Вистинската цена на купување недвижност во Шпанија (2026)

Овој водич е за меѓународни купувачи кои разгледуваат нова градба на Costa del Sol, без разлика дали е off-plan или key-ready новоградба. Ќе ја добиете вистинската вкупна цена, не само огласената цена. Ги прикажуваме секој данок, секоја такса и точниот вкупен износ за дом од 500.000 euros.

Накратко:nbsp;Огласената цена никогаш не е цената што ја плаќате. На Costa del Sol, нова градба чини околу 12-14% дополнително во даноци и такси, додека препродажба (половен дом од приватен сопственик) изнесува околу 10-12%. За новоградба од 500.000 euros, тоа е приближно 60.000 до 70.000 euros повеќе, па вашата вистинска вкупна цена е околу 565.000 euros. Ако купувате off-plan, плаќате по фази за време на изградбата, а не сè одеднаш. Ако користите хипотека, ви треба учество од 30-40% во готовина.

Еве ги главните бројки за нова градба од 500.000 euros, платена во готово.

• 50.000 eurosnbsp;- IVA од 10%
• 6.000 eurosnbsp;- AJD такса за заверка од 1,2%
• 6.050 eurosnbsp;- адвокат 1% плус IVA
• ~565.000 eurosnbsp;- вистинска вкупна цена

Таа разлика помеѓу огласената цена и вистинската цена е најголемиот страв за повеќето купувачи. Подолу ја отстрануваме неизвесноста. Секоја бројка е за 2026, и секој пример започнува со нова градба, бидејќи тоа е она што го продаваме на Costa del Sol.

Зошто огласената цена не е вистинската цена

Кога ќе видите дом за 500.000 euros, тоа е само почеток. Шпанија додава даноци и такси одозгора. Тие не се опционални. Тие се дел од секое законско купување.

Добрата вест: трошоците најчесто се утврдени со закон и лесно се предвидуваат. Откако ќе ги знаете, нема непријатни изненадувања. Вкупниот дополнителен трошок зависи од две работи:

• Дали домот еnbsp;нова градбаnbsp;(купена од инвеститорот, било off-plan или key-ready новоградба) илиnbsp;препродажбаnbsp;(половен дом купен од приватен сопственик)?
• Плаќате ли во готово, или користите хипотека?

Новата градба чини малку повеќе во данок отколку препродажбата, но доаѓа со нов објект, 10-годишна структурна гаранција и современи енергетски оценки. Подолу почнуваме со новата градба, бидејќи тоа е она што го продаваме, а препродажбата ја прикажуваме како алтернатива за споредба.

Предупредување:nbsp;Многу купувачи планираат буџет од само 5-7% за дополнителни трошоци. Вистинската бројка е 12-14% за нова градба. Ако планирате премалку, може да ви недостига готовина на денот на завршувањето. Секогаш планирајте го целиот износ.

Како се плаќа нова градба

Нова градба не се плаќа во еден паушален износ. Распоредот зависи од тоа дали купувате off-plan (сè уште се гради) или key-ready (завршено и подготвено за вселување).

Off-plan, по фази за време на изградбата:

• Резервација:nbsp;депозит за задржување од околу 6.000 до 10.000 euros за да се тргне домот од пазарот.
• При приватниот договор:nbsp;доплаќате до околу 20% до 40% од цената, платени по фази како што напредува градбата. Секоја фазна уплата е заштитена соnbsp;банкарска гаранција (aval), па вашите пари се безбедни ако инвеститорот не успее да испорача.
• При завршување:nbsp;го плаќате преостанатиот износ од 60% до 80% кога домот е завршен и ги добивате клучевите.

Key-ready новоградба, кога домот е веќе завршен:

• Резервација:nbsp;истиот депозит за задржување за да се обезбеди домот.
• При приватниот договор:nbsp;околу 10% од цената.
• При завршување:nbsp;остатокот, обично во рок од неколку недели.

Пример за дом off-plan од 500.000 euros:

• ~10.000 eurosnbsp;- резервација
• до ~200.000 eurosnbsp;- фазни плаќања за време на изградбата (20% до 40%, со банкарска гаранција)
• остатокотnbsp;- платен при завршување кога ги подигнувате клучевите

Ова фазно темпирање е една од големите разлики во однос на препродажба. Препродажба (алтернативата, објаснета подолу) се плаќа многу побрзо: 10% депозит, а потоа остатокот четири до осум недели подоцна.

