Concluir a compra de um imóvel em Espanha: a Escritura

Este guia é para compradores estrangeiros que estão a chegar à etapa final da compra na Costa del Sol. Vai aprender o que acontece no dia da escritura, o que faz o notário e como recebe as chaves. No final, saberá exatamente como concluir em segurança, mesmo a partir do estrangeiro.

Resumo rápido:a0A escritura é o dia em que assina aa0escrituraa0(título de propriedade) no notário, paga o valor em falta e recebe as chaves. Num novo empreendimento, a escritura acontece quando é concedida a Licence of First Occupation, e paga os restantes 60% a 80% em falta (cerca de 350.000 euros numa casa de 500.000 euros) após os seus pagamentos faseados da obra, garantidos pelo banco. Numa revenda, paga cerca de 90% no dia. O notário é neutro, por isso continua a precisar do seu próprio advogado independente. Não precisa de voar para Espanha: com uma procuração, o seu advogado pode assinar por si. Tenha cuidado com emails falsos de "novos dados bancários" na semana da escritura.

Os números que importam:

• 60% a 80%a0de saldo em falta na escritura de uma construção nova (cerca de 350.000 euros em 500.000).
• Menos de 1 horaa0para a assinatura em si.
• 30 diasa0para pagar o imposto de compra.
• 0 viagensa0necessárias com uma procuração.

O que vai aprender

• O que é o dia da escritura
• O que faz (e não faz) o notário
• O que acontece no dia, passo a passo
• Como paga o valor em falta
• A escritura de construção nova é diferente
• A entrega das chaves: o que recolher
• O que fazer nos primeiros 30 dias
• Riscos e como manter-se em segurança

O que é o dia da escritura

A escritura é o passo final. Assina aa0escrituraa0(a escritura pública de propriedade) perante um notário, paga o resto do preço e recebe as chaves. A partir desse momento, a casa é legalmente sua.

Para uma0novo empreendimento, a escritura é acionada quando a câmara municipal concede aa0Licence of First Occupationa0no final da obra. Nessa altura já pagou as suas prestações faseadas, garantidas pelo banco (cerca de 20% a 40% do preço, muitas vezes à volta de 30%), por isso no dia paga os restantes 60% a 80% em falta. Para umaa0revenda, a escritura normalmente acontecea0cerca de 4 a 8 semanasa0depois de assinar oa0contrato de arras, e paga os 90% restantes. De qualquer forma, este intervalo dá tempo ao seu advogado para concluir as verificações e ao seu banco para preparar os fundos.

Nãoa0precisaa0de estar em Espanha para isto. Se não puder viajar, o seu advogado assina por si com uma procuração (um documento que permite ao seu advogado agir em seu nome). Muitos compradores estrangeiros concluem a compra a partir de casa desta forma.

A escritura é o documento mais importante de toda a compra. Prova que é dono da casa. Guarde-a em segurança.

O que faz (e não faz) o notário

Esta parte confunde muitos compradores. O notário (notario) é um funcionário público, pago pelo Estado. O notário éa0neutro. Não trabalha para si, nem trabalha para o vendedor.

O que faz o notário

• Lê a escritura em voz alta e verifica a identidade de ambas as partes
• Confirma que o imóvel pode ser vendido legalmente
• Confirma que o dinheiro está disponível e que a escritura está correta
• Carimba a escritura e envia aviso ao Registo Predial

O que o notário não faz

• Proteger os seus interesses - isso é trabalho do seu advogado
• Verificar por si dívidas ocultas ou problemas urbanísticos - o seu advogado trata disso antes do dia

Por isso, continua a precisar do seu próprio advogado independente. O notário torna o ato oficial. O seu advogado garante que o negócio é seguro para si.

Dica extra:a0Em Espanha, o comprador pode normalmente escolher o notário. O seu advogado tratará de arranjar um bom. Os honorários do notário são fixados por lei - conte com cerca dea00,5% a 1%a0do preço.

O que acontece no dia, passo a passo

O dia da escritura segue um padrão claro. Eis o que esperar:

1. Toda a gente se reúne.a0No cartório do notário: você (ou o seu advogado), o vendedor, ambos os advogados e, muitas vezes, o agente.
2. O notário lê a escritura.a0Em voz alta, explicando as cláusulas. Pode fazer perguntas a qualquer momento.
3. Confirma os detalhes.a0Nomes, descrição do imóvel, preço e que não restam dívidas sobre a casa.
4. Paga o valor em falta.a0O resto do preço, mais o vendedor entrega o que é devido.
5. Ambas as partes assinam.a0O notário testemunha e carimba a escritura.
6. O vendedor entrega-lhe as chaves.a0A casa agora é sua.
7. O notário envia o aviso.a0Ao Registo Predial e entrega-lhe uma cópia certificada da escritura.

