स्पेन में खरीदने से पहले ड्यू डिलिजेंस जांचें

Costa del Sol पर घर खरीदना एक बड़ा कदम है, अक्सर किसी दूसरे देश से। यह गाइड आपको उन कानूनी जाँचों के बारे में बताती है जो साइन करने से पहले आपके पैसे की सुरक्षा करती हैं। आप जानेंगे कि क्या सत्यापित करना है, यह कौन करता है, इसकी लागत क्या होती है, और इसे छोड़ देने के जोखिम क्या हैं। यह नई-निर्मित संपत्ति खरीदने वाले विदेशी खरीदारों के लिए लिखी गई है।

त्वरित सारांश

• Due diligence किसी संपत्ति को खरीदने से पहले उसकी पूरी कानूनी जाँच है।
• Spain में "buyer beware" का सिद्धांत चलता है, इसलिए साइन करने के बाद समस्याएँ आपकी हो जाती हैं।
• आमतौर पर इसमें 5 से 15 कार्यदिवस लगते हैं और यह वकील की 1% फीस का हिस्सा होता है।
• इसे हमेशा साइन करने या भुगतान करने से पहले कराएँ, और हमेशा एक स्वतंत्र वकील का उपयोग करें।

Due diligence क्या है?

Due diligence किसी संपत्ति को खरीदने से पहले उसकी पूरी कानूनी जाँच है। आपका स्वतंत्र वकील इसे करता है। उद्देश्य सरल है: यह पुष्टि करना कि घर कानूनी रूप से साफ है, कर्ज से मुक्त है, सही ढंग से बना है, और खरीदने के लिए सुरक्षित है।

Spanish property में "buyer beware" का नियम लागू होता है। एक बार खरीद पूरी हो जाने के बाद, कोई भी छिपी हुई समस्या आपकी हो जाती है, भले ही आपको उसके बारे में पता न हो। Due diligence वह तरीका है जिससे आप उन समस्याओं को पहले ही ढूंढ लेते हैं, जब आपके पास अभी भी पीछे हटने का विकल्प होता है।

Spain में due diligence इतना महत्वपूर्ण क्यों है

कुछ देशों में सिस्टम खरीदार की रक्षा करता है। Spain अलग है। यहाँ हर चीज़ की जाँच साइन करने से पहले करना आपकी और आपके वकील की जिम्मेदारी है। Completion के बाद बहुत देर हो जाती है।

विदेशी खरीदारों के लिए अतिरिक्त जोखिम होता है। हो सकता है कि आपको वे स्थानीय समस्याएँ न पता हों जो Spain में आम हैं। हो सकता है आप एक छोटी यात्रा के दौरान खरीद रहे हों, नज़ारे से मोहित हों, और जल्दी निर्णय लेने के दबाव में हों। गलतियाँ ठीक ऐसे ही समय पर होती हैं।

ये वे समस्याएँ हैं जिन्हें पकड़ने के लिए due diligence बनाई गई है।

• छिपे हुए कर्ज। Unpaid taxes, community fees, and utility bills seller के साथ नहीं, बल्कि संपत्ति के साथ जुड़े रहते हैं। जाँच छोड़ दें, और वे आपके हिस्से आ जाते हैं।
• अवैध निर्माण कार्य। बिना अनुमति बनाए गए अतिरिक्त कमरे, एक pool, एक terrace, या एक garage। इनसे जुर्माना या यहाँ तक कि demolition order भी आ सकता है।
• Planning समस्याएँ। Zoning rules के खिलाफ बना घर, जो आपके उपयोग को सीमित कर सकता है या resale को नुकसान पहुँचा सकता है।
• गलत आकार या सीमाएँ। अगर वास्तविक संपत्ति आधिकारिक रिकॉर्ड से मेल नहीं खाती, तो आपको register या resell करने में मुश्किल हो सकती है।

पूरी due diligence checklist

यहाँ बताया गया है कि एक सही कानूनी जाँच में क्या-क्या शामिल होता है। अपने वकील से कहें कि वह हर बिंदु की लिखित पुष्टि करे।

1. Land Registry जाँच (nota simple)। यह असली मालिक की पुष्टि करती है, और किसी mortgage, embargo, या charge को दिखाती है। nota simple Land Registry से आधिकारिक extract है (Registro de la Propiedad).
2. Cadastre जाँच। यह पुष्टि करती है कि tax record में संपत्ति का आकार और layout (Catastro) वास्तविकता से मेल खाता है।
3. Registry बनाम cadastre बनाम वास्तविकता। कानूनी रिकॉर्ड, tax record, और वास्तविक घर — तीनों का मेल खाना चाहिए।
4. Urban planning और zoning। यह पुष्टि करता है कि संपत्ति स्थानीय building rules का पालन करती है और उसके खिलाफ कोई sanction files नहीं हैं।
5. Licences। यह एक वैध building licence, और First Occupation Licence (Licencia de Primera Ocupación - वहाँ कानूनी रूप से रहने और utilities जोड़ने की अनुमति) की पुष्टि करता है।
6. कर्ज और बिल। यह unpaid IBI (council tax), community fees, और utility bills की जाँच करता है।
7. Community of owners। यह पुष्टि करता है कि community (comunidad de propietarios) अच्छी तरह संचालित है, उस पर कोई बड़ा कर्ज या कानूनी विवाद नहीं है, और community rules की भी जाँच करता है।
8. Rental status। यह पुष्टि करता है कि यदि आपकी योजना यही है, तो क्या घर को कानूनी रूप से tourists को किराए पर दिया जा सकता है।