Дополнителен совет:nbsp;Секогаш проверувајте дали секоја фазна уплата за off-plan е покриена со банкарска гаранција. Ова е вашата заштита. Добар агент на купувачот потврдува дека гаранцијата е на сила пред да платите и една фазна рата.

Даноци за нова градба (IVA + AJD)

Нова градба, без разлика дали е off-plan или key-ready, има два даноци при купување.

• IVA (шпанскиот збор за VAT, данок на додадена вредност):nbsp;10% од цената за домови. Ова е исто насекаде во копнена Шпанија.
• AJD (такса за заверка, данок на правниот акт):nbsp;1,2% од цената во Andalucía.

Заедно, тоа еnbsp;11,2%nbsp;во данок за нова градба.

Пример за 500.000 euros:

• 50.000 eurosnbsp;- IVA од 10%
• 6.000 eurosnbsp;- AJD такса за заверка од 1,2%
• Вкупен данок при купување: 56.000 euros

Дополнителен совет:nbsp;Некои проекти го продаваат гаражното место и оставата (нареченаnbsp;trastero) со посебен имотен лист. Ако се продаваат одделно, може да подлежат на 21% IVA, а не 10%. Побарајте од вашиот агент да потврди дека паркингот и оставата се вклучени во цената на домот. Добар агент на купувачот го проверува ова за вас пред да се обврзете.

Алтернативата: даноци за дом од препродажба (ITP)

Препродажба е контрастот на новата градба. Тоа е половен дом од приватен продавач и не плаќа IVA. Наместо тоа, плаќатеnbsp;ITP (данок на пренос за домови од препродажба).

Во Andalucía, ITP еnbsp;7%nbsp;од цената. Нема посебна такса за заверка кај препродажба, бидејќи ITP ја заменува.

Пример за 500.000 euros:

• ITP од 7%: 35.000 euros

Значи, препродажба чини помалку во данок отколку нова градба. Еве ја разликата една до друга.

• Нова градба (11,2%): 56.000 euros
• Препродажба (7%): 35.000 euros

Но новата градба носи пониски тековни трошоци, 10-годишна структурна гаранција и современи енергетски оценки, а off-plan ви овозможува да ги распоредите плаќањата за време на изградбата. Изборот не е само прашање на данок.

Дополнителен совет:nbsp;Кај препродажба, ITP мора да се плати во рок од 30 дена од потпишувањето на актот. Вашиот адвокат го средува тоа за вас. Не заминувајте од Шпанија мислејќи дека работата е завршена; плаќањето на данокот доаѓа веднаш по потпишувањето.

Нотарски и катастарски такси

Секое купување во Шпанија се потпишува предnbsp;нотар (јавен службеник кој ја прави продажбата законска). После тоа, домот се евидентира воnbsp;Земјишниот регистар (Registro de la Propiedad, официјалната евиденција за тоа кој е сопственик на имотот).

И двете такси се утврдени со закон и се слични во секоја канцеларија.

• Нотарска такса:nbsp;околу 600 до 1.200 euros.
• Такса за Земјишен регистар:nbsp;околу 400 до 700 euros.

Пример за 500.000 euros:

• ~1.500 eurosnbsp;- нотар
• ~1.000 eurosnbsp;- Земјишен регистар
• Вкупно: ~2.500 euros

Овие се мали во споредба со данокот, но се реални. Планирајте ги во буџетот.

Адвокатски трошоци

Според закон не сте обврзани да користите адвокат. Но за меѓународен купувач, тоа се најпаметно потрошените пари. Кај нова градба, добар адвокат ги проверува градежната дозвола, историјата на инвеститорот и дали секоја фазна уплата за off-plan е покриена со банкарска гаранција. Кај препродажба, адвокатот проверува дали домот нема долгови и дали продавачот навистина е сопственик.

• Вообичаен адвокатски трошок:nbsp;околу 1% од цената, плус 21% IVA на хонорарот.

