Nekustamā īpašuma iegādes reālās izmaksas Spānijā (2026)

Šī rokasgrāmata ir paredzēta starptautiskiem pircējiem, kuri apsver jaunu attīstības projektu Costa del Sol reģionā, neatkarīgi no tā, vai tas ir pirkums pirms būvniecības pabeigšanas vai jau pabeigts jaunbūves īpašums. Jūs uzzināsiet patiesās kopējās izmaksas, nevis tikai norādīto cenu. Mēs parādām katru nodokli, katru maksu un precīzu kopējo summu 500.000 euros vērtam mājoklim.

Īsumā:26nbsp;Sludinājuma cena nekad nav cena, ko jūs faktiski maksājat. Costa del Sol reģionā jauns attīstības projekts izmaksā apmēram par 12-14% vairāk nodokļos un maksās, savukārt otrreizējais īpašums (lietots mājoklis no privāta īpašnieka) izmaksā apmēram par 10-12% vairāk. Jaunbūvei par 500.000 euros tas nozīmē aptuveni 60.000 līdz 70.000 euros papildus, tāpēc jūsu patiesās kopējās izmaksas ir apmēram 565.000 euros. Ja pērkat pirms būvniecības pabeigšanas, jūs maksājat pa posmiem būvniecības laikā, nevis visu uzreiz. Ja izmantojat hipotekāro kredītu, jums nepieciešama 30-40% pirmā iemaksa skaidrā naudā.

Šeit ir galvenie skaitļi 500.000 euros vērtam jaunam attīstības projektam, ja maksājat skaidrā naudā.

• 50.000 euros26nbsp;- IVA 10% apmērā
• 6.000 euros26nbsp;- AJD zīmognodeva 1,2% apmērā
• 6.050 euros26nbsp;- jurists par 1% plus IVA
• ~565.000 euros26nbsp;- patiesās kopējās izmaksas

Šī starpība starp sludinājuma cenu un reālo cenu ir pircēju lielākās bailes numur viens. Zemāk mēs novēršam minēšanu. Visi skaitļi ir par 2026. gadu, un katrs piemērs sākas ar jaunu attīstības projektu, jo tieši to mēs pārdodam Costa del Sol reģionā.

Kāpēc sludinājuma cena nav reālā cena

Kad redzat mājokli par 500.000 euros, tas ir tikai sākums. Spānijā papildus tiek piemēroti nodokļi un maksas. Tās nav izvēles izmaksas. Tās ir daļa no katra likumīga pirkuma.

Labā ziņa: izmaksas lielākoties ir noteiktas ar likumu un ir viegli prognozējamas. Kad tās zināt, nav nepatīkamu pārsteigumu. Kopējās papildu izmaksas ir atkarīgas no divām lietām:

• Vai mājoklis ir26nbsp;jauns attīstības projekts26nbsp;(iegādāts no attīstītāja, vai nu pirms būvniecības pabeigšanas, vai kā gatava jaunbūve) vai26nbsp;otrreizējais īpašums26nbsp;(lietots mājoklis, kas pirkts no privāta īpašnieka)?
• Vai jūs maksājat skaidrā naudā vai izmantojat hipotekāro kredītu?

Jauns attīstības projekts nodokļos izmaksā nedaudz vairāk nekā otrreizējais īpašums, taču tas piedāvā svaigi būvētu īpašumu, 10 gadu konstrukcijas garantiju un modernas energoefektivitātes klases. Zemāk mēs sākam ar jauno attīstības projektu, jo tieši to mēs pārdodam, un salīdzinājumam parādām arī otrreizējo īpašumu kā alternatīvu.

Brīdinājums:26nbsp;Daudzi pircēji papildu izmaksām ieplāno tikai 5-7%. Reālais skaitlis ir 12-14% jaunam attīstības projektam. Ja plānojat pārāk maz, nodošanas dienā jums var pietrūkt skaidras naudas. Vienmēr plānojiet pilnu summu.

Kā jūs maksājat par jaunu attīstības projektu

Par jaunu attīstības projektu nemaksā vienā maksājumā. Grafiks ir atkarīgs no tā, vai pērkat pirms būvniecības pabeigšanas (vēl tiek būvēts) vai gatavu īpašumu (pabeigts un gatavs ievākšanās).

