Garantindo Sua Unidade e Condições em Empreendimentos Novos na Costa del Sol

Esta página é para compradores que querem compreender como as unidades de obra nova são realmente vendidas: o que é negociável, como funcionam as reservas e os pagamentos, e como o seu dinheiro é protegido. É honesta e detalhada, sem falsas promessas.

Resumo rápido: No caso de obra nova, o preço é na maior parte fixo, por isso isto não se trata de negociar o preço para baixo. Trata-se de lhe conseguir a unidade certa no momento certo e de saber exatamente como o processo funciona. Os promotores lançam as unidades em lotes e, muitas vezes, guardam as melhores, por isso acompanhamos os empreendimentos de que gosta e avisamo-lo no momento em que surge uma boa unidade. Também somos honestos sobre as coisas que surpreendem os compradores: normalmente paga antes de assinar, o contrato raramente é alterado e os empreendimentos costumam sofrer atrasos. Nada disso é um problema quando sabe com antecedência, e o seu dinheiro está protegido por lei durante todo o processo.

A verdade honesta sobre o preço

Sejamos honestos desde o início, porque essa honestidade é o ponto principal. Na obra nova da Costa del Sol, o preço é na maior parte fixo. Os promotores definem uma tabela de preços fixa, e ela quase não muda. Os empreendimentos fortes vendem-se rapidamente, e um construtor com lista de espera não tem motivo para baixar o preço.

Por isso, não vamos fingir que conseguimos negociar um grande desconto para si. Muitos agentes dão a entender que os preços são livremente negociáveis, e depois não conseguem nada, e o comprador fica desiludido. Preferimos dizer-lhe a verdade. O valor real não está num corte de preço, está em escolher a unidade certa no momento certo, e é aí que trabalhamos por si.

Aviso: Tenha cuidado com qualquer agente que prometa um grande desconto numa obra nova antes sequer de conhecer o projeto. Em empreendimentos fortes da Costa del Sol, esse desconto normalmente não existe. Uma promessa dessas é muitas vezes apenas isco para captar a sua atenção.

Como as unidades são realmente lançadas, e por que precisa de nós a acompanhar

Aqui está algo que a maioria dos agentes não lhe vai dizer. Como a procura é tão alta, os promotores lançam as suas unidades em lotes, na ordem que escolherem. Muitas vezes, a melhor unidade não é lançada no início.

O que isso significa para si:

• Entrar cedo pode significar um preço melhor. Comprar no lançamento, antes de sair a licença de construção e antes da primeira subida de preço, normalmente garante-lhe o preço mais baixo. Isso é ótimo se o que mais lhe importa é o valor futuro.
• A melhor casa pode surgir mais tarde. Se é um utilizador final que se preocupa mais com a casa certa do que com a valorização, uma unidade melhor pode ser lançada meses depois, mesmo num projeto lançado há um ano. As boas unidades não desapareceram todas, longe disso neste mercado.
• Alguns promotores lançam primeiro as piores unidades. Nem todos os promotores, mas alguns fazem-no. Colocam primeiro no mercado as unidades mais fracas para se desfazerem delas, guardam as melhores e observam como o mercado reage. Raramente ouvirá isto de um vendedor.

É exatamente por isso que é importante ter-nos a acompanhar. Temos compradores à volta dos mesmos empreendimentos o tempo todo, por isso, quando uma tabela de preços é atualizada, estamos entre os primeiros a saber. Diga-nos de quais empreendimentos gosta e nós monitorizamo-los por si. No momento em que for lançada uma unidade que se encaixe em si, avisamo-lo.

Aviso: Alguns promotores não são totalmente transparentes sobre o que está vendido. Uma unidade pode aparecer como vendida quando na verdade está apenas retida, e depois reaparece mais tarde no mercado. Ajudamo-lo a ver para além disso e dizemos-lhe com honestidade quando uma casa de que gosta, como uma determinada penthouse, está retida em vez de realmente ter desaparecido.

