Il vero costo dell'acquisto di una proprietà in Spagna (2026)

Questa guida è pensata per acquirenti internazionali interessati a una nuova costruzione sulla Costa del Sol, sia off-plan sia una nuova costruzione chiavi in mano. Otterrai il costo reale complessivo, non solo il prezzo di listino. Ti mostriamo ogni imposta, ogni commissione e il totale esatto su una casa da 500.000 euros.

In breve:26nbsp;Il prezzo di listino non è mai il prezzo che paghi davvero. Sulla Costa del Sol, una nuova costruzione costa circa il 12-14% in più tra imposte e commissioni, mentre una rivendita (una casa di seconda mano da un proprietario privato) costa circa il 10-12%. Su una nuova costruzione da 500.000 euros, significa circa 60.000 a 70.000 euros in più, quindi il costo reale complessivo è di circa 565.000 euros. Se acquisti off-plan, paghi anche a rate durante la costruzione, non tutto in una volta. Se usi un mutuo, hai bisogno di un anticipo del 30-40% in contanti.

Ecco i numeri principali per una nuova costruzione da 500.000 euros, pagata in contanti.

• 50.000 euros26nbsp;- IVA al 10%
• 6.000 euros26nbsp;- imposta di bollo AJD all'1,2%
• 6.050 euros26nbsp;- avvocato all'1% più IVA
• ~565.000 euros26nbsp;- costo reale complessivo

Quel divario tra il prezzo di listino e il prezzo reale è la paura numero uno per la maggior parte degli acquirenti. Qui sotto eliminiamo ogni incertezza. Tutte le cifre sono per il 2026 e ogni esempio parte da una nuova costruzione, perché è ciò che vendiamo sulla Costa del Sol.

Perché il prezzo di listino non è il prezzo reale

Quando vedi una casa a 500.000 euros, quello è solo l'inizio. In Spagna si aggiungono imposte e commissioni. Non sono facoltative. Fanno parte di ogni acquisto legale.

La buona notizia: i costi sono per lo più fissati dalla legge e facili da prevedere. Una volta che li conosci, non ci sono brutte sorprese. Il costo extra totale dipende da due cose:

• La casa è una26nbsp;nuova costruzione26nbsp;(acquistata dal costruttore, sia off-plan sia una nuova costruzione chiavi in mano) oppure una26nbsp;rivendita26nbsp;(una casa di seconda mano acquistata da un proprietario privato)?
• Paghi in contanti o usi un mutuo?

Una nuova costruzione costa un po' di più in tasse rispetto a una rivendita, ma offre una costruzione nuova, una garanzia strutturale di 10 anni e classi energetiche moderne. Qui sotto partiamo dalla nuova costruzione, perché è ciò che vendiamo, e mostriamo la rivendita come alternativa di confronto.

Attenzione:26nbsp;Molti acquirenti mettono a budget solo il 5-7% per i costi extra. Il numero reale è il 12-14% su una nuova costruzione. Se pianifichi al ribasso, potresti ritrovarti senza abbastanza liquidità il giorno del rogito. Pianifica sempre per l'importo completo.

Come si paga una nuova costruzione

Una nuova costruzione non si paga in un'unica soluzione. Il calendario dipende dal fatto che tu acquisti off-plan (ancora in costruzione) o chiavi in mano (finita e pronta da abitare).

Off-plan, a rate durante la costruzione:

• Prenotazione:26nbsp;un deposito cauzionale di circa 6.000 a 10.000 euros per togliere la casa dal mercato.
• Al contratto privato:26nbsp;integri fino a circa il 20% o 40% del prezzo, pagato a rate man mano che la costruzione avanza. Ogni pagamento a stato avanzamento è protetto da una26nbsp;garanzia bancaria (un aval), quindi il tuo denaro è al sicuro se il costruttore non consegna.
• Al completamento:26nbsp;paghi il saldo restante del 60% o 80% quando la casa è finita e ricevi le chiavi.

Nuova costruzione chiavi in mano, quando la casa è già finita:

• Prenotazione:26nbsp;lo stesso deposito cauzionale per bloccare la casa.
• Al contratto privato:26nbsp;circa il 10% del prezzo.
• Al completamento:26nbsp;il saldo, di solito entro poche settimane.