Pirms būvniecības pabeigšanas, pa posmiem būvniecības laikā:

• Rezervācija:26nbsp;rezervācijas depozīts apmēram 6.000 līdz 10.000 euros apmērā, lai noņemtu mājokli no tirgus.
• Pie privātā līguma parakstīšanas:26nbsp;jūs piemaksājat līdz apmēram 20% līdz 40% no cenas, maksājot pa posmiem, kamēr ēka tiek celta. Katrs posma maksājums ir aizsargāts ar26nbsp;bankas garantiju (aval), tāpēc jūsu nauda ir drošībā, ja attīstītājs nespēj nodot īpašumu.
• Pabeigšanas brīdī:26nbsp;jūs samaksājat atlikušo 60% līdz 80% bilanci, kad mājoklis ir pabeigts un jūs saņemat atslēgas.

Gatava jaunbūve, kad mājoklis jau ir pabeigts:

• Rezervācija:26nbsp;tāds pats rezervācijas depozīts, lai nodrošinātu mājokli.
• Pie privātā līguma parakstīšanas:26nbsp;apmēram 10% no cenas.
• Pabeigšanas brīdī:26nbsp;atlikusī summa, parasti dažu nedēļu laikā.

Aprēķina piemērs 500.000 euros vērtam mājoklim pirms būvniecības pabeigšanas:

• ~10.000 euros26nbsp;- rezervācija
• līdz ~200.000 euros26nbsp;- posmu maksājumi būvniecības laikā (20% līdz 40%, ar bankas garantiju)
• atlikusī summa26nbsp;- samaksāta pabeigšanas brīdī, kad saņemat atslēgas

Šis pakāpeniskais maksājumu grafiks ir viena no lielajām atšķirībām salīdzinājumā ar otrreizējo īpašumu. Otrreizējais īpašums (alternatīva, kas aprakstīta zemāk) tiek apmaksāts daudz ātrāk: 10% depozīts, pēc tam atlikusī summa četras līdz astoņas nedēļas vēlāk.

Papildu padoms:26nbsp;Vienmēr pārbaudiet, ka katrs pirms būvniecības pabeigšanas veiktais posma maksājums ir nodrošināts ar bankas garantiju. Tā ir jūsu aizsardzība. Labs pircēja aģents apstiprina, ka garantija ir spēkā, pirms jūs samaksājat kaut vienu posmu.

Nodokļi jaunam attīstības projektam (IVA + AJD)

Jaunam attīstības projektam, neatkarīgi no tā, vai tas ir pirms būvniecības pabeigšanas vai gatavs, ir divi pirkuma nodokļi.

• IVA (spāņu apzīmējums PVN jeb pievienotās vērtības nodoklim):26nbsp;10% no cenas mājokļiem. Tas ir vienāds visā kontinentālajā Spānijā.
• AJD (zīmognodeva, nodoklis par juridisko aktu):26nbsp;1,2% no cenas Andalūzijā.

Kopā tas ir26nbsp;11,2%26nbsp;nodokļos par jaunu attīstības projektu.

Aprēķina piemērs 500.000 euros vērtam īpašumam:

• 50.000 euros26nbsp;- IVA 10% apmērā
• 6.000 euros26nbsp;- AJD zīmognodeva 1,2% apmērā
• Kopējais pirkuma nodoklis: 56.000 euros

Papildu padoms:26nbsp;Daži projekti pārdod garāžas vietu un noliktavas telpu (sauktu par26nbsp;trastero) ar atsevišķu aktu. Ja tās tiek pārdotas atsevišķi, tām var tikt piemērots 21% IVA, nevis 10%. Lūdziet savam aģentam apstiprināt, ka autostāvvieta un noliktava ir iekļautas mājokļa cenā. Labs pircēja aģents to pārbauda jūsu vietā pirms saistību uzņemšanās.

Alternatīva: nodokļi otrreizējam mājoklim (ITP)

Otrreizējais īpašums ir pretstats jaunam attīstības projektam. Tas ir lietots mājoklis no privāta pārdevēja, un tam netiek piemērots IVA. Tā vietā jūs maksājat26nbsp;ITP (īpašuma nodošanas nodoklis otrreizējiem mājokļiem).

