スペインでの不動産購入の完了：エスクリトゥーラ

このガイドは、Costa del Solでの購入手続きの最終段階に進む外国人購入者のためのものです。完了日に何が起こるのか、公証人が何をするのか、そしてどのように鍵を受け取るのかがわかります。読み終えるころには、海外からでも安全に手続きを完了する方法を正確に理解できるでしょう。

要点のまとめ: Completionとは、公証人のもとで に署名し、escritura （権利証書）を公証人の前で署名し、残金を支払い、鍵を受け取る日のことです。新築開発物件では、建築段階ごとの銀行保証付き支払いを終えたあと、Licence of First Occupationが付与されると完了となり、残りの60%から80%（500.000 eurosの住宅なら約350.000 euros）を支払います。中古物件では、その日に約90%を支払います。公証人は中立なので、あなた自身の独立した弁護士が引き続き必要です。スペインへ飛ぶ必要はありません。委任状があれば、弁護士があなたの代わりに署名できます。完了週に届く偽の「新しい銀行口座情報」メールには注意してください。

重要な数字:

• 60%から80% 新築物件の完了時に支払う残金（500.000 eurosに対して約350.000 euros）。
• 1時間未満 署名自体にかかる時間。
• 30日 購入税の支払い期限。
• 0回の渡航 委任状があれば必要ありません。

学べること

• 完了日とは何か
• 公証人がすること（しないこと）
• その日に何が起こるのか、順を追って
• 残金の支払い方法
• 新築物件の完了は異なる
• 鍵の引き渡し：受け取るべきもの
• 最初の30日でやるべきこと
• リスクと安全に進める方法

完了日とは何か

Completionは最終段階です。あなたは に署名し、escritura （公的な権利証書）を公証人の前で署名し、残りの代金を支払い、鍵を受け取ります。その瞬間から、家は法的にあなたのものになります。

新築開発物件の場合、建築の終わりに市役所が を付与したときに完了となります。Licence of First Occupation その時点までに、あなたはすでに建築段階ごとの銀行保証付き分割払い（価格の約20%から40%、多くは約30%）を支払っているため、その日に残りの60%から80%を支払います。 中古物件の場合、完了は通常 に行われます。約4〜8週間 あなたが に署名した後、contrato de arras、残りの90%を支払います。いずれの場合でも、その間隔があることで、弁護士は確認作業を終え、銀行は資金を準備する時間を確保できます。

このためにスペインにいる 必要はありません 旅行できない場合は、委任状（弁護士があなたの代理として行動できるようにする書類）を使って、弁護士があなたの代わりに署名します。多くの外国人購入者がこの方法で自宅から完了手続きを行っています。

escrituraは購入全体の中で最も重要な書類です。これが、あなたがその家の所有者であることを証明します。安全に保管してください。

公証人がすること（しないこと）

この部分で多くの購入者が混乱します。公証人（notario）は国家に給与を支払われる公務員です。公証人は 中立です。あなたのために働くわけでも、売主のために働くわけでもありません。

公証人がすること

• 証書を読み上げ、双方の本人確認を行う
• 物件が法的に売却可能であることを確認する
• 資金が用意されており、証書が正しいことを確認する
• 証書に公印を押し、Land Registryへ通知を送る

公証人がしないこと

• あなたの利益を守ること — それはあなたの弁護士の仕事です
• 隠れた債務や都市計画上の問題をあなたのために確認すること — それは当日より前にあなたの弁護士が行います

ですから、あなた自身の独立した弁護士が引き続き必要です。公証人は手続きを公式なものにします。弁護士は、その取引があなたにとって安全であることを確認します。

ボーナスのヒント: スペインでは、通常は買主が公証人を選べます。あなたの弁護士が良い公証人を手配してくれます。公証人手数料は法律で定められており、価格の約 を見込んでおきましょう。0.5%から1% 。

その日に何が起こるのか、順を追って

完了日は明確な流れに沿って進みます。何が起こるか見てみましょう:

1. 全員が集合します。 公証人事務所で：あなた（またはあなたの弁護士）、売主、双方の弁護士、そして多くの場合は仲介業者もいます。
2. 公証人がescrituraを読み上げます。 条項を説明しながら声に出して読みます。質問はいつでもできます。
3. あなたが詳細を確認します。 氏名、物件の説明、価格、そしてその住宅に未払いの債務が残っていないことを確認します。
4. 残金を支払います。 残りの代金を支払い、さらに売主が支払うべきものを引き渡します。
5. 双方が署名します。 公証人が立ち会い、証書に公印を押します。
6. 売主があなたに鍵を渡します。 これで家はあなたのものです。
7. 公証人が通知を送ります。 Land Registryへ送り、証書の認証謄本をあなたに渡します。