Пример за 500.000 euros:

• 5.000 eurosnbsp;- адвокатски хонорар од 1%
• 1.050 евраnbsp;- ДДВ на надоместокот од 21%
• Вкупно: ~6.050 евра

Опасност:nbsp;Никогаш не користете само адвокат на инвеститорот (или, кај препродажба, адвокат на продавачот). Тие работат за другата страна. Вам ви треба ваш сопствен независен адвокат кој работи само за вас. Ова ве штити од наследени долгови и проблеми со урбанистичко планирање.

Во Spain Developments, ние сме независен агент на купувачот. Инвеститорот го плаќа нашиот надоместок, па вие не ни плаќате ништо. Исто така ви помагаме да најдете доверлив независен адвокат, за никогаш да не сте сами во процесот.

Трошоци за хипотека (ако позајмувате)

Ако плаќате во готово, можете да го прескокнете овој дел. Ако позајмувате, додадете уште малку повеќе.

Шпанските банки им позајмуваат на нерезиденти околуnbsp;60% до 70%nbsp;од цената. Значи ви требаатnbsp;30% до 40% од цената во готово, плус сите трошоци погоре. Депозитот сам по себе не е „трошок“, но мора да го имате подготвен.

Дополнителни трошоци за хипотека:

• Проценка на имотот (проверката на банката за вредноста на домот):nbsp;околу 300 до 600 евра.
• Банкарска провизија за одобрување:nbsp;0 до 1,5% од заемот. Често може да се преговара.

Добра вест: од 2019 година, шпанскиот закон ја обврзуваnbsp;банкатаnbsp;да ги плати данокот за хипотекарен печат, нотарската такса за хипотеката и таксата за регистрација на хипотеката. Вие не ги плаќате тие. Проверете банката да не се обиде да ви ги додаде.

Пример на 500.000 евра со хипотека од 65% (заем од 325.000 евра):

• ~500 евраnbsp;- проценка
• 3.250 евраnbsp;- провизија за одобрување од 1%
• Вкупно: ~3.750 евра

Дополнителен совет:nbsp;Шпанските банки не ви ги позајмуваат парите за даноци и такси. Тие 12-13% мора да дојдат од ваши сопствени заштеди. Внимателно испланирајте ја вашата готовина.

Мали, но реални дополнителни трошоци

Се применуваат уште неколку мали трошоци, главно за меѓународни купувачи:

• NIE број (вашиот шпански даночен број за странци):nbsp;околу 10 до 150 евра, во зависност од тоа дали користите агент за да го забрзате процесот. Не можете да купите без него.
• Шпанска банкарска сметка:nbsp;обично е бесплатна за отворање, но ќе ви треба.
• Полномошноnbsp;(ако не можете лично да присуствувате на потпишувањето): околу 150 до 300 евра.
• Приклучоци за комуналииnbsp;(вода, струја) кај новоградба: околу 200 до 500 евра.

Овие не се големи, но се собираат. Планирајте буџет од околу 500 до 1.000 евра за оваа група.

Размена на валута: скриен трошок

Ова им се случува на многу купувачи. Ако заработувате во фунти, круни или z2oty, мора да ги смените вашите пари во евра. Домот е ценет во евра.

Банките на главните улици често додаваат лош девизен курс плус такси. Ова може да чини доnbsp;3%nbsp;од износот што го праќате. При купување од 500.000 евра, 3% сеnbsp;15.000 евраnbsp;изгубени поради лош курс.

Специјализиран валутен брокер обично нуди подобар курс од банката. Заштедата може да биде илјадници евра. Можете и однапред да „заклучите“ курс, за падот на фунтата да не ви ја зголеми цената меѓу понудата и завршувањето.

Пример:nbsp;Испраќате околу 565.000 евра (цена плус трошоци). Банкарски курс може да ве чини 3% повеќе отколку брокер. Тоа е можна заштеда доnbsp;17.000 евраnbsp;ако користите специјалист.

Дополнителен совет:nbsp;Планирајте го трансферот на валута рано, не на денот на потпишување. Брзањето со голем трансфер е како луѓето губат пари. Можеме да ве упатиме до доверливи FX (девизни) специјалисти кои им служат на купувачите на Costa del Sol.