Andalūzijā ITP ir26nbsp;7%26nbsp;no cenas. Otrreizējam īpašumam nav atsevišķas zīmognodevas, jo ITP to aizstāj.

Aprēķina piemērs 500.000 euros vērtam īpašumam:

• ITP 7% apmērā: 35.000 euros

Tātad otrreizējais īpašums nodokļos izmaksā mazāk nekā jauns attīstības projekts. Lūk, atšķirība blakus salīdzinājumā.

• Jauns attīstības projekts (11,2%): 56.000 euros
• Otrreizējais īpašums (7%): 35.000 euros

Taču jauns attīstības projekts nozīmē zemākas uzturēšanas izmaksas, 10 gadu konstrukcijas garantiju un modernas energoefektivitātes klases, un pirkums pirms būvniecības pabeigšanas ļauj sadalīt maksājumus būvniecības gaitā. Izvēle nav tikai par nodokļiem.

Papildu padoms:26nbsp;Par otrreizējo īpašumu ITP jānomaksā 30 dienu laikā pēc akta parakstīšanas. Jūsu jurists to nokārto jūsu vietā. Neatstājiet Spāniju, domājot, ka viss ir pabeigts; nodokļa maksājums notiek uzreiz pēc parakstīšanas.

Notāra un Zemesgrāmatas maksas

Katrs pirkums Spānijā tiek parakstīts pie26nbsp;notāra (valsts amatpersona, kas padara pārdošanu juridiski spēkā esošu). Pēc tam mājoklis tiek reģistrēts26nbsp;Zemesgrāmatā (Registro de la Propiedad, oficiālais ieraksts par to, kam pieder īpašums).

Abas maksas ir noteiktas ar likumu un ir līdzīgas katrā birojā.

• Notāra maksa:26nbsp;apmēram 600 līdz 1.200 euros.
• Zemesgrāmatas maksa:26nbsp;apmēram 400 līdz 700 euros.

Aprēķina piemērs 500.000 euros vērtam īpašumam:

• ~1.500 euros26nbsp;- notārs
• ~1.000 euros26nbsp;- Zemesgrāmata
• Kopā: ~2.500 euros

Tās ir nelielas salīdzinājumā ar nodokli, bet tās ir reālas. Ieplānojiet tās budžetā.

Juridiskās izmaksas

Likums neprasa izmantot juristu. Taču starptautiskam pircējam tā ir gudrākā nauda, ko iztērēsiet. Jaunā attīstības projektā labs jurists pārbauda būvatļauju, attīstītāja reputāciju un to, ka katru pirms būvniecības pabeigšanas veikto posma maksājumu sedz bankas garantija. Otrreizējā īpašuma gadījumā jurists pārbauda, ka mājoklim nav parādu un ka pārdevējs patiešām ir tā īpašnieks.

• Tipiska jurista maksa:26nbsp;apmēram 1% no cenas, plus 21% IVA par pakalpojumu.

Aprēķina piemērs 500.000 euros vērtam īpašumam:

• 5.000 euros26nbsp;- jurista maksa 1% apmērā
• 1.050 eiro - PVN par maksu 21%
• Kopā: ~6.050 eiro

Brīdinājums: Nekad neizmantojiet tikai attīstītāja juristu (vai, pārdošanas gadījumā, pārdevēja juristu). Viņi strādā otras puses labā. Jums vajag savu neatkarīgu juristu, kurš strādā tikai jums. Tas pasargā jūs no mantotiem parādiem un plānošanas problēmām.

Spain Developments mēs esam neatkarīgs pircēja aģents. Attīstītājs apmaksā mūsu komisiju, tāpēc jūs mums nemaksājat neko. Mēs arī palīdzam jums atrast uzticamu neatkarīgu juristu, lai jūs procesā nekad nepaliktu viens.

Hipotēkas izmaksas (ja aizņematies)

Ja maksājat skaidrā naudā, šo sadaļu varat izlaist. Ja aizņematies, pieskaitiet vēl mazliet.

Spānijas bankas nerezidentiem aizdod apmēram 60% līdz 70% no cenas. Tātad jums vajag 30% līdz 40% no cenas skaidrā naudā, plus visas iepriekš minētās izmaksas. Depozīts pats par sevi nav “izmaksas”, bet tam jābūt gatavam.