As unidades voltam ao mercado, por isso não desista de um empreendimento

Se perder uma unidade, não descarte o projeto inteiro. As unidades regressam ao mercado com mais frequência do que imagina.

• Há um intervalo antes do contrato. Após uma reserva, pode demorar até que o contrato privado de compra e venda (o contrato privado de compraventa, ou PPC) seja assinado, porque o PPC precisa da licença de construção. Num projeto acabado de lançar, muitas vezes ainda não existe licença, e a espera pode ser de seis meses ou mais. Isto é normal e padrão.
• Os compradores mudam de ideias. Alguns desistem na fase do PPC. Perdem o depósito, e a unidade regressa ao mercado.
• As hipotecas falham. Mesmo perto do fim de um empreendimento, um comprador pode não conseguir obter a sua hipoteca, e o promotor tem de revender a unidade.

Por isso, um empreendimento que hoje parece completo pode ter a unidade certa para si no próximo mês. Mantemo-nos atentos e agimos rapidamente quando uma volta ao mercado.

Como as reservas e os depósitos realmente funcionam

Para reservar uma unidade, paga um depósito de reserva, e o restante é pago por fases à medida que a obra avança. Aqui está o detalhe honesto que a maioria das páginas omite.

• Pode servir para segurar uma unidade enquanto a analisa. Às vezes, pode reservar para bloquear uma unidade durante alguns dias ou uma semana, analisá-la devidamente e, se decidir não avançar, o promotor devolve o depósito. Muitos são flexíveis quanto a isso, mas confirme sempre primeiro os termos.
• O valor varia bastante. O primeiro pagamento de reserva é muitas vezes uma quantia menor para retirar a unidade do mercado. Numa compra maior, um depósito pode rondar 1% a 3% do preço. Depois disso, os pagamentos são normalmente faseados: um pagamento maior por volta da assinatura do contrato privado de compra e venda, e depois o saldo na conclusão.
• Sem licença de construção, há reembolso total. Se o promotor nunca obtiver a licença de construção, o que é raro, recebe o seu depósito de volta na totalidade. Isto é exigido pela lei espanhola.

Normalmente paga antes de assinar, e isso é normal

Isto surpreende muitos compradores, por isso queremos que esteja preparado. Na Costa del Sol, é muito frequente enviar dinheiro ao promotor antes de o contrato privado de compra e venda ser assinado. O contrato é então assinado depois.

Isto é completamente normal aqui. Não estamos a tentar alarmá-lo, só queremos que conte com isso. Alguns promotores assinam primeiro o contrato, mas a ordem normal é primeiro o dinheiro, segundo o contrato. A etapa final, a escritura (escritura), é sempre assinada perante um notário (notario) como parte de um processo legal definido. Saber esta ordem com antecedência faz com que tudo pareça calmo em vez de stressante.

O contrato: o que o seu advogado pode e não pode fazer

Vamos estabelecer expectativas realistas sobre o contrato privado de compra. A maioria dos promotores não o altera. Se um projeto tiver 100 unidades e cada comprador quiser editar uma cláusula, isso é simplesmente impossível de gerir. O contrato é padrão, e assina-o praticamente tal como está.

Então o que faz realmente o seu advogado? Verifica que tudo no contrato está correto, que o imóvel e o promotor são sólidos, e que as suas proteções legais estão asseguradas. Em cerca de 90% dos casos, as próprias cláusulas não podem ser alteradas. De vez em quando, para algo pequeno, um bom advogado pode ajustar um detalhe, e já vimos o nosso advogado de confiança fazê-lo, mas só raramente, e normalmente não é necessário.

