Fullføring av boligkjøp i Spania: Escritura

Denne guiden er for utenlandske kjøpere som har kommet til siste steg i et kjøp på Costa del Sol. Du vil lære hva som skjer på overtakelsesdagen, hva notaren gjør, og hvordan du får nøklene. Når du er ferdig, vil du vite nøyaktig hvordan du fullfører trygt, selv fra utlandet.

Kort oppsummering:6nbsp;Overtakelse er dagen du signerer6nbsp;escritura6nbsp;(skjøtet) hos notaren, betaler restbeløpet og overtar nøklene. For et nybygg skjer overtakelsen når Licence of First Occupation er innvilget, og du betaler de resterende 60% til 80% (omtrent 350.000 euro for en bolig til 500.000 euro) etter dine trinnvise, bankgaranterte byggebetalinger. For et videresalg betaler du rundt 90% på dagen. Notaren er nøytral, så du trenger fortsatt din egen uavhengige advokat. Du trenger ikke å fly til Spania: med en fullmakt kan advokaten din signere for deg. Pass deg for falske e-poster om 22nye bankdetaljer22 i overtakelsesuken.

Tallene som betyr noe:

• 60% til 80%6nbsp;restbeløp som forfaller ved overtakelse av nybygg (omtrent 350.000 euro av 500.000).
• Under 1 time6nbsp;for selve signeringen.
• 30 dager6nbsp;til å betale kjøpsavgiften.
• 0 reiser6nbsp;nødvendig med fullmakt.

Dette vil du lære

• Hva overtakelsesdagen er
• Hva notaren gjør (og ikke gjør)
• Hva som skjer på dagen, steg for steg
• Hvordan du betaler restbeløpet
• Overtakelse av nybygg er annerledes
• Nøkkeloverlevering: hva du skal samle inn
• Hva du skal gjøre de første 30 dagene
• Risikoer og hvordan du holder deg trygg

Hva overtakelsesdagen er

Overtakelse er det siste steget. Du signerer6nbsp;escritura6nbsp;(det offentlige skjøtet) foran en notar, betaler resten av kjøpesummen og får nøklene. Fra det øyeblikket er boligen juridisk din.

For et6nbsp;nybygg, utløses overtakelsen når kommunen gir6nbsp;Licence of First Occupation6nbsp;ved slutten av byggeprosessen. Da har du allerede betalt dine trinnvise, bankgaranterte avdrag (omtrent 20% til 40% av prisen, ofte rundt 30%), så på dagen betaler du de resterende 60% til 80%. For et6nbsp;videresalg, skjer overtakelsen vanligvis6nbsp;omtrent 4 til 8 uker6nbsp;etter at du signerer6nbsp;contrato de arras, og du betaler de resterende 90%. Uansett gir mellomrommet advokaten din tid til å fullføre kontrollene og banken din tid til å klargjøre midlene.

Du6nbsp;trenger ikke6nbsp;å være i Spania for dette. Hvis du ikke kan reise, signerer advokaten din for deg med en fullmakt (et dokument som lar advokaten din handle på dine vegne). Mange utenlandske kjøpere fullfører hjemmefra på denne måten.

Escritura er det viktigste dokumentet i hele kjøpet. Det beviser at du eier boligen. Oppbevar det trygt.

Hva notaren gjør (og ikke gjør)

Denne delen forvirrer mange kjøpere. Notaren (notario) er en offentlig tjenesteperson, betalt av staten. Notaren er6nbsp;nøytral. De jobber ikke for deg, og de jobber ikke for selgeren.

Hva notaren gjør

• Leser skjøtet høyt og kontrollerer identiteten til begge parter
• Bekrefter at eiendommen lovlig kan selges
• Bekrefter at pengene er der og at skjøtet er korrekt
• Stempler skjøtet og sender melding til eiendomsregisteret

Hva notaren ikke gjør

• Beskytter dine interesser - det er advokatens jobb
• Kontrollerer skjult gjeld eller planleggingsproblemer for deg - advokaten din gjør det før dagen

Så du trenger fortsatt din egen uavhengige advokat. Notaren gjør handlingen offisiell. Advokaten din sørger for at avtalen er trygg for deg.

