Intermediazione mutui per non residenti che acquistano una proprietà in Spagna

Questa pagina è per gli acquirenti internazionali che vogliono un mutuo spagnolo per una casa di nuova costruzione sulla Costa del Sol. Scoprirai quanto puoi prendere in prestito, come funziona su una nuova costruzione e i costi che si sono discretamente spostati a tuo favore. Risposte oneste, in linguaggio semplice.

Riepilogo rapido:a0La maggior parte dei non residenti può prendere in prestito circa il 60% al 70% del prezzo, quindi hai bisogno del 30% al 40% in contanti più i costi di acquisto. Conta anche la valuta in cui percepisci il reddito: gli acquirenti polacchi di solito ottengono un mutuo senza troppi problemi, mentre un reddito in corone ceche è più difficile e può essere limitato intorno al 50%. Su una nuova costruzione organizzi il mutuo vicino al completamento, non anni prima, ma puoi ottenere una pre-approvazione in anticipo. Una buona notizia che molti acquirenti non notano: dal 2019, la banca paga la maggior parte dei costi di apertura del mutuo. Ti mettiamo in contatto con un mediatore creditizio di fiducia che se ne occupa per intero.

Quanto puoi prendere in prestito

Come non residente, le banche di solito finanziano fino al 60% al 70% del prezzo, o della loro valutazione se inferiore. Il resto proviene dai tuoi risparmi, più i costi di acquisto a parte.

L'importo dipende dal tuo profilo, dall'immobile e dalla valuta in cui percepisci il reddito. Non si tratta semplicemente di guadagnare o meno in euro. Le banche spagnole accettano la maggior parte delle valute, ma tengono un elenco di quelle che considerano con cautela, e la corona ceca è tra queste.

• Acquirenti polacchia0di solito ottengono il normale 60% al 70%, anche se lo zloty non è l'euro.
• Il reddito in corone ceche è il più difficile.a0La corona è una delle valute che alle banche spagnole non piacciono, quindi il massimo che concedono può essere intorno al 50%.
• Acquirenti del Regno Unitoa0sono ancora idonei dopo la Brexit. I criteri sono semplicemente un po' più rigidi.

Ecco un esempio semplice. Su una nuova costruzione da 500.000 euros, un mutuo al 70% è di 350.000 euros, quindi hai bisogno di 150.000 euros tuoi, più costi di acquisto pari a circa il 12% al 14%. Se percepisci il reddito in una valuta che le banche guardano con cautela, come la corona ceca, e il limite è il 50%, il prestito è di 250.000 euros, quindi avresti bisogno di 250.000 euros in contanti.

Tassi e durata

La maggior parte dei non residenti sceglie un tasso fisso, per la certezza della stessa rata ogni mese. Nel corso del 2025 e fino al 2026, i tassi fissi per non residenti sono variati da circa il 3% per i profili solidi fino a intorno al 5%, a seconda della banca e della tua situazione finanziaria.

• Tasso fisso.a0La rata rimane la stessa per tutta la durata. Molto apprezzato dagli acquirenti stranieri che vogliono un budget prevedibile.
• Tasso variabile.a0Collegato all'Euribor (il tasso base di riferimento dell'area euro), quindi la rata può salire o scendere. Meno non residenti lo scelgono.
• Durata ed età.a0Le durate sono spesso limitate a circa 20 anni, con limiti di età, quindi il prestito viene di solito rimborsato entro circa i 70 o 75 anni.

Tra le banche spagnole attive con i non residenti ci sono Santander, BBVA e CaixaBank. Ognuna ha il proprio livello di disponibilità, e questo cambia nel tempo: è proprio qui che un buon mediatore ti evita supposizioni.

Come funziona un mutuo su una nuova costruzione

Le tempistiche su una nuova costruzione sono diverse rispetto a una rivendita, e sorprendono molti acquirenti.

• Organizzi il mutuo vicino al completamento, non anni prima.a0Durante la costruzione paghi gli acconti progressivi con fondi propri. Il mutuo vero e proprio viene attivato vicino al completamento, di solito iniziando circa due mesi prima dell'atto di proprietà.
• Il motivo è la perizia.a0La perizia della banca (laa0tasación) è valida solo per circa sei mesi, quindi deve essere fatta verso la fine. Questa commissione di perizia la paghi tu, ed è uno dei pochi costi del mutuo che ricadono su di te.
• Puoi comunque pianificare in anticipo.a0Un mediatore esamina il tuo profilo fin dall'inizio e ti fornisce una pre-approvazione, una valutazione onesta sulla probabilità di ottenere il mutuo e, indicativamente, su quanto potresti ottenere, prima che tu ti impegni in qualsiasi cosa.
• La banca concede il prestito in base alla propria valutazione.A0Concede una percentuale del valore più basso tra il prezzo e la propria valutazione. Su un immobile di nuova costruzione la valutazione di solito coincide con il prezzo concordato, ma non è garantito, quindi un buon mediatore controlla presto il valore probabile. In questo modo non ci sono sorprese vicino al rogito.