A assinatura completa normalmente demora menos de uma hora. O trabalho difícil foi feito antes, pelo seu advogado.

Exemplo real.a0Conclui a compra de uma construção nova de 500.000 euros. O seu advogado já verificou a licença e as dívidas. No notário, paga o valor em falta, assina a escritura e sai com as chaves. Se usou uma procuração, o seu advogado trata de tudo isto e envia-lhe as chaves por correio expresso.

Dica extra:a0Marque o horário no notário com antecedência. No verão e no final do ano, as agendas dos notários enchem rapidamente. Um horário tardio pode adiar toda a sua escritura.

Como paga o valor em falta

Paga o resto do preço no dia, de forma segura. Quanto é "o resto" depende do que comprou. Para umaa0novo empreendimentoa0é oa0saldo de 60% a 80%a0que resta após os seus pagamentos faseados da obra - cerca de 350.000 euros numa casa de 500.000 euros. Para umaa0revendaa0são cerca dea090%a0- à volta de 450.000 euros - porque só pagou 10% de arras. Os dois métodos comuns são os mesmos para ambas:

• Um26nbsp;cheque bancário26nbsp;(um cheque garantido de um banco espanhol). O vendedor ou promotor recebe o pagamento com certeza, e você mantém o controlo até assinar.
• Uma26nbsp;transferência bancária instantânea26nbsp;que é compensada no próprio dia.

O dinheiro em numerário não é usado para o preço. As regras espanholas de combate ao branqueamento de capitais exigem um pagamento rastreável. O seu advogado organiza o método certo.

Se estiver a enviar dinheiro noutra moeda - libras, coroas, zlotys, ou qualquer coisa fora do euro - planeie com antecedência. A taxa de câmbio pode mudar entre o contrato e a escritura.

Aviso:26nbsp;O risco cambial é real. Numa compra de 500.000 euros, uma pequena variação na taxa pode alterar o seu custo em milhares. Um corretor cambial pode fixar uma taxa para que o preço que acordou seja o preço que paga. Não deixe isto ao acaso na semana da escritura.

Conclusão de obra nova: a Licença de Primeira Ocupação

A conclusão de um novo empreendimento tem dois documentos extra que uma revenda não tem. O seu advogado deve confirmá-los antes de concluir a compra:

• O26nbsp;certificado final de obra26nbsp;(o certificado de conclusão da construção). Isto prova que a construção foi concluída de acordo com os planos.
• O26nbsp;licencia de primera ocupación26nbsp;(a Licença de Primeira Ocupação, ou LFO). A câmara municipal emite-a no fim da construção. Confirma que a casa é legal para habitar, é o que desencadeia a sua escritura, e precisa dela para contratar água e eletricidade.

Isto é importante:26nbsp;um promotor não pode obrigá-lo a concluir a compra sem a Licença de Primeira Ocupação.26nbsp;Se ela faltar, não assine.

Verifique também a garantia bancária sobre o dinheiro que pagou durante a construção. Por lei (Law 57/1968, Ley 20/2015), os seus pagamentos faseados devem estar protegidos até à conclusão.

Exemplo real.26nbsp;Num novo empreendimento comprado em planta de 500.000 euros, já pagou uma taxa de reserva e prestações faseadas durante a construção - cerca de 30% no total, aproximadamente 150.000 euros, cada euro com garantia bancária. Assim que a LFO é concedida, o seu advogado confirma que três coisas estão em ordem, depois paga o saldo de 60% a 80% e recebe as chaves:

• Já pago:26nbsp;cerca de 150.000 euros em prestações durante a construção (aproximadamente 30%, com garantia bancária)
• Devido agora no notário:26nbsp;cerca de 350.000 euros de saldo (aproximadamente 70%)
• Necessário primeiro:26nbsp;a LFO emitida, o certificado de conclusão em ordem, e os pagamentos anteriores garantidos

Uma revenda é mais simples: não há LFO nem pagamentos faseados de construção, por isso paga simplesmente os 90% restantes (cerca de 450.000 euros) no notário.

Na Spain Developments, verificamos a LFO, o certificado de conclusão e a garantia bancária em cada obra nova, para que nunca conclua a compra de uma casa que não seja legal e esteja pronta. Somos um agente independente do comprador, o promotor paga os nossos honorários, e você não paga honorários de comprador. Fale connosco se quiser que verifiquemos isto por si.

A entrega das chaves: o que recolher

As chaves são entregues logo após a assinatura. Não apresse esta parte. Recolha tudo e confirme com uma lista escrita:

• Todas as chaves da porta principal (todas as cópias).
• Comando da garagem ou do estacionamento.
• Chave do arrecadação (trastero).
• Chave da caixa de correio.
• Chaves e códigos das portas da comunidade (portão, piscina, ginásio).
• Códigos ou comandos do alarme.
• Para obra nova: documentos de garantia e manuais do aquecimento, ar condicionado e quaisquer sistemas inteligentes.

