スペインの権利証書とNota Simpleをわかりやすく解説

Costa del Solで新築物件を購入するなら、その家が本当にあなたのものだと証明する書類は2つあります。権利証書とnota simpleです。このガイドでは、それぞれが何か、どう違うのか、そしてなぜ重要なのかを説明します。自分のお金が安全だと確信したい外国人購入者向けに書かれています。

要点まとめ

• escrituraは、公証人の前で署名され、あなたを所有者にする権利証書です。
• nota simpleは、購入前に確認するための安価な登記簿抄本です。
• 判断するためにnota simpleを読み、購入するためにescrituraに署名します。
• 必ず登記所から最新のnota simpleを取得し、売主のコピーだけを信用しないでください。

短く言うと

この 0escritura 0はあなたの権利証書です。これは公証人の前で署名され、所有権をあなたに移転する書類です。この 0nota simple 0は、誰がその不動産を所有しているか、そして負債があるかどうかを示す土地登記簿の短い抄本です。片方は所有権の証明です。もう片方は購入前の確認です。

こう考えてください。nota simpleは署名前に読むレポートです。escrituraは実際に署名するものです。そしてその後、登記簿が更新されてあなたの名前が表示されます。

escritura（権利証書）とは何ですか？

escritura（正式名称 0escritura pública de compraventa、公的売買証書）は、売主からあなたへ不動産を移転する公式の法的文書です。これは公証人（notario 0- 中立な公務員）の前で署名されます。署名が完了すると、所有権はあなたに移ります。

公証人が認証するため、escrituraは公文書です。私的契約よりもはるかに強い法的効力を持ちます。これはスペインで不動産を所有するうえでの土台です。

あなたのescrituraには、次の内容が含まれます。

• 買主と売主の氏名および身分証番号（外国人購入者の場合はあなたのNIE）。
• 不動産の詳細な説明：住所、面積、境界、ガレージ、物置。
• 土地登記簿の詳細と地籍参照番号（referencia catastral).
• 価格と、その支払い方法。
• 不動産に設定されている住宅ローンまたはその他の負担。
• 発生する税金とその負担者、さらに引渡し日。

署名後、この証書は土地登記所（Registro de la Propiedad 0- 不動産所有権の公式記録）に送られ、あなたが新しい所有者として記録されます。この最終段階こそが、第三者からのいかなる請求に対してもあなたの所有権を完全に保護します。

nota simpleとは何ですか？

nota simple（正式名称 0nota simple registral 0- 公式な土地登記簿抄本）は、土地登記簿から取得する公式な抄本です。不動産の法的状態を短くわかりやすくまとめたものです。安価で、取得も速く、購入前に読むべき最も重要な書類です。

nota simpleは4つの重要なことを教えてくれます。

• 誰が所有しているか。 0登記上の所有者の名前と持分です。これにより、売主が本当に売却できることを確認できます。
• どのような負債があるか。 0住宅ローン、差押え（法的な差押え）、またはその他の負担です。
• どのような制限が適用されるか。 0通行権、用益権、または特別な制限です。
• 何が進行中か。 0新しい住宅ローンの登記など、保留中の変更です。

これは権利証書ではなく、法廷での所有権の法的証明にもなりません。それができるのは完全な 0certificación registral 0（認証された登記証明書）だけです。しかし、購入前に不動産を確認するためには、nota simpleこそまさに必要な書類です。

権利証書とnota simpleの違い

2つの書類を並べて見てみましょう。

Escritura（権利証書）

• これは何か: 0所有権を移転する証書です。
• 署名するのは: 0公証人です。
• 目的: 0あなたがその家を所有している証明です。
• 使うタイミング: 0署名時および署名後です。
• 法的効力: 0完全な法的証明。
• 費用: 0引渡し費用の一部です。

Nota simple

• これは何か: 0登記簿からの要約抄本です。
• 署名するのは: 0誰も署名しません。これはレポートです。
• 目的: 0購入前に不動産を確認することです。
• 使うタイミング: 0何かを支払う前です。
• 法的効力: 0情報提供のみ。
• 費用: 0数ユーロ。

一言で言えば、判断するためにnota simpleを読み、購入するためにescrituraに署名し、その後登記簿にあなたの名前が表示されます。

不動産登記簿と地籍台帳の違い

外国人の買い手は、この2つの制度をよく混同します。これらは別物であり、両方の内容が一致している必要があります。

不動産登記簿 (Registro de la Propiedad)

法的な所有権、負債、権利を記録します。nota simple はここから取得します。これが法的記録です。

地籍台帳 (Catastro)