Целосна пресметка на трошоците за 500.000 евра

Еве ја целосната слика за дом од 500.000 евра на Costa del Sol, ако плаќате во готово. Прво новиот проект (она што го продаваме), а потоа препродажбата како алтернатива.

Нов проект, плаќање во готово

• 500.000 евраnbsp;- купопродажна цена
• 50.000 eurosnbsp;- IVA од 10%
• 6.000 eurosnbsp;- AJD такса за заверка од 1,2%
• 1.500 евраnbsp;- нотар
• 1.000 евраnbsp;- Земјишен регистар
• 6.050 eurosnbsp;- адвокат 1% плус IVA
• 700 евраnbsp;- NIE, банка, комуналии
• Вкупни дополнителни трошоци: 65.250 евра
• Вкупен износ со сè вклучено: 565.250 евра

Ако ова е дом купен во фаза на план, вкупната бројка со сè вклучено е иста, но готовината се исплаќа по фази: околу 10.000 евра за резервација, 20% до 40% во банкарски гарантирани плаќања за време на изградбата, а остатокот при завршување. Новоградба подготвена за вселување следи побрза патека: резервација, потоа 10% при договорот, па остатокот при завршување.

Препродажба, плаќање во готово (алтернативата)

• 500.000 евраnbsp;- купопродажна цена
• 35.000 евраnbsp;- ITP данок на пренос од 7%
• 1.500 евраnbsp;- нотар
• 1.000 евраnbsp;- Земјишен регистар
• 6.050 eurosnbsp;- адвокат 1% плус IVA
• 700 евраnbsp;- NIE, банка, комуналии
• Вкупни дополнителни трошоци: 44.250 евра
• Вкупен износ со сè вклучено: 544.250 евра

Значи нов проект од 500.000 евра навистина чини околуnbsp;565.000 евраnbsp;со сè вклучено. Тоа е приближноnbsp;13% повеќеnbsp;од огласената цена. Препродажба излегува околуnbsp;544.000 евра, приближноnbsp;9% повеќе.

Забелешка:nbsp;Оваа пресметка претпоставува купување во готово. Со хипотека, додадете околу 3.750 евра трошоци за хипотека. Ако користите странска валута, пресметајте го и девизниот распон. Запомнете дека купување во фаза на план ги распоредува плаќањата низ изградбата, додека препродажба се плаќа за само четири до осум недели.

Колку готовина навистина ви треба?

Ова е прашањето што е најважно. Два едноставни случаи, и двата за нов проект.

Плаќање во готово, нов проект, 500.000 евра:nbsp;ви треба целосниот износ со сè вклучено, околуnbsp;565.000 евра. Кај дом купен во фаза на план го ослободувате по фази низ изградбата; кај дом подготвен за вселување го плаќате во текот на неколку недели.

Користење хипотека од 65%, нов проект, 500.000 евра:

• 175.000 евраnbsp;- депозит (35% од цената)
• ~65.250 евраnbsp;- даноци и такси
• ~3.750 евраnbsp;- трошоци за хипотека
• Вкупно потребна готовина: ~244.000 евра

Банката ги позајмува другите 325.000 евра. Затоа е важно искреното планирање. Треба да го знаете вашиот вистински број пред да се вљубите во некој дом.

Во Spain Developments, ви ја даваме оваа целосна пресметка за секој дом што ви се допаѓа, пред да се обврзете. Нема надоместок за купувачот, затоа што инвеститорот нè плаќа нас. Нашата работа е да се погрижиме да немате непријатни изненадувања.

Заклучок

Вистинскиот трошок за купување нов проект на Costa del Sol е околу 12-14% над цената. За новоградба од 500.000 евра, тоа значи околу 565.000 евра со сè вклучено. Најголемите ставки се ДДВ, данокот за печат и вашиот адвокат; најлесните заштеди доаѓаат од добар валутен брокер. Ако купувате во фаза на план, ги распоредувате плаќањата низ изградбата, а остатокот се плаќа при завршување. Препродажба, пак, чини околу 10-12% повеќе од цената и се плаќа многу побрзо. Планирајте го целосниот износ и нема да има шокови на денот на завршување.

Сакате точен износ со сè вклучено за дом што сте го виделе? Контактирајте со Spain Developments и ние ќе ви го расчлениме, без надоместок и без притисок.