Bonustips:6nbsp;I Spania kan kjøperen vanligvis velge notar. Advokaten din vil ordne en god en. Notargebyrer er fastsatt ved lov - beregn omtrent6nbsp;0.5% til 1%6nbsp;av prisen.

Hva som skjer på dagen, steg for steg

Overtakelsesdagen følger et tydelig mønster. Her er hva du kan forvente:

1. Alle møtes.6nbsp;På notarkontoret: du (eller advokaten din), selgeren, begge advokatene og ofte megleren.
2. Notaren leser escritura.6nbsp;Høyt, og forklarer klausulene. Du kan stille spørsmål når som helst.
3. Du bekrefter detaljene.6nbsp;Navn, eiendomsbeskrivelse, pris og at det ikke er noen gjeld igjen på boligen.
4. Du betaler restbeløpet.6nbsp;Resten av prisen, og selgeren overleverer det som skyldes.
5. Begge parter signerer.6nbsp;Notaren bevitner og stempler skjøtet.
6. Selgeren gir deg nøklene.6nbsp;Boligen er nå din.
7. Notaren sender melding.6nbsp;Til eiendomsregisteret, og gir deg en bekreftet kopi av skjøtet.

Hele signeringen tar vanligvis under en time. Det harde arbeidet ble gjort på forhånd, av advokaten din.

Virkelig eksempel.6nbsp;Du fullfører et kjøp av et nybygg til 500.000 euro. Advokaten din har allerede kontrollert lisensen og gjelden. Hos notaren betaler du restbeløpet, signerer escritura og går ut med nøklene. Hvis du brukte fullmakt, gjør advokaten din alt dette og sender nøklene til deg med bud.

Bonustips:6nbsp;Bestill time hos notaren tidlig. Om sommeren og ved årsslutt blir notarenes kalender raskt full. En sen time kan skyve hele overtakelsen din bakover.

Hvordan du betaler restbeløpet

Du betaler resten av prisen på dagen, på en trygg måte. Hvor mye 22resten22 er, avhenger av hva du kjøpte. For et6nbsp;nybygg6nbsp;er det6nbsp;restbeløpet på 60% til 80%6nbsp;som gjenstår etter dine trinnvise byggebetalinger - omtrent 350.000 euro for en bolig til 500.000 euro. For et6nbsp;videresalg6nbsp;er det omtrent6nbsp;90%6nbsp;- rundt 450.000 euro - fordi du bare betalte 10% i arras. De to vanlige metodene er de samme for begge:

• Ena0bankremissea0(en garantert sjekk fra en spansk bank). Selgeren eller utbyggeren fe5r garantert betalt, og du beholder kontrollen til du signerer.
• Ena0umiddelbar bankoverff8ringa0som blir oppgjort samme dag.

Kontanter brukes ikke til kjf8pesummen. Spanske regler mot hvitvasking krever sporbar betaling. Advokaten din ordner riktig metode.

Hvis du sender penger fra en annen valuta - pund, kroner, zloty eller noe utenfor euro - planlegg i god tid. Valutakursen kan endre seg mellom kontrakt og overtakelse.

Advarsel:a0Valutarisiko er reell. Ved et kjf8p pe5 500.000 euro kan en liten endring i kursen endre kostnaden din med tusenvis. En valutamegler kan le5se kursen slik at prisen du avtalte er prisen du betaler. Ikke overlat dette til tilfeldighetene i overtakelsesuken.