税務目的で物件の物理的情報を記録します：面積、境界、所在地、評価額。地籍参照番号はここから取得します。

優れた弁護士は、両方の記録が互いに一致し、かつ実際の物件とも一致しているかを確認します。登記簿ではある面積、地籍台帳では別の面積になっているなら、それは購入後ではなく購入前に解決すべき問題です。

nota simple の取得方法（費用と時間）

正当な理由がある人なら誰でも nota simple を請求できます。買い手であるあなたにはその資格があります。所有者である必要はありません。

公式な方法は2つあります。同じ書類なのに大幅に高い料金を請求する民間の「高速」サイトは避けましょう。

• オンライン（registradores.org）:およそ9 euros  VAT。通常は2時間以内、最長48時間です。
• 地域の登記所で直接申請:およそ3,64 euros  VAT。即時、または数時間です。
• 民間の第三者サイト:20 to 30 euros or more。所要時間はさまざまで、多くの場合もっと遅いです。これらは避けましょう。

申請するには、少なくとも次のいずれか1つを提出します：登記簿（finca）番号、正確な住所、所有者の氏名とID、または地籍参照番号。

おまけのヒント:最初に気に入った物件の段階で一度、そして売買証書に署名する直前にもう一度、新しい nota simple を2回取得しましょう。これにより、直前の変更、たとえば最後の数週間に新たに登録された住宅ローンや負担を見逃さずに済みます。

nota simple が明らかにするリスク

ここで nota simple はあなたのお金を守ります。外国人買い手に高くつく、まさにその問題を明らかにしてくれるのです。

• 隠れた負債。物件に設定された住宅ローンや差押え。Spain では、売主ではなく物件に付いて回る負債もあります。nota simple にはそれが表示されるので、あなたがそれを引き継がずに済みます。
• 売主が違う。売っている人が登記上の所有者でないなら、止めましょう。nota simple は、誰が法的に売却できるのかを確認してくれます。
• 負担と制限。通行権や、住宅をどのように使えるかに影響するその他の制限です。
• 新築物件の場合。建築が完了に近づくと、デベロッパーは各住戸を登記します。あなたの弁護士は、決済前にその新しい住戸が正しく作成され、負担がないことを確認します。

実際の例を使ってみましょう。あなたが新築アパートをで購入することに同意したとします。500.000 euros。nota simple には、その住戸に対してデベロッパーの建設ローン由来の 130.000 euros の住宅ローンがまだ登記されていることが示されています。この段階ではそれは普通のことです。しかし、あなたがその負債を引き継がないように、決済前にそれは抹消または完済されていなければなりません。あなたの弁護士はそれを確実にします。nota simple がなければ、あなたはそれに気づくことすらなかったでしょう。

警告:売主や仲介業者から渡された nota simple だけを決して当てにしないでください。古いものだったり、編集されていたりする可能性があります。必ずあなた自身の独立した弁護士に、登記所から直接新しいものを取得してもらいましょう。

売買証書の署名当日、ステップごとに

escritura に署名するときの決済の流れは次のとおりです。

1. 最終確認。あなたの弁護士は、何も変更がないことを確認するために最後の nota simple を取得します。
2. 公証人のもとで。買主と売主（またはその代理人）が立ち会います。渡航できない場合は、委任状（poder notarial).
3. 読み上げと署名。公証人が重要な条件を読み上げ、全員が理解していることを確認します。あなたは escritura に署名します。
4. 支払いと鍵の受け渡し。残金を支払います。鍵と、売買証書の認証謄本（copia autorizada).
5. 税金と登記。あなたの弁護士が税金を支払い、売買証書を不動産登記簿に提出します。数週間後、登記簿にはあなたが所有者として表示されます。

公証人は原本の売買証書をその保管記録に永久に保存します（protocolo）。あなたは認証謄本を保管します。登記簿には、あなたの所有権の公式記録が保存されます。

権利証をなくしたらどうなりますか？

慌てないでください。あなたの所有権は不動産登記簿に記録されているので安全です。いつでも新しい写しを取得できます。

• 公証人に新しい写しを依頼する。原本に署名した公証人に、新しい認証謄本（copia autorizada）を依頼してください。ID を提示し、手数料を支払います。
• 登記所に証明書を依頼する。不動産登記所にを依頼し、certificación registralあなたの所有権と物件の状況を確認してもらいます。

海外に住んでいる場合には特に便利ですが、あなたの弁護士がこの両方を代行できます。

この一連の手続き全体こそ、母語対応のチームが非常に重要である理由の1つです。Spain Developments では、デベロッパー側の弁護士ではなく、必ず独立した Spanish lawyers と連携し、nota simple を読み、不動産登記簿と地籍台帳を照合し、署名前に売買証書に問題がないことを確認します。デベロッパー負担の買主側エージェントとして、私たちの仕事は、あなたが支払う住宅が法的に完全にあなたのものとなるようにすることです。

要点

nota simple は、購入前の確認書類です。誰がその物件を所有しているか、そして負債が付いているかどうかを示します。escritura は、公証人の前で署名する権利証であり、あなたを所有者にするものです。この2つがそろって、隠れた問題からあなたの購入を守ります。

必ず登記所から新しい nota simple を取得し、売主の写しだけに頼らず、独立した弁護士に確認してもらいましょう。Costa del Sol で新築物件を購入するなら、Spain Developments はまさにその手配ができ、あなたの所有権が明確で安全なものになるようお手伝いします。