署名全体は通常1時間もかかりません。大変な作業はその前に、弁護士が済ませています。

実例。 あなたは500.000 eurosの新築物件で完了手続きをします。弁護士はすでに許可証と債務を確認済みです。公証人のもとで、残金を支払い、escrituraに署名し、鍵を持って出て行きます。委任状を使った場合は、弁護士がこれをすべて行い、鍵をあなたに宅配便で送ります。

ボーナスのヒント: 公証人の予約枠は早めに押さえましょう。夏や年末は公証人の予定がすぐ埋まります。予約が遅れると、完了全体が後ろ倒しになることがあります。

残金の支払い方法

その日に残りの代金を、安全な方法で支払います。「残り」がいくらかは、何を買ったかによって異なります。 の場合、新築開発物件 それは です。60%から80%の残金 これは建築段階ごとの支払い後に残る金額で、500.000 eurosの住宅なら約350.000 eurosです。 の場合、中古物件 約 です。90% — 約450.000 euros — というのも、あなたは10%のarrasしか支払っていないからです。一般的な2つの方法は、どちらにも同じです:

• Anbsp;銀行小切手nbsp;（スペインの銀行が保証する小切手）です。売主やデベロッパーには確実に支払われ、あなたは署名するまで管理を保てます。
• Annbsp;即時銀行振込nbsp;で、その日のうちに決済されます。

代金の支払いに現金は使われません。スペインのマネーロンダリング防止規則では、追跡可能な支払いが求められます。適切な方法はあなたの弁護士が手配します。

別の通貨―ポンド、クローナ、ズウォティ、またはユーロ以外の通貨―から送金する場合は、前もって計画しておきましょう。為替レートは契約から引き渡しまでの間に動く可能性があります。

警告:nbsp;為替リスクは現実です。500.000 eurosの購入では、レートのわずかな変動で費用が数千単位で変わることがあります。為替ブローカーを使えばレートを固定できるので、合意した価格がそのまま支払う価格になります。引き渡し週にこれを運任せにしてはいけません。

新築物件の引き渡し：居住許可証

新規開発物件の引き渡しには、中古物件にはない追加書類が2つあります。引き渡し前にあなたの弁護士がそれらを確認しなければなりません:

• Thenbsp;certificado final de obranbsp;（建築完了証明書）です。これは建物が計画どおりに完成したことを証明します。
• Thenbsp;licencia de primera ocupaciónnbsp;（Licence of First Occupation、または LFO）です。これは建築終了時に市役所が発行します。その住宅が合法的に居住可能であることを確認するもので、これが引き渡しの条件となり、水道や電気の契約にも必要です。

これは重要です:nbsp;デベロッパーは、居住許可証なしにあなたへ引き渡しを強制することはできません。nbsp;これが欠けているなら、署名してはいけません。

また、建築中に支払ったお金に対する銀行保証も確認してください。法律上（Law 57/1968, Ley 20/2015）、分割払いは引き渡し完了まで保護されていなければなりません。

実例。nbsp;500.000 eurosのオフプラン新築開発では、すでに予約金と建築中の分割払いを支払っており、合計で約30%、およそ150.000 euros、すべてのユーロに銀行保証が付いています。LFOが発行されたら、あなたの弁護士が3つの条件が整っていることを確認し、その後で残りの60%から80%を支払い、鍵を受け取ります:

• すでに支払い済み:nbsp;建築中の分割払いで約150.000 euros（約30%、銀行保証付き）
• 今、公証人の場で支払う額:nbsp;残額約350.000 euros（約70%）
• まず必要なもの:nbsp;LFOの発行、完了証明書の整備、そして先の支払いへの保証

中古物件はもっとシンプルです。LFOも建築中の分割払いもないため、公証人の場で残りの90%（約450.000 euros）を支払うだけです。

Spain Developmentsでは、すべての新築物件でLFO、完了証明書、銀行保証を確認しているので、合法で準備が整っていない住宅の引き渡しを受けることはありません。私たちは独立した買主側エージェントで、手数料はデベロッパーが支払うため、あなたに買主手数料はかかりません。これをあなたの代わりに確認してほしい場合は、お気軽にご連絡ください。

鍵の引き渡し：受け取るべきもの

鍵は署名の直後に引き渡されます。この部分を急がないでください。すべてを受け取り、書面のリストと照らし合わせて確認しましょう:

• 玄関のすべての鍵（すべてのコピー）。
• ガレージまたは駐車場のリモコン。
• 収納室（trastero）の鍵。
• 郵便受けの鍵。
• 共用部分のドアの鍵とコード（ゲート、プール、ジム）。
• アラームのコードまたはキーフォブ。
• 新築の場合：暖房、エアコン、スマートシステム類の保証書と取扱説明書。