Overtakelse av nybygg: Licencia de Primera Ocupacif3n

Ved overtakelse av et nytt prosjekt finnes det to ekstra dokumenter som et videresalg ikke har. Advokaten din me5 bekrefte dem ff8r du overtar:

• Deta0certificado final de obraa0(ferdigattest for bygget). Dette beviser at bygget ble fullff8rt i tre5d med planene.
• Deta0licencia de primera ocupacif3na0(ff8rstegangs brukstillatelse, eller LFO). Kommunen utsteder den ved slutten av byggeperioden. Den bekrefter at boligen er lovlig e5 bo i, det er den som utlf8ser overtakelsen din, og du trenger den for e5 opprette vann og strf8m.

Dette er viktig:a0en utbygger kan ikke tvinge deg til e5 overta uten ff8rstegangs brukstillatelse.a0Hvis den mangler, ikke signer.

Sjekk ogse5 bankgarantien for pengene du betalte under byggeperioden. Etter loven (Law 57/1968, Ley 20/2015) me5 delbetalingene dine ve6re beskyttet frem til overtakelse.

Virkelig eksempel.a0Ved et nybyggkjf8p pe5 500.000 euro pe5 tegning har du allerede betalt et reservasjonsgebyr og delbetalinger under byggeperioden - rundt 30% totalt, cirka 150.000 euro, hver eneste euro bankgarantert. Ne5r LFO er innvilget, bekrefter advokaten din at tre ting er pe5 plass, og deretter betaler du restbelf8pet pe5 60% til 80% og overtar nf8klene:

• Allerede betalt:a0cirka 150.000 euro i delbetalinger under byggeperioden (rundt 30%, bankgarantert)
• Forfaller ne5 hos notaren:a0cirka 350.000 euro i restbelf8p (rundt 70%)
• Me5 ff8rst ve6re pe5 plass:a0LFO utstedt, ferdigattesten pe5 plass og de tidligere innbetalingene garantert

Et videresalg er enklere: det er ingen LFO og ingen byggeinnbetalinger i etapper, se5 du betaler ganske enkelt de resterende 90% (omtrent 450.000 euro) hos notaren.

Hos Spain Developments sjekker vi LFO, ferdigattesten og bankgarantien pe5 hvert nybygg, slik at du aldri overtar en bolig som ikke er lovlig og klar. Vi er en uavhengig kjf8peragent, utbyggeren betaler honoraret ve5rt, og du betaler ingen kjf8peravgift. Ta gjerne kontakt med oss hvis du vil ha dette sjekket for deg.

Nøkkeloverlevering: hva du skal samle inn

Nf8klene overleveres rett etter signering. Ikke forhast denne delen. Samle alt og sjekk det mot en skriftlig liste:

• Alle nf8kler til hoveddf8ren (hver kopi).
• Fjernkontroll til garasje eller parkering.
• Nf8kkel til bod (trastero).
• Nf8kkel til postkasse.
• Nf8kler og koder til fellesdf8rer (port, basseng, treningsrom).
• Alarmkoder eller brikker.
• For nybygg: garantipapirer og manualer for oppvarming, aircondition og eventuelle smarte systemer.

Be selgeren eller utbyggeren om e5 signere en enkel oversikt over hva du mottok. For videresalgsboliger er det lurt e5 bytte hovedle5sene etter overtakelse. Du kan ikke vite hvor mange kopier som finnes.

Bonustips:a0For nybygg, gjf8r en mangelsjekk. Du har tid etter overlevering til e5 rapportere feil du finner - sme5 sluttff8ringsfeil som utbyggeren skal rette. Skriv dem ned og send dem inn raskt.

Hva du skal gjøre de første 30 dagene

Noen oppgaver me5 gjf8res kort tid etter at du har fe5tt nf8klene. Advokaten din eller ena0gestora0(en administrativ representant) kan gjf8re det meste av dette:

• Betal kjf8psskatten innen 30 dager.a0Nybygg: 10% IVA (mva) betales til utbyggeren ved overtakelse, pluss rundt 1.2% AJD (stempelavgift). Videresalg: 7% ITP (overff8ringsskatt).
• Registrer skjf8teta0i eiendomsregisteret, slik at navnet ditt ste5r oppff8rt som eier.
• Overff8r abonnementenea0(vann, strf8m, internett) til ditt navn.
• Gi beskjed til sameieta0om at du er den nye eieren.
• Tegn boligforsikringa0fra dagen du fe5r nf8klene.
• Registrer deg pe5 padrf3na0hos kommunen, hvis du planlegger e5 bo der.

