Обезбедување на вашиот стан и условите при новоградба на Costa del Sol

Оваа страница е за купувачи кои сакаат да разберат како навистина се продаваат новоградбите: за што може да се преговара, како функционираат резервациите и плаќањата и како се заштитени вашите пари. Искрена е и детална, без лажни ветувања.

Кратко резиме:На новоградба, цената најчесто е фиксна, па ова не е за преговарање за пониска цена. Станува збор за тоа да го добиете вистинскиот стан во вистинско време и точно да знаете како функционира процесот. Инвеститорите пуштаат станови во продажба во серии, и често ги задржуваат најдобрите, па затоа ги следиме проектите што ви се допаѓаат и ви кажуваме во моментот кога ќе се појави добар стан. Исто така, искрено зборуваме за работите што ги изненадуваат купувачите: обично плаќате пред да потпишете, договорот ретко се менува, а проектите често доцнат. Ништо од тоа не е проблем кога го знаете однапред, а вашите пари се заштитени со закон во текот на целиот процес.

Искрената вистина за цената

Да бидеме искрени од самиот почеток, затоа што токму таа искреност е целата поента. Кај новоградбите на Costa del Sol, цената најчесто е фиксна. Инвеститорите поставуваат фиксна ценовна листа и таа не се менува многу. Силните проекти се продаваат брзо, а градежник со листа на чекање нема причина да ја намалува цената.

Затоа нема да се преправаме дека можеме да ви испреговараме голем попуст. Многу агенти оставаат впечаток дека за цените може слободно да се преговара, а потоа не испорачуваат ништо, па купувачот се чувствува разочарано. Ние повеќе би сакале да ви ја кажеме вистината. Вистинската вредност не е во намалување на цената, туку во изборот на вистинскиот стан во вистински момент, и токму тука почнуваме да работиме за вас.

Предупредување:Внимавајте на секој агент што ветува голем попуст на новоградба пред воопшто да го знае проектот. Кај силните проекти на Costa del Sol, таков попуст обично не постои. Такво ветување често е само мамка за да го привлече вашето внимание.

Како навистина се пуштаат становите во продажба и зошто ви требаме да следиме

Еве нешто што повеќето агенти нема да ви го кажат. Бидејќи побарувачката е толку висока, инвеститорите ги пуштаат становите во продажба во серии, по редослед што самите ќе го изберат. Најдобриот стан често не се пушта на почетокот.

Што значи тоа за вас:

• Рано може да значи подобра цена.Купување при лансирање, пред да се добие градежната дозвола и пред првото зголемување на цената, обично ви ја носи најниската цена. Тоа е одлично ако најмногу ви е важна идната вредност.
• Најдобриот дом може да дојде подоцна.Ако сте краен корисник кому поважен му е вистинскиот дом отколку растот на вредноста, подобар стан може да биде пуштен во продажба и месеци подоцна, дури и во проект што бил лансиран пред една година. Добрите станови не се веќе исчезнати, далеку од тоа на овој пазар.
• Некои инвеститори прво ги пуштаат најслабите станови.Не секој инвеститор, но некои го прават тоа. Ги ставаат послабите станови рано во продажба за да ги расчистат, ги задржуваат најдобрите и гледаат како реагира пазарот. Ова ретко ќе го слушнете од продавач.

Токму затоа е важно ние да следиме. Постојано имаме купувачи околу истите проекти, па кога ќе се ажурира ценовната листа, ние сме меѓу првите што дознаваат. Кажете ни кои проекти ви се допаѓаат, а ние ќе ги следиме за вас. Во моментот кога ќе се пушти стан што ви одговара, ќе ве известиме.

Предупредување:Некои инвеститори не се целосно отворени за тоа што е продадено. Еден стан може да биде означен како продаден кога всушност само е задржан, а потоа подоцна повторно се појавува на пазарот. Ние ви помагаме да видите подалеку од тоа и искрено ви кажуваме кога дом што ви се допаѓа, како одреден пентхаус, е задржан наместо навистина да е исчезнат.