Peça ao vendedor ou promotor para assinar um inventário simples do que recebeu. Para casas de revenda, é prudente mudar as fechaduras principais após a escritura. Não pode saber quantas cópias existem.

Dica extra:26nbsp;Para obra nova, faça uma verificação de defeitos. Tem tempo após a entrega para comunicar defeitos que encontrar - pequenos problemas de acabamento que o promotor deve corrigir. Anote-os e envie-os rapidamente.

O que fazer nos primeiros 30 dias

Algumas tarefas devem ser feitas pouco depois de receber as chaves. O seu advogado ou um26nbsp;gestor26nbsp;(um agente administrativo) pode tratar da maioria delas:

• Pagar o imposto sobre a compra no prazo de 30 dias.26nbsp;Obra nova: 10% de IVA é pago ao promotor na escritura, mais cerca de 1.2% de AJD (imposto de selo). Revenda: 7% de ITP (imposto de transmissão).
• Registar a escritura26nbsp;na Conservatória do Registo Predial, para que o seu nome fique registado como proprietário.
• Transferir os serviços públicos26nbsp;(água, eletricidade, internet) para o seu nome.
• Informar a comunidade de proprietários26nbsp;de que é o novo proprietário.
• Fazer um seguro da habitação26nbsp;desde o dia em que recebe as chaves.
• Registar-se no padrón26nbsp;na câmara municipal, se planeia viver lá.

Exemplo real.26nbsp;Aqui está o principal imposto devido pouco depois da escritura numa casa de 500.000 euros, dependendo do tipo. Tenha este dinheiro pronto - faz parte dos custos extra de 12% a 14%, não é uma surpresa:

Obra nova

1.2% de AJD (imposto de selo), devido por volta da escritura:26nbsp;6.000 euros.

Revenda

7% de ITP (imposto de transmissão), devido no prazo de 30 dias:26nbsp;35.000 euros.

Riscos e como manter-se em segurança

Seja honesto sobre o que pode correr mal e planeie para isso:

• Sem Licença de Primeira Ocupação (obra nova).26nbsp;Nunca conclua um novo empreendimento sem ela. O promotor não o pode obrigar, e é isso que desencadeia o pagamento do saldo.
• Garantia bancária não respeitada (obra nova).26nbsp;Confirme que os pagamentos faseados que fez durante a construção são creditados na escritura. O seu advogado verifica isto face à garantia.
• Dívidas ocultas (revenda).26nbsp;Peça um certificado da comunidade de proprietários a mostrar dívida zero, além de prova de que o IBI (imposto municipal sobre imóveis) e os serviços públicos estão pagos. O seu advogado verifica isto.
• Dinheiro enviado para a conta errada.26nbsp;Pague apenas para a conta confirmada pelo seu advogado. Cuidado com emails falsos com “dados bancários atualizados” - é uma burla conhecida.
• Perda cambial.26nbsp;Fixe a sua taxa com um corretor antes da semana da escritura.
• Chaves ou códigos de acesso em falta.26nbsp;Obtenha um inventário assinado. Mude as fechaduras de revenda.
• Imóvel não conforme o acordado.26nbsp;Faça uma vistoria final (uma verificação de defeitos numa obra nova) antes de assinar. Se algo estiver errado, pode reter fundos ou recusar concluir a compra até que seja corrigido.

Perigo:26nbsp;Uma fraude comum visa a semana da escritura. Alguém envia-lhe por email “novos” dados bancários para o pagamento. Confirme sempre a conta por telefone com o seu advogado, usando um número em que já confia. Nunca aja com base apenas em dados bancários enviados por email.

Quer a sua escritura gerida de ponta a ponta? Tratamos do notário, das licenças, das verificações de dívida zero e da entrega das chaves, mesmo quando não pode voar, tudo sem honorários de comprador. Fale com a Spain Developments.

Conclusão

A conclusão é o dia em que a sua compra se torna real: assinar a escritura, pagar o saldo e receber as chaves. Num novo empreendimento, a conclusão acontece após a Licença de Primeira Ocupação, e paga os restantes 60% a 80% do saldo (cerca de 350.000 euros numa casa de 500.000 euros), além dos seus pagamentos faseados de construção garantidos por banco. Numa revenda, paga cerca de 90% no próprio dia. Use o seu próprio advogado independente, confirme as licenças e a garantia bancária, e pague apenas para a conta que verificou. Numa casa de 500.000 euros, uma conclusão cuidadosa transforma meses de trabalho numa casa segura e sua. Na Spain Developments, gerimos todo o seu processo de conclusão do início ao fim, mesmo a partir do estrangeiro, sem comissão para o comprador. Quando estiver pronto, não hesite em contactar-nos.