Virkelig eksempel.a0Her er hovedskatten som forfaller kort tid etter overtakelse for en bolig til 500.000 euro, avhengig av type. Ha disse pengene klare - det er en del av de ekstra kostnadene pe5 12% til 14%, ikke en overraskelse:

Nybygg

1.2% AJD (stempelavgift), forfaller rundt overtakelse:a06.000 euro.

Videresalg

7% ITP (overff8ringsskatt), forfaller innen 30 dager:a035.000 euro.

Risikoer og hvordan du holder deg trygg

Ve6r e6rlig om hva som kan ge5 galt, og planlegg for det:

• Ingen ff8rstegangs brukstillatelse (nybygg).a0Overta aldri et nytt prosjekt uten den. Utbyggeren kan ikke tvinge deg, og det er den som utlf8ser betalingen av restbelf8pet ditt.
• Bankgarantien blir ikke oppfylt (nybygg).a0Bekreft at delbetalingene du gjorde under byggeperioden er kreditert ved overtakelse. Advokaten din sjekker dette mot garantien.
• Skjult gjeld (videresalg).a0Be om et sertifikat fra sameiet som viser null gjeld, pluss bevis pe5 at IBI (lokal eiendomsskatt) og abonnementene er betalt. Advokaten din sjekker dette.
• Penger sendt til feil konto.a0Betal bare til kontoen som er bekreftet av advokaten din. Ve6r oppmerksom pe5 falske e-poster med aboppdaterte bankdetaljerbb - en kjent svindel.
• Valutatap.a0Le5s kursen din med en megler ff8r overtakelsesuken.
• Manglende nf8kler eller adgangskoder.a0Fe5 en signert oversikt. Bytt le5ser i videresalgsboliger.
• Eiendommen er ikke som avtalt.a0Gf8r en siste gjennomgang (en mangelsjekk pe5 nybygg) ff8r du signerer. Hvis noe er galt, kan du holde tilbake penger eller nekte e5 overta til det er rettet.

Fare:a0En vanlig svindel retter seg mot overtakelsesuken. Noen sender deg en e-post med abnyebb bankdetaljer for betalingen. Bekreft alltid kontoen per telefon med advokaten din, ved hjelp av et nummer du allerede stoler pe5. Handle aldri utelukkende pe5 grunnlag av bankdetaljer i en e-post.

Vil du ha hele overtakelsen he5ndtert fra start til slutt? Vi tar oss av notaren, tillatelsene, nullgjeldssjekkene og nf8kkeloverleveringen, selv ne5r du ikke kan fly, alt uten kjf8peravgift. Ta gjerne en prat med Spain Developments.

Konklusjon

Overtakelse er dagen da kjøpet ditt blir virkelig: signer escritura, betal restbeløpet, og ta imot nøklene. For et nybygg skjer overtakelsen etter Licence of First Occupation, og du betaler de resterende 60 % til 80 % (omtrent 350.000 euro på en bolig til 500.000 euro) i tillegg til de trinnvise, bankgaranterte byggeinnbetalingene dine. For et videresalg betaler du omtrent 90 % på dagen. Bruk din egen uavhengige advokat, bekreft lisensene og bankgarantien, og betal bare til kontoen du har verifisert. På en bolig til 500.000 euro gjør en nøye overtakelse måneder med arbeid om til et trygt hjem du eier. Hos Spain Developments håndterer vi overtakelsen din fra start til slutt, også fra utlandet, uten kjøpergebyr. Når du er klar, er du velkommen til å kontakte oss.