Проверки за правна и фактичка состојба пред да купите во Шпанија

Купувањето дом на Costa del Sol е голем чекор, често од друга земја. Овој водич ви ги покажува правните проверки што ги штитат вашите пари пред да потпишете. Ќе научите што да проверите, кој го прави тоа, колку чини и какви се ризиците ако го прескокнете. Напишан е за странски купувачи на новоизградена недвижност.

Краток преглед

• Due diligence е целосната правна проверка на недвижност пред да купите.
• Во Spain важи правилото „купувачот нека внимава“, па проблемите стануваат ваши откако ќе потпишете.
• Обично трае 5 до 15 работни дена и е дел од адвокатскиот надомест од 1%.
• Секогаш направете го тоа пред да потпишете или платите, и секогаш користете независен адвокат.

Што е due diligence?

Due diligence е целосната правна проверка на недвижност пред да купите. Ја спроведува вашиот независен адвокат. Целта е едноставна: да се потврди дека домот е правно чист, без долгови, правилно изграден и безбеден за купување.

Шпанските недвижности функционираат според правилото „купувачот нека внимава“. Откако ќе ја завршите купопродажбата, секој скриен проблем станува ваш, дури и ако не сте знаеле за него. Due diligence е начинот прво да ги откриете тие проблеми, додека сè уште можете да се откажете.

Зошто due diligence е толку важен во Spain

Во некои земји, системот го штити купувачот. Spain е поинаква. Тука товарот е на вас и на вашиот адвокат да проверите сè пред да потпишете. По завршувањето на купопродажбата, веќе е предоцна.

Странските купувачи се соочуваат со дополнителен ризик. Можеби не ги знаете локалните проблеми што се вообичаени во Spain. Можеби купувате за време на кратко патување, вљубени во погледот, под притисок да одлучите. Токму тогаш се случуваат грешки.

Ова се проблемите што due diligence е направен да ги открие.

• Скриени долгови. Неплатени даноци, давачки кон заедницата и сметки за комуналии остануваат врзани за недвижноста, а не за продавачот. Ако ја прескокнете проверката, ги наследувате.
• Нелегални градежни работи. Дополнителни соби, базен, тераса или гаража изградени без дозвола. Овие можат да донесат казни или дури и налог за уривање.
• Проблеми со урбанистичко планирање. Дом изграден спротивно на зонските правила, што може да ограничи како го користите или да му наштети на препродавањето.
• Погрешна големина или граници. Ако вистинската недвижност не се совпаѓа со официјалниот запис, може да имате проблеми со регистрација или препродажба.

Целосната due diligence листа за проверка

Еве што опфаќа една правилна правна проверка. Побарајте од вашиот адвокат писмено да ја потврди секоја точка.

1. Проверка во Land Registry (nota simple). Потврдува кој е вистинскиот сопственик и покажува каква било хипотека, embargo или товар. nota simple е официјален извод од Land Registry (Registro de la Propiedad).
2. Проверка во Catastre. Потврдува дека големината и распоредот на недвижноста во даночната евиденција (Catastro) се совпаѓаат со реалноста.
3. Регистар наспроти катастар наспроти реалност. Правната евиденција, даночната евиденција и вистинскиот дом мора сите да се совпаѓаат.
4. Урбанистичко планирање и зонирање. Потврдува дека недвижноста ги следи локалните градежни правила и дека нема санкциски постапки против неа.
5. Дозволи. Потврдува важечка градежна дозвола и First Occupation Licence (Licencia de Primera Ocupación - дозволата за таму да се живее законски и да се приклучат комуналии).
6. Долгови и сметки. Проверува за неплатен IBI (council tax), давачки кон заедницата и сметки за комуналии.
7. Заедница на сопственици. Потврдува дека заедницата (comunidad de propietarios) е добро управувана, без големи долгови или правни спорови, и ги проверува правилата на заедницата.
8. Статус на изнајмување. Потврдува дали домот може законски да се изнајмува на туристи, ако тоа е вашиот план.

Дополнителни проверки за новоизградба и off-plan

Новoизградените и off-plan домовите бараат уште неколку проверки. Тие ве штитат од ризиците што се единствени за купување недвижност што е нова или сè уште не е завршена.

• Компанијата на инвеститорот. Потврдете дека инвеститорот постои и проверете ја неговата финансиска состојба во Commercial Registry (Registro Mercantil).
• Сопственост на земјиштето. Потврдете дека инвеститорот навистина го поседува земјиштето или има право да гради на него.
• Банкарска гаранција. За off-plan, потврдете дека важечка банкарска гаранција (aval bancario) ја покрива секоја фазна уплата, според Law 57/1968 и Law 20/2015. Никогаш не плаќајте депозит без ова.
• Детална спецификација. Побарајте ги точните материјали, распоред и вградената опрема во писмена форма, за инвеститорот да не може тивко да ги смени или подоцна да наплати дополнително.
• Датум на завршување и казни. Нbsp;Договорот треба да утврди јасен рок и казни за доцнења.
• 10-годишна структурна гаранција. Нbsp;Шпанскиот закон бара 10-годишна гаранција за структурата на зградата.

