Pravni postupak i prijenos vlasništva pri kupnji novogradnje u Španjolskoj

Ova stranica je za međunarodne kupce koji žele da njihova kupnja nekretnine u Španjolskoj bude pravilno provjerena i vođena. Saznat ćete zašto vam treba neovisni španjolski odvjetnik, što on radi za vas, koliko to košta i kako s vama nadziremo cijeli pravni proces. Jasno, pošteno, jednostavnim jezikom.

Kupnja nekretnine u Španjolskoj sigurna je kada je pravna strana ispravno odrađena. Opasnost je u tome da koristite pogrešnog odvjetnika ili da ga uopće nemate. Evo kako se zaštititi.

Kratak odgovor: U Španjolskoj neovisni odvjetnik pravno provjerava sve prije nego što kupite. Preporučujemo pouzdanog odvjetnika koji nam ne plaća nikakvu proviziju, naplaćuje 1% uključujući PDV (ispod uobičajene stope) i radi isključivo za vas. Ne trebate dovoditi odvjetnika iz svoje zemlje, trebate onoga koji poznaje španjolsko pravo. Mi koordiniramo i nadziremo cijeli pravni proces zajedno s njim, tako da ništa ne promakne.

Treba vam španjolski odvjetnik, a ne onaj iz vaše zemlje

Mnogi kupci pretpostavljaju da će dovesti svog odvjetnika iz svoje zemlje da vodi sve. To je prirodna pretpostavka, ali u Španjolskoj to tako ne funkcionira.

Treba vam španjolski odvjetnik koji poznaje španjolsko pravo. Čak i tamo gdje se primjenjuje europsko pravo, pravila i svakodnevni postupci koji zapravo uređuju vašu kupnju su španjolski. Odvjetnik koji radi u drugom sustavu neće ih poznavati.

Naravno, možete uključiti i odvjetnika iz svoje zemlje te neka surađuje sa španjolskim. No, prema našem iskrenom iskustvu, to obično malo doprinosi i često usporava stvari. Odvjetnici u inozemstvu često se plaćaju po satu, pa mogu prolaziti kroz svaku klauzulu do najsitnijeg detalja i otvarati pitanja koja je španjolski sustav već riješio, a zatim svejedno pitati španjolskog odvjetnika kako to ovdje funkcionira. Osobito kod novogradnje, velik dio procesa određen je zakonom, pa su ugovor i koraci prilično standardni. Španjolski odvjetnik koji živi u tom sustavu provest će vas kroz njega glatko.

Zašto je neovisni odvjetnik najvažniji

Ovo je srž stvari. Mnoge agencije upućuju vas odvjetniku koji im plaća naknadu za preporuku. Tada je lojalnost tog odvjetnika podijeljena i može prešutjeti problem koji bi trebao zaustaviti posao.

Mi to radimo drugačije. Preporučujemo neovisnog odvjetnika koji nam ne plaća ništa, ni centa. Njegova jedina obveza je prema vama, kupcu. Istinski neovisan odvjetnik reći će vam da odustanete od lošeg posla, čak i kada to znači da nema prodaje i nema naknade ni za koga.

To je još važnije kod preprodaje nego kod novogradnje. Novogradnja slijedi prilično ustaljen, zakonski uređen proces. Kod preprodaje postoji više toga što može poći po zlu, pa odvjetnik koji nije istinski neovisan ima manje razloga zaustaviti posao koji bi trebalo zaustaviti, a neugodni detalji mogu ostati skriveni. S neovisnim odvjetnikom ništa se ne gura pod tepih.

Uvijek slobodno možete koristiti svog španjolskog odvjetnika. Mi preporučujemo našeg jer godinama surađujemo, koordinacija je lakša i cijeli proces je vama jednostavniji. Ali izbor je vaš, a odvjetnik uvijek radi za vas.

Dodatni savjet: Uvijek je vrijedno znati gdje leži lojalnost vašeg odvjetnika. Pošteno pitanje za svaku agenciju jest plaća li odvjetnik kojeg predlažu njima naknadu za preporuku. Pouzdana agencija na to odgovara izravno. Mi hoćemo: naš nam ne plaća ništa.

Još jedna povezana stvar. Najbolje je ne oslanjati se na odvjetnika kojeg predloži investitor ili agent prodavatelja, jer je njihov interes zaključiti prodaju. Neovisni odvjetnik na vašoj strani, poput onoga kojeg mi preporučujemo, nešto je sasvim drugo.

Što odvjetnik radi za vas

Španjolski odvjetnik za nekretnine radi puno više od samog čitanja ugovora. On provodi potpunu dubinsku provjeru, provjeravajući svaku pravnu činjenicu o nekretnini prije nego što platite, a odvjetnik s kojim surađujemo naplaćuje 1% uključujući PDV, što pokriva sve to.

• Provjerava nota simple, izvadak iz zemljišne knjige koji pokazuje tko je vlasnik nekretnine i postoje li na njoj dugovi ili tereti.
• Potvrđuje da je gradnja legalna i u potpunosti licencirana, tako da ne naslijedite ilegalnu ili nelicenciranu nekretninu.
• Objašnjava vam sve, na jednostavnom engleskom, na svakom koraku, tako da uvijek razumijete što potpisujete.