Esempio pratico su una casa off-plan da 500.000 euros:

• ~10.000 euros26nbsp;- prenotazione
• fino a ~200.000 euros26nbsp;- pagamenti a rate durante la costruzione (20% al 40%, garantiti da banca)
• il saldo26nbsp;- pagato al completamento quando ritiri le chiavi

Questa tempistica a rate è una delle grandi differenze rispetto a una rivendita. Una rivendita (l'alternativa, trattata qui sotto) si paga molto più rapidamente: un deposito del 10%, poi il saldo da quattro a otto settimane dopo.

Consiglio extra:26nbsp;Controlla sempre che ogni pagamento a stato avanzamento off-plan sia coperto da una garanzia bancaria. Questa è la tua protezione. Un buon agente dell'acquirente conferma che la garanzia sia in essere prima che tu versi anche una sola rata.

Imposte su una nuova costruzione (IVA + AJD)

Una nuova costruzione, sia off-plan sia chiavi in mano, ha due imposte di acquisto.

• IVA (la parola spagnola per VAT, l'imposta sul valore aggiunto):26nbsp;10% del prezzo per le abitazioni. È lo stesso in tutta la Spagna peninsulare.
• AJD (imposta di bollo, una tassa sull'atto legale):26nbsp;1,2% del prezzo in Andalucía.

Insieme, fanno26nbsp;11,2%26nbsp;di imposte su una nuova costruzione.

Esempio pratico su 500.000 euros:

• 50.000 euros26nbsp;- IVA al 10%
• 6.000 euros26nbsp;- imposta di bollo AJD all'1,2%
• Imposta totale di acquisto: 56.000 euros

Consiglio extra:26nbsp;Alcuni complessi vendono il posto auto e il ripostiglio (chiamato26nbsp;trastero) con un atto separato. Se venduti separatamente, possono essere soggetti al 21% di IVA, non al 10%. Chiedi al tuo agente di confermare che parcheggio e deposito siano inclusi nel prezzo della casa. Un buon agente dell'acquirente controlla questo per te prima che tu ti impegni.

L'alternativa: tasse su una casa di rivendita (ITP)

Una rivendita è il contrasto rispetto a una nuova costruzione. È una casa di seconda mano da un venditore privato e non paga IVA. Invece, paghi26nbsp;ITP (l'imposta di trasferimento sulle case di rivendita).

In Andalucía, l'ITP è26nbsp;7%26nbsp;del prezzo. Non c'è un'imposta di bollo separata su una rivendita, perché l'ITP la sostituisce.

Esempio pratico su 500.000 euros:

• ITP al 7%: 35.000 euros

Quindi una rivendita costa meno in tasse rispetto a una nuova costruzione. Ecco la differenza affiancata.

• Nuova costruzione (11,2%): 56.000 euros
• Rivendita (7%): 35.000 euros

Ma una nuova costruzione comporta costi di gestione più bassi, una garanzia strutturale di 10 anni e classi energetiche moderne, e l'off-plan ti permette di distribuire i pagamenti durante la costruzione. La scelta riguarda più delle sole tasse.

Consiglio extra:26nbsp;Su una rivendita, l'ITP deve essere pagata entro 30 giorni dalla firma dell'atto. Il tuo avvocato se ne occupa per te. Non lasciare la Spagna pensando che sia tutto finito; il pagamento dell'imposta arriva subito dopo la firma.

Spese notarili e del Registro Immobiliare

Ogni acquisto in Spagna si firma davanti a un26nbsp;notaio (un pubblico ufficiale che rende legale la vendita). Dopo di che, la casa viene registrata nel26nbsp;Registro Immobiliare (Registro de la Propiedad, il registro ufficiale di chi possiede l'immobile).

Entrambe le spese sono fissate dalla legge e sono simili in ogni ufficio.

• Spesa notarile:26nbsp;circa 600 a 1.200 euros.
• Spesa del Registro Immobiliare:26nbsp;circa 400 a 700 euros.

Esempio pratico su 500.000 euros:

• ~1.500 euros26nbsp;- notaio
• ~1.000 euros26nbsp;- Registro Immobiliare
• Totale: ~2.500 euros

Sono piccole rispetto alle tasse, ma sono reali. Mettile a budget.