Papildu hipotēkas izmaksas:

• Nekustamā īpašuma novērtējums (bankas pārbaude par mājokļa vērtību): apmēram 300 līdz 600 eiro.
• Bankas noformēšanas maksa: 0 līdz 1,5% no aizdevuma. Bieži apspriežama.

Labā ziņa: kopš 2019. gada Spānijas likums nosaka, ka banka samaksā hipotēkas zīmognodevu, hipotēkas notāra maksu un hipotēkas reģistra maksu. Jūs tās nemaksājat. Pārbaudiet, lai banka nemēģina tās jums pieskaitīt.

Aprēķina piemērs 500.000 eiro vērtam īpašumam ar 65% hipotēku (325.000 eiro aizdevums):

• ~500 eiro - novērtējums
• 3.250 eiro - noformēšanas maksa 1% apmērā
• Kopā: ~3.750 eiro

Papildu padoms: Spānijas bankas neaizdod jums naudu nodokļiem un maksām. Tiem 12-13% jābūt no jūsu paša uzkrājumiem. Rūpīgi plānojiet savu naudu.

Nelielas, bet reālas papildu izmaksas

Ir vēl dažas nelielas izmaksas, galvenokārt starptautiskajiem pircējiem:

• NIE numurs (jūsu Spānijas nodokļu ID ārzemniekiem): apmēram 10 līdz 150 eiro atkarībā no tā, vai izmantojat aģentu, lai paātrinātu procesu. Bez tā jūs nevarat nopirkt.
• Spānijas bankas konts: parasti atvēršana ir bez maksas, bet jums tāds būs vajadzīgs.
• Pilnvara (ja nevarat personīgi ierasties uz parakstīšanu): apmēram 150 līdz 300 eiro.
• Komunālo pakalpojumu pieslēgumi (ūdens, elektrība) jaunbūvē: apmēram 200 līdz 500 eiro.

Tās nav lielas summas, bet kopā tās sakrājas. Šai grupai ieplānojiet apmēram 500 līdz 1.000 eiro.

Valūtas maiņa: slēptas izmaksas

Daudzi pircēji uz šo iekrīt. Ja jūs pelnāt mārciņās, kronās vai zlotās, jums sava nauda jāsamaina uz eiro. Mājokļa cena ir noteikta eiro.

Parastās bankas bieži piemēro neizdevīgu maiņas kursu plus komisijas. Tas var izmaksāt līdz pat 3% no summas, ko sūtāt. Pērkot par 500.000 eiro, 3% ir 15.000 eiro zaudēti slikta kursa dēļ.

Specializēts valūtas brokeris parasti piedāvā labāku kursu nekā banka. Ietaupījums var būt tūkstošiem eiro. Jūs varat arī iepriekš “nofiksēt” kursu, lai krītoša mārciņa nepalielinātu jūsu cenu starp piedāvājumu un darījuma pabeigšanu.

Aprēķina piemērs: Sūtot apmēram 565.000 eiro (cena plus izmaksas). Bankas kurss varētu jums izmaksāt par 3% vairāk nekā brokera kurss. Tas nozīmē iespējamu ietaupījumu līdz pat 17.000 eiro izmantojot speciālistu.

Papildu padoms: Plānojiet savu valūtas pārvedumu savlaicīgi, nevis parakstīšanas dienā. Steiga ar lielu pārskaitījumu ir veids, kā cilvēki zaudē naudu. Mēs varam jūs novirzīt pie uzticamiem FX (ārvalstu valūtas) speciālistiem, kas apkalpo Costa del Sol pircējus.

Pilns izmaksu sadalījums 500.000 eiro vērtam īpašumam

Šeit ir pilna aina 500.000 eiro vērtam mājoklim Costa del Sol, maksājot skaidrā naudā. Vispirms jaunais projekts (tas, ko mēs pārdodam), pēc tam pārdošana kā alternatīva.