नई-निर्मित और off-plan के लिए अतिरिक्त जाँचें

नई-निर्मित और off-plan homes के लिए कुछ अतिरिक्त जाँचों की जरूरत होती है। ये आपको ऐसी संपत्ति खरीदने के खास जोखिमों से बचाती हैं जो नई है या अभी पूरी नहीं हुई है।

• Developer की company। यह पुष्टि करें कि developer वास्तव में मौजूद है और Commercial Registry में उसकी financial health जाँचें (Registro Mercantil).
• भूमि का स्वामित्व। यह पुष्टि करें कि developer वास्तव में उस जमीन का मालिक है या उस पर निर्माण करने का अधिकार रखता है।
• Bank guarantee। Off-plan के लिए, यह पुष्टि करें कि एक वैध bank guarantee (aval bancario) Law 57/1968 और Law 20/2015 के तहत हर stage payment को कवर करती है। इसके बिना कभी deposit न दें।
• विस्तृत specification। सटीक materials, layout, और fittings को लिखित रूप में लें, ताकि developer बाद में चुपचाप उन्हें बदल न सके या अतिरिक्त शुल्क न लगा सके।
• पूर्णता तिथि और दंड।0;अनुबंध में एक स्पष्ट समय-सीमा और देरी के लिए दंड निर्धारित होना चाहिए।
• 10-वर्षीय संरचनात्मक वारंटी।0;Spanish law के तहत इमारत की संरचना पर 10-वर्षीय गारंटी आवश्यक है।

okupas (अवैध कब्जाधारियों) पर एक टिप्पणी।0;कई खरीदार अवैध कब्जाधारियों को लेकर चिंतित रहते हैं। यह एक उचित चिंता है, लेकिन एक gated, new-build estate में वास्तविक जोखिम बहुत कम होता है। ये घर आबाद होते हैं, इनमें अलार्म लगे होते हैं, और मालिकों के समुदाय द्वारा निगरानी की जाती है। Spains 2025 Anti-Squatter Law (Ley Antiokupas), जो April 2025 से लागू है, ने बेदखली की प्रक्रिया भी बहुत तेज कर दी है। यदि समय रहते पकड़ा जाए, तो Police 48 hours के भीतर अवैध कब्जाधारियों को हटा सकती है, और अब courts लगभग 15 days की fast-track प्रक्रिया का उपयोग करती हैं। सही तरीके से खरीदने का एक हिस्सा यह सुनिश्चित करना भी है कि आपका नया घर पहले दिन से ही ठीक से सुरक्षित हो।

यह कब करना चाहिए?

किसी भी बाध्यकारी दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर करने से पहले। कोई भी महत्वपूर्ण रकम चुकाने से पहले। Spanish property में यह सबसे महत्वपूर्ण समय-नियम है।

निजी खरीद अनुबंध (contrato de arras0;- बाध्यकारी जमा अनुबंध) कानूनी रूप से लागू करने योग्य होता है। यदि आप इस पर हस्ताक्षर करते हैं और फिर पीछे हटते हैं, चाहे कारण अच्छा ही क्यों न हो, तो आप अपनी जमा राशि खो सकते हैं। इसलिए जांच पहले होनी चाहिए।

यदि कोई विक्रेता या एजेंट आप पर जल्दी हस्ताक्षर करने का दबाव डालता है, तो आपका वकील एक suspensive clause जोड़ सकता है (condición suspensiva0;- एक बाहर निकलने वाली शर्त)। इससे सौदा साफ-सुथरे due diligence परिणाम पर निर्भर हो जाता है। यदि कोई गंभीर समस्या सामने आती है, तो आप सौदे से हट सकते हैं और अपना पैसा सुरक्षित रख सकते हैं।

चेतावनी:0;“आज ही साइन करें, नहीं तो मौका चला जाएगा” जैसा दबाव एक क्लासिक तरीका है। एक वास्तविक, अच्छी संपत्ति उचित जांच के बाद भी वहीं रहेगी। due diligence पूरा होने से पहले कभी भी जल्दबाज़ी में हस्ताक्षर न करें।

इसमें कितना समय लगता है और इसकी लागत क्या है

Due diligence में आमतौर पर0;5 to 15 working daysलगते हैं। सटीक समय संपत्ति और town hall की प्रतिक्रिया की गति पर निर्भर करता है।

इसकी लागत आपके वकील की फीस का हिस्सा होती है, जो सामान्यतः लगभग0;1% of the purchase price plus VAT (IVA at 21%)होती है। आइए एक वास्तविक उदाहरण लें, जिसमें0;500.000 euros0;का new-build शामिल है।

