Skjøte & Nota Simple i Spania forklart

Hvis du kjøper en nybolig på Costa del Sol, er det to dokumenter som beviser at boligen virkelig er din: skjøtet og nota simple. Denne guiden forklarer hva hvert av dem er, hvordan de skiller seg fra hverandre, og hvorfor de er viktige. Den er skrevet for utenlandske kjøpere som vil vite at pengene deres er trygge.

Kort oppsummering

• Escritura er skjøtet ditt, signert hos notarius, som gjør deg til eier.
• Nota simple er et billig utdrag fra eiendomsregisteret som du leser før du kjøper.
• Les nota simple for å bestemme deg, signer escritura for å kjøpe.
• Skaff alltid en oppdatert nota simple fra registeret, aldri bare selgerens kopi.

Kortversjonen

a0escrituraa0er skjøtet ditt. Det er dokumentet, signert foran en notarius, som overfører eierskapet til deg. a0nota simplea0er et kort utdrag fra eiendomsregisteret som viser hvem som eier en eiendom og om den har gjeld. Det ene er ditt bevis på eierskap. Det andre er kontrollen din før du kjøper.

Tenk på det slik. Nota simple er rapporten du leser før du signerer. Escritura er det du signerer. Deretter oppdateres registeret slik at navnet ditt vises.

Hva er escritura (skjøte)?

Escritura (fullt navna0escritura pfablica de compraventa, det offentlige salgsskjøtet) er det offisielle juridiske dokumentet som overfører en eiendom fra selgeren til deg. Det signeres foran en notarius (notarioa0- en nøytral offentlig tjenesteperson). Når det er signert, går eierskapet over til deg.

Fordi en notarius stadfester det, er escritura et offentlig dokument. Det har stor juridisk tyngde, langt mer enn en privat kontrakt. Det er grunnsteinen i det å eie eiendom i Spania.

Din escritura inneholder:

• Fullt navn og ID-numre til kjøper og selger (din NIE for utenlandske kjøpere).
• En detaljert beskrivelse av eiendommen: adresse, størrelse, grenser, garasje, bod.
• Detaljene i eiendomsregisteret og matrikkelreferansen (referencia catastral).
• Prisen og hvordan den ble betalt.
• Eventuelt boliglån eller heftelse på eiendommen.
• Skattene som forfaller og hvem som betaler dem, pluss datoen du overtar.

Etter signering sendes skjøtet til eiendomsregisteret (Registro de la Propiedada0- det offisielle registeret over eierskap til fast eiendom) for å registrere deg som ny eier. Dette siste trinnet er det som fullt ut beskytter eierskapet ditt mot ethvert krav fra tredjepart.

Hva er nota simple?

En nota simple (fullt navna0nota simple registrala0- det offisielle utdraget fra eiendomsregisteret) er et offisielt utdrag fra eiendomsregisteret. Det er en kort, enkel oppsummering av en eiendoms juridiske status. Det er billig, raskt og det viktigste dokumentet du leser før du kjøper.

En nota simple forteller deg fire viktige ting.

• Hvem som eier den.a0Den registrerte eierens navn og andel. Dette bekrefter at selgeren faktisk kan selge.
• Hvilken gjeld den har.a0Boliglån, utlegg (juridiske beslag) eller andre heftelser.
• Hvilke begrensninger som gjelder.a0Veiretter, bruksretter eller særlige begrensninger.
• Hva som er under behandling.a0Eventuelle pågående endringer, som at et nytt boliglån er i ferd med å bli registrert.

Det er ikke et skjøte og det er ikke juridisk bevis på eierskap i retten. Bare en fulla0certificacif3n registrala0(en bekreftet registererklæring) gjør det. Men for å kontrollere en eiendom før du kjøper, er nota simple akkurat det du trenger.

Skjøte vs. nota simple: forskjellen

Her er de to dokumentene side om side.

Escritura (skjøte)

• Hva det er:a0skjøtet som overfører eierskap.
• Signert av:a0en notarius.
• Formål:a0bevis på at du eier boligen.
• Når du bruker det:a0ved og etter signeringen.
• Juridisk tyngde:a0full juridisk dokumentasjon.
• Kostnad:a0en del av sluttføringskostnadene.

Nota simple

• Hva det er:a0et oppsummerende utdrag fra registeret.
• Signert av:a0ingen; det er en rapport.
• Formål:a0kontroller eiendommen før kjøp.
• Når du bruker det:a0før du betaler noe som helst.
• Juridisk tyngde:a0kun til informasjon.
• Kostnad:a0noen få euro.

På én linje: du leser nota simple for å bestemme deg, du signerer escritura for å kjøpe, og deretter viser registeret navnet ditt.

Eiendomsregisteret vs matrikkelen

Utenlandske kjøpere forveksler ofte disse to systemene. De er forskjellige, og du trenger at begge stemmer overens.

Eiendomsregisteret (Registro de la Propiedad)

Registrerer juridisk eierskap, gjeld og rettigheter. Nota simple kommer herfra. Dette er den juridiske registreringen.

Matrikkelen (Catastro)

Registrerer den fysiske eiendommen for skatteformål: størrelse, grenser, beliggenhet og verdi. Den matrikulære referansen kommer herfra.

En god advokat sjekker at begge registrene samsvarer med hverandre og med den faktiske eiendommen. Hvis registeret sier én størrelse og matrikkelen sier en annen, er det et problem som må løses før du kjøper, ikke etter.