Isti odvjetnik također organizira praktičnu stranu vlasništva u Španjolskoj, što vam štedi puno stresa:

• Vaš NIE (identifikacijski broj stranca koji vam treba za kupnju), vaš španjolski bankovni račun, vaše režije i osiguranje doma.
• Turistička dozvola (za kratkoročni najam), ako želite iznajmljivati nekretninu.
• Tekući porezi za nerezidente i na najam. Tvrtka s kojom surađujemo ima poseban odjel upravo za to, a može pomoći i kod eventualnih sporova kasnije.

Ukratko, to je jedan pouzdan kontakt za gotovo sve što će vam trebati u Spain. Oni također imaju izvrsne lokalne kontakte, kao i mi, pa se stvari zaista i obave.

Koliko to košta, bez iznenađenja

Pravi strah kupaca su skriveni troškovi, iznenadni porezi ili da im se naplati više zato što su stranci. Uklanjamo tu brigu tako što smo potpuno otvoreni od samog početka.

Prije nego što se obvežete na bilo što, dobit ćete jasnu, stavku po stavku procjenu svih troškova, tako da znate svoj stvarni ukupan iznos:

• Odvjetnik:oko 1% uključujući VAT.
• Porez na kupnju novogradnje:10% IVA, plus oko 1,2% AJD (biljegovina).
• Javni bilježnik i Zemljišne knjige:otprilike 1% do 2% zajedno.

U pravilu, planirajte oko 12% do 14% povrh cijene. A budući da smo neovisni, sama cijena je ista kupujete li preko nas ili izravno, tako da ne plaćate ni dodatak na cijenu za strance.

Najveći pravni strahovi i kako ih uklanjamo

Pravna strana brine kupce jer funkcionira drugačije nego kod kuće. Ovo su stvarni strahovi i kako se odvjetnik i mi nosimo sa svakim od njih.

• Nasljeđivanje skrivenih dugova.U Spain dugovi prate nekretninu, a ne osobu. Neplaćena hipoteka, pričuva zajednice, porezi ili kazne mogu prijeći na vas, ponekad u iznosu od više desetaka tisuća eura. Odvjetnik provjerava registar i račune zajednice, tako da nikada ne naslijedite tuđi dug.
• Nelegalna ili neodobrena gradnja.Nekretnina bez odgovarajućih dozvola ili bez Licence of First Occupation ne može se legalno koristiti za stanovanje, priključiti na komunalije ili lako preprodati, a u najgorim slučajevima prijete kazne ili rušenje. Odvjetnik provjerava svaku dozvolu, a mi vas od samog početka usmjeravamo dalje od problematičnih projekata.
• Prijevare i izgubljen novac.Lažni oglasi, ljudi koji se predstavljaju kao vlasnik, krivotvorene punomoći i e-poruke tipa 2naši bankovni podaci su se promijenili2 sve su to stvarne stvari. Mi uspostavljamo prvi kontakt i provjeravamo s kim imate posla, a vaš odvjetnik osigurava da se novac uvijek kreće samo na siguran način. Nikada nemojte platiti nikome bez prethodne provjere s nama ili sa svojim odvjetnikom.
• Potpisivanje nečega što ne razumijete.Španjolski ugovori su na španjolskom, prema španjolskom pravu, s konceptima koji možda ne postoje u vašoj zemlji, a usmeno obećanje ne znači ništa osim ako nije zapisano. Vaš odvjetnik objašnjava svaku klauzulu jednostavnim engleskim jezikom i računa se samo ono što je napisano.
• Nemogućnost iznajmljivanja nekretnine.Dom može biti potpuno legalan za kupnju, ali ograničen za turistički najam pravilima zajednice vlasnika. Ako vam je iznajmljivanje važno, odvjetnik provjerava ta pravila prije nego što se obvežete.
• Skriveni troškovi i preplaćivanje.Kao što je gore navedeno: potpuna, stavku po stavku procjena troškova unaprijed i ista cijena kao kod izravne kupnje.

Zašto surađivati sa Spain Developments

Mi smo neovisni agent kupca s pristupom svakom projektu na Costa del Sol. Nismo vezani ni uz jednog developera i ne zarađujemo ništa od vašeg odvjetnika, pa naši savjeti ostaju nepristrani. Naša usluga kupnje za vas je besplatna jer developer plaća našu naknadu, a cijena je identična dolazite li preko nas ili izravno.

Najvažnije za pravnu stranu, ne samo da vam preporučimo odvjetnika i nestanemo. Koordiniramo i nadziremo cijeli pravni proces i cijelu transakciju zajedno s vašim odvjetnikom, pazeći da se svaki korak dogodi na vrijeme, tako da ništa ne promakne. Uvijek imate jedan tim koji brine o vama.

Kada budete spremni, upoznat ćemo vas s našim neovisnim odvjetnikom ili ćemo rado surađivati s vašim vlastitim. U svakom slučaju, vaša kupnja bit će pravilno provjerena, a vi ćete razumjeti svaki korak.