Забелешка за okupas (сквотери). Нbsp;Многу купувачи се грижат за сквотерите. Тоа е оправдана грижа, но вистинскиот ризик во затворен, новоизграден комплекс е многу мал. Овие домови се населени, обезбедени со аларм и надгледувани од заедница на сопственици. Шпанскиот Закон против сквотери од 2025 година (Ley Antiokupas), кој е во сила од април 2025, исто така го направи иселувањето многу побрзо. Полицијата може да ги отстрани нелегалните окупатори во рок од 48 часа ако бидат фатени навреме, а судовите сега користат забрзана постапка од околу 15 дена. Дел од доброто купување е да се осигурате дека вашиот нов дом е соодветно обезбеден уште од првиот ден.

Кога треба да го направите тоа?

Пред да потпишете што било обврзувачко. Пред да платите каква било значајна сума. Ова е најважното правило за тајминг во шпанскиот имотен пазар.

Приватниот купопродажен договор (contrato de arras Нbsp;- правно обврзувачки договор за капар) е законски извршлив. Ако го потпишете, а потоа се откажете, дури и од добра причина, можете да го изгубите вашиот депозит. Затоа проверките мора да дојдат први.

Ако продавач или агент ве притиска брзо да потпишете, вашиот адвокат може да додаде суспензивна клаузула (condición suspensiva Нbsp;- клаузула за излез). Ова го прави договорот условен со чист резултат од правната проверка. Ако се појави сериозен проблем, се повлекувате и си ги задржувате парите.

Предупредување: Нbsp;Притисокот да „потпишете денес или ќе го изгубите“ е класична тактика. Вистински добар имот ќе биде тука и по соодветна проверка. Никогаш не дозволувајте итноста да ве натера да потпишете пред да заврши правната проверка.

Колку време трае и колку чини

Правната проверка обично трае Нbsp;5 до 15 работни дена. Точното време зависи од имотот и од тоа колку брзо реагира општината.

Трошокот е дел од хонорарот на вашиот адвокат, кој нормално е околу Нbsp;1% од купопродажната цена плус ДДВ (IVA од 21%). Да употребиме реален пример со Нbsp;500.000 евра Нbsp;новоизграден имот.

Пресметан пример: новоизграден имот од 500.000 евра

• 5.000 евра Нbsp;- адвокатски хонорар, вклучувајќи ја и правната проверка (1%)
• 1.050 евра Нbsp;- ДДВ (21%)
• Вкупно: 6.050 евра

Самата nota simple чини само неколку евра. Вистинската вредност е во обученото око на адвокатот, кој заедно ги чита регистарот, катастарот, дозволите и сметките на заедницата. Во споредба со купување од 500.000 евра, ова е мала сума за целосен мир на умот.

Што се случува ако ја прескокнете

Овие ризици не се ретки хорор приказни. Тие се случуваат често, особено на купувачи кои се движат пребрзо. Прескокнувањето на правната проверка може да значи:

• Плаќање казни или соочување со уривање поради градежни работи без дозвола.
• Неможност да добиете хипотека, осигурување или правилна регистрација.
• Преземање на туѓи неплатени долгови.
• Правни спорови со соседи или со општината.
• Проблеми при препродажба на домот поради правен недостаток.

Било кој од овие може да чини многу повеќе од хонорарот на адвокатот, а некои воопшто не можат да се поправат.

Купување од далечина: правење проверки од странство

Не мора да бидете во Шпанија за правната проверка. Повеќето британски, ирски, холандски, скандинавски, германски, полски и чешки купувачи го средуваат тоа од дома.

Вашиот независен адвокат ги прибавува податоците од регистарот и катастарот, контактира со општината, даночната служба и заедницата и ви известува на вашиот јазик. Ако не можете да патувате за завршување, потпишувате полномошно (poder notarial Нbsp;- правен документ што му дозволува на вашиот адвокат да постапува во ваше име) за вашиот адвокат да може да го потпише актот за вас. Целата проверка може да тече додека вие останувате во вашата земја.

Тука вистинскиот тим значи сè. Во Spain Developments, работиме само со независни шпански адвокати, никогаш со адвокатот на инвеститорот. Тоа е важно бидејќи адвокатот на инвеститорот има конфликт на интереси: тој е платен од продавачот. Независен адвокат има должност и причина да ги пронајде проблемите пред тие да станат ваши. Како агент за купувачи платен од инвеститорот, ние ја координираме целата правна проверка за ништо да не се пропушти.

Дополнителен совет: Нbsp;Побарајте од вашиот адвокат писмен извештај за правната проверка на крајот. Јасен резиме за тоа што било проверено, што било пронајдено и што било решено. Добар адвокат го дава ова како стандард. Исто така е корисен доказ за во иднина, ако некогаш продавате.

Пред да потпишете: листа за проверка на правната проверка

• Nota simple извадена свежо од Земјишниот регистар.
• Катастарот, регистарот и реалната состојба целосно се совпаѓаат.
• Потврдени се градежната дозвола и дозволата за прво вселување.
• Нема неплатен IBI, трошоци за заедница или долгови за комуналии.
• За off-plan: важечка банкарска гаранција ја покрива секоја фазна уплата.
• Примен е писмен извештај за правната проверка од вашиот адвокат.

Суштината

Правната проверка е правната контрола што ги чува вашите пари безбедни во Шпанија. Таа го потврдува вистинскиот сопственик, ги открива скриените долгови, ги проверува дозволите и осигурува дека домот е правно чист. Во систем „купувачот нека внимава“, тоа е вашата главна заштита.

Секогаш спроведувајте темелна проверка пред да потпишете или платите, и секогаш користете независен адвокат, а не адвокатот на инвеститорот. Ако купувате новоградба на Costa del Sol, Spain Developments може да организира целосна, независна правна проверка, водена на вашиот јазик од почеток до крај.