Slik får du en nota simple (kostnad og tid)

Alle med en reell grunn kan be om en nota simple. Som kjøper kvalifiserer du. Du trenger ikke å være eier.

Det finnes to offisielle måter. Unngå private «raske» nettsider som tar langt mer betalt for det samme dokumentet.

• På nett (registradores.org):0mtrent09 euro
  MVA. Vanligvis innen 2 timer, maks 48 timer.
• Personlig hos det lokale registeret:0mtrent03,64 euro
  MVA. Umiddelbart eller i løpet av noen timer.
• Private tredjepartsnettsteder:020 til 30 euro eller mer. Varierer, ofte tregere. Unngå disse.

For å be om en må du oppgi minst én av disse: registreringsnummeret (finca), den nøyaktige adressen, eierens navn og ID, eller den matrikulære referansen.

Bonustips:0Skaff en fersk nota simple to ganger. Først i starten, når du først liker en eiendom. Deretter igjen rett før du signerer skjøtet. Dette fanger opp endringer i siste liten, som et nytt boliglån eller en heftelse registrert i de siste ukene.

Hva nota simple avslører om risiko

Det er her nota simple beskytter pengene dine. Den avdekker de nøyaktige problemene som koster utenlandske kjøpere dyrt.

• Skjult gjeld.0Et boliglån eller utlegg på eiendommen. I Spania følger noe gjeld eiendommen, ikke selgeren. Nota simple viser dette slik at du ikke overtar gjelden.
• Feil selger.0Hvis personen som selger ikke er den registrerte eieren, stopp. Nota simple bekrefter hvem som lovlig kan selge.
• Heftelser og begrensninger.0Veiretter eller andre begrensninger som påvirker hvordan du kan bruke boligen.
• For nybygg.0Når byggingen nærmer seg ferdig, registrerer utbyggeren hver enhet. Advokaten din sjekker at den nye enheten er korrekt opprettet og fri for heftelser før du fullfører kjøpet.

La oss bruke et ekte eksempel. Du blir enig om å kjøpe en nybygd leilighet for0500.000 euro. Nota simple viser et boliglån på 130.000 euro som fortsatt er registrert på enheten fra utbyggerens byggelån. Det er normalt på dette stadiet. Men det må slettes eller innfris før du fullfører kjøpet, slik at du ikke overtar gjelden. Advokaten din sørger for dette. Uten nota simple ville du aldri ha sett det.

Advarsel:0Stol aldri på en nota simple som blir gitt til deg av selgeren eller megleren. Den kan være gammel eller redigert. Sørg alltid for at din egen uavhengige advokat henter en fersk direkte fra registeret.

Dagen for skjøtesignering, steg for steg

Slik ser overtakelsen ut når du signerer escritura.

1. Siste kontroller.0Advokaten din henter en siste nota simple for å bekrefte at ingenting har endret seg.
2. Hos notaren.0Kjøper og selger (eller deres representanter) møter opp. Hvis du ikke kan reise, signerer advokaten din for deg med en fullmakt (poder notarial).
3. Opplesing og signering.0Notaren leser opp hovedvilkårene og bekrefter at alle forstår. Du signerer escritura.
4. Betaling og nøkler.0Du betaler restbeløpet. Du får nøklene og en autorisert kopi av skjøtet (copia autorizada).
5. Skatter og registrering.0Advokaten din betaler skattene og sender inn skjøtet til Eiendomsregisteret. Noen uker senere viser registeret deg som eier.

Notaren oppbevarer originalskjøtet for alltid i sitt arkiv (the0protocolo). Du beholder din autoriserte kopi. Registeret har den offisielle registreringen av eierskapet ditt.

Hva om jeg mister skjøtet mitt?

Ikke få panikk. Eierskapet ditt er trygt fordi det er registrert i Eiendomsregisteret. Du kan alltid få en ny kopi.

• Be notaren om en ny kopi.0Be notaren som signerte originalen om en ny autorisert kopi (copia autorizada). Du må vise ID og betale et gebyr.
• Be registeret om et sertifikat.0Be Eiendomsregisteret om et0certificacif3n registral0for å bekrefte eierskapet ditt og eiendommens status.

Advokaten din kan gjøre begge deler for deg, noe som er nyttig hvis du bor i utlandet.

Hele denne prosessen er en av grunnene til at et team som snakker morsmålet ditt betyr så mye. Hos Spain Developments samarbeider vi med uavhengige spanske advokater, aldri utbyggerens advokat, som leser nota simple, kontrollerer registeret opp mot matrikkelen, og bekrefter at skjøtet er rent før du signerer. Som en kjøpermegler betalt av utbyggeren er jobben vår å sørge for at boligen du betaler for juridisk og fullt ut er din.

Kort fortalt

Nota simple er kontrollen din før kjøp. Den viser hvem som eier eiendommen og om den har gjeld. Escritura er skjøtet ditt, signert hos notaren, som gjør deg til eier. Sammen beskytter de kjøpet ditt mot skjulte problemer.

Skaff alltid en fersk nota simple fra registeret, aldri bare selgerens kopi, og få en uavhengig advokat til å gjennomgå den. Hvis du kjøper et nybygg på Costa del Sol, kan Spain Developments ordne akkurat dette, slik at eierskapet ditt er rent og sikkert.