व्यावहारिक उदाहरण: 500.000 euros का new-build

• 5.000 euros0;- due diligence सहित वकील की फीस (1%)
• 1.050 euros0;- VAT (21%)
• कुल: 6.050 euros

एक nota simple स्वयं में केवल कुछ euros की होती है। असली मूल्य वकील की प्रशिक्षित नज़र में है, जो registry, cadastre, licences और community accounts को साथ में पढ़ती है। 500.000 euros की खरीद के मुकाबले, पूरी मानसिक शांति के लिए यह बहुत छोटी राशि है।

अगर आप इसे छोड़ दें तो क्या होता है

ये जोखिम कोई दुर्लभ डरावनी कहानियाँ नहीं हैं। ये अक्सर होते हैं, खासकर उन खरीदारों के साथ जो बहुत तेजी दिखाते हैं। due diligence छोड़ देने का मतलब हो सकता है:

• बिना लाइसेंस के निर्माण कार्य के लिए जुर्माना भरना या ध्वस्तीकरण का सामना करना।
• mortgage, insurance, या सही registration प्राप्त न कर पाना।
• किसी और के बकाया कर्ज़ अपने सिर लेना।
• पड़ोसियों या town hall के साथ कानूनी विवाद।
• कानूनी खामी के कारण घर को दोबारा बेचना मुश्किल होना।

इनमें से कोई भी एक समस्या वकील की फीस से कहीं अधिक महंगी पड़ सकती है, और कुछ का समाधान तो बिल्कुल संभव नहीं होता।

दूर से खरीदना: विदेश से जांच करना

due diligence के लिए आपका Spain में होना ज़रूरी नहीं है। अधिकांश British, Irish, Dutch, Scandinavian, German, Polish, और Czech खरीदार इसे अपने घर से ही संभालते हैं।

आपका स्वतंत्र वकील registry और cadastre records निकालता है, town hall, tax office, और community से संपर्क करता है, और फिर आपकी भाषा में आपको रिपोर्ट देता है। यदि आप समापन के लिए यात्रा नहीं कर सकते, तो आप Power of Attorney (poder notarial0;- एक कानूनी दस्तावेज़ जो आपके वकील को आपकी ओर से कार्य करने की अनुमति देता है) पर हस्ताक्षर करते हैं, ताकि आपका वकील आपकी ओर से deed पर हस्ताक्षर कर सके। पूरी जांच तब तक चल सकती है जब आप अपने ही देश में रहें।

यहीं सही टीम होना सबसे महत्वपूर्ण हो जाता है। Spain Developments में, हम केवल independent Spanish lawyers के साथ काम करते हैं, कभी भी developer के lawyer के साथ नहीं। यह इसलिए मायने रखता है क्योंकि developer के lawyer के सामने हितों का टकराव होता है: उन्हें seller द्वारा भुगतान किया जाता है। एक independent lawyer का कर्तव्य और कारण दोनों होते हैं कि वह समस्याओं को आपके सिर पर आने से पहले ढूंढ ले। developer-paid buyer’s agent के रूप में, हम पूरी due diligence को समन्वित करते हैं ताकि कुछ भी छूट न जाए।

अतिरिक्त सलाह:0;अंत में अपने वकील से एक लिखित due diligence report मांगें। जिसमें साफ-साफ बताया गया हो कि क्या जांचा गया, क्या मिला, और क्या सुलझाया गया। एक अच्छा वकील यह सामान्य प्रक्रिया के रूप में देता है। भविष्य में, यदि आप कभी बेचें, तो यह उपयोगी प्रमाण भी होता है।

हस्ताक्षर करने से पहले: due diligence चेकलिस्ट

• Land Registry से ताज़ा nota simple निकाली गई हो।
• Cadastre, registry, और वास्तविक स्थिति—तीनों एक-दूसरे से मेल खाते हों।
• Building licence और First Occupation Licence की पुष्टि हो चुकी हो।
• कोई बकाया IBI, community fees, या utility debts न हों।
• off-plan के लिए: वैध bank guarantee हर stage payment को कवर करती हो।
• आपके वकील से लिखित due diligence report प्राप्त हो चुकी हो।

निष्कर्ष

Due diligence वह कानूनी जांच है जो Spain में आपके पैसे को सुरक्षित रखती है। यह वास्तविक मालिक की पुष्टि करती है, छिपे हुए कर्ज़ ढूंढती है, licences की जांच करती है, और सुनिश्चित करती है कि घर कानूनी रूप से पूरी तरह साफ हो। “buyer beware” प्रणाली में, यही आपकी मुख्य सुरक्षा है।

हस्ताक्षर करने या भुगतान करने से पहले हमेशा पूरी तरह से सावधानीपूर्वक जांच-पड़ताल करें, और हमेशा एक स्वतंत्र वकील का उपयोग करें, डेवलपर के वकील का नहीं। यदि आप Costa del Sol पर एक नया-निर्माण खरीद रहे हैं, तो Spain Developments एक पूर्ण, स्वतंत्र कानूनी जांच की व्यवस्था कर सकता है, जिसे शुरुआत से अंत तक आपकी भाषा में संभाला जाएगा।