A boa notícia é que em Espanha grande parte da sua proteção está escrita na própria lei, não negociada no contrato. Portanto, um contrato padrão continua a mantê-lo protegido. É também por isso que recomendamos um advogado independente que nos paga zero comissão de referência. Muitas agências encaminham-no para um advogado que lhes paga uma comissão. Nós não. É livre de usar o seu próprio advogado, e o advogado atua sempre apenas por si. Simplesmente recomendamos o nosso porque a coordenação é mais fluida e todo o processo é mais fácil para si.

Como o seu dinheiro é protegido: a garantia bancária

Esta é a proteção que mais importa, e é a lei, não algo que tenhamos de negociar.

Cada euro que paga antes da conclusão está protegido ao abrigo da Lei 57/1968 (Ley 57/1968), reforçada pela Lei 20/2015 (Ley 20/2015). Eis como isto realmente funciona:

• O seu dinheiro vai para uma conta separada.a0O promotor deve manter os pagamentos dos compradores numa conta bancária dedicada e não pode tocar nesse dinheiro até o projeto estar concluído.
• O banco garante-o.a0Os fundos estão cobertos por uma garantia bancária, por isso ficam protegidos mesmo que o promotor tenha problemas.
• Recebe tudo de volta se algo correr mal.a0Se o projeto não for entregue, recebe 100% do seu dinheiro de volta, mais juros. Esta proteção também cobre a conclusão tardia do empreendimento.

O seu advogado confirma que a garantia é válida e está em seu nome antes de pagar. Essa única verificação é uma das mais importantes de toda a compra.

Assuma sempre que o empreendimento vai atrasar-se

Não lhe vamos mentir e dizer que os empreendimentos são entregues a tempo, porque muitas vezes não são. Deve planear desde o início como se o seu fosse atrasar-se.

Muitas vezes nem sequer é culpa do promotor. O atraso pode resultar da espera pela câmara municipal, da obtenção da licença de construção, ou da ligação da eletricidade, coisas fora do controlo do promotor. Se precisa da casa numa data fixa, por qualquer motivo, inclua uma margem de alguns meses.

A boa notícia volta a ligar-se à garantia bancária: a entrega tardia é uma das situações que ela cobre, por isso um atraso normalmente custa-lhe tempo, não o seu dinheiro.

Personalizar a disposição e os acabamentos

Uma verdadeira vantagem de comprar em planta é que muitas vezes pode moldar a casa antes de ela ser construída, algo que nunca pode fazer com uma revenda já concluída.

• A disposição.a0Dependendo da fase da obra, poderá conseguir juntar dois quartos, abrir uma cozinha ou mover uma parede enquanto tudo ainda está no papel.
• Os acabamentos.a0Pavimentos, móveis de cozinha, azulejos da casa de banho e roupeiros podem muitas vezes ser escolhidos entre as opções do promotor, para que a casa se adapte ao seu gosto desde o primeiro dia.
• Melhorias práticas.a0Ar condicionado, aquecimento por piso radiante ou tomadas extra são muito mais fáceis de acrescentar durante a construção do que depois.

A chave é o momento. Quanto mais cedo se comprometer, mais poderá alterar. Ajudamo-lo a fazer as perguntas certas cedo, para que não perca essa oportunidade.

Dica extra:a0Pergunte sobre a personalização antes de reservar, não depois. A lista do que pode alterar, e até quando, é uma parte real do negócio, e definir cedo as suas escolhas de acabamentos dá-lhe uma casa construída à sua medida.

Conclusão

Garantir uma unidade nova não se trata de negociar o preço para baixo. Trata-se de timing, da unidade certa e de um processo que compreende totalmente. Acompanhamos os empreendimentos de que gosta e agimos rapidamente quando a unidade certa é lançada ou volta a estar disponível. Somos honestos sobre como isto realmente funciona: normalmente paga antes de assinar, o contrato é padrão e a conclusão muitas vezes atrasa-se. E o seu dinheiro fica protegido por uma garantia bancária durante todo o processo. Quando estiver pronto, envie uma mensagem ao seu consultor na Spain Developments, e não há comissão para o comprador em nada disto.