Attenzione:A0Una pre-approvazione non è una garanzia finale. La banca ricontrolla la tua situazione vicino al rogito, quindi mantieni stabili le tue finanze nel frattempo. Contrarre un nuovo debito o cambiare lavoro tra la pre-approvazione e l’atto di proprietà può modificare l’offerta.

Una piacevole sorpresa: la banca paga la maggior parte dei costi del mutuo

Ecco qualcosa che pochi acquirenti sanno. Dalla legge spagnola sui mutui del 2019 (Ley 5/2019), la banca, non tu, paga la maggior parte del costo di costituzione del mutuo stesso.

• La banca paga l’A0AJDA0(l’imposta di bollo sull’atto di mutuo), così come il notaio, il registro fondiario e le spese di gestoría per il mutuo.
• Tu paghi principalmente laA0valutazione dell’immobile, che di solito è di qualche centinaio di euro.

Tieni ben separate due cose nella tua mente. Questo riguarda il mutuo. L’acquisto di una nuova costruzione comporta comunque il 10% di IVA più circa l’1,2% di AJD sull’acquisto stesso, che ogni acquirente paga indipendentemente dal fatto che usi o meno un mutuo. Ma i costi di costituzione del mutuo ora ricadono in gran parte sulla banca, il che rappresenta un vero risparmio.

La documentazione e quanto tempo richiede

Le banche spagnole vogliono un quadro completo delle tue finanze nel tuo Paese d’origine, quindi questa è la parte da iniziare presto.

• Le tue dichiarazioni dei redditi degli ultimi due o tre anni nel Paese d’origine, più le buste paga recenti o i bilanci aziendali.
• Estratti conto bancari, un rapporto di credito e il tuoA0NIEA0(il numero di identificazione per stranieri), che ti serve prima del rogito.
• Traduzioni ufficiali dei documenti chiave in spagnolo e, a volte, un’A0Apostille dell’Aia, un timbro internazionale che dimostra che un documento è autentico all’estero.

A partire da una domanda completa, l’approvazione richiede di solito da 4 a 8 settimane. I documenti mancanti o non tradotti sono la causa principale dei ritardi.

Come ti aiutiamo

Noi non prestiamo denaro e non siamo una banca. Ti mettiamo in contatto con un mediatore creditizio di cui ci fidiamo, che organizza ogni giorno prestiti spagnoli per acquirenti stranieri e sa quali banche si adattano alla tua nazionalità e al tuo reddito.

Per essere completamente chiari sui costi: il mediatore è uno specialista terzo, quindi applica una propria commissione, di solito intorno allo 0,5% all’1% del prestito più IVA, separata dal nostro servizio di acquisto, che per te resta gratuito. Un buon mediatore recupera quella commissione ottenendoti condizioni migliori e impedendoti di sprecare settimane con una banca che non avrebbe mai detto di sì.

Consiglio extra:A0Ogni immobile sul nostro sito web ha un calcolatore del mutuo e un calcolatore dei costi integrati. Prima ancora di parlare con qualcuno, puoi stimare la tua rata mensile e i tuoi costi totali in pochi clic, così il tuo budget è chiaro fin dall’inizio.

Poiché Spain Developments è indipendente, ti diremo anche onestamente quando un mutuo non ha senso per te. Se i numeri sono tirati, te lo diremo. Rimani con un unico consulente di fiducia che mette in ordine le tue finanze prima che ti innamori di una casa che non puoi ancora permetterti.

Conclusione

Un mutuo spagnolo come non residente è assolutamente possibile, è solo diverso da quello di casa. Di solito puoi ottenere in prestito dal 60% al 70%, meno se guadagni in una valuta di cui le banche diffidano, come la corona ceca. Per una nuova costruzione lo organizzi vicino al completamento, con una pre-approvazione iniziale così conosci il tuo budget. E dal 2019 la banca copre la maggior parte dei costi propri del mutuo. Quando sei pronto, manda un messaggio al tuo consulente di Spain Developments e ti metteremo in contatto con il nostro broker di fiducia, senza commissioni per l’acquirente per il nostro aiuto.