Становите повторно се враќаат, затоа не се откажувајте од некој проект

Ако пропуштите некој стан, не го отпишувајте целиот проект. Становите повторно се враќаат на пазарот почесто отколку што би помислиле.

• Постои период пред договорот.По резервацијата, може да помине време пред да се потпише приватниот договор за купопродажба (thecontrato privado de compraventa, или PPC) бидејќи за PPC е потребна градежната дозвола. Кај штотуку лансиран проект, често сè уште нема дозвола, а чекањето може да биде шест месеци или повеќе. Ова е нормално и стандардно.
• Купувачите се премислуваат.Некои се повлекуваат во фазата на PPC. Го губат депозитот, а станот повторно се враќа на пазарот.
• Хипотеките пропаѓаат.Дури и при самиот крај на некој проект, купувачот може да не успее да добие хипотека, па инвеститорот мора повторно да го продаде станот.

Значи проект што денес изгледа целосно распродаден може следниот месец да го има вистинскиот стан за вас. Ние следиме и реагираме брзо кога некој повторно ќе се врати.

Како навистина функционираат резервациите и депозитите

За да задржите стан, плаќате депозит за резервација, а остатокот се плаќа во фази како што напредува изградбата. Еве ги искрените детали што повеќето страници ги прескокнуваат.

• Може да задржи стан додека го проверувате.Понекогаш можете да резервирате за да блокирате стан на неколку дена или една недела, да го проверите како што треба, и ако одлучите да не продолжите, инвеститорот го враќа депозитот. Многумина се флексибилни околу ова, но секогаш прво потврдете ги условите.
• Износот многу варира.Првата резервација често е помал износ за станот да се тргне од пазарот. Кај поголемо купување, депозитот може да биде околу 1% до 3% од цената. После тоа, плаќањата обично се фазни: поголемо плаќање околу приватниот договор за купопродажба, а потоа остатокот при завршување.
• Без градежна дозвола значи целосен поврат.Ако инвеститорот никогаш не ја добие градежната дозвола, што е ретко, го добивате депозитот назад во целост. Ова го бара шпанскиот закон.

Обично плаќате пред да потпишете, и тоа е нормално

Ова изненадува многу купувачи, па сакаме да бидете подготвени за тоа. На Costa del Sol, многу често испраќате пари до инвеститорот пред да се потпише приватниот договор за купопродажба. Договорот потоа се потпишува после тоа.

Ова е целосно стандардно овде. Не се обидуваме да ве исплашиме, само сакаме да го очекувате тоа. Некои инвеститори прво ќе го потпишат договорот, но нормалниот редослед е прво парите, па потоа договорот. Последниот чекор, имотниот лист (escritura), секогаш се потпишува пред нотар (notario) како дел од утврден правен процес. Ако однапред го знаете овој редослед, целата работа делува смирено наместо стресно.

Договорот: што вашиот адвокат може и што не може да направи

Да поставиме реални очекувања за приватниот купопродажен договор. Повеќето инвеститори нема да го менуваат. Ако еден проект има 100 единици и секој купувач сака да уреди некоја клаузула, тоа едноставно е невозможно за управување. Договорот е стандарден и вие го потпишувате во голема мера таков каков што е.

Па што всушност прави вашиот адвокат? Тој проверува дали сè во договорот е точно, дали имотот и инвеститорот се правно сигурни и дали вашите правни заштити се на место. Во околу 90% од случаите самите клаузули не можат да се менуваат. Понекогаш, за нешто мало, добар адвокат може да прилагоди некој детал, и сме виделе нашиот доверлив адвокат да го направи тоа, но само ретко, и обично не е потребно.