Jaunais projekts, maksājot skaidrā naudā

• 500.000 eiro - pirkuma cena
• 50.000 euros26nbsp;- IVA 10% apmērā
• 6.000 euros26nbsp;- AJD zīmognodeva 1,2% apmērā
• 1.500 eiro26nbsp;- notārs
• 1.000 eiro26nbsp;- Zemesgrāmata
• 6.050 euros26nbsp;- jurists par 1% plus IVA
• 700 eiro - NIE, banka, komunālie pakalpojumi
• Kopējās papildu izmaksas: 65.250 eiro
• Kopējās pilnās izmaksas: 565.250 eiro

Ja tas ir vēl būvniecības stadijā esošs mājoklis, kopējā summa ir tāda pati, bet nauda tiek maksāta pa posmiem: apmēram 10.000 eiro rezervācijai, 20% līdz 40% bankas garantētos maksājumos būvniecības laikā, un pārējais pie nodošanas. Gatava jaunbūve seko ātrākam ceļam: rezervācija, tad 10% pie līguma, un atlikums pie nodošanas.

Pārpārdošana, maksājot skaidrā naudā (alternatīva)

• 500.000 eiro - pirkuma cena
• 35.000 eiro - ITP nodošanas nodoklis 7% apmērā
• 1.500 eiro26nbsp;- notārs
• 1.000 eiro26nbsp;- Zemesgrāmata
• 6.050 euros26nbsp;- jurists par 1% plus IVA
• 700 eiro - NIE, banka, komunālie pakalpojumi
• Kopējās papildu izmaksas: 44.250 eiro
• Kopējās pilnās izmaksas: 544.250 eiro

Tātad 500.000 eiro vērts jaunais projekts patiesībā kopumā maksā apmēram 565.000 eiro kopā. Tas ir aptuveni par 13% vairāk nekā sludinājuma cena. Pārpārdošana kopumā izmaksā apmēram 544.000 eiro, aptuveni par 9% vairāk.

Piezīme: Šis sadalījums pieņem pirkumu par skaidru naudu. Ar hipotēku pieskaitiet apmēram 3.750 eiro hipotēkas izmaksās. Ar ārvalstu valūtu ņemiet vērā arī maiņas starpību. Atcerieties, ka pirkums būvniecības stadijā sadala maksājumus būvniecības laikā, kamēr pārpārdošana tiek apmaksāta tikai četrās līdz astoņās nedēļās.

Cik daudz skaidras naudas jums patiesībā vajag?

Šis ir vissvarīgākais jautājums. Divi vienkārši gadījumi, abi attiecas uz jauno projektu.

Maksājot skaidrā naudā, jaunais projekts, 500.000 eiro: jums vajag pilnu kopējo summu, apmēram 565.000 eiro. Ja mājoklis ir būvniecības stadijā, jūs to maksājat pa posmiem būvniecības laikā; ja mājoklis ir gatavs, jūs samaksājat dažu nedēļu laikā.

Izmantojot 65% hipotēku, jaunais projekts, 500.000 eiro:

• 175.000 eiro - depozīts (35% no cenas)
• ~65.250 eiro - nodokļi un maksas
• ~3.750 eiro - hipotēkas izmaksas
• Kopējā nepieciešamā skaidrā nauda: ~244.000 eiro

Banka aizdod pārējos 325.000 eiro. Tieši tāpēc godīga plānošana ir svarīga. Jums jāzina savs patiesais skaitlis, pirms iemīlaties kādā mājoklī.

Spain Developments mēs jums sniedzam šo pilno sadalījumu jebkuram mājoklim, kas jums patīk, pirms jūs uzņematies saistības. Pircējam nav komisijas maksas, jo mums maksā attīstītājs. Mūsu darbs ir pārliecināties, ka jums nav nepatīkamu pārsteigumu.

Secinājums

Jaunā projekta iegādes reālās izmaksas Costa del Sol ir apmēram 12-14% virs cenas. Jaunbūvei par 500.000 eiro tas nozīmē apmēram 565.000 eiro kopā. Lielākās pozīcijas ir PVN, zīmognodeva un jūsu jurists; visvieglāk ietaupīt var ar labu valūtas brokeri. Ja pērkat būvniecības stadijā, jūs sadalāt maksājumus pa visu būvniecības laiku, un atlikums jāmaksā pie nodošanas. Pārpārdošana, savukārt, maksā apmēram 10-12% virs cenas un tiek apmaksāta daudz ātrāk. Plānojiet pilnu summu, un nodošanas dienā nebūs nekādu šoku.

Vēlaties precīzu kopējo summu mājoklim, ko esat noskatījis? Sazinieties ar Spain Developments, un mēs jums to sadalīsim, bez maksas un bez spiediena.