Spese legali

La legge non ti obbliga a usare un avvocato. Ma per un acquirente internazionale, è il denaro speso meglio. Su una nuova costruzione, un buon avvocato controlla la licenza edilizia, lo storico del costruttore e che ogni pagamento a stato avanzamento off-plan sia coperto da una garanzia bancaria. Su una rivendita, l'avvocato controlla che la casa non abbia debiti e che il venditore ne sia davvero il proprietario.

• Spesa tipica dell'avvocato:26nbsp;circa l'1% del prezzo, più il 21% di IVA sulla parcella.

Esempio pratico su 500.000 euros:

• 5.000 euros26nbsp;- parcella dell'avvocato all'1%
• 1.050 euros - IVA sulla commissione al 21%
• Totale: ~6.050 euros

Attenzione: Non usare mai solo l’avvocato del costruttore (o, in caso di rivendita, l’avvocato del venditore). Lavora per l’altra parte. Ti serve un tuo avvocato indipendente che lavori solo per te. Questo ti protegge da debiti ereditati e problemi urbanistici.

In Spain Developments, siamo un agente indipendente dell’acquirente. Il costruttore paga la nostra commissione, quindi tu non ci paghi nulla. Ti aiutiamo anche a trovare un avvocato indipendente e affidabile, così non sarai mai solo durante il processo.

Costi del mutuo (se chiedi un prestito)

Se paghi in contanti, puoi saltare questa sezione. Se chiedi un prestito, aggiungi un po’ di più.

Le banche spagnole prestano ai non residenti circa dal 60% al 70% del prezzo. Quindi ti serve dal 30% al 40% del prezzo in contanti, più tutti i costi sopra indicati. Il deposito non è di per sé un “costo”, ma devi averlo pronto.

Costi extra del mutuo:

• Perizia dell’immobile (il controllo della banca sul valore della casa): circa 300 a 600 euros.
• Commissione di apertura della banca: da 0 a 1,5% del prestito. Spesso negoziabile.

Buone notizie: dal 2019, la legge spagnola obbliga la banca a pagare l’imposta di bollo sul mutuo, l’onorario notarile del mutuo e la tassa di registrazione del mutuo. Tu non li paghi. Controlla che la tua banca non provi ad aggiungerli.

Esempio pratico su 500.000 euros con un mutuo al 65% (prestito di 325.000 euros):

• ~500 euros - perizia
• 3.250 euros - commissione di apertura all’1%
• Totale: ~3.750 euros

Consiglio extra: Le banche spagnole non ti prestano i soldi per tasse e spese. Quel 12-13% deve provenire dai tuoi risparmi. Pianifica con attenzione la tua liquidità.

Piccoli ma reali costi extra

Si applicano ancora alcuni piccoli costi, soprattutto per gli acquirenti internazionali:

• Numero NIE (il tuo codice fiscale spagnolo per stranieri): circa 10 a 150 euros, a seconda che tu usi un agente per velocizzare la procedura. Non puoi acquistare senza.
• Conto bancario spagnolo: di solito è gratuito da aprire, ma te ne servirà uno.
• Procura (se non puoi essere presente di persona alla firma): circa 150 a 300 euros.
• Allacciamenti delle utenze (acqua, elettricità) in una nuova costruzione: circa 200 a 500 euros.

Non sono importi grandi, ma si sommano. Metti a budget circa 500 a 1.000 euros per questo gruppo.

Cambio valuta: un costo nascosto

Questo sorprende molti acquirenti. Se guadagni in sterline, corone o złoty, devi cambiare il tuo denaro in euros. La casa ha un prezzo in euros.

Le banche tradizionali spesso applicano un tasso di cambio sfavorevole oltre alle commissioni. Questo può costarti fino al 3% dell’importo che invii. Su un acquisto da 500.000 euros, il 3% corrisponde a 15.000 euros persi a causa di un cattivo tasso.

Uno specialista in cambio valuta di solito offre condizioni migliori rispetto alla banca. Il risparmio può essere di migliaia di euros. Puoi anche “bloccare” un tasso in anticipo, così un calo della sterlina non fa aumentare il tuo prezzo tra l’offerta e il rogito.

Esempio pratico: Invio di circa 565.000 euros (prezzo più costi). Il tasso di una banca potrebbe costarti il 3% in più rispetto a un broker. Questo significa un possibile risparmio fino a 17.000 euros usando uno specialista.