Добрата вест е дека во Spain најголемиот дел од вашата заштита е запишан во самиот закон, а не е предмет на преговарање во договорот. Значи и стандарден договор сè уште ве штити. И затоа препорачуваме независен адвокат кој не ни плаќа никаква провизија за препорака. Многу агенции ве насочуваат кон адвокат кој им плаќа повратна провизија. Ние не го правиме тоа. Слободни сте да користите свој адвокат, а адвокатот секогаш постапува само во ваша корист. Ние едноставно го препорачуваме нашиот затоа што координацијата е полесна и целиот процес е полесен за вас.

Како се заштитени вашите пари: банкарската гаранција

Ова е заштитата што е најважна, и тоа е закон, а не нешто за кое треба да преговараме.

Секое евро што го плаќате пред завршувањето е заштитено според Law 57/1968 (Ley 57/1968), зајакнато со Law 20/2015 (Ley 20/2015). Еве како тоа навистина функционира:

• Вашите пари одат на посебна сметка. Инвеститорот мора да ги чува уплатите на купувачите на наменска банкарска сметка и не смее да ги користи тие пари додека проектот не биде завршен.
• Банката стои зад тоа. Средствата се покриени со банкарска гаранција, па затоа се заштитени дури и ако инвеститорот се соочи со проблеми.
• Ги добивате сите назад ако нешто тргне наопаку. Ако проектот не биде испорачан, добивате 100% од парите назад, плус камата. Оваа заштита го покрива и доцнењето на завршувањето на проектот.

Вашиот адвокат потврдува дека гаранцијата е валидна и на ваше име пред да платите. Таа единечна проверка е една од најважните во целото купување.

Секогаш претпоставувајте дека проектот ќе доцни

Нема да ве лажеме и да кажеме дека проектите се испорачуваат навреме, затоа што многу често не е така. Треба да планирате уште од почеток како вашиот проект да ќе доцни.

Често тоа дури и не е вина на инвеститорот. Доцнењето може да дојде од чекање на општината, добивање градежна дозвола или приклучување на електричната енергија, работи што не се под контрола на инвеститорот. Ако ви треба домот до фиксен датум, од која било причина, оставете простор од неколку месеци.

Добрата вест повторно е поврзана со банкарската гаранција: доцната испорака е една од работите што таа ги покрива, па доцнењето обично ве чини време, а не ваши пари.

Прилагодување на распоредот и завршните елементи

Една вистинска предност на купувањето off-plan е тоа што често можете да го обликувате домот пред да биде изграден, нешто што никогаш не можете да го направите со веќе завршена препродажба.

• Распоредот. Во зависност од фазата на изградба, можеби ќе можете да споите две спални соби, да отворите кујна или да поместите ѕид додека сè уште е само на хартија.
• Завршните елементи. Подови, кујнски елементи, плочки за бања и плакари често можат да се изберат од опциите на инвеститорот, за домот да одговара на вашиот вкус уште од првиот ден.
• Практични надградби. Клима-уред, подно греење или дополнителни штекери многу полесно се додаваат за време на градбата отколку потоа.

Клучот е во тајмингот. Колку порано се обврзете, толку повеќе можете да промените. Ние ви помагаме рано да ги поставите вистинските прашања, за да не го пропуштите тој рок.

Дополнителен совет: Прашајте за можностите за прилагодување пред да резервирате, а не потоа. Листата на работи што можете да ги смените, и до кога, е вистински дел од договорот, а ако рано ги фиксирате вашите избори за завршните елементи, добивате дом изграден според вас.

Заклучок

Обезбедувањето единица во новоградба не е прашање на преговарање за пониска цена. Станува збор за тајминг, вистинската единица и процес што целосно го разбирате. Ние ги следиме проектите што ви се допаѓаат и реагираме брзо кога ќе се пушти вистинската единица или повторно ќе стане достапна. Искрени сме за тоа како навистина функционира: обично плаќате пред да потпишете, договорот е стандарден, а завршувањето често доцни. И вашите пари седат безбедно зад банкарска гаранција во текот на целиот процес. Кога ќе бидете подготвени, испратете порака до вашиот советник во Spain Developments, и за сето тоа нема надомест за купувачот.