売主またはデベロッパーに、受け取った物の簡単な一覧表に署名してもらいましょう。中古住宅では、引き渡し後にメインの鍵を交換するのが賢明です。何本コピーが存在するか分からないからです。

ボーナスのヒント:nbsp;新築の場合は、スナッギングチェックを行ってください。引き渡し後も、見つけた不具合―デベロッパーが修正すべき小さな仕上げの問題―を報告する時間があります。書き留めて、すぐに送ってください。

最初の30日でやるべきこと

鍵を受け取った直後には、いくつかの手続きを早めに行う必要があります。あなたの弁護士またはnbsp;gestornbsp;（事務代行人）が、その大半を行えます:

• 購入税を30日以内に支払う。nbsp;新築：引き渡し時に10% IVA (VAT) をデベロッパーへ支払い、加えて約1.2% AJD（印紙税）。中古：7% ITP（譲渡税）。
• 権利証書を登記するnbsp;土地登記所で、所有者としてあなたの名前が記録されるようにします。
• 公共料金の名義変更をするnbsp;（水道、電気、インターネット）をあなた名義にします。
• 管理組合に知らせるnbsp;あなたが新しい所有者であることを伝えます。
• 住宅保険を設定するnbsp;鍵を受け取った日から開始します。
• padrónに登録するnbsp;そこに住む予定なら、市役所で手続きします。

実例。nbsp;以下は、500.000 eurosの住宅について、タイプに応じて引き渡し後すぐに発生する主な税金です。この資金は準備しておきましょう―これは12%から14%の追加費用の一部であり、想定外の出費ではありません:

新築

1.2% AJD（印紙税）、引き渡し前後に支払い:nbsp;6.000 euros.

中古

7% ITP（譲渡税）、30日以内に支払い:nbsp;35.000 euros.

リスクと安全に進める方法

何がうまくいかない可能性があるかを正直に見て、それに備えて計画しましょう:

• 居住許可証がない（新築）。nbsp;これなしで新規開発物件の引き渡しを受けてはいけません。デベロッパーは強制できず、これが残金支払いの条件になります。
• 銀行保証が履行されない（新築）。nbsp;建築中に行った分割払いが、引き渡し時にきちんと反映されていることを確認してください。あなたの弁護士が保証内容と照合します。
• 隠れた負債（中古）。nbsp;管理組合から負債ゼロを示す証明書を取得し、さらにIBI（地方固定資産税）と公共料金が支払済みである証明も求めてください。あなたの弁護士が確認します。
• 誤った口座に送金してしまう。nbsp;支払いは、弁護士が確認した口座にのみ行ってください。偽の「更新された銀行口座情報」メールに注意しましょう―よくある詐欺です。
• 為替差損。nbsp;引き渡し週の前に、ブローカーでレートを固定しておきましょう。
• 鍵やアクセスコードの不足。nbsp;署名入りの受領一覧をもらいましょう。中古の鍵は交換しましょう。
• 物件が合意内容どおりではない。nbsp;署名する前に最終内覧（新築ならスナッギングチェック）を行ってください。何か問題があれば、資金の一部支払いを留保するか、修正されるまで引き渡しを拒否できます。

危険:nbsp;よくある詐欺は引き渡し週を狙います。支払い用の「新しい」銀行口座情報を誰かがメールしてきます。必ず、すでに信頼している番号を使って弁護士に電話で口座を確認してください。メールだけの銀行口座情報で行動してはいけません。

引き渡し手続きを最初から最後まで任せたいですか？ 私たちは、公証人、許認可、負債ゼロ確認、鍵の引き渡しまで、飛行機で来られない場合でもすべて対応します。しかも買主手数料はありません。Spain Developmentsまでお気軽にご相談ください。

結論

引き渡し完了とは、あなたの購入が現実のものになる日です。escritura に署名し、残金を支払い、鍵を受け取ります。新築開発物件の場合、引き渡し完了は Licence of First Occupation の後に行われ、段階的に支払ってきた銀行保証付きの建築代金に加えて、残りの 60% から 80% の残金（500.000 euros の住宅なら約 350.000 euros）を支払います。再販物件の場合は、その日に約 90% を支払います。必ずあなた自身の独立した弁護士を利用し、許認可と bank guarantee を確認し、確認済みの口座にのみ支払いを行ってください。500.000 euros の住宅では、慎重な引き渡し完了によって、数か月にわたる努力が、安全に所有できる住まいへと変わります。Spain Developments では、海外からであっても、購入者手数料なしで、引き渡し完了までを最初から最後まで管理します。ご準備ができましたら、どうぞお気軽にご連絡ください。