Consiglio extra: Pianifica il trasferimento di valuta in anticipo, non il giorno della firma. Affrettare un grande trasferimento è il modo in cui le persone perdono denaro. Possiamo indicarti specialisti FX (foreign exchange) affidabili che assistono gli acquirenti sulla Costa del Sol.

La ripartizione completa dei costi su 500.000 euros

Ecco il quadro completo per una casa da 500.000 euros sulla Costa del Sol, pagata in contanti. Prima il nuovo sviluppo (quello che vendiamo), poi la rivendita come alternativa.

Nuovo sviluppo, pagamento in contanti

• 500.000 euros - prezzo di acquisto
• 50.000 euros26nbsp;- IVA al 10%
• 6.000 euros26nbsp;- imposta di bollo AJD all'1,2%
• 1.500 euros26nbsp;- notaio
• 1.000 euros26nbsp;- Registro Immobiliare
• 6.050 euros26nbsp;- avvocato all'1% più IVA
• 700 euros - NIE, banca, utenze
• Totale costi extra: 65.250 euros
• Costo totale tutto compreso: 565.250 euros

Se questa è una casa off-plan, la cifra totale tutto compreso è la stessa, ma il denaro viene versato a fasi: circa 10.000 euros per la prenotazione, dal 20% al 40% in pagamenti garantiti da banca durante la costruzione, e il resto al completamento. Una nuova costruzione chiavi in mano segue il percorso più rapido: prenotazione, poi 10% al contratto, poi il saldo al completamento.

Rivendita, pagamento in contanti (l’alternativa)

• 500.000 euros - prezzo di acquisto
• 35.000 euros - imposta di trasferimento ITP al 7%
• 1.500 euros26nbsp;- notaio
• 1.000 euros26nbsp;- Registro Immobiliare
• 6.050 euros26nbsp;- avvocato all'1% più IVA
• 700 euros - NIE, banca, utenze
• Totale costi extra: 44.250 euros
• Costo totale tutto compreso: 544.250 euros

Quindi un nuovo sviluppo da 500.000 euros costa davvero circa 565.000 euros tutto compreso. Si tratta di circa 13% in più rispetto al prezzo di listino. Una rivendita arriva a circa 544.000 euros, circa 9% in più.

Nota: Questa ripartizione presuppone un acquisto in contanti. Con un mutuo, aggiungi circa 3.750 euros di costi del mutuo. Con una valuta estera, considera anche lo spread di cambio. Ricorda che un acquisto off-plan distribuisce i pagamenti durante la costruzione, mentre una rivendita si paga in sole quattro-otto settimane.

Di quanta liquidità hai davvero bisogno?

Questa è la domanda più importante. Due casi semplici, entrambi su un nuovo sviluppo.

Pagamento in contanti, nuovo sviluppo, 500.000 euros: ti serve l’intero importo tutto compreso, circa 565.000 euros. In una casa off-plan lo versi a fasi durante la costruzione; in una casa chiavi in mano lo paghi nell’arco di poche settimane.

Usando un mutuo al 65%, nuovo sviluppo, 500.000 euros:

• 175.000 euros - anticipo (35% del prezzo)
• ~65.250 euros - tasse e spese
• ~3.750 euros - costi del mutuo
• Liquidità totale necessaria: ~244.000 euros

La banca presta gli altri 325.000 euros. Ecco perché una pianificazione onesta conta. Dovresti conoscere il tuo numero reale prima di innamorarti di una casa.

In Spain Developments, ti forniamo questa ripartizione completa per qualsiasi casa ti piaccia, prima che tu ti impegni. Non c’è nessuna commissione per l’acquirente, perché ci paga il costruttore. Il nostro lavoro è assicurarci che tu non abbia brutte sorprese.

Conclusione

Il costo reale per acquistare un nuovo sviluppo sulla Costa del Sol è di circa il 12-14% in aggiunta al prezzo. Su una nuova costruzione da 500.000 euros, questo significa circa 565.000 euros tutto compreso. Le voci principali sono IVA, imposta di bollo e avvocato; i risparmi più facili arrivano da un buon broker valutario. Se acquisti off-plan, distribuisci i pagamenti durante la costruzione, con il saldo dovuto al completamento. Una rivendita, invece, costa circa il 10-12% in più ed è pagata molto più rapidamente. Pianifica l’importo completo e non ci saranno sorprese il giorno del rogito.

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