, तो उसे संभालना बस संभव नहीं है। अनुबंध मानक होता है, और आप अधिकांशतः उसी रूप में उस पर हस्ताक्षर करते हैं।

तो आपका वकील वास्तव में क्या करता है? वह जाँच करता है कि अनुबंध में सब कुछ सही है, संपत्ति और डेवलपर विश्वसनीय हैं, और आपकी कानूनी सुरक्षा लागू है। लगभग 90% मामलों में धाराएँ स्वयं बदली नहीं जा सकतीं। कभी-कभी, किसी छोटी बात के लिए, एक अच्छा वकील किसी विवरण में समायोजन कर सकता है, और हमने अपने विश्वसनीय वकील को ऐसा करते देखा है, लेकिन बहुत कम, और आमतौर पर इसकी आवश्यकता नहीं होती।

अच्छी बात यह है कि Spain में आपकी अधिकांश सुरक्षा स्वयं कानून में लिखी हुई होती है, अनुबंध में बातचीत करके नहीं जोड़ी जाती। इसलिए एक मानक अनुबंध भी आपको सुरक्षित रखता है। यही कारण है कि हम एक स्वतंत्र वकील की सिफारिश करते हैं जो हमें शून्य referral commission देता है। कई एजेंसियाँ आपको ऐसे वकील की ओर मोड़ती हैं जो उन्हें kickback देता है। हम ऐसा नहीं करते। आप अपना स्वयं का वकील रखने के लिए स्वतंत्र हैं, और वकील हमेशा केवल आपके लिए काम करता है। हम बस अपने वकील की सिफारिश करते हैं क्योंकि समन्वय अधिक सहज होता है और पूरी प्रक्रिया आपके लिए आसान हो जाती है।

आपका पैसा कैसे सुरक्षित रहता है: bank guarantee

यह वह सुरक्षा है जो सबसे अधिक मायने रखती है, और यह कानून है, कोई ऐसी चीज़ नहीं जिसे हमें बातचीत करके तय करना पड़े।

समापन से पहले आप जो भी euro भुगतान करते हैं, वह Law 57/1968 (Ley 57/1968), और Law 20/2015 (Ley 20/2015) द्वारा और मजबूत की गई सुरक्षा के तहत संरक्षित होता है। यह वास्तव में इस प्रकार काम करता है:

• आपका पैसा एक अलग खाते में जाता है।nbsp;डेवलपर को खरीदारों के भुगतान एक समर्पित bank account में रखने होते हैं, और परियोजना पूरी होने तक वह उस पैसे को छू नहीं सकता।
• bank इसके पीछे खड़ा होता है।nbsp;राशि bank guarantee द्वारा कवर होती है, इसलिए डेवलपर को परेशानी होने पर भी वह सुरक्षित रहती है।
• यदि कुछ गलत हो जाता है तो आपको सब कुछ वापस मिल जाता है।nbsp;यदि परियोजना डिलीवर नहीं होती, तो आपको आपका 100% पैसा वापस मिलता है, साथ में ब्याज भी। यह सुरक्षा परियोजना के देर से पूरी होने को भी कवर करती है।

भुगतान करने से पहले आपका वकील पुष्टि करता है कि guarantee वैध है और आपके नाम पर है। यह एकल जाँच पूरी खरीद में सबसे महत्वपूर्ण जाँचों में से एक है।

हमेशा मानकर चलें कि परियोजना देर से पूरी होगी

हम आपसे झूठ नहीं बोलेंगे और यह नहीं कहेंगे कि परियोजनाएँ समय पर डिलीवर होती हैं, क्योंकि बहुत बार ऐसा नहीं होता। आपको शुरू से ही योजना इस तरह बनानी चाहिए जैसे आपकी परियोजना देर से चलेगी।

अक्सर यह डेवलपर की गलती भी नहीं होती। देरी town hall से इंतज़ार, building licence मिलने, या electricity connection जुड़ने जैसी चीज़ों से हो सकती है, जो डेवलपर के नियंत्रण से बाहर होती हैं। यदि आपको किसी निश्चित तारीख तक घर चाहिए, किसी भी कारण से, तो कुछ महीनों का buffer ज़रूर रखें।

अच्छी बात फिर से bank guarantee से जुड़ती है: देर से डिलीवरी उन चीज़ों में से एक है जिन्हें यह कवर करती है, इसलिए देरी आमतौर पर आपका समय लेती है, आपका पैसा नहीं।

अपने layout और finishes को अनुकूलित करना

off-plan खरीदने का एक वास्तविक लाभ यह है कि आप अक्सर घर के बन जाने से पहले उसे अपनी पसंद के अनुसार आकार दे सकते हैं, जो आप किसी तैयार resale के साथ कभी नहीं कर सकते।

• layout.nbsp;निर्माण के चरण पर निर्भर करते हुए, आप दो bedrooms को जोड़ सकते हैं, kitchen को open कर सकते हैं, या किसी दीवार को तब बदल सकते हैं जब वह अभी केवल कागज़ पर हो।
• finishes.nbsp;Floors, kitchen units, bathroom tiles और wardrobes अक्सर डेवलपर के विकल्पों में से चुने जा सकते हैं, ताकि घर पहले दिन से ही आपकी पसंद के अनुसार हो।
• व्यावहारिक upgrades.nbsp;Air conditioning, underfloor heating या extra sockets को निर्माण के दौरान जोड़ना बाद में जोड़ने की तुलना में कहीं आसान होता है।

मुख्य बात timing है। जितनी जल्दी आप प्रतिबद्ध होते हैं, उतना अधिक आप बदल सकते हैं। हम आपको सही सवाल जल्दी पूछने में मदद करते हैं, ताकि आप यह मौका न चूकें।

Bonus tip:nbsp;reservation करने से पहले customisation के बारे में पूछें, बाद में नहीं। आप क्या बदल सकते हैं, और कब तक, इसकी सूची सौदे का एक वास्तविक हिस्सा है, और अपनी finish choices को जल्दी तय कर लेना आपको ऐसा घर देता है जो आपके अनुसार बनाया गया हो।

निष्कर्ष

नई-निर्मित यूनिट सुरक्षित करना कीमत कम कराने के बारे में नहीं है। यह timing, सही unit, और ऐसी प्रक्रिया के बारे में है जिसे आप पूरी तरह समझते हों। हम उन developments पर नज़र रखते हैं जो आपको पसंद हैं और सही unit जारी होने या फिर से उपलब्ध होने पर तेज़ी से आगे बढ़ते हैं। हम इस बारे में ईमानदार हैं कि यह वास्तव में कैसे काम करता है: आमतौर पर आप हस्ताक्षर करने से पहले भुगतान करते हैं, अनुबंध मानक होता है, और समापन अक्सर देर से होता है। और आपका पैसा पूरे समय bank guarantee के पीछे सुरक्षित रहता है। जब आप तैयार हों, Spain Developments में अपने advisor को संदेश भेजें, और इसमें खरीदार के लिए कोई शुल्क नहीं है।